Покупка недвижимости в Хорватии для граждан Австрии – Полное руководство 2026

Покупка недвижимости в Хорватии становится все более логичным выбором для граждан Австрии, желающих совместить близость, Адриатическое побережье, качество жизни и возможность владеть вторым домом относительно недалеко от Австрии.

В отличие от направлений, требующих авиаперелетов, большая часть Хорватии легко доступна из Австрии на автомобиле. Это делает Истрию и Кварнер особенно привлекательными для австрийских покупателей, ищущих квартиру, дом или виллу, которую они могут использовать несколько раз в год, а не только во время летнего отпуска.

Еще одним практическим преимуществом является то, что Австрия и Хорватия используют евро, а Хорватия также является частью Шенгенской зоны. Таким образом, путешествия и финансовое планирование значительно упростились по сравнению с тем, что было всего несколько лет назад.

Однако близость Хорватии не означает, что покупку недвижимости следует рассматривать как простую покупку на выходные. Это значительное финансовое решение, требующее тщательной проверки права собственности, документации, налогообложения, технического состояния объекта и его реальной рыночной стоимости.

Eurovilla предлагает вам это руководство, охватывающее наиболее важные вопросы, которые австрийские покупатели должны понимать перед покупкой недвижимости в Хорватии.

Могут ли граждане Австрии покупать недвижимость в Хорватии?

Да.

Граждане Австрии являются гражданами Европейского Союза и при покупке стандартной жилой недвижимости в Хорватии, как правило, имеют те же права, что и граждане Хорватии.

При покупке квартиры, дома или виллы гражданам Австрии не требуется специальное разрешение хорватского министерства, которое может применяться к некоторым покупателям из стран, не входящих в Европейский Союз.

Отдельные правила могут применяться к сельскохозяйственным землям и некоторым особым категориям недвижимости, поэтому их всегда следует проверять индивидуально. Данное руководство в первую очередь посвящено покупке квартир, домов и вилл.

Почему Хорватия особенно привлекательна для австрийских покупателей?

При покупке второго дома расстояние имеет большее значение, чем многие покупатели изначально осознают.

Недвижимость, до которой относительно легко добраться на автомобиле, может использоваться для длительных выходных, праздников, весенних и осенних поездок, а не только в течение нескольких недель летом.

Для австрийских покупателей Хорватия предлагает несколько практических преимуществ:

• относительно легкий доступ по дороге
• евро как общая валюта
• членство в Шенгенской зоне
• хорошо развитая туристическая инфраструктура
• широкий выбор типов недвижимости
• выбор между побережьем, островами, городами и внутренними регионами
• места, подходящие как для сезонного, так и для круглогодичного проживания.

Это означает, что покупателям из Вены, Граца или других частей Австрии не нужно думать исключительно о пляжной квартире. Хорватский рынок недвижимости предлагает гораздо более широкий спектр вариантов.

Как выглядит процесс покупки недвижимости в Хорватии?

Хотя отдельные сделки могут отличаться, типичная покупка может быть разделена на несколько этапов.

1. Определите свой бюджет и назначение недвижимости

Прежде чем просматривать объявления, вы должны ответить на самый важный вопрос:

Зачем вы покупаете недвижимость?

Недвижимость для собственного отдыха на выходных — это не то же самое, что недвижимость, предназначенная для туристической аренды. Вилла для летнего отпуска требует иных критериев, чем квартира, которая, как ожидается, будет приносить доход большую часть года.

Установите свой максимальный бюджет, но не основывайте его исключительно на цене покупки. Вы также должны предусмотреть средства на налоги, юридические расходы, меблировку, обслуживание и возможные ремонтные работы.

2. Выберите регион, прежде чем выбирать конкретную недвижимость

Мы часто рекомендуем австрийским покупателям не начинать поиск с одной локации.

Ровинь может выглядеть идеально на фотографиях, но после посещения вы можете обнаружить, что Опатия, Крк или внутренняя Истрия больше подходят вашему образу жизни.

Прежде чем влюбиться в одну недвижимость, сравните несколько разных микрорайонов.

3. Проверьте документацию

Это один из самых важных этапов всего процесса.

Прежде чем принимать какие-либо значительные финансовые обязательства, вы должны проверить:

• кто зарегистрирован в качестве владельца
• соответствуют ли записи в Земельном кадастре фактическому состоянию недвижимости
• есть ли ипотеки, зарегистрированные требования или другие права третьих лиц
• документация на строительство и ввод в эксплуатацию
• являются ли какие-либо более поздние пристройки или изменения законными
• сертификат энергетической эффективности
• правовой статус гаража, кладовой, сада или парковочного места, если они включены в продажу.

Для вилл особое внимание следует уделить бассейнам, вспомогательным постройкам, навесам, террасам и другим элементам, которые могут составлять важную часть общей стоимости недвижимости.

Покупка недвижимости никогда не должна основываться исключительно на том, что вы видите во время просмотра.

4. Предложение, бронирование и задаток

Как только вы найдете подходящую недвижимость, начинаются переговоры с продавцом.

В зависимости от сделки стороны могут подписать соглашение о бронировании, предварительное соглашение или перейти непосредственно к окончательному договору купли-продажи.

Особенно важно понимать условия, при которых выплачивается задаток, что происходит, если одна из сторон отказывается от сделки, и четко ли определены сроки оплаты и передачи.

Не подписывайте документ, который вы не полностью понимаете, просто потому, что вы беспокоитесь, что другой покупатель может приобрести недвижимость первым.

5. Договор купли-продажи и оплата

Договор купли-продажи должен четко определять как минимум:

• покупателя и продавца
• продаваемую недвижимость
• цену покупки
• график платежей
• срок передачи
• способ, которым будет разрешена регистрация права собственности
• любые особые условия, относящиеся к сделке.

Международные покупатели также должны заранее согласовать способ банковского перевода, чтобы административные проверки финансовыми учреждениями не задерживали завершение сделки.

6. Регистрация права собственности

Оплата покупной цены — это не последний шаг.

Покупатель также должен завершить регистрацию права собственности в Хорватском земельном кадастре.

Вот почему информация в договоре купли-продажи, записях Земельного кадастра и идентификационных документах покупателя должна быть подготовлена правильно.

Какой налог платит австрийский покупатель?

При покупке недвижимости, на которую не начисляется НДС, текущий налог на передачу недвижимости составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости.

Например, если налоговая база составляет 300 000 евро, налог в размере 3% составляет 9 000 евро.

Некоторые вновь построенные объекты недвижимости рассматриваются по-другому, поскольку сделка может уже облагаться НДС. Когда НДС применяется к приобретению, дополнительный налог на передачу недвижимости не взимается.

Это означает, что две недвижимости с одинаковой ценой покупки не обязательно имеют одинаковый налоговый режим.

Есть ли ежегодный налог на недвижимость после покупки?

Да. Это важный момент, который иностранные покупатели должны учитывать.

Ежегодный налог на недвижимость варьируется от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр полезной площади, при этом точная сумма определяется соответствующим городом или муниципалитетом.

Освобождения также применяются в определенных обстоятельствах, включая недвижимость, используемую в качестве постоянного места жительства, и некоторые формы долгосрочной аренды.

Это означает, что любой, кто покупает второй дом для случайного использования, должен проверить местную ставку налога на недвижимость перед покупкой, а не сосредотачиваться только на цене покупки.

Какие еще расходы следует планировать?

В дополнение к цене покупки и налогам, покупатели должны предусмотреть:

• юридические консультации и комплексную проверку
• агентские сборы, если применимо
• нотариальные сборы
• переводы, если требуется
• расходы на Земельный кадастр и административные расходы
• банковские переводы и расходы на финансирование
• страхование недвижимости
• меблировку и ремонт
• взносы в фонд капитального ремонта для квартир
• обслуживание сада, бассейна и территории.

Для дома или виллы, которые будут пустовать большую часть года, покупатели также должны рассмотреть стоимость услуг человека или компании, ответственной за регулярную проверку и обслуживание недвижимости.

Может ли гражданин Австрии получить ипотеку в Хорватии?

Это возможно, но условия зависят от банка и конкретного покупателя.

Банки могут по-разному оценивать нерезидентов, иностранные доходы, тип недвижимости, требуемый уровень собственного капитала покупателя и инструменты обеспечения.

По этой причине покупатели, рассчитывающие на финансирование, не должны сначала найти дом за 600 000 евро, а только потом спрашивать банк, сколько они могут занять.

Финансирование следует изучить до начала серьезного поиска недвижимости.

В качестве альтернативы, австрийские покупатели могут организовать финансирование в Австрии, в зависимости от их активов и отношений с банком.

Нужно ли австрийским покупателям открывать хорватский банковский счет?

Покупка недвижимости не означает автоматически, что каждый австрийский покупатель должен открывать хорватский банковский счет.

Однако местный счет может быть полезен для:

• коммунальных платежей
• платежей в фонд капитального ремонта
• местных налогов
• обслуживания
• финансирования
• управления недвижимостью.

Способ перевода покупной цены должен быть заранее согласован с банком, особенно для крупных международных сделок.

Можно ли купить недвижимость, не совершая регулярных поездок в Хорватию?

Значительная часть процесса может быть организована удаленно.

Агент может заранее составить список подходящих объектов, документация может быть проверена до прибытия покупателя, а некоторые юридические шаги могут быть выполнены через надлежащим образом оформленную доверенность.

Однако при покупке недвижимости значительной стоимости личный просмотр остается чрезвычайно ценным.

Видео не может полностью показать:

• уличный шум
• реальный вид из недвижимости
• запахи или признаки сырости
• состояние лестницы и здания
• окружающий район
• крутизну подъездной дороги
• реальное расстояние пешком до моря
• атмосферу места вне туристического сезона.

Для австрийских покупателей, которые могут относительно легко добраться до Хорватии, по крайней мере один тщательный просмотр перед принятием окончательного решения имеет смысл.

Покупка недвижимости и право на проживание — это не одно и то же

Покупка квартиры или дома и регулирование вашего статуса проживания — это два отдельных вопроса.

Как граждане ЕС, австрийцы могут находиться в Хорватии до трех месяцев с действующим удостоверением личности или паспортом без регистрации временного проживания.

Если они планируют оставаться дольше, применяются правила, регулирующие временное проживание для граждан ЕЭЗ.

Другими словами, владение виллой в Истрии не означает, что вы можете игнорировать правила регистрации проживания, если Хорватия становится вашим долгосрочным местом жительства.

Планируете сдавать недвижимость туристам? Проверьте перед покупкой

Это особенно важно для покупателей, чьи инвестиционные расчеты зависят от дохода от краткосрочной аренды.

С 2025 года краткосрочная аренда квартиры в многоквартирном жилом или смешанном жилом-коммерческом здании требует предварительного письменного согласия двух третей большинства совладельцев, а также согласия непосредственных соседей, чьи стены, полы или потолки непосредственно примыкают к квартире.

Поэтому уже недостаточно видеть, что другие квартиры в том же здании сдаются через туристические платформы, и предполагать, что вы автоматически сможете делать то же самое.

Если доход от краткосрочной аренды является важной частью вашего решения о покупке, эту возможность следует проверить до покупки.

Истрия – логичный первый выбор для многих австрийских покупателей

Для австрийских покупателей Истрия имеет одно важное практическое преимущество: доступность.

Ровинь, Пореч, Умаг и Пула предлагают развитые рынки прибрежной недвижимости, в то время как внутренняя Истрия предоставляет совершенно другой выбор каменных домов, вилл, земли и объектов, предлагающих большую конфиденциальность.

Истрия может привлечь покупателей, ищущих:

• виллу с бассейном
• второй дом
• квартиру у моря
• традиционный каменный дом
• недвижимость, которую можно часто посещать в течение всего года.

Покупатель, планирующий посещать шесть или восемь раз в год, будет оценивать местоположение совсем иначе, чем тот, кто планирует приехать только один раз в августе.

Кварнер и Опатия – Адриатика с отличной доступностью

Кварнер – еще один регион, который австрийские покупатели не должны упускать из виду.

Опатия предлагает исторические виллы, элитные апартаменты и развитый рынок высококлассной недвижимости. Риека – настоящий круглогодичный город, а Крк сочетает островную жизнь с более легким дорожным доступом, чем многие другие хорватские острова.

Для покупателей, которые не обязательно ищут типичный туристический курорт, Кварнер может стать очень интересной альтернативой Истрии.

Загреб – для покупателей, ищущих больше, чем побережье

Австрийский покупатель не обязательно должен искать дом для отпуска.

Загреб – это круглогодичный деловой, университетский и жилой рынок, который может привлечь покупателей, ищущих:

• элитную городскую квартиру
• возможности долгосрочной аренды
• недвижимость для ребенка, обучающегося в Хорватии
• бизнес-базу
• круглогодичную городскую недвижимость.

Это совершенно другой тип покупки, чем вилла в Ровине, именно поэтому сравнение нескольких хорватских рынков может быть полезным.

Что насчет Далмации?

Покупатели, для которых расстояние на автомобиле не является главным приоритетом, также могут рассмотреть Далмацию.

Сплит, Задар, Дубровник и далматинские острова предлагают иную атмосферу, климат и структуру рынка, чем Истрия и Кварнер.

Если цель состоит в том, чтобы использовать недвижимость в течение нескольких более длительных периодов в году, а не для частых поездок на выходные, большее расстояние может не быть проблемой.

Поэтому нет универсального ответа на вопрос, какой хорватский регион лучше всего подходит для австрийского покупателя.

Распространенные ошибки австрийских покупателей

Покупка, основанная только на летнем опыте

Направление, которое выглядит фантастически в середине июля, также следует рассматривать с точки зрения октября или февраля, если вы планируете использовать недвижимость в течение всего года.

Предположение, что вид на море автоматически оправдывает запрашиваемую цену

Покупатели должны проверить, может ли будущее строительство заблокировать вид, каков доступ к недвижимости и как недвижимость действительно сравнивается с аналогичными домами в этом районе.

Внесение задатка до завершения юридической комплексной проверки

Привлекательная недвижимость никогда не является причиной для пропуска надлежащей комплексной проверки.

Недооценка затрат на обслуживание

Бассейн, большой сад, удаленная вилла и прибрежный климат могут значительно увеличить ежегодные расходы на владение.

Предположение, что туристическая аренда автоматически разрешена

Это следует особенно тщательно проверять при покупке квартиры в жилом доме.

Часто задаваемые вопросы от австрийских покупателей

Могут ли австрийцы купить дом в Хорватии?

Да. Как граждане ЕС, граждане Австрии могут приобретать стандартную жилую недвижимость на тех же общих условиях, которые применяются к гражданам Хорватии.

Нужно ли гражданину Австрии разрешение министерства для покупки квартиры?

Нет, не для стандартной покупки квартиры, дома или виллы как гражданина ЕС.

Сколько налога платится при покупке недвижимости?

Если сделка не облагается НДС, налог на передачу недвижимости составляет 3% от рыночной стоимости.

Буду ли я платить налог на недвижимость после покупки?

В зависимости от использования недвижимости может применяться ежегодный налог на недвижимость. Ставка варьируется от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр, в зависимости от решения соответствующего города или муниципалитета и любых применимых законодательных исключений.

Обязан ли я жить в Хорватии, если я покупаю там недвижимость?

Нет. Вы можете владеть недвижимостью в Хорватии, сохраняя при этом свое постоянное место жительства в Австрии.

Дает ли покупка недвижимости автоматически право на проживание?

Нет. Право собственности на недвижимость и регистрация проживания — это отдельные вопросы. Как гражданин ЕС, вы уже имеете определенные права на проживание, но пребывание более трех месяцев требует регулирования временного проживания.

Могу ли я купить недвижимость из Австрии, не совершая поездок в Хорватию?

Часть процесса может быть завершена удаленно и через доверенность, но для значительных инвестиций мы рекомендуем лично осмотреть недвижимость перед принятием окончательного решения.

Является ли Истрия лучшим хорватским регионом для австрийских покупателей?

Не обязательно, хотя из-за дорожной доступности Истрия и Кварнер являются логичными местами для начала поиска. Лучшее местоположение зависит от вашего бюджета, того, как вы собираетесь использовать недвижимость, и как часто вы планируете посещать ее.

Как Eurovilla может помочь австрийским покупателям?

Найти привлекательное объявление о недвижимости часто является самой легкой частью международной покупки недвижимости.

Более сложная часть — определить, является ли запрашиваемая цена реалистичной, в порядке ли документация, подходит ли местоположение для того, как вы собираетесь использовать недвижимость, и не существует ли лучшего варианта всего в нескольких десятках километров.

Eurovilla охватывает ключевые рынки недвижимости Хорватии, включая Загреб, Истрию, Кварнер, Задар, Сплит и Дубровник, что позволяет австрийским покупателям сравнивать различные регионы через одно агентство недвижимости.

Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости в Хорватии, свяжитесь с нами и сообщите нам свой приблизительный бюджет, тип недвижимости, которую вы ищете, и как вы собираетесь ее использовать.

Успешная покупка недвижимости в Хорватии начинается не с выбора самой привлекательной фотографии. Она начинается с выбора правильного рынка, надлежащей проверки недвижимости и четкого понимания всего процесса покупки.