Хорватия среди лидеров Европы по росту цен на недвижимость – Что стоит за этими цифрами?

Цены на жилую недвижимость в Хорватии продолжают расти значительно быстрее, чем в среднем по Европе. По данным Хорватского бюро статистики, в первом квартале 2026 года они были на 14,3% выше, чем за аналогичный период предыдущего года. По сравнению с последним кварталом 2025 года они выросли еще на 3,3%. (Хорватское бюро статистики)

Для сравнения, цены на недвижимость в Европейском Союзе за тот же период выросли на 5,1% в годовом исчислении, в то время как рост в еврозоне составил 4,7%. Таким образом, Хорватия вновь оказалась среди стран с самым быстрым ростом цен, уступая Португалии, Болгарии и Словакии.

Такие цифры могут легко создать впечатление, что стоимость почти каждой недвижимости постоянно растет. Реальность сложнее. Средний рост цен не означает, что каждый дом, квартира или участок земли автоматически стали на 14% дороже. Рынок становится все более сегментированным в зависимости от местоположения, качества недвижимости, документации, энергоэффективности и реалистичности запрашиваемой цены.

Рост неодинаков во всех частях Хорватии

Наибольший годовой рост в первом квартале 2026 года был зафиксирован в группе районов, статистически классифицированных как «Прочие», что означает регионы за пределами Загреба и Адриатического региона. Цены там выросли на 18,1%.

В городе Загребе годовой рост составил 14,7%, в то время как цены на Адриатике выросли на 12,6%. Хотя рост на побережье был несколько умереннее, он все же более чем в два раза превышал средний показатель по Европейскому Союзу.

Существуют также различия между новостройками и существующей недвижимостью. Цены на новостройки выросли на 9,7% по сравнению с первым кварталом 2025 года, в то время как существующая жилая недвижимость подорожала на целых 16,1%.

Это не означает, что старые объекты стали качественнее новостроек. Более сильный рост может быть результатом доступности, местоположения и структуры предложения. Новостройки часто сосредоточены в ограниченном числе мест и уже стартуют с более высокого ценового уровня, в то время как существующие объекты занимают гораздо большую долю рынка.

Почему цены продолжают расти?

Сильный рост обусловлен не одной причиной, а совокупностью экономических, финансовых и демографических факторов.

Хорватский национальный банк выделяет продолжающийся экономический рост, высокую занятость, рост заработной платы и снижение процентных ставок по жилищным кредитам как важные факторы спроса. Спрос также поддерживался государственной мерой по возврату налогов для молодых покупателей, приобретающих свою первую недвижимость.

Когда домохозяйства имеют более высокие доходы и более легкий доступ к финансированию, больше людей рассматривают покупку квартиры или дома. Если предложение высококачественной недвижимости не увеличивается такими же темпами, покупатели конкурируют за ограниченное количество доступных объектов, создавая повышательное давление на цены.

Еще один фактор, специфичный для Хорватии, заключается в том, что недвижимость рассматривается не только как место для проживания. Квартиры и дома приобретаются как форма сбережений, инвестиция для долгосрочной или краткосрочной туристической аренды, второй дом и способ сохранения капитала. На побережье внутренний спрос также дополняется иностранными покупателями, особенно в сегментах более качественной и элитной недвижимости.

Цены растут, но количество продаж падает

Одна из важнейших цифр часто затмевается высокими темпами роста цен. Хотя недвижимость дорожает, количество продаж уменьшается.

По данным Евростата, количество сделок с жилой недвижимостью в Хорватии в 2025 году сократилось на 4,1% по сравнению с предыдущим годом. Снижение также было зафиксировано в 2024 году, когда количество сделок было на 13,9% ниже, чем годом ранее.

Предварительные данные, цитируемые Хорватским национальным банком, также указывают на третий год подряд снижения объемов транзакций. В то же время общая стоимость транзакций увеличилась, в первую очередь из-за более высоких цен.

Другими словами, рынок растет не просто потому, что продается больше недвижимости. Продается меньше недвижимости, но по более высоким ценам.

Это важный сигнал для продавцов. Сильный средний рост цен не является доказательством того, что покупатели примут любую запрашиваемую цену. Напротив, снижение объемов транзакций может указывать на то, что некоторые владельцы устанавливают цены, которые рынок не может или не желает платить.

Запрашиваемая цена не то же самое, что рыночная стоимость

На порталах недвижимости часто представлены квартиры на одной и той же улице, в одном и том же здании или с аналогичной площадью по очень разным ценам. Владельцы также часто оценивают свою недвижимость на основе самого дорогого объявления, которое они могут найти.

Этот подход имеет очевидную слабость: объявление показывает, сколько продавец хочет получить, а не сколько покупатель готов заплатить.

Рыночная стоимость определяется ценой, которая может быть фактически достигнута в реальной сделке. На нее влияют качество правоустанавливающих документов, состояние здания, необходимость ремонта, планировка, этаж, наличие лифта, парковка, шум, ориентация, энергоэффективность и качество микрорайона.

Недвижимость может находиться в очень востребованном районе, но если она требует полного ремонта и имеет нерешенные юридические вопросы, она не будет иметь такой же ценности, как хорошо ухоженная недвижимость с чистой документацией в нескольких улицах от нее.

Означает ли сильный рост цен, что нужно покупать как можно скорее?

Не обязательно. Ожидание просто потому, что вы ожидаете падения цен, может оказаться ошибкой, но покупка из страха, что вы можете «упустить свой шанс», может быть столь же ошибочной.

Покупатели должны исходить из своих собственных потребностей и финансовых возможностей. Важно оценить ежемесячную ипотечную нагрузку, стабильность вашего дохода, любые дополнительные необходимые инвестиции и то, как долго вы планируете владеть недвижимостью. Недвижимость, которая доступна в рамках вашего бюджета и соответствует вашим долгосрочным потребностям, все еще может быть хорошим решением на растущем рынке.

Некачественная недвижимость, неподходящий кредит или завышенная цена не станут хорошим решением просто потому, что рыночный средний показатель растет.

Инвестиционным покупателям необходимо быть еще более осторожными. Высокая цена покупки снижает доходность от аренды, особенно если арендная плата не растет такими же темпами. Перед покупкой необходимо реалистично рассчитать ожидаемый доход, включая периоды без арендаторов, налоги, обслуживание, расходы на управление и будущие ремонты.

Что означает рост цен для продавцов?

Текущие условия в целом благоприятствуют владельцам высококачественной недвижимости. Однако сегодня покупатели имеют доступ к большему количеству информации и более тщательно сравнивают доступные объекты. Недвижимость с хорошим расположением, четкой документацией, функциональной планировкой и профессиональной презентацией по-прежнему может привлечь значительный интерес.

С другой стороны, слишком высокая запрашиваемая цена часто приводит к тому, что недвижимость остается на рынке в течение длительного времени. После нескольких месяцев без серьезных предложений владелец может быть вынужден сделать большее снижение, чем было бы необходимо, если бы первоначальная цена была установлена реалистично.

Таким образом, максимально возможная запрашиваемая цена не всегда является лучшей стратегией продаж. Цель должна состоять в том, чтобы достичь наилучшей реалистичной цены в разумные сроки и с безопасным процессом сделки.

Рынок растет, но становится более избирательным

Хорватский рынок недвижимости остается одним из самых динамичных в Европейском Союзе. Однако одновременный рост цен и снижение объемов транзакций указывают на то, что рынок вступает в более требовательную фазу. Покупатели менее охотно принимают нереалистичные ожидания, в то время как высококачественные и правильно позиционированные объекты все больше выделяются на фоне остального рынка.

Статистический средний показатель может быть полезен для понимания направления рынка, но он не может заменить индивидуальную оценку конкретной недвижимости.

Eurovilla отслеживает развитие хорватского рынка недвижимости и оказывает клиентам поддержку в оценке, покупке и продаже недвижимости. Свяжитесь с нами, чтобы принять более безопасное и обоснованное решение при поддержке экспертных знаний рынка.