Acheter une propriété en Croatie pour les citoyens autrichiens

L'achat d'une propriété en Croatie est devenu un choix de plus en plus logique pour les citoyens autrichiens qui souhaitent combiner la proximité, la côte adriatique, la qualité de vie et la possibilité de posséder une résidence secondaire relativement proche de l'Autriche.

Contrairement aux destinations nécessitant un voyage en avion, de grandes parties de la Croatie sont facilement accessibles depuis l'Autriche en voiture. Cela rend l'Istrie et le Kvarner particulièrement attractifs pour les acheteurs autrichiens à la recherche d'un appartement, d'une maison ou d'une villa qu'ils peuvent utiliser plusieurs fois par an plutôt que seulement pendant leurs vacances d'été.

Un autre avantage pratique est que l'Autriche et la Croatie utilisent toutes deux l'euro, et que la Croatie fait également partie de l'espace Schengen. Les voyages et la planification financière sont donc considérablement plus simples qu'il y a quelques années seulement.

Cependant, la proximité de la Croatie ne signifie pas que l'achat d'un bien immobilier doit être traité comme un simple achat de week-end. Il s'agit d'une décision financière importante qui nécessite des vérifications minutieuses de la propriété, de la documentation, de la fiscalité, de l'état technique du bien et de sa valeur marchande réaliste.

Eurovilla vous propose ce guide couvrant les questions les plus importantes que les acheteurs autrichiens devraient comprendre avant d'acquérir une propriété en Croatie.

Les citoyens autrichiens peuvent-ils acheter une propriété en Croatie ?

Oui.

Les citoyens autrichiens sont des citoyens de l'Union européenne et, lors de l'achat d'un bien immobilier résidentiel standard en Croatie, ils ont généralement les mêmes droits que les citoyens croates.

Lors de l'achat d'un appartement, d'une maison ou d'une villa, les citoyens autrichiens n'ont pas besoin de l'approbation spéciale d'un ministère croate qui peut s'appliquer à certains acheteurs de pays non membres de l'Union européenne.

Des règles distinctes peuvent s'appliquer aux terres agricoles et à certaines catégories spéciales de biens immobiliers, celles-ci doivent donc toujours être vérifiées individuellement. Ce guide se concentre principalement sur l'achat d'appartements, de maisons et de villas.

Pourquoi la Croatie est-elle particulièrement attractive pour les acheteurs autrichiens ?

Lors de l'achat d'une résidence secondaire, la distance compte plus que de nombreux acheteurs ne le réalisent initialement.

Une propriété facilement accessible en voiture peut être utilisée pour des week-ends prolongés, des jours fériés, des voyages de printemps et d'automne, plutôt que seulement quelques semaines pendant l'été.

Pour les acheteurs autrichiens, la Croatie offre plusieurs avantages pratiques :

accès routier relativement facile
l'euro comme monnaie commune
adhésion à l'espace Schengen
infrastructure touristique bien développée
un large éventail de types de propriétés
le choix entre la côte, les îles, les villes et les régions intérieures
des emplacements adaptés aux séjours saisonniers et à l'année.

Cela signifie que les acheteurs de Vienne, Graz ou d'autres régions d'Autriche n'ont pas à penser exclusivement en termes d'appartement de plage. Le marché immobilier croate offre une gamme d'options beaucoup plus large.

À quoi ressemble le processus d'achat immobilier en Croatie ?

Bien que les transactions individuelles puissent différer, un achat typique peut être divisé en plusieurs étapes.

1. Définissez votre budget et l'objectif de la propriété

Avant de parcourir les annonces, vous devez répondre à la question la plus importante :

Pourquoi achetez-vous la propriété ?

Une propriété pour vos propres séjours de week-end n'est pas la même qu'une propriété destinée à la location touristique. Une villa pour les vacances d'été exige des critères différents d'un appartement censé générer des revenus pendant une grande partie de l'année.

Fixez votre budget maximum, mais ne le basez pas uniquement sur le prix d'achat. Vous devriez également prévoir des fonds pour les taxes, les frais juridiques, l'ameublement, l'entretien et les éventuels travaux de rénovation.

2. Choisissez la région avant de choisir la propriété individuelle

Nous recommandons souvent aux acheteurs autrichiens de ne pas commencer leur recherche avec un seul emplacement en tête.

Rovinj peut sembler parfait en photos, mais après une visite, vous pourriez découvrir qu'Opatija, Krk ou l'Istrie intérieure correspondent mieux à votre style de vie.

Avant de tomber amoureux d'une propriété, comparez plusieurs micro-localisations différentes.

3. Vérifiez la documentation

C'est l'une des étapes les plus importantes de tout le processus.

Avant de prendre tout engagement financier important, vous devez vérifier :

qui est enregistré comme propriétaire
si les registres fonciers correspondent à l'état réel de la propriété
s'il existe des hypothèques, des créances enregistrées ou d'autres droits de tiers
la documentation de construction et d'occupation
si les extensions ou modifications ultérieures sont légales
le certificat de performance énergétique
le statut juridique du garage, du débarras, du jardin ou de la place de parking si ceux-ci sont inclus dans la vente.

Pour les villas, une attention particulière doit être portée aux piscines, aux bâtiments auxiliaires, aux auvents, aux terrasses et autres caractéristiques qui peuvent représenter une partie importante de la valeur globale de la propriété.

Un achat immobilier ne doit jamais être basé uniquement sur ce que vous voyez lors d'une visite.

4. Offre, réservation et acompte

Une fois que vous avez trouvé une propriété appropriée, les négociations avec le vendeur commencent.

Selon la transaction, les parties peuvent signer un accord de réservation, un accord préliminaire ou procéder directement à l'accord de vente et d'achat final.

Il est particulièrement important de comprendre les conditions dans lesquelles un acompte est versé, ce qui se passe si l'une des parties se retire de la transaction, et si les délais de paiement et de remise ont été clairement définis.

Ne signez pas un document que vous ne comprenez pas entièrement simplement parce que vous craignez qu'un autre acheteur n'acquière la propriété en premier.

5. Contrat de vente et d'achat et paiement

Le contrat de vente et d'achat doit définir clairement au moins :

l'acheteur et le vendeur
la propriété vendue
le prix d'achat
le calendrier de paiement
le délai de remise
la méthode par laquelle l'enregistrement de la propriété sera autorisé
toutes les conditions spéciales relatives à la transaction.

Les acheteurs internationaux devraient également convenir à l'avance de la méthode de virement bancaire afin que les vérifications administratives par les institutions financières ne retardent pas l'achèvement de la transaction.

6. Enregistrement de la propriété

Le paiement du prix d'achat n'est pas la dernière étape.

L'acheteur doit également effectuer l'enregistrement de la propriété au registre foncier croate.

C'est pourquoi les informations figurant dans le contrat de vente et d'achat, les registres fonciers et les documents d'identification de l'acheteur doivent tous être correctement préparés.

Quelle taxe un acheteur autrichien paie-t-il ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier non soumis à la TVA, la taxe de transfert immobilier actuelle est de 3 % de la valeur marchande du bien.

Par exemple, si l'assiette fiscale est de 300 000 €, une taxe de 3 % s'élève à 9 000 €.

Certaines propriétés nouvellement construites sont traitées différemment car la transaction peut déjà être soumise à la TVA. Lorsque la TVA s'applique à l'acquisition, aucune taxe de transfert immobilier supplémentaire n'est facturée.

Cela signifie que deux propriétés avec le même prix d'achat n'ont pas nécessairement le même traitement fiscal.

Y a-t-il une taxe foncière annuelle après l'achat ?

Oui. C'est un point important que les acheteurs étrangers devraient prendre en compte.

La taxe foncière annuelle varie de 0,60 € à 8,00 € par mètre carré de surface utile, le montant exact étant déterminé par la ville ou la municipalité concernée.

Des exemptions s'appliquent également dans certaines circonstances, y compris les propriétés utilisées comme résidence permanente et certaines formes de location à long terme.

Cela signifie que toute personne achetant une résidence secondaire pour une utilisation occasionnelle devrait vérifier le taux de la taxe foncière locale avant d'acheter plutôt que de se concentrer uniquement sur le prix d'achat.

Quels autres coûts devriez-vous prévoir ?

En plus du prix d'achat et des taxes, les acheteurs devraient prévoir :

conseils juridiques et due diligence
frais d'agence, le cas échéant
frais de notaire
traductions si nécessaire
frais de registre foncier et administratifs
virements bancaires et frais de financement
assurance habitation
ameublement et rénovation
contributions au fonds de réserve du bâtiment pour les appartements
entretien du jardin, de la piscine et des terrains.

Pour une maison ou une villa qui restera vide une grande partie de l'année, les acheteurs devraient également considérer le coût d'une personne ou d'une entreprise responsable de la vérification et de l'entretien réguliers de la propriété.

Un citoyen autrichien peut-il obtenir un prêt immobilier en Croatie ?

Cela peut être possible, mais les conditions dépendent de la banque et de l'acheteur individuel.

Les banques peuvent évaluer différemment les non-résidents, les revenus étrangers, le type de propriété, le niveau de fonds propres requis de l'acheteur et les instruments de garantie.

Pour cette raison, les acheteurs qui dépendent d'un financement ne devraient pas d'abord trouver une maison à 600 000 € et seulement ensuite demander à la banque combien ils peuvent emprunter.

Le financement devrait être exploré avant de commencer une recherche sérieuse de propriété.

Alternativement, les acheteurs autrichiens peuvent être en mesure d'obtenir un financement en Autriche, en fonction de leurs actifs et de leur relation avec leur banque.

Les acheteurs autrichiens doivent-ils ouvrir un compte bancaire croate ?

L'achat d'une propriété ne signifie pas automatiquement que chaque acheteur autrichien doit ouvrir un compte bancaire croate.

Cependant, un compte local peut être utile pour :

factures de services publics
paiements au fonds de réserve du bâtiment
taxes locales
entretien
financement
gestion immobilière.

La méthode utilisée pour transférer le prix d'achat doit être convenue avec la banque à l'avance, en particulier pour les transactions internationales plus importantes.

Pouvez-vous acheter une propriété sans voyager régulièrement en Croatie ?

Une partie importante du processus peut être organisée à distance.

Un agent peut présélectionner des propriétés appropriées à l'avance, la documentation peut être vérifiée avant l'arrivée de l'acheteur, et certaines étapes juridiques peuvent être complétées par une procuration dûment rédigée.

Cependant, lors de l'achat d'une propriété de valeur significative, une visite en personne reste extrêmement précieuse.

Une vidéo ne peut pas montrer entièrement :

le bruit de la rue
la vue réelle depuis la propriété
les odeurs ou les signes d'humidité
l'état de l'escalier et du bâtiment
le quartier environnant
la pente de la route d'accès
la véritable distance de marche jusqu'à la mer
l'atmosphère du lieu en dehors de la saison touristique.

Pour les acheteurs autrichiens, qui peuvent se rendre en Croatie relativement facilement, au moins une visite approfondie avant de prendre une décision finale est judicieuse.

L'achat d'une propriété et le droit de séjour ne sont pas la même chose

L'achat d'un appartement ou d'une maison et la régularisation de votre statut de résidence sont deux questions distinctes.

En tant que citoyens de l'UE, les Autrichiens peuvent séjourner en Croatie jusqu'à trois mois avec une carte d'identité ou un passeport valide sans enregistrer de résidence temporaire.

S'ils prévoient de rester plus longtemps, les règles régissant la résidence temporaire pour les citoyens de l'EEE s'appliquent.

En d'autres termes, posséder une villa en Istrie ne signifie pas que vous pouvez ignorer les règles d'enregistrement de résidence si la Croatie devient votre lieu de résidence à plus long terme.

Vous prévoyez de louer la propriété aux touristes ? Vérifiez avant d'acheter

Ceci est particulièrement important pour les acheteurs dont le calcul d'investissement dépend des revenus de location à court terme.

Depuis 2025, la location à court terme d'un appartement dans un immeuble résidentiel à plusieurs unités ou à usage mixte résidentiel-commercial nécessite l'approbation écrite préalable d'une majorité des deux tiers des copropriétaires, ainsi que l'approbation des voisins immédiats dont les murs, les sols ou les plafonds jouxtent directement l'appartement.

Il ne suffit donc plus de voir que d'autres appartements dans le même immeuble sont loués via des plateformes touristiques et de supposer que vous pourrez automatiquement faire de même.

Si les revenus de location à court terme sont une partie importante de votre décision d'achat, cette possibilité doit être vérifiée avant d'acheter.

Istrie – un premier choix logique pour de nombreux acheteurs autrichiens

Pour les acheteurs autrichiens, l'Istrie présente un avantage pratique majeur : l'accessibilité.

Rovinj, Porec, Umag et Pula offrent des marchés immobiliers côtiers établis, tandis que l'Istrie intérieure propose une sélection complètement différente de maisons en pierre, de villas, de terrains et de propriétés offrant une plus grande intimité.

L'Istrie peut intéresser les acheteurs à la recherche de :

une villa avec piscine
une résidence secondaire
un appartement près de la mer
une maison en pierre traditionnelle
une propriété qui peut être visitée fréquemment tout au long de l'année.

Un acheteur qui prévoit de visiter six ou huit fois par an évaluera l'emplacement très différemment de quelqu'un qui ne prévoit de venir qu'une seule fois en août.

Kvarner et Opatija – l'Adriatique avec une excellente accessibilité

Le Kvarner est une autre région que les acheteurs autrichiens ne devraient pas négliger.

Opatija offre des villas historiques, des appartements haut de gamme et un marché de luxe établi. Rijeka est une véritable ville à l'année, tandis que Krk combine la vie insulaire avec un accès routier plus facile que de nombreuses autres îles croates.

Pour les acheteurs qui ne recherchent pas nécessairement une station touristique typique, le Kvarner peut être une alternative très intéressante à l'Istrie.

Zagreb – pour les acheteurs recherchant plus que la côte

Un acheteur autrichien ne recherche pas nécessairement une maison de vacances.

Zagreb est un marché d'affaires, universitaire et résidentiel à l'année et peut intéresser les acheteurs à la recherche de :

un appartement de ville haut de gamme
opportunités de location à long terme
propriété pour un enfant étudiant en Croatie
une base commerciale
une propriété urbaine à l'année.

C'est un type d'achat complètement différent d'une villa à Rovinj, c'est précisément pourquoi comparer plusieurs marchés croates peut être intéressant.

Qu'en est-il de la Dalmatie ?

Les acheteurs pour qui la distance de conduite n'est pas la priorité principale peuvent également envisager la Dalmatie.

Split, Zadar, Dubrovnik et les îles dalmates offrent une atmosphère, un climat et une structure de marché différents de l'Istrie et du Kvarner.

Si l'objectif est d'utiliser la propriété pendant plusieurs périodes plus longues au cours de l'année plutôt que de fréquents voyages de week-end, la plus grande distance peut ne pas être un problème.

Il n'y a donc pas de réponse universelle à la question de savoir quelle région croate est la meilleure pour un acheteur autrichien.

Erreurs courantes commises par les acheteurs autrichiens

Acheter uniquement sur la base de l'expérience estivale

Une destination qui semble fantastique en plein mois de juillet doit également être considérée du point de vue d'octobre ou de février si vous prévoyez d'utiliser la propriété toute l'année.

Supposer qu'une vue sur la mer justifie automatiquement le prix demandé

Les acheteurs devraient vérifier si une future construction pourrait bloquer la vue, quel est l'accès à la propriété et comment la propriété se compare réellement aux maisons similaires dans la région.

Payer un acompte avant d'effectuer une due diligence juridique complète

Une propriété attrayante n'est jamais une raison de sauter une due diligence appropriée.

Sous-estimer les coûts d'entretien

Une piscine, un grand jardin, une villa isolée et un climat côtier peuvent augmenter considérablement les coûts annuels de propriété.

Supposer que la location touristique est automatiquement autorisée

Cela doit être vérifié particulièrement attentivement lors de l'achat d'un appartement dans un immeuble résidentiel.

Foire aux questions des acheteurs autrichiens

Les Autrichiens peuvent-ils acheter une maison en Croatie ?

Oui. En tant que citoyens de l'UE, les ressortissants autrichiens peuvent acheter des biens immobiliers résidentiels standard dans les mêmes conditions générales que celles qui s'appliquent aux citoyens croates.

Un citoyen autrichien a-t-il besoin de l'approbation du ministère pour acheter un appartement ?

Non, pas pour un achat standard d'un appartement, d'une maison ou d'une villa en tant que citoyen de l'UE.

Combien de taxes sont payées lors de l'achat d'une propriété ?

Si la transaction n'est pas soumise à la TVA, la taxe de transfert immobilier est de 3 % de la valeur marchande.

Vais-je payer une taxe foncière après l'achat ?

Selon l'utilisation de la propriété, une taxe foncière annuelle peut s'appliquer. Le taux varie de 0,60 € à 8,00 € par mètre carré, selon la décision de la ville ou de la municipalité concernée et les éventuelles exemptions légales applicables.

Dois-je vivre en Croatie si j'y achète une propriété ?

Non. Vous pouvez posséder une propriété en Croatie tout en conservant votre résidence permanente en Autriche.

L'achat d'une propriété me donne-t-il automatiquement des droits de résidence ?

Non. La propriété et l'enregistrement de la résidence sont des questions distinctes. En tant que citoyen de l'UE, vous avez déjà des droits de résidence spécifiques, mais les séjours de plus de trois mois nécessitent la régularisation de la résidence temporaire.

Puis-je acheter une propriété depuis l'Autriche sans voyager en Croatie ?

Une partie du processus peut être effectuée à distance et par procuration, mais pour un investissement important, nous recommandons de visiter la propriété en personne avant de prendre une décision finale.

L'Istrie est-elle la meilleure région croate pour les acheteurs autrichiens ?

Pas nécessairement, bien qu'en raison de l'accessibilité routière, l'Istrie et le Kvarner soient des points de départ logiques pour votre recherche. Le meilleur emplacement dépend de votre budget, de la façon dont vous avez l'intention d'utiliser la propriété et de la fréquence de vos visites.

Comment Eurovilla peut-elle aider les acheteurs autrichiens ?

Trouver une annonce immobilière attrayante est souvent la partie la plus facile d'un achat immobilier international.

La partie la plus difficile est de déterminer si le prix demandé est réaliste, si la documentation est en ordre, si l'emplacement correspond à la façon dont vous avez l'intention d'utiliser la propriété et si une meilleure option pourrait exister à seulement quelques dizaines de kilomètres.

Eurovilla couvre les principaux marchés immobiliers croates, y compris Zagreb, l'Istrie, le Kvarner, Zadar, Split et Dubrovnik, permettant aux acheteurs autrichiens de comparer différentes régions via une seule agence immobilière.

Si vous envisagez d'acheter une propriété en Croatie, contactez-nous et indiquez-nous votre budget approximatif, le type de propriété que vous recherchez et la façon dont vous avez l'intention de l'utiliser.

Un achat immobilier réussi en Croatie ne commence pas par le choix de la photographie la plus attrayante. Il commence par le choix du bon marché, une vérification appropriée de la propriété et une compréhension claire de l'ensemble du processus d'achat.

Acheter une propriété en Croatie pour les citoyens autrichiens – Guide complet 2026