Koupě nemovitosti v Chorvatsku pro rakouské občany – Kompletní průvodce 2026

Koupě nemovitosti v Chorvatsku se stala stále logičtější volbou pro rakouské občany, kteří chtějí spojit blízkost, jadranské pobřeží, kvalitu života a možnost vlastnit druhý domov relativně blízko Rakouska.

Na rozdíl od destinací, které vyžadují leteckou dopravu, jsou velké části Chorvatska snadno dostupné z Rakouska autem. Díky tomu jsou Istrie a Kvarner obzvláště atraktivní pro rakouské kupce hledající byt, dům nebo vilu, kterou mohou využívat několikrát do roka, nikoli pouze během letní dovolené.

Další praktickou výhodou je, že Rakousko i Chorvatsko používají euro, přičemž Chorvatsko je také součástí Schengenského prostoru. Cestování a finanční plánování jsou proto podstatně jednodušší, než tomu bylo ještě před několika lety.

Blízkost Chorvatska však neznamená, že by koupě nemovitosti měla být považována za jednoduchý víkendový nákup. Jedná se o významné finanční rozhodnutí, které vyžaduje pečlivou kontrolu vlastnictví, dokumentace, zdanění, technického stavu nemovitosti a její realistické tržní hodnoty.

Eurovilla vám přináší tohoto průvodce, který pokrývá nejdůležitější otázky, kterým by rakouští kupci měli rozumět před koupí nemovitosti v Chorvatsku.

Mohou rakouští občané kupovat nemovitosti v Chorvatsku?

Ano.

Rakouští občané jsou občany Evropské unie a při nákupu standardních rezidenčních nemovitostí v Chorvatsku mají obecně stejná práva jako chorvatští občané.

Při koupi bytu, domu nebo vily rakouští občané nepotřebují zvláštní souhlas chorvatského ministerstva, který se může vztahovat na určité kupce ze zemí mimo Evropskou unii.

Na zemědělskou půdu a určité zvláštní kategorie nemovitostí se mohou vztahovat samostatná pravidla, proto by tyto případy měly být vždy individuálně prověřeny. Tento průvodce se primárně zaměřuje na nákup bytů, domů a vil.

Proč je Chorvatsko pro rakouské kupce obzvláště atraktivní?

Při nákupu druhého domova záleží na vzdálenosti více, než si mnoho kupců zpočátku uvědomuje.

Nemovitost, která je relativně snadno dostupná autem, může být využívána na prodloužené víkendy, svátky, jarní a podzimní výlety, nikoli pouze na několik týdnů během léta.

Pro rakouské kupce nabízí Chorvatsko několik praktických výhod:

• relativně snadný přístup po silnici
• euro jako společná měna
• členství v Schengenu
• dobře rozvinutá turistická infrastruktura
• široká škála typů nemovitostí
• výběr mezi pobřežím, ostrovy, městy a vnitrozemskými regiony
• lokality vhodné pro sezónní i celoroční pobyty.

To znamená, že kupci z Vídně, Grazu nebo jiných částí Rakouska nemusí myslet výhradně na plážový apartmán. Chorvatský realitní trh nabízí mnohem širší škálu možností.

Jak vypadá proces koupě nemovitosti v Chorvatsku?

Ačkoli se jednotlivé transakce mohou lišit, typický nákup lze rozdělit do několika fází.

1. Definujte svůj rozpočet a účel nemovitosti

Před prohlížením nabídek byste si měli odpovědět na nejdůležitější otázku:

Proč nemovitost kupujete?

Nemovitost pro vlastní víkendové pobyty není totéž jako nemovitost určená k turistickému pronájmu. Vila pro letní dovolenou vyžaduje jiná kritéria než byt, od kterého se očekává, že bude generovat příjem po většinu roku.

Stanovte si maximální rozpočet, ale nezakládejte ho pouze na kupní ceně. Měli byste také počítat s daněmi, právními výdaji, vybavením, údržbou a případnými renovačními pracemi.

2. Vyberte region před výběrem konkrétní nemovitosti

Často doporučujeme rakouským kupcům, aby nezačínali své hledání s jedinou lokalitou v mysli.

Rovinj může na fotografiích vypadat dokonale, ale po návštěvě můžete zjistit, že Opatija, Krk nebo vnitrozemí Istrie lépe vyhovuje vašemu životnímu stylu.

Než se zamilujete do jedné nemovitosti, porovnejte několik různých mikro-lokalit.

3. Zkontrolujte dokumentaci

Toto je jedna z nejdůležitějších fází celého procesu.

Před jakýmkoli významným finančním závazkem byste měli ověřit:

• kdo je registrován jako vlastník
• zda záznamy v katastru nemovitostí odpovídají skutečnému stavu nemovitosti
• zda existují hypotéky, registrované pohledávky nebo jiná práva třetích stran
• stavební a užívací dokumentace
• zda jsou jakékoli pozdější přístavby nebo úpravy legální
• energetický průkaz
• právní status garáže, skladu, zahrady nebo parkovacího místa, pokud jsou součástí prodeje.

U vil by měla být zvláštní pozornost věnována bazénům, pomocným budovám, přístřeškům, terasám a dalším prvkům, které mohou představovat důležitou část celkové hodnoty nemovitosti.

Koupě nemovitosti by nikdy neměla být založena pouze na tom, co vidíte během prohlídky.

4. Nabídka, rezervace a záloha

Jakmile najdete vhodnou nemovitost, začínají jednání s prodávajícím.

V závislosti na transakci mohou strany podepsat rezervační smlouvu, předběžnou smlouvu nebo přistoupit přímo k finální kupní smlouvě.

Je obzvláště důležité porozumět podmínkám, za kterých je placena záloha, co se stane, pokud jedna ze stran odstoupí od transakce, a zda byly jasně definovány termíny pro platbu a předání.

Nepodepisujte dokument, kterému plně nerozumíte, jen proto, že se obáváte, že jiný kupující může nemovitost koupit dříve.

5. Kupní smlouva a platba

Kupní smlouva by měla jasně definovat minimálně:

• kupujícího a prodávajícího
• prodávanou nemovitost
• kupní cenu
• platební plán
• termín předání
• způsob, kterým bude povolena registrace vlastnictví
• jakékoli zvláštní podmínky týkající se transakce.

Mezinárodní kupci by se měli předem dohodnout také na způsobu bankovního převodu, aby administrativní kontroly finančních institucí nezdržovaly dokončení transakce.

6. Registrace vlastnictví

Zaplacení kupní ceny není posledním krokem.

Kupující musí také dokončit registraci vlastnictví v chorvatském katastru nemovitostí.

Proto musí být informace v kupní smlouvě, záznamech katastru nemovitostí a identifikačních dokladech kupujícího správně připraveny.

Jakou daň platí rakouský kupující?

Při nákupu nemovitosti, na kterou se neúčtuje DPH, činí aktuální daň z převodu nemovitosti 3 % z tržní hodnoty nemovitosti.

Například, pokud je daňový základ 300 000 €, daň ve výši 3 % činí 9 000 €.

Určité nově postavené nemovitosti jsou posuzovány odlišně, protože transakce již může podléhat DPH. Pokud se DPH vztahuje na nabytí, dodatečná daň z převodu nemovitosti se neúčtuje.

To znamená, že dvě nemovitosti se stejnou kupní cenou nemusí mít nutně stejné daňové zacházení.

Existuje roční daň z nemovitosti po koupi?

Ano. Toto je důležitý bod, který by zahraniční kupci měli vzít v úvahu.

Roční daň z nemovitosti se pohybuje od 0,60 € do 8,00 € za metr čtvereční užitné plochy, přičemž přesnou částku určuje příslušné město nebo obec.

Výjimky platí také za určitých okolností, včetně nemovitostí používaných jako trvalé bydliště a určitých forem dlouhodobého pronájmu.

To znamená, že každý, kdo kupuje druhý domov pro občasné použití, by si měl před nákupem zkontrolovat místní sazbu daně z nemovitosti, spíše než se zaměřovat pouze na kupní cenu.

Jaké další náklady byste měli plánovat?

Kromě kupní ceny a daní by kupci měli počítat s:

• právním poradenstvím a due diligence
• provizemi realitní kanceláře, kde je to relevantní
• notářskými poplatky
• překlady, kde je to vyžadováno
• katastrálními a administrativními náklady
• bankovními převody a náklady na financování
• pojištěním nemovitosti
• vybavením a renovací
• příspěvky do fondu oprav pro byty
• údržbou zahrady, bazénu a pozemku.

U domu nebo vily, která zůstane po většinu roku prázdná, by kupci měli také zvážit náklady na osobu nebo společnost odpovědnou za pravidelnou kontrolu a údržbu nemovitosti.

Může rakouský občan získat hypotéku v Chorvatsku?

Může to být možné, ale podmínky závisí na bance a individuálním kupci.

Banky mohou posuzovat nerezidenty, zahraniční příjem, typ nemovitosti, požadovanou úroveň vlastního kapitálu kupujícího a zajišťovací nástroje odlišně.

Z tohoto důvodu by kupci spoléhající na financování neměli nejprve najít dům za 600 000 € a teprve poté se ptát banky, kolik si mohou půjčit.

Financování by mělo být prozkoumáno před zahájením vážného hledání nemovitosti.

Alternativně mohou rakouští kupci zajistit financování v Rakousku, v závislosti na jejich majetku a vztahu s bankou.

Potřebují rakouští kupci otevřít chorvatský bankovní účet?

Koupě nemovitosti automaticky neznamená, že každý rakouský kupující musí otevřít chorvatský bankovní účet.

Místní účet však může být užitečný pro:

• účty za energie
• platby do fondu oprav
• místní daně
• údržbu
• financování
• správu nemovitosti.

Způsob převodu kupní ceny by měl být předem dohodnut s bankou, zejména u větších mezinárodních transakcí.

Můžete koupit nemovitost bez pravidelného cestování do Chorvatska?

Významná část procesu může být organizována na dálku.

Agent může předem vybrat vhodné nemovitosti, dokumentace může být zkontrolována před příjezdem kupujícího a určité právní kroky mohou být dokončeny prostřednictvím řádně sepsané plné moci.

Při nákupu nemovitosti značné hodnoty však zůstává osobní prohlídka nesmírně cenná.

Video nemůže plně ukázat:

• hluk z ulice
• skutečný výhled z nemovitosti
• pachy nebo známky vlhkosti
• stav schodiště a budovy
• okolní čtvrť
• strmost příjezdové cesty
• skutečnou pěší vzdálenost k moři
• atmosféru lokality mimo turistickou sezónu.

Pro rakouské kupce, kteří se do Chorvatska dostanou relativně snadno, má smysl alespoň jedna důkladná prohlídka před konečným rozhodnutím.

Koupě nemovitosti a právo na pobyt nejsou totéž

Koupě bytu nebo domu a regulace vašeho pobytového statusu jsou dvě samostatné záležitosti.

Jako občané EU mohou Rakušané pobývat v Chorvatsku až tři měsíce s platným občanským průkazem nebo pasem bez registrace přechodného pobytu.

Pokud plánují zůstat déle, platí pravidla upravující přechodný pobyt pro občany EHP.

Jinými slovy, vlastnictví vily na Istrii neznamená, že můžete ignorovat pravidla registrace pobytu, pokud se Chorvatsko stane vaším dlouhodobým místem pobytu.

Plánujete pronajímat nemovitost turistům? Zkontrolujte před koupí

To je obzvláště důležité pro kupce, jejichž investiční kalkulace závisí na příjmech z krátkodobého pronájmu.

Od roku 2025 vyžaduje krátkodobý pronájem bytu ve vícebytovém obytném nebo smíšeném obytně-komerčním objektu předchozí písemný souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků, spolu se souhlasem bezprostředních sousedů, jejichž stěny, podlahy nebo stropy přímo sousedí s bytem.

Už tedy nestačí vidět, že jiné byty ve stejné budově jsou pronajímány prostřednictvím turistických platforem a předpokládat, že budete automaticky moci dělat totéž.

Pokud je příjem z krátkodobého pronájmu důležitou součástí vašeho rozhodnutí o koupi, tato možnost by měla být zkontrolována před nákupem.

Istrie – logická první volba pro mnoho rakouských kupců

Pro rakouské kupce má Istrie jednu hlavní praktickou výhodu: dostupnost.

Rovinj, Poreč, Umag a Pula nabízejí zavedené trhy s pobřežními nemovitostmi, zatímco vnitrozemí Istrie poskytuje zcela odlišný výběr kamenných domů, vil, pozemků a nemovitostí nabízejících větší soukromí.

Istrie může oslovit kupce hledající:

• vilu s bazénem
• druhý domov
• apartmán u moře
• tradiční kamenný dům
• nemovitost, kterou lze navštěvovat často po celý rok.

Kupující, který plánuje navštívit šestkrát nebo osmkrát ročně, bude hodnotit lokalitu velmi odlišně od někoho, kdo plánuje přijet pouze jednou v srpnu.

Kvarner a Opatija – Jadran s vynikající dostupností

Kvarner je další region, který by rakouští kupci neměli přehlížet.

Opatija nabízí historické vily, prémiové apartmány a zavedený trh s luxusními nemovitostmi. Rijeka je skutečné celoroční město, zatímco Krk kombinuje ostrovní život se snazším silničním přístupem než mnoho jiných chorvatských ostrovů.

Pro kupce, kteří nutně nehledají typické turistické letovisko, může být Kvarner velmi zajímavou alternativou k Istrii.

Záhřeb – pro kupce hledající více než jen pobřeží

Rakouský kupující nemusí nutně hledat rekreační dům.

Záhřeb je celoroční obchodní, univerzitní a rezidenční trh a může oslovit kupce hledající:

• prémiový městský apartmán
• příležitosti pro dlouhodobý pronájem
• nemovitost pro dítě studující v Chorvatsku
• obchodní základnu
• celoroční městskou nemovitost.

Jedná se o zcela jiný typ nákupu než vila v Rovinji, a právě proto se vyplatí porovnat několik chorvatských trhů.

A co Dalmácie?

Kupci, pro které není hlavní prioritou dojezdová vzdálenost, mohou zvážit i Dalmácii.

Split, Zadar, Dubrovník a dalmatské ostrovy nabízejí odlišnou atmosféru, klima a strukturu trhu než Istrie a Kvarner.

Pokud je cílem využívat nemovitost po několik delších období během roku spíše než pro časté víkendové výlety, větší vzdálenost nemusí být problém.

Neexistuje tedy univerzální odpověď na otázku, který chorvatský region je pro rakouského kupce nejlepší.

Časté chyby, kterých se rakouští kupci dopouštějí

Koupě založená pouze na letní zkušenosti

Destinace, která vypadá fantasticky v polovině července, by měla být zvážena i z pohledu října nebo února, pokud plánujete nemovitost využívat po celý rok.

Předpoklad, že výhled na moře automaticky ospravedlňuje požadovanou cenu

Kupci by měli zkontrolovat, zda budoucí výstavba nemůže zablokovat výhled, jaký je přístup k nemovitosti a jak se nemovitost skutečně srovnává s podobnými domy v oblasti.

Zaplacení zálohy před dokončením právní due diligence

Atraktivní nemovitost nikdy není důvodem k vynechání řádné due diligence.

Podceňování nákladů na údržbu

Bazén, velká zahrada, vzdálená vila a pobřežní klima mohou výrazně zvýšit roční náklady na vlastnictví.

Předpoklad, že turistický pronájem je automaticky povolen

To by mělo být zkontrolováno obzvláště pečlivě při nákupu bytu v obytné budově.

Často kladené otázky rakouských kupců

Mohou Rakušané koupit dům v Chorvatsku?

Ano. Jako občané EU mohou rakouští státní příslušníci kupovat standardní rezidenční nemovitosti za stejných obecných podmínek, které platí pro chorvatské občany.

Potřebuje rakouský občan souhlas ministerstva ke koupi bytu?

Ne, ne pro standardní koupi bytu, domu nebo vily jako občan EU.

Kolik daně se platí při koupi nemovitosti?

Pokud transakce nepodléhá DPH, daň z převodu nemovitosti činí 3 % z tržní hodnoty.

Budu platit daň z nemovitosti po koupi?

V závislosti na způsobu užívání nemovitosti se může uplatňovat roční daň z nemovitosti. Sazba se pohybuje od 0,60 € do 8,00 € za metr čtvereční, v závislosti na rozhodnutí příslušného města nebo obce a případných zákonných výjimkách.

Musím žít v Chorvatsku, pokud si tam koupím nemovitost?

Ne. Můžete vlastnit nemovitost v Chorvatsku a zároveň si udržet trvalé bydliště v Rakousku.

Dává mi koupě nemovitosti automaticky právo na pobyt?

Ne. Vlastnictví nemovitosti a registrace pobytu jsou samostatné záležitosti. Jako občan EU již máte specifická práva na pobyt, ale pobyty delší než tři měsíce vyžadují regulaci přechodného pobytu.

Mohu koupit nemovitost z Rakouska bez cestování do Chorvatska?

Části procesu lze dokončit na dálku a prostřednictvím plné moci, ale pro významnou investici doporučujeme nemovitost osobně prohlédnout před konečným rozhodnutím.

Je Istrie nejlepší chorvatský region pro rakouské kupce?

Ne nutně, ačkoli kvůli silniční dostupnosti jsou Istrie a Kvarner logickými místy, kde začít hledat. Nejlepší lokalita závisí na vašem rozpočtu, způsobu, jakým hodláte nemovitost využívat, a jak často plánujete navštěvovat.

Jak může Eurovilla pomoci rakouským kupcům?

Nalezení atraktivní nabídky nemovitosti je často nejsnazší částí mezinárodního nákupu nemovitosti.

Obtížnější částí je určení, zda je požadovaná cena realistická, zda je dokumentace v pořádku, zda lokalita vyhovuje způsobu, jakým hodláte nemovitost využívat, a zda neexistuje lepší možnost jen několik desítek kilometrů daleko.

Eurovilla pokrývá klíčové chorvatské trhy s nemovitostmi, včetně Záhřebu, Istrie, Kvarneru, Zadaru, Splitu a Dubrovníku, což umožňuje rakouským kupcům porovnávat různé regiony prostřednictvím jedné realitní kanceláře.

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti v Chorvatsku, kontaktujte nás a sdělte nám svůj přibližný rozpočet, typ nemovitosti, kterou hledáte, a jak ji hodláte využívat.

Úspěšná koupě nemovitosti v Chorvatsku nezačíná výběrem nejatraktivnější fotografie. Začíná výběrem správného trhu, řádnou kontrolou nemovitosti a jasným pochopením celého procesu nákupu.