Comprar um apartamento mais antigo? O que o ano de construção pode – e não pode – dizer-lhe sobre um imóvel
O ano de construção é um dos primeiros detalhes que os compradores procuram ao navegar pelos anúncios de imóveis. Um apartamento que data da década de 1930, um edifício residencial da década de 1970 ou um empreendimento recentemente concluído cria imediatamente certas expectativas sobre a qualidade da construção, o layout dos cômodos e os potenciais gastos futuros.
No entanto, a idade de um edifício não é o mesmo que a sua condição real.
Um apartamento de setenta anos pode ter sido excepcionalmente bem mantido, enquanto uma propriedade construída há apenas dez anos já pode estar apresentando defeitos graves.
É por isso que a Eurovilla incentiva os compradores a tratar o ano de construção como um ponto de partida, em vez de um veredicto final sobre a qualidade ou um motivo para descartar uma propriedade.
O que o ano de construção realmente lhe diz?
O ano em que um edifício foi construído pode oferecer pistas sobre a abordagem arquitetônica, os materiais e os padrões de construção comumente usados durante esse período.
Edifícios antigos da cidade frequentemente apresentam tetos altos, janelas grandes, cômodos generosos e layouts que diferem significativamente dos designs contemporâneos.
Edifícios da segunda metade do século XX podem ter diferentes arranjos de apartamentos, áreas comuns e sistemas de construção.
Empreendimentos mais novos são geralmente projetados para atender a expectativas mais modernas de eficiência energética e conforto residencial.
Mas nenhum período de construção garante qualidade por si só.
O que realmente importa é como o edifício individual foi projetado, construído, mantido e, potencialmente, reformado ao longo dos anos.
Apartamentos mais antigos podem oferecer vantagens que os novos empreendimentos não conseguem
Os compradores às vezes assumem automaticamente que mais novo significa melhor.
Esse nem sempre é o caso.
Propriedades de época bem construídas podem oferecer características que são cada vez mais difíceis de encontrar em empreendimentos residenciais contemporâneos.
Por exemplo:
tetos altos
janelas grandes
salas de estar e quartos espaçosos
detalhes arquitetônicos atraentes
localizações centrais estabelecidas
proporções generosas dos cômodos em relação à área total.
Um apartamento em um centro histórico da cidade pode ter um caráter distintivo que um empreendimento moderno simplesmente não consegue reproduzir.
Claro, essas vantagens só proporcionam valor genuíno quando a propriedade também está em condições técnicas adequadas.
Sistemas elétricos e hidráulicos merecem atenção especial
Uma das perguntas mais importantes ao comprar um apartamento mais antigo é quando as instalações foram atualizadas pela última vez.
Um banheiro com azulejos modernos não significa necessariamente que a tubulação seja nova.
Da mesma forma, novos interruptores e tomadas não significam que todo o sistema elétrico tenha sido substituído.
Durante uma visita, vale a pena perguntar:
se as instalações elétricas foram substituídas
quando os canos de água foram renovados pela última vez
se o sistema de drenagem foi atualizado
qual a condição do sistema de aquecimento
se faturas ou documentação de trabalhos anteriores estão disponíveis.
A diferença entre uma reforma cosmética e uma renovação abrangente pode ter um impacto significativo nos custos futuros.
A condição estrutural importa mais do que a data no papel
Ao considerar um edifício mais antigo, é particularmente importante entender a condição de sua estrutura de suporte.
Isso não significa que todo edifício mais antigo seja automaticamente inseguro.
No entanto, os compradores não devem assumir que um edifício é estruturalmente sólido simplesmente porque está de pé há várias décadas.
Na Croácia, os terremotos de 2020 trouxeram atenção adicional à importância da segurança estrutural.
Se você está comprando em uma área afetada por terremotos, é útil verificar se avaliações estruturais, danos registrados ou documentação relacionada a reparos e reconstrução estão disponíveis.
Também é importante distinguir reparos cosméticos de uma reabilitação estrutural genuína.
Paredes recém-pintadas não são evidência de que a estrutura de um edifício esteja em boas condições.
Onde houver preocupações, um profissional devidamente qualificado deve avaliar a propriedade.
A fachada, o telhado e as áreas comuns revelam o quão bem um edifício foi mantido
Um comprador pode encontrar um apartamento lindamente reformado, mas isso não significa que o restante do edifício esteja em igual bom estado.
Durante uma visita, verifique:
a condição da fachada
o telhado
a manutenção da escadaria
sistemas hidráulicos e elétricos compartilhados
o porão
danos visíveis ou sinais de umidade
a condição e manutenção do elevador.
Em edifícios mais antigos, é particularmente importante descobrir se grandes obras no telhado, fachada ou instalações estão planejadas.
Tais melhorias podem aumentar significativamente a qualidade do edifício, mas também podem criar obrigações financeiras adicionais para os coproprietários.
O fundo de reserva do edifício pode revelar mais do que você pensa
As contribuições mensais para o fundo de reserva de um edifício são frequentemente vistas simplesmente como mais uma despesa.
No entanto, como os fundos comuns são gerenciados pode ser mais importante do que o valor em si.
Um edifício que recebe manutenção consistente pode ser uma escolha melhor a longo prazo do que um onde os custos mensais são baixos porque os reparos necessários são repetidamente adiados.
Pergunte se grandes investimentos estão planejados, qual é a posição financeira do edifício e se os coproprietários estão pagando quaisquer empréstimos compartilhados.
Também pode ser útil conversar com os moradores existentes.
Para perguntas úteis a fazer aos vizinhos antes de comprar um apartamento, leia o guia da Eurovilla aqui.
A eficiência energética pode ter um efeito significativo nos custos de funcionamento
Edifícios mais antigos não são necessariamente ineficientes energeticamente, mas muitos foram projetados em uma época em que os requisitos de isolamento térmico eram diferentes dos padrões atuais.
Portanto, vale a pena verificar:
o desempenho energético da propriedade
a condição das janelas
a qualidade do isolamento da parede externa
o sistema de aquecimento
quaisquer problemas de condensação
custos médios de energia.
Um apartamento com tetos altos e janelas grandes pode parecer fantástico, mas pode exigir consideravelmente mais energia para aquecer durante o inverno se não tiver sido devidamente atualizado.
Por outro lado, um apartamento mais antigo que passou por uma completa renovação energética pode oferecer um excelente nível de conforto.
Um apartamento renovado não significa necessariamente um edifício renovado
Esta é uma das distinções mais importantes que os compradores precisam entender.
A frase "totalmente renovado" em um anúncio de propriedade muitas vezes se refere apenas ao interior do apartamento.
Pisos novos, um banheiro moderno e uma cozinha equipada podem melhorar significativamente as condições de vida, mas revelam muito pouco sobre o telhado, a estrutura ou as instalações compartilhadas.
É importante distinguir entre:
Renovação do apartamento – trabalho realizado dentro da unidade residencial individual.
Reabilitação do edifício – melhorias que envolvem áreas comuns, elementos estruturais, a fachada, o telhado ou os sistemas compartilhados do edifício.
Ambos podem agregar valor, mas abordam questões diferentes.
Para mais informações sobre como avaliar a diferença entre uma renovação de alta qualidade genuína e melhorias superficiais, leia o guia da Eurovilla sobre comprar uma propriedade renovada ou renovar uma casa você mesmo.
A documentação pode ser mais importante do que você espera
Ao comprar uma propriedade mais antiga, deve-se prestar atenção especial se seu layout real corresponde à documentação oficial.
Ao longo das décadas, os apartamentos podem ter sido divididos, ampliados ou alterados de várias maneiras.
Varandas fechadas, cômodos combinados, layouts alterados ou espaços comuns convertidos podem exigir verificações adicionais.
Antes de comprar, é sensato revisar as informações do Registro de Imóveis, a documentação de construção disponível e quaisquer alterações subsequentes.
Um layout atraente não é suficiente se problemas de documentação não resolvidos puderem complicar uma futura venda ou solicitação de hipoteca.
Qual a idade de um apartamento se ele foi completamente renovado?
Imagine dois apartamentos construídos em 1970.
No primeiro, quase nada mudou desde que o edifício foi concluído.
No segundo, os sistemas elétricos e hidráulicos, janelas, aquecimento, pisos e banheiro foram todos atualizados, enquanto o próprio edifício recebeu reparos no telhado e melhorias na fachada.
- No papel, ambos os apartamentos têm exatamente o mesmo ano de construção.
- Na realidade, sua condição, conforto e custos futuros esperados podem ser completamente diferentes.
O ano de construção permanece o mesmo, mas a qualidade da propriedade pode mudar significativamente.
É por isso que os compradores devem investigar não apenas quando uma propriedade foi construída, mas também o que aconteceu com ela desde então.
Um apartamento mais antigo pode ser uma excelente compra
Edifícios residenciais mais antigos estão frequentemente localizados em bairros altamente desejáveis com infraestrutura estabelecida, espaços verdes, escolas, lojas e conexões de transporte convenientes.
Essas vantagens não podem ser facilmente recriadas instalando uma nova cozinha ou iluminação moderna.
Se o edifício estiver bem mantido, a documentação estiver em ordem e qualquer investimento necessário tiver sido avaliado realisticamente, um apartamento mais antigo pode ser uma excelente escolha para uma casa de longo prazo ou investimento.
Por outro lado, a manutenção negligenciada e problemas técnicos ocultos podem transformar uma compra aparentemente atraente em um ônus financeiro substancial.
Não compre o ano de construção – compre qualidade genuína
O ano de construção é uma informação útil, mas não é uma avaliação final da propriedade.
- Um apartamento mais antigo não é necessariamente inferior.
- Um apartamento mais novo não é automaticamente melhor construído.
O valor real vem de uma combinação de localização, condição estrutural, documentação, manutenção, funcionalidade e o investimento que a propriedade pode exigir no futuro.
A Eurovilla ajuda os compradores a comparar propriedades de acordo com suas características genuínas e valor de mercado, em vez de depender apenas das informações em um anúncio.
Se você está pensando em comprar um apartamento mais antigo, entre em contato conosco e deixe-nos ajudá-lo a encontrar uma propriedade cuja qualidade importa muito mais do que seu ano de construção.