Často kladené otázky
Přinášíme vám seznam nejčastějších dotazů a našich odborných odpovědí a doufáme, že vám pomohou v procesu nákupu a prodeje. Pro tyto a všechny vaše další otázky a podporu jsme vám však k dispozici i osobně.
Daň z převodu nemovitostí (PPN) v Chorvatské republice činí 3% z tržní hodnoty nemovitosti v době nabytí. Daň platí nabyvatel (kupující, obdarovaný, dědic atd.), za předpokladu, že transakce nepodléhá DPH.
Při koupi použité nemovitosti od soukromé osoby platí kupující 3% daň z převodu nemovitostí. Při koupi nově postavené nemovitosti od prodávajícího registrovaného v systému DPH, transakce obvykle podléhá DPH namísto toho, a daň z převodu nemovitostí není splatná.
Po ověření smlouvy je dokumentace nejčastěji předkládána Finanční správě notářem. Kupující poté obdrží daňové rozhodnutí s obvyklou lhůtou splatnosti 15 dnů od doručení.
Chorvatské právo stanoví řadu výjimek a zvláštních případů, jako jsou převody mezi blízkými rodinnými příslušníky darem nebo dědictvím, převody zahrnující státní nebo místní orgány, vklad nemovitosti do základního kapitálu společnosti a další zákonem definované situace.
Stručně: PPN = 3%, splatné, pokud se neuplatňuje DPH, s jasně regulovanými výjimkami a zvláštními případy.
Ve standardní praxi je řízení o dani z převodu nemovitostí prováděno Finanční správou na základě dokumentace předložené oprávněnými orgány.
Po uzavření a ověření kupní, darovací, směnné nebo podobné smlouvy je notář (nebo v některých případech soud či jiný příslušný orgán) ze zákona povinen předložit ověřenou dokumentaci Finanční správě. Na základě těchto dokumentů vydá Finanční správa daňové rozhodnutí.
Ačkoli je nabyvatel daňovým poplatníkem, obecně se od něj nevyžaduje podání samostatného daňového přiznání. Tato povinnost vzniká pouze v případě, že ověřená dokumentace nebyla předložena notářem nebo příslušným orgánem. V praxi tedy kupující nejčastěji platí daň pouze podle vydaného rozhodnutí.
Podmínky závisí na tom, zda je kupující občanem EU/EHP nebo třetí země.
Občané EU/EHP mohou nabývat nemovitosti za stejných podmínek jako chorvatští občané, s omezeními nejčastěji souvisejícími se zemědělskou půdou a chráněnými přírodními oblastmi.
Občané zemí mimo EU mohou nabývat nemovitosti pouze v případě, že mezi Chorvatskem a jejich domovskou zemí existuje princip reciprocity a musí získat předchozí souhlas Ministerstva spravedlnosti. Pokud nabytí není povoleno, nemovitost lze zakoupit prostřednictvím chorvatské společnosti založené zahraničním občanem.
Ve všech případech musí kupující získat chorvatské osobní identifikační číslo (OIB). Některé kategorie nemovitostí – jako je zemědělská půda, lesy a nemovitosti v chráněných zónách – mohou podléhat dalším omezením.
Kupní a nájemní smlouvy jsou připravovány právním týmem EUROVILLA po důkladné kontrole údajů z katastru nemovitostí a právního stavu nemovitosti.
Kupní smlouvy jsou ověřovány notářem v Chorvatské republice, typicky za přítomnosti agenta EUROVILLA. Nájemní a pachtovní smlouvy mohou být notářsky ověřeny na žádost smluvních stran.
Smlouvy uzavřené v zahraničí mohou být ověřeny na chorvatských diplomatických nebo konzulárních misích pro chorvatské občany, nebo zahraničním notářem pro zahraniční občany, nejčastěji s apostilou, je-li to vyžadováno.
Kromě standardního ověření podpisu chorvatské právo umožňuje úřední ověření nájemních smluv.
Úřední ověření znamená, že notář potvrzuje nejen podpisy, ale také celý obsah smlouvy, přečte ji stranám, vysvětlí ustanovení a ověří, zda je strany plně rozumí. Úředně ověřená smlouva se stává vykonatelným dokumentem, umožňujícím přímý výkon bez soudního řízení.
Vzhledem k vyšší úrovni právní ochrany se úřední ověření nejčastěji používá pro dlouhodobé rezidenční nebo komerční nájmy.
Zahraniční občané mohou obdržet chorvatské OIB buď automaticky, nebo na vyžádání, v závislosti na tom, jak se poprvé objeví v úředních postupech.
Pokud zahraniční občan poprvé vstoupí do úředního postupu, jako je nákup nemovitosti, registrace pobytu, zaměstnání, založení společnosti nebo vystoupení před soudem či daňovým úřadem – OIB je přidělen ex offo příslušnou institucí.
Alternativně může zahraniční občan požádat o OIB nezávisle na kterémkoli úřadu daňové správy v Chorvatsku nebo na chorvatské diplomatické či konzulární misi v zahraničí. Je vyžadován platný identifikační doklad a OIB je obvykle vydáno okamžitě nebo do jednoho pracovního dne.
Trvalý pobyt označuje adresu, kde se osoba trvale usadila a kde se nachází centrum jejích životních zájmů. Je registrován u Ministerstva vnitra a každá osoba může mít pouze jeden trvalý pobyt.
Přechodný pobyt označuje pobyt na jiné adrese pro specifický, omezený účel, jako je vzdělávání, dočasná práce nebo lékařská péče. Musí být registrován, pokud trvá déle než tři měsíce a může být udělen na dobu až jednoho roku s možností prodloužení.
Osoba může mít současně jeden trvalý pobyt a jeden přechodný pobyt. Trvalý pobyt představuje dlouhodobé centrum životních aktivit, zatímco přechodný pobyt nemění registrovaný trvalý pobyt.