Renovieren oder bezugsfertig kaufen: Wie viel kostet eine Wohnung „mit Potenzial“ wirklich?

Eine Wohnung, die eine komplette Renovierung benötigt, kann auf den ersten Blick oft wie eine attraktive Gelegenheit erscheinen. Der anfängliche Kaufpreis mag niedriger sein, der Raum kann nach eigenen Vorstellungen umgestaltet werden, und eine hochwertige Renovierung kann den Wert der Immobilie erheblich steigern. Die Erfahrung der Makler von Eurovilla zeigt jedoch, dass Käufer die wahren Kosten, die Dauer und die Komplexität eines Renovierungsprojekts oft unterschätzen.

Der Ausdruck „eine Wohnung mit Potenzial“ kann daher zwei sehr unterschiedliche Situationen beschreiben: eine Gelegenheit, ein hochwertiges Zuhause zu schaffen, oder ein Projekt, das letztendlich das geplante Budget überschreitet. Der Unterschied liegt meist darin, wie genau der Käufer den Zustand der Immobilie vor dem Kauf eingeschätzt hat.

Ein niedrigerer Preis ist nicht gleichbedeutend mit einem besseren Geschäft

Einer der häufigsten Fehler ist der alleinige Vergleich der Kaufpreise. Eine renovierungsbedürftige Wohnung kann 30.000 € oder 50.000 € günstiger sein als eine komplett renovierte Immobilie in ähnlicher Lage, aber dieser Unterschied stellt nicht unbedingt eine echte Ersparnis dar.

Das Gesamtbudget sollte Bauarbeiten, Elektro- und Sanitärinstallationen, Fenster und Türen, Bodenbeläge, Sanitärausstattung, die Küche, Beleuchtung, Möbel und professionelle Überwachung umfassen. Es können auch Kosten für die Abfallentsorgung, den Schutz von Gemeinschaftsbereichen, den Materialtransport und die vorübergehende Unterbringung während der Arbeiten anfallen.

Käufer kalkulieren oft die Kosten für alles, was sie bereits ändern möchten, vergessen aber die Dinge, die sie möglicherweise erst nach Beginn der Renovierung entdecken.

Installationen sind wichtiger als schöne Oberflächen

Altes Parkett, eine veraltete Küche oder veraltete Fliesen sind leicht zu erkennen. Ein weitaus größeres Risiko kann sich jedoch in den Wänden verbergen: die Elektro- und Sanitärinstallationen.

In älteren Wohnungen kann es notwendig sein, die gesamte Elektroinstallation, den Verteilerkasten, Wasserleitungen, Abwasser- oder Heizungssysteme zu ersetzen. Diese Arbeiten erfordern oft das Öffnen von Wänden und Böden, gefolgt von zusätzlichen Bau-, Verputz-, Maler- und Bodenarbeiten.

Werden die Installationen ignoriert, um Kosten zu senken, kann der Käufer am Ende eine optisch ansprechende Wohnung erhalten, die jedoch immer noch ernsthafte Probleme unter ihren neuen Oberflächen verbirgt. Dies kann später zu Fehlfunktionen, Wasserlecks und der Notwendigkeit führen, bereits komplett fertiggestellte Räume wieder zu öffnen.

Bei der Besichtigung einer Wohnung reicht es daher nicht aus, zu entscheiden, ob Ihnen der Raum gefällt. Sie müssen auch verstehen, was sich hinter den Wänden verbirgt und wann die wichtigsten Systeme der Immobilie zuletzt ersetzt oder renoviert wurden.

Wände entfernen ist nicht immer einfach

Ältere Wohnungen haben oft separate Küchen, lange Korridore und Raumaufteilungen, die nicht mehr zu modernen Lebensstilen passen. Käufer könnten daher annehmen, dass das Entfernen einiger Wände problemlos einen offenen Wohnbereich schafft.

Bevor diese Entscheidung getroffen wird, ist es wichtig festzustellen, ob die Wand tragend oder nicht tragend ist und ob wichtige Installationen durch sie verlaufen. Eine Änderung des Grundrisses kann je nach Umfang der Arbeiten die Einschaltung eines Statikers, Architekten oder die Genehmigung der zuständigen Behörden erfordern.

Ein weiteres potenzielles Problem sind frühere Änderungen, die nie ordnungsgemäß in der Dokumentation erfasst wurden. Eine geschlossene Loggia, ein integrierter Flur oder eine geänderte Raumaufteilung mögen nützlich erscheinen, aber Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Zustand und den offiziellen Aufzeichnungen können später einen Verkauf, eine Hypothekenfinanzierung oder die Registrierung der Immobilie komplizierter machen.

Der Zustand des Gebäudes ist genauso wichtig wie der der Wohnung

Ein Käufer kann das Innere einer Wohnung komplett renovieren, aber Probleme, die das gesamte Gebäude betreffen, nicht eigenständig lösen.

Vor dem Kauf lohnt es sich, den Zustand des Daches, der Fassade, des Aufzugs, der vertikalen Sanitär- und Abwassersysteme, des Treppenhauses und der Gemeinschaftsbereiche zu überprüfen. Auch die Höhe des Gebäuderücklagenfonds, etwaige geplante Arbeiten und ob die Miteigentümer bestehende Schulden oder Darlehen zurückzahlen, sind wichtig.

Neues Parkett und ein schönes Badezimmer machen eine Wohnung nicht komfortabel, wenn das Dach undicht ist, die Fassade verfällt oder die gemeinsamen Installationen des Gebäudes das Ende ihrer Nutzungsdauer erreichen.

Dies ist besonders wichtig bei Gebäuden in historischen Stadtzentren, wo die Renovierung von Fassaden, Dächern oder Strukturelementen sowohl technisch als auch administrativ anspruchsvoll sein kann. Denkmalgeschützte Gebäude können auch zusätzlichen Regeln unterliegen, die die Wahl von Fenstern, Materialien und äußeren Veränderungen einschränken.

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Renovierungen dauern fast immer länger als erwartet

Zeitpläne sind ein weiterer Bereich, in dem die anfänglichen Erwartungen oft unrealistisch sind. Verzögerte Materialien, nicht verfügbare Auftragnehmer, Last-Minute-Änderungen und unerwartete Probleme können ein Projekt um mehrere Wochen oder sogar Monate verlängern.

Renovierungsarbeiten hängen auch von der richtigen Reihenfolge der verschiedenen Gewerke ab. Eine Verzögerung durch den Elektriker oder Installateur kann verhindern, dass Wände geschlossen, Böden verlegt und die Küche eingebaut werden. Ein falsches Maß kann maßgefertigte Möbel um Wochen verzögern.

Ein Käufer, der gleichzeitig eine Hypothek, Miete und Renovierungskosten zahlt, kann sich daher unter einem deutlich größeren finanziellen Druck wiederfinden als ursprünglich erwartet.

Es ist sinnvoll, sowohl im Budget als auch im Zeitplan etwas Flexibilität zu lassen. Eine Renovierung ohne absolut unerwartete Kosten ist eher die Ausnahme als die Regel.

Wann ist eine renovierungsbedürftige Wohnung eine gute Gelegenheit?

Diese Art des Kaufs ist am sinnvollsten, wenn sich die Immobilie in einer guten Lage befindet, einen guten Grundriss, ausreichend Tageslicht und klare Dokumentation aufweist. Der Kaufpreis sollte auch genügend Spielraum im Budget für eine hochwertige Renovierung lassen.

Eine renovierungsbedürftige Wohnung kann für Käufer, die eine klare Vision, zuverlässige Auftragnehmer und genügend Zeit zur Projektverwaltung haben, besonders attraktiv sein. Der größte Vorteil ist die Möglichkeit, fast jedes Detail selbst zu wählen, von den Installationen und dem Grundriss bis hin zu den Materialien und Möbeln.

Andererseits kann eine komplett renovierte Wohnung die bessere Option für jemanden sein, der schnell einziehen möchte, wenig Erfahrung in der Bauleitung hat oder das Risiko einer Überschreitung des geplanten Budgets nicht eingehen möchte. Ein höherer anfänglicher Kaufpreis kann manchmal durch größere Vorhersehbarkeit und erheblich weniger Stress gerechtfertigt sein.

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Die Entscheidung sollte auf den Gesamtkosten basieren

Bevor Sie ein Angebot für eine renovierungsbedürftige Wohnung abgeben, ist es sinnvoll, mit Hilfe eines Architekten, Innenarchitekten oder Bauunternehmers zumindest ein vorläufiges Renovierungsbudget zu erstellen. Die Schätzung sollte wesentliche Arbeiten, gewünschte Verbesserungen und eine finanzielle Reserve für Probleme umfassen, die erst nach Beginn der Renovierung sichtbar werden.

Erst wenn alle diese Kosten zum Kaufpreis addiert werden, zusammen mit einem realistischen Zeitplan für die Fertigstellung, ist ein aussagekräftiger Vergleich zwischen einer renovierungsbedürftigen Wohnung und einer bezugsfertigen Immobilie möglich.

Eurovilla hilft Kunden, Lage, Zustand, Dokumentation und Marktpotenzial einer Immobilie vor dem Kauf zu bewerten. Kontaktieren Sie uns, um zu erfahren, ob eine Wohnung „mit Potenzial“ wirklich eine gute Gelegenheit ist oder ein Projekt, das erheblich mehr Investitionen erfordern kann, als es zunächst scheint.