Branded Residences – Warum Käufer ein Privathaus mit Hotelservice wünschen
Eine Luxusimmobilie wird nicht mehr nur nach Lage, Größe und Innenausstattung beurteilt. Eine wachsende Zahl von Käufern erwartet heute Dienstleistungen, die mit der Immobilie einhergehen: Instandhaltung, Sicherheit, Concierge-Service, Wellnesseinrichtungen und professionelle Mietverwaltung. Aus diesem Grund verfolgt Eurovilla die Entwicklung von Branded Residences, einem der am schnellsten wachsenden Segmente des globalen Luxusimmobilienmarktes, genau.
Eine Branded Residence kombiniert Privateigentum mit den Servicestandards einer etablierten Hotel-, Design- oder Lifestyle-Marke. Käufer erwerben kein Hotelzimmer, sondern eine Wohnung oder Villa, die sie vollständig besitzen, zusammen mit einem Serviceniveau, das einst hauptsächlich Gästen von Luxushotels vorbehalten war.
Was genau ist eine Branded Residence?
Die bekanntesten Beispiele sind mit internationalen Hotelgruppen wie Four Seasons, Ritz-Carlton und Mandarin Oriental verbunden. In den letzten Jahren hat sich der Markt jedoch auch auf Mode-, Automobil-, Wellness- und andere Luxusmarken ausgeweitet.
In einer Studie aus dem Jahr 2025 analysierte Knight Frank fast 80 Luxusmarken, die in diesem Segment aktiv sind. Neben Hotelgruppen werden Projekte, die mit Namen wie Bentley, Aston Martin und Karl Lagerfeld verbunden sind, immer häufiger. Die Anzahl der Projekte weltweit stieg von 169 im Jahr 2011 auf 611 im Jahr 2025 und könnte bis 2030 1.000 überschreiten.
Es reicht jedoch nicht aus, einfach ein berühmtes Logo auf ein Gebäude zu setzen. Der wahre Wert einer Branded Residence ergibt sich aus Bauqualität, Design, Servicestandards und langfristigem Management.
Was erhalten Käufer über die Immobilie hinaus?
Die Dienstleistungen variieren von Projekt zu Projekt, umfassen aber oft Empfangs- und Concierge-Services, 24-Stunden-Sicherheit, Wartung von Gemeinschafts- und Privatbereichen, Housekeeping, Essenslieferung, Wellnesseinrichtungen, Schwimmbäder, Fitnessstudios und private soziale Räume.
Eigentümer können auch Zugang zu Hotelrestaurants, Spa-Einrichtungen, Transportdiensten, Reisevorbereitungen oder Reservierungsdiensten haben. Einige Projekte bieten auch eine professionelle Mietverwaltung an, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht nutzt.
Dieses Modell ist besonders attraktiv für internationale Käufer und Zweitwohnungsbesitzer. Sie möchten nicht, dass jede Ankunft mit der Organisation von Reinigung, Reparaturen oder der Pflege des Gartens oder Pools beginnt. Sie möchten in eine Immobilie kommen, die bezugsfertig ist.
Diese Einfachheit des Besitzes und der Nutzung, kombiniert mit professionellem Management, ist einer der Hauptgründe, warum diese Projekte so attraktiv sind.
Warum ist die Marke so wichtig?
Der Kauf in ein noch nicht fertiggestelltes Projekt birgt immer ein gewisses Maß an Unsicherheit. Käufer treffen eine Entscheidung auf der Grundlage von Plänen, Renderings und den Versprechen des Entwicklers.
Eine bekannte Marke kann ein zusätzliches Maß an Vertrauen schaffen, da Käufer bereits Erwartungen an Designqualität, Service und Managementstandards haben. Dies kann besonders wichtig in einem ausländischen Markt sein, wo sie möglicherweise sehr wenig über den lokalen Entwickler wissen.
Eine anerkannte Marke kann einem Projekt auch helfen, sich von der Konkurrenz abzuheben. In Miami verkaufen sich Branded Residences in den frühen Phasen der Entwicklung oft schneller, weil Käufer sich leichter vorstellen können, wie das fertige Projekt aussehen und funktionieren wird.
Dennoch entbindet ein prestigeträchtiger Name nicht von der Notwendigkeit einer gründlichen Due Diligence bezüglich Vertrag, Entwickler, Genehmigungen und Finanzstruktur des Projekts.
Zahlen Käufer auch für den Namen?
Branded Residences erzielen in der Regel höhere Kaufpreise als vergleichbare nicht-gebrandete Immobilien. Savills berichtet, dass solche Projekte in Europa Prämien von rund 30% erzielen können, wobei der Unterschied je nach Lage, Marke und Serviceniveau erheblich variiert.
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Käufer auch regelmäßige Verwaltungs- und Servicegebühren berücksichtigen. Diese können Empfang, Sicherheit, Housekeeping, Poolwartung, Wellnesseinrichtungen und andere Gemeinschaftseinrichtungen abdecken.
Wenn ein Eigentümer nur einen kleinen Teil der angebotenen Dienstleistungen nutzt, können hohe jährliche Gebühren schwer zu rechtfertigen sein. Vor dem Kauf ist es daher wichtig, genau festzulegen, welche Dienstleistungen enthalten sind, welche separat berechnet werden und ob sich diese Gebühren im Laufe der Zeit ändern können.
Die Bedingungen jedes Mietprogramms sollten ebenfalls sorgfältig geprüft werden. Die Teilnahme kann optional oder obligatorisch sein, während das Einkommen oft von Saisonalität, Belegungsraten und der Gebührenstruktur des Managers abhängt.
Ist eine Branded Residence eine gute Investition?
Eine Marke kann die Sichtbarkeit erhöhen, internationale Käufer anziehen und den zukünftigen Wiederverkauf unterstützen. Sie ist jedoch keine Garantie für Renditen oder Kapitalwachstum.
Die Lage bleibt entscheidend. Ein Projekt mit einem berühmten Namen an einem schwachen Standort wird nicht automatisch zu einer soliden Investition. Begrenztes zukünftiges Angebot, Bauqualität, Mietnachfrage und die langfristige finanzielle Stabilität des Betreibers sind ebenso wichtig.
Käufer sollten auch herausfinden, was passiert, wenn die Beziehung zwischen dem Entwickler und der Marke endet. Der Wert einer Immobilie sollte nicht vollständig von einem Namen abhängen, der möglicherweise nicht für immer mit dem Projekt verbunden bleibt.
Gibt es in Kroatien Raum für Branded Residences?
Kroatien verfügt über ein starkes natürliches Potenzial für die Entwicklung von Branded Residences, insbesondere entlang der adriatischen Küste. Internationale Käufer suchen bereits nach hochwertigen Villen, Apartments am Meer, Privatsphäre und professioneller Immobilienverwaltung.
Das größte Potenzial liegt in Destinationen, die eine attraktive Lage mit guten Verkehrsanbindungen, hochwertiger Gastronomie, Marinas, Wellnesseinrichtungen und einer ausreichend langen Saison verbinden können. Ein Meerblick allein reicht den anspruchsvollsten Käufern nicht mehr aus.
Laut Savills könnte die Anzahl der fertiggestellten Branded-Residential-Projekte in Europa von 141 im Jahr 2024 auf über 300 bis 2032 steigen. Dies deutet darauf hin, dass sich das Modell allmählich über traditionelle globale Zentren hinaus in europäische Resort- und Lifestyle-Destinationen ausdehnt.
Branded Residences sind nicht für jeden die richtige Wahl. Käufer, die Wert auf vollständige Unabhängigkeit und niedrigere Betriebskosten legen, finden möglicherweise in einer traditionellen Luxusimmobilie einen besseren Wert. Für diejenigen, die Service, Sicherheit und stressfreies Eigentum priorisieren, kann diese Art von Entwicklung jedoch eine äußerst attraktive Kombination aus einem Privathaus und einem Hotelerlebnis bieten.
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