Immobilienkauf in Kroatien für österreichische Staatsbürger – Kompletter Leitfaden 2026
Der Kauf einer Immobilie in Kroatien ist für österreichische Staatsbürger, die Nähe, die Adriaküste, Lebensqualität und die Möglichkeit, ein Zweitwohnsitz relativ nah an Österreich zu besitzen, miteinander verbinden möchten, zu einer zunehmend logischen Wahl geworden.
Im Gegensatz zu Reisezielen, die Flugreisen erfordern, sind große Teile Kroatiens von Österreich aus mit dem Auto leicht erreichbar. Dies macht Istrien und Kvarner besonders attraktiv für österreichische Käufer, die eine Wohnung, ein Haus oder eine Villa suchen, die sie mehrmals im Jahr und nicht nur während ihres Sommerurlaubs nutzen können.
Ein weiterer praktischer Vorteil ist, dass sowohl Österreich als auch Kroatien den Euro verwenden, während Kroatien auch Teil des Schengen-Raums ist. Reisen und Finanzplanung sind daher erheblich einfacher als noch vor wenigen Jahren.
Die Nähe Kroatiens bedeutet jedoch nicht, dass der Immobilienkauf als einfacher Wochenendkauf behandelt werden sollte. Es handelt sich um eine bedeutende finanzielle Entscheidung, die eine sorgfältige Überprüfung von Eigentum, Dokumentation, Besteuerung, dem technischen Zustand der Immobilie und ihrem realistischen Marktwert erfordert.
Eurovilla bietet Ihnen diesen Leitfaden, der die wichtigsten Fragen behandelt, die österreichische Käufer vor dem Immobilienkauf in Kroatien verstehen sollten.
Können österreichische Staatsbürger Immobilien in Kroatien kaufen?
Ja.
Österreichische Staatsbürger sind Bürger der Europäischen Union und haben beim Kauf von Standard-Wohnimmobilien in Kroatien im Allgemeinen die gleichen Rechte wie kroatische Staatsbürger.
Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder einer Villa benötigen österreichische Staatsbürger keine besondere Genehmigung eines kroatischen Ministeriums, die für bestimmte Käufer aus Ländern außerhalb der Europäischen Union gelten kann.
Für landwirtschaftliche Flächen und bestimmte Sonderkategorien von Immobilien können gesonderte Regeln gelten, daher sollten diese immer individuell geprüft werden. Dieser Leitfaden konzentriert sich hauptsächlich auf den Kauf von Wohnungen, Häusern und Villen.
Warum ist Kroatien für österreichische Käufer besonders attraktiv?
Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes spielt die Entfernung eine größere Rolle, als viele Käufer zunächst erkennen.
Eine Immobilie, die mit dem Auto relativ leicht erreichbar ist, kann für verlängerte Wochenenden, Feiertage, Frühlings- und Herbstausflüge genutzt werden, anstatt nur für ein paar Wochen im Sommer.
Für österreichische Käufer bietet Kroatien mehrere praktische Vorteile:
- relativ einfache Anreise mit dem Auto
- der Euro als gemeinsame Währung
- Schengen-Mitgliedschaft
- gut ausgebaute touristische Infrastruktur
- eine breite Palette von Immobilientypen
- die Wahl zwischen Küste, Inseln, Städten und Binnenregionen
- Standorte, die sowohl für saisonale als auch für ganzjährige Aufenthalte geeignet sind.
Das bedeutet, dass Käufer aus Wien, Graz oder anderen Teilen Österreichs nicht ausschließlich an eine Strandwohnung denken müssen. Der kroatische Immobilienmarkt bietet eine viel breitere Palette an Optionen.
Wie sieht der Immobilienkaufprozess in Kroatien aus?
Obwohl einzelne Transaktionen unterschiedlich sein können, lässt sich ein typischer Kauf in mehrere Phasen unterteilen.
1. Budget und Zweck der Immobilie definieren
Bevor Sie Angebote durchsuchen, sollten Sie die wichtigste Frage beantworten:
Warum kaufen Sie die Immobilie?
Eine Immobilie für eigene Wochenendaufenthalte ist nicht dasselbe wie eine Immobilie, die für die touristische Vermietung bestimmt ist. Eine Villa für Sommerferien erfordert andere Kriterien als eine Wohnung, von der erwartet wird, dass sie das ganze Jahr über Einnahmen generiert.
Legen Sie Ihr maximales Budget fest, aber basieren Sie es nicht ausschließlich auf dem Kaufpreis. Sie sollten auch Raum für Steuern, Rechtskosten, Einrichtung, Wartung und mögliche Renovierungsarbeiten lassen.
2. Wählen Sie die Region, bevor Sie die einzelne Immobilie auswählen
Wir empfehlen österreichischen Käufern oft, ihre Suche nicht nur mit einem Standort im Kopf zu beginnen.
Rovinj mag auf Fotos perfekt aussehen, aber nach einem Besuch könnten Sie feststellen, dass Opatija, Krk oder das istrische Hinterland besser zu Ihrem Lebensstil passen.
Bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, vergleichen Sie mehrere verschiedene Mikrolagen.
3. Dokumentation prüfen
Dies ist eine der wichtigsten Phasen des gesamten Prozesses.
Bevor Sie eine bedeutende finanzielle Verpflichtung eingehen, sollten Sie Folgendes überprüfen:
- wer als Eigentümer eingetragen ist
- ob die Grundbuchaufzeichnungen mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen
- ob Hypotheken, eingetragene Ansprüche oder andere Rechte Dritter bestehen
- Bau- und Nutzungsgenehmigungen
- ob spätere Erweiterungen oder Änderungen legal sind
- den Energieausweis
- den rechtlichen Status der Garage, des Abstellraums, des Gartens oder des Parkplatzes, falls diese im Verkauf enthalten sind.
Bei Villen sollte zusätzliche Aufmerksamkeit auf Schwimmbäder, Nebengebäude, Überdachungen, Terrassen und andere Merkmale gelegt werden, die einen wichtigen Teil des Gesamtwertes der Immobilie darstellen können.
Ein Immobilienkauf sollte niemals ausschließlich auf dem basieren, was Sie bei einer Besichtigung sehen.
4. Angebot, Reservierung und Anzahlung
Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, beginnen die Verhandlungen mit dem Verkäufer.
Je nach Transaktion können die Parteien eine Reservierungsvereinbarung, einen Vorvertrag unterzeichnen oder direkt zum endgültigen Kaufvertrag übergehen.
Besonders wichtig ist es, die Bedingungen zu verstehen, unter denen eine Anzahlung geleistet wird, was passiert, wenn eine Partei von der Transaktion zurücktritt, und ob Fristen für Zahlung und Übergabe klar definiert wurden.
Unterschreiben Sie kein Dokument, das Sie nicht vollständig verstehen, nur weil Sie befürchten, dass ein anderer Käufer die Immobilie zuerst kaufen könnte.
5. Kaufvertrag und Zahlung
Der Kaufvertrag sollte mindestens klar definieren:
- Käufer und Verkäufer
- die verkaufte Immobilie
- den Kaufpreis
- den Zahlungsplan
- die Frist für die Übergabe
- die Methode, mit der die Eigentumsregistrierung zugelassen wird
- alle besonderen Bedingungen im Zusammenhang mit der Transaktion.
Internationale Käufer sollten auch die Methode der Banküberweisung im Voraus vereinbaren, damit administrative Prüfungen durch Finanzinstitute den Abschluss der Transaktion nicht verzögern.
6. Eigentumsregistrierung
Die Zahlung des Kaufpreises ist nicht der letzte Schritt.
Der Käufer muss auch die Eigentumsregistrierung im kroatischen Grundbuch abschließen.
Deshalb müssen die Informationen im Kaufvertrag, in den Grundbuchaufzeichnungen und in den Ausweisdokumenten des Käufers korrekt vorbereitet werden.
Welche Steuern zahlt ein österreichischer Käufer?
Beim Kauf von Immobilien, für die keine Mehrwertsteuer erhoben wird, beträgt die aktuelle Grunderwerbsteuer 3 % des Marktwertes der Immobilie.
Beträgt die Steuerbemessungsgrundlage beispielsweise 300.000 €, so beläuft sich eine 3%ige Steuer auf 9.000 €.
Bestimmte neu gebaute Immobilien werden anders behandelt, da die Transaktion möglicherweise bereits der Mehrwertsteuer unterliegt. Wenn die Mehrwertsteuer auf den Erwerb anfällt, wird keine zusätzliche Grunderwerbsteuer erhoben.
Das bedeutet, dass zwei Immobilien mit demselben Kaufpreis nicht unbedingt die gleiche steuerliche Behandlung erfahren.
Gibt es nach dem Kauf eine jährliche Grundsteuer?
Ja. Dies ist ein wichtiger Punkt, den ausländische Käufer berücksichtigen sollten.
Die jährliche Grundsteuer liegt zwischen 0,60 € und 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche, wobei der genaue Betrag von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegt wird.
Ausnahmen gelten auch unter bestimmten Umständen, einschließlich Immobilien, die als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden, und bestimmte Formen der Langzeitvermietung.
Das bedeutet, dass jeder, der einen Zweitwohnsitz zur gelegentlichen Nutzung kauft, den lokalen Grundsteuersatz vor dem Kauf prüfen sollte, anstatt sich nur auf den Kaufpreis zu konzentrieren.
Welche weiteren Kosten sollten Sie einplanen?
Zusätzlich zum Kaufpreis und den Steuern sollten Käufer Folgendes einplanen:
- Rechtsberatung und Due Diligence
- Maklergebühren, falls zutreffend
- Notargebühren
- Übersetzungen, falls erforderlich
- Grundbuch- und Verwaltungskosten
- Banküberweisungen und Finanzierungskosten
- Immobilienversicherung
- Einrichtung und Renovierung
- Beiträge zum Gebäuderücklagenfonds für Wohnungen
- Garten-, Pool- und Grundstückspflege.
Für ein Haus oder eine Villa, die einen Großteil des Jahres leer steht, sollten Käufer auch die Kosten für eine Person oder Firma berücksichtigen, die für die regelmäßige Überprüfung und Wartung der Immobilie zuständig ist.
Kann ein österreichischer Staatsbürger in Kroatien eine Hypothek erhalten?
Es ist möglich, aber die Bedingungen hängen von der Bank und dem einzelnen Käufer ab.
Banken können Nichtansässige, ausländische Einkommen, die Art der Immobilie, das erforderliche Eigenkapital des Käufers und Sicherungsinstrumente unterschiedlich bewerten.
Aus diesem Grund sollten Käufer, die auf eine Finanzierung angewiesen sind, nicht zuerst ein Haus für 600.000 € finden und erst dann die Bank fragen, wie viel sie leihen können.
Die Finanzierung sollte vor Beginn einer ernsthaften Immobiliensuche geklärt werden.
Alternativ können österreichische Käufer je nach ihren Vermögenswerten und ihrer Beziehung zu ihrer Bank eine Finanzierung in Österreich arrangieren.
Müssen österreichische Käufer ein kroatisches Bankkonto eröffnen?
Der Kauf einer Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass jeder österreichische Käufer ein kroatisches Bankkonto eröffnen muss.
Ein lokales Konto kann jedoch nützlich sein für:
- Nebenkostenabrechnungen
- Zahlungen an den Gebäuderücklagenfonds
- lokale Steuern
- Wartung
- Finanzierung
- Immobilienverwaltung.
Die Methode zur Überweisung des Kaufpreises sollte im Voraus mit der Bank vereinbart werden, insbesondere bei größeren internationalen Transaktionen.
Kann man Immobilien kaufen, ohne regelmäßig nach Kroatien zu reisen?
Ein Großteil des Prozesses kann aus der Ferne organisiert werden.
Ein Makler kann im Voraus eine Vorauswahl geeigneter Immobilien treffen, die Dokumentation kann vor Ankunft des Käufers geprüft werden, und bestimmte rechtliche Schritte können durch eine ordnungsgemäß erteilte Vollmacht abgeschlossen werden.
Beim Kauf einer Immobilie von erheblichem Wert bleibt eine persönliche Besichtigung jedoch äußerst wertvoll.
Ein Video kann nicht vollständig zeigen:
- Straßenlärm
- die echte Aussicht von der Immobilie
- Gerüche oder Anzeichen von Feuchtigkeit
- den Zustand des Treppenhauses und des Gebäudes
- die umliegende Nachbarschaft
- die Steilheit der Zufahrtsstraße
- die wahre Gehdistanz zum Meer
- die Atmosphäre des Ortes außerhalb der Touristensaison.
Für österreichische Käufer, die Kroatien relativ leicht erreichen können, ist mindestens eine gründliche Besichtigung vor einer endgültigen Entscheidung sinnvoll.
Immobilienkauf und Aufenthaltsrecht sind nicht dasselbe
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses und die Regelung Ihres Aufenthaltsstatus sind zwei getrennte Angelegenheiten.
Als EU-Bürger können Österreicher mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass bis zu drei Monate in Kroatien bleiben, ohne einen vorübergehenden Aufenthalt anmelden zu müssen.
Wenn sie länger bleiben möchten, gelten die Regeln für den vorübergehenden Aufenthalt für EWR-Bürger.
Mit anderen Worten, der Besitz einer Villa in Istrien bedeutet nicht, dass Sie die Regeln zur Aufenthaltsanmeldung ignorieren können, wenn Kroatien Ihr längerfristiger Wohnsitz wird.
Planen Sie, die Immobilie an Touristen zu vermieten? Prüfen Sie vor dem Kauf
Dies ist besonders wichtig für Käufer, deren Investitionskalkulation von kurzfristigen Mieteinnahmen abhängt.
Seit 2025 erfordert die kurzfristige Vermietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einem gemischt genutzten Wohn- und Geschäftsgebäude die vorherige schriftliche Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer, zusammen mit der Zustimmung der direkten Nachbarn, deren Wände, Böden oder Decken direkt an die Wohnung angrenzen.
Es reicht also nicht mehr aus, zu sehen, dass andere Wohnungen im selben Gebäude über touristische Plattformen vermietet werden, und anzunehmen, dass Sie automatisch dasselbe tun können.
Wenn kurzfristige Mieteinnahmen ein wichtiger Bestandteil Ihrer Kaufentscheidung sind, sollte diese Möglichkeit vor dem Kauf geprüft werden.
Istrien – eine logische erste Wahl für viele österreichische Käufer
Für österreichische Käufer hat Istrien einen großen praktischen Vorteil: die Erreichbarkeit.
Rovinj, Porec, Umag und Pula bieten etablierte Küstenimmobilienmärkte, während das istrische Hinterland eine völlig andere Auswahl an Steinhäusern, Villen, Grundstücken und Immobilien mit größerer Privatsphäre bietet.
Istrien könnte Käufer ansprechen, die suchen nach:
- einer Villa mit Swimmingpool
- einem Zweitwohnsitz
- einer Wohnung in Meeresnähe
- einem traditionellen Steinhaus
- einer Immobilie, die das ganze Jahr über häufig besucht werden kann.
Ein Käufer, der sechs- oder achtmal im Jahr besuchen möchte, wird den Standort ganz anders bewerten als jemand, der nur einmal im August kommen möchte.
Kvarner und Opatija – die Adria mit ausgezeichneter Erreichbarkeit
Kvarner ist eine weitere Region, die österreichische Käufer nicht übersehen sollten.
Opatija bietet historische Villen, Premium-Wohnungen und einen etablierten High-End-Markt. Rijeka ist eine echte Ganzjahresstadt, während Krk Inselleben mit einfacherer Straßenanbindung als viele andere kroatische Inseln verbindet.
Für Käufer, die nicht unbedingt ein typisches Touristenzentrum suchen, kann Kvarner eine sehr interessante Alternative zu Istrien sein.
Zagreb – für Käufer, die mehr als die Küste suchen
Ein österreichischer Käufer muss nicht unbedingt ein Ferienhaus suchen.
Zagreb ist ein ganzjähriger Geschäfts-, Universitäts- und Wohnungsmarkt und könnte Käufer ansprechen, die suchen nach:
- einer Premium-Stadtwohnung
- Langzeitmietmöglichkeiten
- einer Immobilie für ein in Kroatien studierendes Kind
- einem Geschäftssitz
- einer ganzjährigen Stadtwohnung.
Dies ist eine völlig andere Art von Kauf als eine Villa in Rovinj, weshalb der Vergleich mehrerer kroatischer Märkte lohnenswert sein kann.
Was ist mit Dalmatien?
Käufer, für die die Fahrstrecke nicht die Hauptpriorität ist, können auch Dalmatien in Betracht ziehen.
Split, Zadar, Dubrovnik und die dalmatinischen Inseln bieten eine andere Atmosphäre, Klima und Marktstruktur als Istrien und Kvarner.
Wenn das Ziel ist, die Immobilie für mehrere längere Zeiträume im Jahr statt für häufige Wochenendausflüge zu nutzen, ist die größere Entfernung möglicherweise kein Problem.
Es gibt daher keine universelle Antwort auf die Frage, welche kroatische Region für einen österreichischen Käufer am besten geeignet ist.
Häufige Fehler österreichischer Käufer
Kauf basierend nur auf der Sommererfahrung
Ein Reiseziel, das Mitte Juli fantastisch aussieht, sollte auch aus der Perspektive von Oktober oder Februar betrachtet werden, wenn Sie die Immobilie das ganze Jahr über nutzen möchten.