Chorvatsko mezi evropskými lídry v růstu cen nemovitostí – Co se skrývá za čísly?

Ceny rezidenčních nemovitostí v Chorvatsku nadále rostou výrazně rychleji než evropský průměr. Podle údajů Chorvatského statistického úřadu byly v prvním čtvrtletí roku 2026 o 14,3 % vyšší než ve stejném období předchozího roku. Ve srovnání s posledním čtvrtletím roku 2025 vzrostly o další 3,3 %. (Chorvatský statistický úřad)

Pro srovnání, ceny nemovitostí v Evropské unii vzrostly ve stejném období meziročně o 5,1 %, zatímco růst v eurozóně činil 4,7 %. Chorvatsko se tak opět zařadilo mezi země s nejrychlejším růstem cen, za Portugalskem, Bulharskem a Slovenskem.

Taková čísla mohou snadno vyvolat dojem, že hodnota téměř každé nemovitosti neustále roste. Realita je složitější. Průměrný růst cen neznamená, že každý dům, byt nebo pozemek se automaticky stal o 14 % cennějším. Trh se stále více segmentuje podle lokality, kvality nemovitosti, dokumentace, energetické náročnosti a toho, zda je požadovaná cena realistická.

Růst není stejný ve všech částech Chorvatska

Nejvyšší roční růst v prvním čtvrtletí roku 2026 byl zaznamenán ve skupině oblastí statisticky klasifikovaných jako „Ostatní“, což znamená regiony mimo Záhřeb a jadranskou oblast. Ceny tam vzrostly o 18,1 %.

Ve městě Záhřeb činil roční růst 14,7 %, zatímco ceny na Jadranu vzrostly o 12,6 %. Ačkoli byl růst na pobřeží poněkud mírnější, stále byl více než dvojnásobný oproti průměru Evropské unie.

Existují také rozdíly mezi novostavbami a stávajícími nemovitostmi. Ceny novostaveb vzrostly o 9,7 % ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2025, zatímco stávající rezidenční nemovitosti zdražily až o 16,1 %.

To neznamená, že starší nemovitosti se staly kvalitnějšími než novostavby. Silnější růst může být výsledkem dostupnosti, lokality a struktury nabídky. Novostavby jsou často soustředěny v omezeném počtu lokalit a již začínají na vyšší cenové úrovni, zatímco stávající nemovitosti tvoří mnohem větší podíl na trhu.

Proč ceny stále rostou?

Silný růst není způsoben jedinou příčinou, ale kombinací ekonomických, finančních a demografických faktorů.

Chorvatská národní banka zdůrazňuje pokračující ekonomický růst, vysokou zaměstnanost, rostoucí mzdy a nižší úrokové sazby u hypotečních úvěrů jako důležité hnací síly poptávky. Poptávka byla podpořena také vládním opatřením na vrácení daně pro mladé kupující, kteří si pořizují svou první nemovitost.

Když mají domácnosti vyšší příjmy a snadnější přístup k financování, více lidí zvažuje koupi bytu nebo domu. Pokud se nabídka kvalitních nemovitostí nezvyšuje stejným tempem, kupující soutěží o omezený počet dostupných nemovitostí, což vytváří tlak na růst cen.

Dalším faktorem specifickým pro Chorvatsko je, že nemovitost není vnímána pouze jako místo k bydlení. Byty a domy se kupují jako forma úspor, investice pro dlouhodobý nebo krátkodobý turistický pronájem, druhé bydlení a způsob zachování kapitálu. Na pobřeží je domácí poptávka doplňována také zahraničními kupujícími, zejména v segmentech kvalitnějších a luxusních nemovitostí.

Ceny rostou, ale počet prodejů klesá

Jedna z nejdůležitějších čísel je často zastíněna vysokými mírami růstu cen. Ačkoli nemovitosti zdražují, počet prodejů klesá.

Podle Eurostatu klesl počet transakcí s rezidenčními nemovitostmi v Chorvatsku v roce 2025 o 4,1 % ve srovnání s předchozím rokem. Pokles byl zaznamenán i v roce 2024, kdy byl počet transakcí o 13,9 % nižší než rok předtím.

Předběžné údaje citované Chorvatskou národní bankou rovněž naznačují třetí po sobě jdoucí rok klesajícího objemu transakcí. Zároveň se celková hodnota transakcí zvýšila, především díky vyšším cenám.

Jinými slovy, trh neroste jednoduše proto, že se prodává více nemovitostí. Prodává se méně nemovitostí, ale za vyšší ceny.

To je důležitý signál pro prodejce. Silný průměrný růst cen není důkazem, že kupující přijmou jakoukoli požadovanou cenu. Naopak, pokles objemu transakcí může naznačovat, že někteří majitelé stanovují ceny, které trh není schopen nebo ochoten zaplatit.

Požadovaná cena není totéž co tržní hodnota

Realitní portály často uvádějí byty na stejné ulici, ve stejné budově nebo s podobnou podlahovou plochou za velmi odlišné ceny. Majitelé také často oceňují svou nemovitost na základě nejdražšího inzerátu, který najdou.

Tento přístup má zjevnou slabinu: inzerát ukazuje, kolik chce prodejce obdržet, nikoli, kolik je kupující ochoten zaplatit.

Tržní hodnota je určena cenou, které lze skutečně dosáhnout v reálné transakci. Je ovlivněna kvalitou vlastnické dokumentace, stavem budovy, potřebou rekonstrukce, dispozicí, patrem, přístupem výtahem, parkováním, hlukem, orientací, energetickou účinností a kvalitou mikrolokality.

Nemovitost se může nacházet ve velmi žádané čtvrti, ale pokud vyžaduje kompletní rekonstrukci a má nevyřešené právní problémy, nebude mít stejnou hodnotu jako dobře udržovaná nemovitost s jasnou dokumentací o pár ulic dál.

Znamená silný růst cen, že byste měli koupit co nejdříve?

Ne nutně. Čekání jednoduše proto, že očekáváte pokles cen, se může ukázat jako chyba, ale nákup ze strachu, že „propásnete svou šanci“, může být stejně zavádějící.

Kupující by měli vycházet ze svých vlastních potřeb a finančních možností. Je důležité posoudit měsíční hypoteční zátěž, stabilitu vašeho příjmu, veškeré požadované dodatečné investice a jak dlouho plánujete nemovitost vlastnit. Nemovitost, která je cenově dostupná v rámci vašeho rozpočtu a odpovídá vašim dlouhodobým potřebám, může být stále dobrým rozhodnutím na rostoucím trhu.

Nekvalitní nemovitost, nevhodná půjčka nebo nadhodnocená cena se nestanou dobrým rozhodnutím jednoduše proto, že průměr trhu roste.

Investiční kupující musí být ještě opatrnější. Vysoká kupní cena snižuje výnos z pronájmu, zvláště pokud nájmy nerostou stejným tempem. Před nákupem je nutné realisticky vypočítat očekávaný příjem, včetně období bez nájemníků, daní, údržby, nákladů na správu a budoucích rekonstrukcí.

Co znamená rostoucí ceny pro prodejce?

Současné podmínky obecně nahrávají majitelům kvalitních nemovitostí. Kupující však dnes mají přístup k více informacím a pečlivěji porovnávají dostupné nemovitosti. Nemovitosti s dobrou lokalitou, jasnou dokumentací, funkčním uspořádáním a profesionální prezentací mohou stále přilákat značný zájem.

Na druhou stranu, příliš vysoká požadovaná cena často vede k tomu, že nemovitost zůstává na trhu dlouhou dobu. Po několika měsících bez vážných nabídek může být majitel nucen provést větší snížení, než by bylo nutné, kdyby byla počáteční cena stanovena realisticky.

Nejvyšší možná požadovaná cena proto není vždy nejlepší prodejní strategií. Cílem by mělo být dosažení nejlepší realistické ceny v přiměřeném časovém rámci a s bezpečným transakčním procesem.

Trh roste, ale stává se selektivnějším

Chorvatský realitní trh zůstává jedním z nejdynamičtějších v Evropské unii. Současný růst cen a pokles objemu transakcí však naznačují, že trh vstupuje do náročnější fáze. Kupující jsou méně ochotni akceptovat nerealistická očekávání, zatímco kvalitní a správně umístěné nemovitosti se stále více odlišují od zbytku trhu.

Statistický průměr může být užitečný pro pochopení směru trhu, ale nemůže nahradit individuální ocenění konkrétní nemovitosti.

Eurovilla sleduje vývoj na chorvatském realitním trhu a poskytuje klientům podporu při oceňování, nákupu a prodeji nemovitostí. Kontaktujte nás pro bezpečnější a informovanější rozhodnutí s podporou odborných znalostí trhu.