Remontoida vai ostaa muuttovalmis: Kuinka paljon ”potentiaalinen” asunto todella maksaa?

Täydellistä remonttia vaativa asunto voi ensi silmäyksellä näyttää houkuttelevalta tilaisuudelta. Alkuperäinen ostohinta voi olla alhaisempi, tila voidaan suunnitella uudelleen omien mieltymysten mukaan, ja laadukas remontti voi nostaa kiinteistön arvoa merkittävästi. Kuitenkin Eurovillan välittäjien kokemus osoittaa, että ostajat usein aliarvioivat remonttiprojektin todelliset kustannukset, keston ja monimutkaisuuden.

Ilmaisu ”potentiaalinen asunto” voi siis kuvata kahta hyvin erilaista tilannetta: mahdollisuutta luoda laadukas koti tai projektia, joka ylittää suunnitellun budjetin. Ero johtuu yleensä siitä, kuinka tarkasti ostaja arvioi kiinteistön kunnon ennen ostoa.

Alhaisempi hinta ei tarkoita parempaa kauppaa

Yksi yleisimmistä virheistä on vertailla pelkkiä ostohintoja. Remonttia vaativa asunto voi olla 30 000 € tai 50 000 € halvempi kuin täysin remontoitu kiinteistö vastaavalla alueella, mutta tämä ero ei välttämättä tarkoita todellista säästöä.

Kokonaisbudjetin tulisi sisältää rakennustyöt, sähkö- ja putkiasennukset, ikkunat ja ovet, lattiat, saniteettikalusteet, keittiö, valaistus, huonekalut ja ammattimainen valvonta. Lisäksi voi syntyä kustannuksia jätteiden poistosta, yhteisten tilojen suojauksesta, materiaalien kuljetuksesta ja väliaikaisesta majoituksesta töiden aikana.

Ostajat laskevat usein kaiken sen, mitä he jo tietävät haluavansa muuttaa, mutta unohtavat asiat, jotka he saattavat löytää vasta remontin alkaessa.

Asennukset ovat tärkeämpiä kuin kauniit pinnat

Vanha parketti, vanhentunut keittiö tai vanhat laatat on helppo huomata. Paljon suurempi riski voi piillä seinien sisällä: sähkö- ja putkistot.

Vanhemmissa asunnoissa voi olla tarpeen uusia koko sähköjärjestelmä, jakokeskus, vesiputket, viemäröinti tai lämmitysjärjestelmä. Nämä työt vaativat usein seinien ja lattioiden avaamista, mitä seuraavat lisärakennus-, rappaus-, maalaus- ja lattiatyöt.

Jos asennukset jätetään huomiotta pelkästään kustannusten alentamiseksi, ostaja voi päätyä visuaalisesti houkuttelevaan asuntoon, jossa on silti vakavia ongelmia piilossa uusien pintojen alla. Tämä voi myöhemmin johtaa vikoihin, vesivuotoihin ja tarpeeseen avata uudelleen jo täysin viimeisteltyjä huoneita.

Asuntoa katsellessa ei siis riitä, että päätät pidätkö tilasta. Sinun on myös ymmärrettävä, mitä seinien takana on ja milloin kiinteistön tärkeimmät järjestelmät on viimeksi vaihdettu tai remontoitu.

Seinien poistaminen ei ole aina yksinkertaista

Vanhemmissa asunnoissa on usein erilliset keittiöt, pitkät käytävät ja huonejärjestelyt, jotka eivät enää sovi moderniin elämäntapaan. Ostajat saattavat siksi olettaa, että muutaman seinän poistaminen luo helposti avoimen oleskelutilan.

Ennen päätöksen tekemistä on tärkeää selvittää, onko seinä kantava vai ei-kantava, ja kulkeeko sen läpi tärkeitä asennuksia. Pohjapiirustuksen muuttaminen voi vaatia rakennesuunnittelijan, arkkitehdin panosta tai asianomaisten viranomaisten hyväksynnän, riippuen työn laajuudesta.

Toinen mahdollinen ongelma ovat aiemmat muutokset, joita ei ole koskaan asianmukaisesti kirjattu dokumentaatioon. Suljettu lasitettu parveke, yhdistetty eteinen tai muutettu huonejärjestely voi vaikuttaa hyödylliseltä, mutta todellisen kunnon ja virallisten tietojen väliset erot voivat myöhemmin monimutkaistaa myyntiä, asuntolainarahoitusta tai kiinteistön rekisteröintiä.

Rakennuksen kunto on yhtä tärkeä kuin asunnon

Ostaja voi remontoida asunnon sisätilat kokonaan, mutta ei voi itsenäisesti ratkaista koko rakennusta koskevia ongelmia.

Ennen ostoa kannattaa tarkistaa katon, julkisivun, hissin, pystyputkistojen ja viemärijärjestelmien, portaikon ja yhteisten tilojen kunto. Tärkeitä ovat myös rakennuksen korjausrahaston taso, mahdolliset suunnitellut työt ja se, maksavatko osakkaat olemassa olevia velkoja tai lainoja.

Uusi parketti ja kaunis kylpyhuone eivät tee asunnosta mukavaa, jos katto vuotaa, julkisivu rapistuu tai rakennuksen yhteiset asennukset ovat käyttöikänsä lopussa.

Tämä on erityisen tärkeää historiallisissa kaupunkikeskuksissa sijaitsevissa rakennuksissa, joissa julkisivujen, kattojen tai rakenteellisten elementtien remontointi voi olla sekä teknisesti että hallinnollisesti vaativaa. Suojellut rakennukset voivat myös olla lisäsääntöjen alaisia, jotka rajoittavat ikkunoiden, materiaalien ja ulkoisten muutosten valintaa.

Branded residences – miksi ostajat haluavat yksityisen kodin hotellityyppisellä palvelulla? Lue lisää täältä.

Remontti kestää lähes aina odotettua kauemmin

Aikataulut ovat toinen alue, jossa alkuperäiset odotukset ovat usein epärealistisia. Viivästyneet materiaalit, saatavilla olevien urakoitsijoiden puute, viime hetken muutokset ja odottamattomat ongelmat voivat pidentää projektia useilla viikoilla tai jopa kuukausilla.

Remonttityöt riippuvat myös eri ammattikuntien oikeasta järjestyksestä. Sähköasentajan tai putkimiehen viivästys voi estää seinien sulkemisen, lattioiden asentamisen ja keittiön asennuksen. Yksi virheellinen mittaus voi viivästyttää mittatilaushuonekaluja viikoilla.

Ostaja, joka maksaa samanaikaisesti asuntolainaa, vuokraa ja remonttikustannuksia, voi siksi joutua huomattavasti suurempaan taloudelliseen paineeseen kuin alun perin odotettiin.

On järkevää jättää joustovaraa sekä budjettiin että aikatauluun. Remontti ilman minkäänlaisia odottamattomia kustannuksia on pikemminkin poikkeus kuin sääntö.

Milloin remonttia vaativa asunto on hyvä tilaisuus?

Tällainen osto on järkevin, kun kiinteistö sijaitsee hyvällä paikalla, siinä on hyvä pohjaratkaisu, riittävästi luonnonvaloa ja selkeä dokumentaatio. Ostohinnan tulisi myös jättää budjettiin riittävästi tilaa laadukkaalle remontille.

Remonttia vaativa asunto voi olla erityisen houkutteleva ostajille, joilla on selkeä visio, luotettavat urakoitsijat ja riittävästi aikaa projektin hallintaan. Suurin etu on mahdollisuus valita lähes jokainen yksityiskohta itse, asennuksista ja pohjaratkaisusta materiaaleihin ja huonekaluihin.

Toisaalta täysin remontoitu asunto voi olla parempi vaihtoehto jollekin, joka haluaa muuttaa nopeasti, jolla on vähän kokemusta rakennustöiden hallinnasta tai joka ei halua riskeerata suunnitellun budjetin ylittymistä. Korkeampi alkuperäinen ostohinta voi joskus olla perusteltu suuremmalla ennustettavuudella ja huomattavasti vähäisemmällä stressillä.

Kuinka paljon sijainti todella on arvoinen? Sama neliömäärä voi tulla täysin eri hinnalla. Lue lisää täältä.

Päätöksen tulisi perustua kokonaiskustannuksiin

Ennen tarjouksen tekemistä remonttia vaativasta asunnosta on hyödyllistä laatia ainakin alustava remonttibudjetti arkkitehdin, sisustussuunnittelijan tai urakoitsijan avulla. Arvion tulisi sisältää välttämättömät työt, toivotut parannukset ja taloudellinen varaus ongelmille, jotka saattavat tulla näkyviin vasta remontin alkaessa.

Vasta kun kaikki nämä kustannukset lisätään ostohintaan yhdessä realistisen valmistumisaikataulun kanssa, on mahdollista tehdä mielekäs vertailu remonttia vaativan asunnon ja muuttovalmiin kiinteistön välillä.

Eurovilla auttaa asiakkaita arvioimaan kiinteistön sijaintia, kuntoa, dokumentaatiota ja markkinapotentiaalia ennen ostoa. Ota yhteyttä auttaaksemme määrittämään, onko ”potentiaalinen” asunto todella hyvä tilaisuus vai projekti, joka saattaa vaatia huomattavasti enemmän investointeja kuin ensi silmäyksellä näyttää.