Hrvatska među europskim rekorderima po rastu cijena nekretnina - što stoji iza brojki?

Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj nastavljaju rasti znatno brže od europskog prosjeka. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u prvom tromjesečju 2026. bile su 14,3 % više nego u istom razdoblju prethodne godine. U odnosu na posljednje tromjesečje 2025. porasle su dodatnih 3,3 %. (Državni zavod za statistiku)

Za usporedbu, cijene nekretnina u Europskoj uniji u istom su razdoblju na godišnjoj razini porasle 5,1 %, dok je rast u europodručju iznosio 4,7 %. Hrvatska je tako ponovno bila među državama s najbržim rastom cijena, iza Portugala, Bugarske i Slovačke.

Takvi podaci lako stvaraju dojam da vrijednost gotovo svake nekretnine nezaustavljivo raste. Stvarnost je složenija. Prosječan rast cijena ne znači da je svaka kuća, stan ili zemljište automatski postalo 14 % vrjednije. Tržište se sve više dijeli prema lokaciji, kvaliteti nekretnine, dokumentaciji, energetskim svojstvima i realnosti tražene cijene.

Rast nije jednak u svim dijelovima Hrvatske

Najveći godišnji rast u prvom tromjesečju 2026. zabilježen je u skupini područja koju statistika označava kao "Ostalo", odnosno izvan Zagreba i jadranske regije. Tamo su cijene porasle 18,1 %.

U Gradu Zagrebu godišnji rast iznosio je 14,7 %, dok su na Jadranu cijene porasle 12,6 %. Iako je rast na obali bio nešto umjereniji, i dalje je više nego dvostruko veći od prosjeka Europske unije.

Razlike postoje i između novihi postojećih nekretnina. Cijene novogradnje porasle su 9,7 % u odnosu na prvo tromjesečje 2025., dok su postojeći stambeni objekti poskupjeli čak 16,1 %.

To ne znači da je starogradnja postala kvalitetnija od novogradnje. Veći rast može biti posljedica dostupnosti, lokacije i strukture ponude. Novogradnja je često koncentrirana na ograničenom broju lokacija i već u početku ima višu cijenu, dok postojeće nekretnine čine znatno veći dio tržišta.

Zašto su starije kuće na dobrim lokacijama često bolja investicija od novogradnje? Više o tome pročitajte ovdje.

Zašto cijene i dalje rastu?

Iza snažnog rasta ne stoji jedan razlog, nego kombinacija gospodarskih, financijskihi demografskih čimbenika.

Hrvatska narodna banka ističe nastavak gospodarskog rasta, visoku zaposlenost, rast plaća i smanjenje kamatnih stopa na stambene kredite kao važne pokretače potražnje. Potražnju je dodatno podržala državna mjera povrata poreza mladima pri kupnji prve nekretnine.

Kada kućanstva imaju veća primanja i lakši pristup financiranju, više ljudi razmatra kupnju stana ili kuće. Ako se ponuda kvalitetnih nekretnina pritom ne povećava jednakom brzinom, kupci se natječu za ograničen broj dostupnih objekata, što stvara pritisak na cijene.

Dodatni hrvatski čimbenik jest činjenica da nekretnina nije samo mjesto stanovanja. Stanovi i kuće kupuju se kao oblik štednje, investicija za dugoročni ili turistički najam, drugi dom i način zaštite kapitala. Na obali se domaćoj potražnji pridružuju i strani kupci, osobito na tržištu kvalitetnijih i luksuznih nekretnina.

Nekretnine kao mirovinski plan? Kako pametni kupci razmišljaju 20 godina unaprijed saznajte ovdje.

Cijene rastu, ali broj prodaja pada

Jedan od najvažnijih podataka često ostaje u sjeni visokih stopa rasta cijena. Iako su nekretnine skuplje, njihov se broj prodaje smanjuje.

Prema Eurostatu, broj transakcija stambenih nekretnina u Hrvatskoj tijekom 2025. smanjen je 4,1 % u odnosu na prethodnu godinu. Pad je zabilježen i 2024., kada je broj transakcija bio 13,9 % niži nego godinu ranije.

Preliminarni podaci koje navodi HNB također upućuju na treću uzastopnu godinu pada broja kupoprodaja. Istodobno je ukupna vrijednost transakcija porasla, ponajprije zbog viših cijena.

Drugim riječima, tržište ne raste samo zato što se prodaje više nekretnina. Prodaje se manji broj nekretnina, ali po višim cijenama.

To je važan signal prodavateljima. Visok prosječni rast nije dokaz da kupci prihvaćaju svaku cijenu. Naprotiv, pad broja transakcija može značiti da dio vlasnika postavlja cijene koje tržište ne može ili ne želi platiti.

Kako korekcija tržišta nekretnina utječe na kupce i prodavače saznajte ovdje.

Tražena cijena nije isto što i tržišna vrijednost

Na portalima za oglašavanje često se mogu pronaći stanovi u istoj ulici, istoj zgradi ili slične površine s vrlo različitim cijenama. Vlasnici pritom svoju nekretninu nerijetko procjenjuju prema najskupljem oglasu koji pronađu.

Takav pristup ima očitu manu: oglas pokazuje koliko prodavatelj želi dobiti, a ne koliko je kupac spreman platiti.

Tržišnu vrijednost određuje cijena koju je moguće postići u stvarnoj transakciji. Na nju utječu urednost vlasničke dokumentacije, stanje zgrade, potreba za adaptacijom, raspored prostorija, kat, dizalo, parking, buka, orijentacija, energetska učinkovitost i kvaliteta mikrolokacije.

Nekretnina može biti smještena u traženom kvartu, ali ako zahtijeva potpunu obnovu i ima neriješene pravne odnose, neće imati istu vrijednost kao uređen i dokumentacijski čist stan nekoliko ulica dalje.

Tajming je sve - Kada je zaista najbolje prodati stan? Više o tome pročitajte ovdje.

Znači li snažan rast da treba kupiti što prije?

Ne nužno. Čekanje samo zato što očekujete pad cijena može se pokazati pogrešnim, ali jednako je pogrešno kupiti nekretninu iz straha da će vam "vlak pobjeći".

Kupac treba krenuti od vlastitih potreba i financijskih mogućnosti. Važno je procijeniti mjesečno opterećenje kredita, vlastitu sigurnost prihoda, potrebna dodatna ulaganja i planirano trajanje vlasništva. Nekretnina koja je održiva za vaš budžet i odgovara vašim dugoročnim potrebama može biti dobra odluka i na rastućem tržištu.

Loša nekretnina, neprikladan kredit ili prenapuhana cijena neće postati dobra odluka samo zato što tržišni prosjek raste.

Investicijski kupci moraju biti još oprezniji. Visoka kupovna cijena smanjuje prinos od najma, posebno ako najamnine ne rastu jednakom brzinom. Prije kupnje potrebno je realno izračunati očekivani prihod, razdoblja bez najmoprimca, poreze, održavanje, upravljanje i buduće renovacije.

Što rast cijena znači za prodavatelje?

Trenutačni uvjeti načelno pogoduju vlasnicima kvalitetnih nekretnina. Međutim, kupci danas imaju više informacija i pažljivije uspoređuju ponudu. Nekretnine s dobrom lokacijom, jasnom dokumentacijom, funkcionalnim rasporedom i profesionalnom prezentacijom i dalje mogu privući velik interes.

S druge strane, previsoko postavljena cijena često dovodi do dugog zadržavanja oglasa na tržištu. Nakon nekoliko mjeseci bez ozbiljnih ponuda vlasnik može biti prisiljen na veće sniženje nego što bi bilo potrebno da je početna cijena postavljena realno.

Najviša moguća oglašena cijena zato nije uvijek najbolja prodajna strategija. Cilj bi trebao biti postići najbolju realnu cijenu u razumnom roku i uz sigurnu provedbu transakcije.

Koliko zapravo vrijedi vaš stan? Najčešće zablude kod određivanja cijene pročitajte ovdje.

Tržište raste, ali postaje selektivnije

Hrvatsko tržište nekretnina ostaje među najdinamičnijima u Europskoj uniji. Ipak, istodobni rast cijena i pad broja transakcija pokazuju da tržište ulazi u zahtjevniju fazu. Kupci teže prihvaćaju nerealna očekivanja, dok se kvalitetne i pravilno pozicionirane nekretnine izdvajaju od ostatka ponude.

Statistički prosjek može biti koristan za razumijevanje smjera tržišta, ali ne može zamijeniti individualnu procjenu konkretne nekretnine.

Eurovilla prati kretanja na hrvatskom tržištu te klijentima pruža podršku pri procjeni, kupnji i prodaji nekretnina. Obratite nam se kako biste uz stručno poznavanje tržišta donijeli sigurniju i informiraniju odluku.