Renovar ou comprar pronto para morar: Quanto custa realmente um apartamento “com potencial”?
Um apartamento que necessita de renovação completa pode, à primeira vista, parecer uma oportunidade atraente. O preço de compra inicial pode ser mais baixo, o espaço pode ser redesenhado de acordo com as suas próprias preferências, e uma renovação de alta qualidade pode aumentar significativamente o valor da propriedade. No entanto, a experiência dos agentes da Eurovilla mostra que os compradores frequentemente subestimam o custo real, a duração e a complexidade de um projeto de renovação.
A expressão “um apartamento com potencial” pode, portanto, descrever duas situações muito diferentes: uma oportunidade para criar uma casa de alta qualidade ou um projeto que acaba por exceder o orçamento planeado. A diferença geralmente resume-se à precisão com que o comprador avaliou o estado do imóvel antes de o adquirir.
Um preço mais baixo não é o mesmo que um negócio melhor
Um dos erros mais comuns é comparar apenas os preços de compra. Um apartamento que requer renovação pode ser €30.000 ou €50.000 mais barato do que um imóvel totalmente renovado numa localização semelhante, mas essa diferença não representa necessariamente uma poupança genuína.
O orçamento total deve incluir trabalhos de construção, instalações elétricas e hidráulicas, janelas e portas, pavimentos, louças sanitárias, a cozinha, iluminação, mobiliário e supervisão profissional. Podem também existir custos associados à remoção de resíduos, proteção de áreas comuns, transporte de materiais e alojamento temporário enquanto os trabalhos estão a ser realizados.
Os compradores calculam frequentemente o custo de tudo o que já sabem que querem mudar, mas esquecem-se das coisas que só podem descobrir assim que a renovação começa.
As instalações importam mais do que as superfícies bonitas
Pisos de parquet antigos, uma cozinha desatualizada ou azulejos antigos são fáceis de notar. Um risco muito maior pode estar escondido dentro das paredes: os sistemas elétricos e hidráulicos.
Em apartamentos mais antigos, pode ser necessário substituir todo o sistema elétrico, quadro de distribuição, tubagens de água, drenagem ou sistema de aquecimento. Estes trabalhos exigem frequentemente a abertura de paredes e pisos, seguidos de trabalhos adicionais de construção, estucagem, pintura e pavimentação.
Se as instalações forem ignoradas simplesmente para reduzir custos, o comprador pode acabar com um apartamento visualmente atraente que ainda tem problemas sérios escondidos sob as suas novas superfícies. Isso pode mais tarde resultar em avarias, fugas de água e na necessidade de reabrir divisões que já foram completamente acabadas.
Ao visitar um apartamento, não basta, portanto, decidir se gosta do espaço. Também precisa de compreender o que está por trás das paredes e quando os sistemas chave do imóvel foram substituídos ou renovados pela última vez.
Remover paredes nem sempre é simples
Apartamentos mais antigos têm frequentemente cozinhas separadas, corredores longos e layouts de divisões que já não se adequam aos estilos de vida modernos. Os compradores podem, portanto, assumir que remover algumas paredes criará facilmente uma área de estar em plano aberto.
Antes de tomar essa decisão, é importante verificar se a parede é estrutural ou não estrutural, e se importantes instalações passam por ela. Alterar a planta pode exigir a intervenção de um engenheiro estrutural, arquiteto ou aprovação das autoridades competentes, dependendo da extensão do trabalho.
Outro problema potencial são as alterações anteriores que nunca foram devidamente refletidas na documentação. Uma loggia fechada, um corredor incorporado ou um layout de divisão modificado podem parecer úteis, mas as discrepâncias entre a condição real e os registos oficiais podem mais tarde tornar a venda, o financiamento hipotecário ou o registo da propriedade mais complicados.
O estado do edifício importa tanto quanto o apartamento
Um comprador pode renovar completamente o interior de um apartamento, mas não pode resolver independentemente problemas que afetam todo o edifício.
Antes de comprar, vale a pena verificar o estado do telhado, fachada, elevador, sistemas verticais de canalização e drenagem, escadaria e áreas comuns. O nível do fundo de reserva do edifício, quaisquer obras planeadas, e se os coproprietários estão a reembolsar dívidas ou empréstimos existentes também são importantes.
Um novo pavimento de parquet e uma casa de banho bonita não tornarão um apartamento confortável se o telhado tiver fugas, a fachada estiver a deteriorar-se ou as instalações partilhadas do edifício estiverem a aproximar-se do fim da sua vida útil.
Isto é particularmente importante em edifícios localizados em centros históricos, onde a renovação de fachadas, telhados ou elementos estruturais pode ser técnica e administrativamente exigente. Edifícios protegidos podem também estar sujeitos a regras adicionais que restringem a escolha de janelas, materiais e alterações externas.
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A renovação quase sempre demora mais do que o esperado
Os prazos são outra área onde as expectativas iniciais são frequentemente irrealistas. Materiais atrasados, empreiteiros indisponíveis, mudanças de última hora e problemas inesperados podem prolongar um projeto em várias semanas ou mesmo meses.
Os trabalhos de renovação também dependem da sequência correta das diferentes especialidades. Um atraso do eletricista ou do canalizador pode impedir que as paredes sejam fechadas, os pisos instalados e a cozinha montada. Uma medição incorreta pode atrasar móveis feitos à medida por semanas.
Um comprador que está a pagar simultaneamente uma hipoteca, renda e custos de renovação pode, portanto, encontrar-se sob uma pressão financeira significativamente maior do que o originalmente esperado.
É sensato deixar alguma flexibilidade tanto no orçamento quanto no cronograma. Uma renovação sem absolutamente nenhum custo inesperado é mais a exceção do que a regra.
Quando é que um apartamento que requer renovação é uma boa oportunidade?
Este tipo de compra faz mais sentido quando o imóvel está numa localização privilegiada, tem uma boa planta básica, luz natural suficiente e documentação clara. O preço de compra também deve deixar espaço suficiente no orçamento para uma renovação de alta qualidade.
Um apartamento que requer remodelação pode ser particularmente atraente para compradores que têm uma visão clara, empreiteiros fiáveis e tempo suficiente para gerir o projeto. A principal vantagem é a capacidade de escolher quase todos os detalhes, desde as instalações e a planta até aos materiais e mobiliário.
Por outro lado, um apartamento totalmente renovado pode ser a melhor opção para quem quer mudar-se rapidamente, tem pouca experiência na gestão de obras ou não quer arriscar exceder o orçamento planeado. Um preço de compra inicial mais elevado pode, por vezes, ser justificado por uma maior previsibilidade e consideravelmente menos stress.
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A decisão deve basear-se no custo total
Antes de fazer uma oferta num apartamento que requer renovação, é útil preparar pelo menos um orçamento preliminar de renovação com a ajuda de um arquiteto, designer de interiores ou empreiteiro. A estimativa deve incluir trabalhos essenciais, melhorias desejadas e uma reserva financeira para problemas que só se tornem visíveis quando a renovação começar.
Só quando todos estes custos são adicionados ao preço de compra, juntamente com um cronograma de conclusão realista, é que é possível fazer uma comparação significativa entre um apartamento que requer renovação e um imóvel pronto a habitar.
A Eurovilla ajuda os clientes a avaliar a localização, condição, documentação e potencial de mercado de um imóvel antes da compra. Contacte-nos para ajudar a determinar se um apartamento “com potencial” é realmente uma boa oportunidade ou um projeto que pode exigir consideravelmente mais investimento do que parece à primeira vista.