Acquisto di proprietà in Croazia per cittadini austriaci – Guida completa 2026
L'acquisto di una proprietà in Croazia è diventato una scelta sempre più logica per i cittadini austriaci che desiderano combinare vicinanza, costa adriatica, qualità della vita e l'opportunità di possedere una seconda casa relativamente vicina all'Austria.
A differenza delle destinazioni che richiedono viaggi aerei, gran parte della Croazia è facilmente raggiungibile dall'Austria in auto. Questo rende Istria e Quarnero particolarmente attraenti per gli acquirenti austriaci che cercano un appartamento, una casa o una villa che possano utilizzare più volte all'anno anziché solo durante le vacanze estive.
Un altro vantaggio pratico è che sia l'Austria che la Croazia utilizzano l'euro, mentre la Croazia fa anche parte dell'Area Schengen. Viaggi e pianificazione finanziaria sono quindi considerevolmente più semplici rispetto a pochi anni fa.
Tuttavia, la vicinanza della Croazia non significa che l'acquisto di immobili debba essere trattato come un semplice acquisto del fine settimana. Si tratta di una decisione finanziaria significativa che richiede attenti controlli sulla proprietà, sulla documentazione, sulla tassazione, sulle condizioni tecniche dell'immobile e sul suo valore di mercato realistico.
Eurovilla vi offre questa guida che copre le domande più importanti che gli acquirenti austriaci dovrebbero comprendere prima di acquistare una proprietà in Croazia.
I cittadini austriaci possono acquistare proprietà in Croazia?
Sì.
I cittadini austriaci sono cittadini dell'Unione Europea e, quando acquistano immobili residenziali standard in Croazia, hanno generalmente gli stessi diritti dei cittadini croati.
Quando acquistano un appartamento, una casa o una villa, i cittadini austriaci non richiedono l'approvazione speciale di un ministero croato che potrebbe essere applicata a determinati acquirenti provenienti da paesi al di fuori dell'Unione Europea.
Regole separate possono applicarsi ai terreni agricoli e a determinate categorie speciali di immobili, quindi queste dovrebbero essere sempre verificate individualmente. Questa guida si concentra principalmente sull'acquisto di appartamenti, case e ville.
Perché la Croazia è particolarmente attraente per gli acquirenti austriaci?
Quando si acquista una seconda casa, la distanza conta più di quanto molti acquirenti inizialmente realizzino.
Una proprietà che può essere raggiunta relativamente facilmente in auto può essere utilizzata per weekend prolungati, festività, viaggi primaverili e autunnali, anziché solo per poche settimane durante l'estate.
Per gli acquirenti austriaci, la Croazia offre diversi vantaggi pratici:
- accesso relativamente facile su strada
- l'euro come valuta comune
- adesione a Schengen
- infrastrutture turistiche ben sviluppate
- una vasta gamma di tipi di proprietà
- la scelta tra costa, isole, città e regioni interne
- località adatte sia per soggiorni stagionali che annuali.
Ciò significa che gli acquirenti di Vienna, Graz o altre parti dell'Austria non devono pensare esclusivamente in termini di appartamento sulla spiaggia. Il mercato immobiliare croato offre una gamma di opzioni molto più ampia.
Come funziona il processo di acquisto di una proprietà in Croazia?
Sebbene le singole transazioni possano differire, un acquisto tipico può essere suddiviso in diverse fasi.
1. Definite il vostro budget e lo scopo della proprietà
Prima di sfogliare gli annunci, dovreste rispondere alla domanda più importante:
Perché state acquistando la proprietà?
Una proprietà per i vostri soggiorni nel fine settimana non è la stessa cosa di una proprietà destinata all'affitto turistico. Una villa per le vacanze estive richiede criteri diversi da un appartamento che si prevede generi reddito per gran parte dell'anno.
Stabilite il vostro budget massimo, ma non basatelo esclusivamente sul prezzo di acquisto. Dovreste anche prevedere spazio per tasse, spese legali, arredamento, manutenzione e potenziali lavori di ristrutturazione.
2. Scegliete la regione prima di scegliere la singola proprietà
Spesso consigliamo agli acquirenti austriaci di non iniziare la loro ricerca con una sola località in mente.
Rovigno potrebbe sembrare perfetta nelle fotografie, ma dopo una visita potreste scoprire che Opatija, Krk o l'Istria interna si adattano meglio al vostro stile di vita.
Prima di innamorarvi di una proprietà, confrontate diverse micro-località.
3. Verificate la documentazione
Questa è una delle fasi più importanti dell'intero processo.
Prima di assumere qualsiasi impegno finanziario significativo, dovreste verificare:
- chi è registrato come proprietario
- se i registri catastali corrispondono alla condizione effettiva dell'immobile
- se ci sono ipoteche, crediti registrati o altri diritti di terzi
- documentazione edilizia e di occupazione
- se eventuali ampliamenti o modifiche successive sono legali
- l'attestato di prestazione energetica
- lo stato legale del garage, del ripostiglio, del giardino o del posto auto se questi sono inclusi nella vendita.
Per le ville, un'attenzione aggiuntiva dovrebbe essere prestata a piscine, edifici ausiliari, tettoie, terrazze e altre caratteristiche che possono rappresentare una parte importante del valore complessivo della proprietà.
Un acquisto immobiliare non dovrebbe mai basarsi esclusivamente su ciò che si vede durante una visita.
4. Offerta, prenotazione e caparra
Una volta trovata una proprietà adatta, iniziano le trattative con il venditore.
A seconda della transazione, le parti possono firmare un accordo di prenotazione, un accordo preliminare o procedere direttamente al contratto di compravendita finale.
È particolarmente importante comprendere le condizioni in base alle quali viene versata una caparra, cosa succede se una delle parti si ritira dalla transazione e se le scadenze per il pagamento e la consegna sono state chiaramente definite.
Non firmate un documento che non comprendete appieno semplicemente perché temete che un altro acquirente possa acquistare la proprietà prima di voi.
5. Contratto di compravendita e pagamento
Il contratto di compravendita dovrebbe definire chiaramente almeno:
- l'acquirente e il venditore
- la proprietà venduta
- il prezzo di acquisto
- il piano di pagamento
- la scadenza per la consegna
- il metodo con cui sarà consentita la registrazione della proprietà
- eventuali condizioni speciali relative alla transazione.
Gli acquirenti internazionali dovrebbero anche concordare in anticipo il metodo del bonifico bancario in modo che i controlli amministrativi da parte delle istituzioni finanziarie non ritardino il completamento della transazione.
6. Registrazione della proprietà
Il pagamento del prezzo di acquisto non è l'ultimo passo.
L'acquirente deve anche completare la registrazione della proprietà nel Catasto croato.
Ecco perché le informazioni nel contratto di compravendita, nei registri catastali e nei documenti di identificazione dell'acquirente devono essere tutte preparate correttamente.
Quali tasse paga un acquirente austriaco?
Quando si acquistano immobili su cui non viene addebitata l'IVA, l'attuale imposta sul trasferimento immobiliare è del 3% del valore di mercato dell'immobile.
Ad esempio, se la base imponibile è di 300.000 €, un'imposta del 3% ammonta a 9.000 €.
Certe proprietà di nuova costruzione sono trattate in modo diverso perché la transazione potrebbe essere già soggetta ad IVA. Quando l'IVA si applica all'acquisto, non viene addebitata alcuna imposta aggiuntiva sul trasferimento immobiliare.
Ciò significa che due proprietà con lo stesso prezzo di acquisto non hanno necessariamente lo stesso trattamento fiscale.
C'è una tassa annuale sulla proprietà dopo l'acquisto?
Sì. Questo è un punto importante che gli acquirenti stranieri dovrebbero tenere in considerazione.
La tassa annuale sulla proprietà varia da 0,60 € a 8,00 € per metro quadrato di superficie utile, con l'importo esatto determinato dalla città o dal comune competente.
Si applicano anche esenzioni in determinate circostanze, comprese le proprietà utilizzate come residenza permanente e alcune forme di affitto a lungo termine.
Ciò significa che chiunque acquisti una seconda casa per uso occasionale dovrebbe verificare l'aliquota fiscale locale sulla proprietà prima dell'acquisto, anziché concentrarsi solo sul prezzo di acquisto.
Quali altri costi dovreste prevedere?
Oltre al prezzo di acquisto e alle tasse, gli acquirenti dovrebbero prevedere:
- consulenza legale e due diligence
- commissioni di agenzia, ove applicabili
- spese notarili
- traduzioni, se richieste
- costi catastali e amministrativi
- bonifici bancari e spese di finanziamento
- assicurazione sulla proprietà
- arredamento e ristrutturazione
- contributi al fondo di riserva dell'edificio per gli appartamenti
- manutenzione di giardino, piscina e terreno.
Per una casa o una villa che rimarrà vuota per gran parte dell'anno, gli acquirenti dovrebbero anche considerare il costo di una persona o di un'azienda responsabile del controllo e della manutenzione regolare della proprietà.
Un cittadino austriaco può ottenere un mutuo in Croazia?
Potrebbe essere possibile, ma le condizioni dipendono dalla banca e dal singolo acquirente.
Le banche possono valutare in modo diverso i non residenti, i redditi esteri, il tipo di proprietà, il livello richiesto di capitale proprio dell'acquirente e gli strumenti di garanzia.
Per questo motivo, gli acquirenti che si affidano al finanziamento non dovrebbero prima trovare una casa da 600.000 € e solo allora chiedere alla banca quanto possono prendere in prestito.
Il finanziamento dovrebbe essere esplorato prima di iniziare una seria ricerca di proprietà.
In alternativa, gli acquirenti austriaci potrebbero essere in grado di organizzare il finanziamento in Austria, a seconda dei loro beni e del loro rapporto con la banca.
Gli acquirenti austriaci devono aprire un conto bancario croato?
L'acquisto di una proprietà non significa automaticamente che ogni acquirente austriaco debba aprire un conto bancario croato.
Tuttavia, un conto locale può essere utile per:
- bollette delle utenze
- pagamenti al fondo di riserva dell'edificio
- tasse locali
- manutenzione
- finanziamento
- gestione della proprietà.
Il metodo utilizzato per trasferire il prezzo di acquisto dovrebbe essere concordato in anticipo con la banca, in particolare per le transazioni internazionali più grandi.
Si può acquistare una proprietà senza viaggiare regolarmente in Croazia?
Una parte significativa del processo può essere organizzata a distanza.
Un agente può preselezionare le proprietà adatte in anticipo, la documentazione può essere verificata prima dell'arrivo dell'acquirente e alcune fasi legali possono essere completate tramite una procura correttamente redatta.
Tuttavia, quando si acquista una proprietà di valore significativo, una visita di persona rimane estremamente preziosa.
Un video non può mostrare completamente:
- il rumore della strada
- la vera vista dalla proprietà
- odori o segni di umidità
- le condizioni della scala e dell'edificio
- il quartiere circostante
- la pendenza della strada di accesso
- la vera distanza a piedi dal mare
- l'atmosfera della località al di fuori della stagione turistica.
Per gli acquirenti austriaci, che possono raggiungere la Croazia relativamente facilmente, almeno una visita approfondita prima di prendere una decisione finale ha senso.
Acquisto di proprietà e diritto di residenza non sono la stessa cosa
L'acquisto di un appartamento o di una casa e la regolamentazione del proprio status di residenza sono due questioni separate.
Come cittadini dell'UE, gli austriaci possono soggiornare in Croazia per un massimo di tre mesi con una carta d'identità o un passaporto validi senza registrare la residenza temporanea.
Se intendono soggiornare più a lungo, si applicano le regole che disciplinano la residenza temporanea per i cittadini SEE.
In altre parole, possedere una villa in Istria non significa che si possano ignorare le regole di registrazione della residenza se la Croazia diventa il vostro luogo di residenza a lungo termine.
Avete intenzione di affittare la proprietà ai turisti? Verificate prima di acquistare
Questo è particolarmente importante per gli acquirenti il cui calcolo dell'investimento dipende dal reddito da affitto a breve termine.
Dal 2025, l'affitto a breve termine di un appartamento in un edificio residenziale plurifamiliare o misto residenziale-commerciale richiede la previa approvazione scritta di una maggioranza di due terzi dei comproprietari, insieme all'approvazione dei vicini immediati le cui pareti, pavimenti o soffitti confinano direttamente con l'appartamento.
Non è quindi più sufficiente vedere che altri appartamenti nello stesso edificio vengono affittati tramite piattaforme turistiche e presumere che si sarà automaticamente in grado di fare lo stesso.
Se il reddito da affitto a breve termine è una parte importante della vostra decisione di acquisto, questa possibilità dovrebbe essere verificata prima di acquistare.
Istria – una prima scelta logica per molti acquirenti austriaci
Per gli acquirenti austriaci, l'Istria ha un grande vantaggio pratico: l'accessibilità.
Rovigno, Parenzo, Umago e Pola offrono mercati immobiliari costieri consolidati, mentre l'Istria interna offre una selezione completamente diversa di case in pietra, ville, terreni e proprietà che offrono maggiore privacy.
L'Istria potrebbe attrarre acquirenti che cercano:
- una villa con piscina
- una seconda casa
- un appartamento vicino al mare
- una tradizionale casa in pietra
- una proprietà che può essere visitata frequentemente durante tutto l'anno.
Un acquirente che intende visitare sei o otto volte all'anno valuterà la posizione in modo molto diverso da qualcuno che intende venire solo una volta ad agosto.
Quarnero e Opatija – l'Adriatico con eccellente accessibilità
Il Quarnero è un'altra regione che gli acquirenti austriaci non dovrebbero trascurare.
Opatija offre ville storiche, appartamenti di pregio e un mercato di fascia alta consolidato. Fiume è una vera città che vive tutto l'anno, mentre Krk combina la vita isolana con un accesso stradale più facile rispetto a molte altre isole croate.
Per gli acquirenti che non cercano necessariamente una tipica località turistica, il Quarnero può essere un'alternativa molto interessante all'Istria.
Zagabria – per acquirenti che cercano più della costa
Un acquirente austriaco non deve necessariamente cercare una casa per le vacanze.
Zagabria è un mercato commerciale, universitario e residenziale attivo tutto l'anno e potrebbe attrarre acquirenti che cercano:
- un appartamento di lusso in città
- opportunità di affitto a lungo termine
- una proprietà per un figlio che studia in Croazia
- una base commerciale
- una proprietà urbana per tutto l'anno.
Questo è un tipo di acquisto completamente diverso da una villa a Rovigno, ed è proprio per questo che confrontare diversi mercati croati può essere utile.
E la Dalmazia?
Gli acquirenti per i quali la distanza in auto non è la priorità principale possono anche considerare la Dalmazia.
Spalato, Zara, Dubrovnik e le isole dalmate offrono un'atmosfera, un clima e una struttura di mercato diversi rispetto all'Istria e al Quarnero.
Se l'obiettivo è utilizzare la proprietà per diversi periodi più lunghi durante l'anno anziché frequenti viaggi nel fine settimana, la maggiore distanza potrebbe non essere un problema.
Non esiste quindi una risposta universale alla domanda su quale regione croata sia la migliore per un acquirente austriaco.
Errori comuni commessi dagli acquirenti austriaci
Acquistare basandosi solo sull'esperienza estiva
Una destinazione che sembra fantastica a metà luglio dovrebbe essere considerata anche dalla prospettiva di ottobre o febbraio se si prevede di utilizzare la proprietà durante tutto l'anno.
Supporre che una vista mare giustifichi automaticamente il prezzo richiesto
Gli acquirenti dovrebbero verificare se future costruzioni potrebbero bloccare la vista, come è l'accesso alla proprietà e come la proprietà si confronta realmente con case simili nella zona.
Versare una caparra prima di completare la due diligence legale
Una proprietà attraente non è mai un motivo per saltare una corretta due diligence.
Sottovalutare i costi di manutenzione
Una piscina, un grande giardino, una villa remota e un clima costiero possono aumentare significativamente i costi annuali di proprietà.
Supporre che l'affitto turistico sia automaticamente consentito
Questo dovrebbe essere verificato con particolare attenzione quando si acquista un appartamento in un edificio residenziale.
Domande frequenti degli acquirenti austriaci
Gli austriaci possono acquistare una casa in Croazia?
Sì. Come cittadini dell'UE, i cittadini austriaci possono acquistare immobili residenziali standard alle stesse condizioni generali che si applicano ai cittadini croati.
Un cittadino austriaco ha bisogno dell'approvazione del ministero per acquistare un appartamento?
No, non per un acquisto standard di un appartamento, una casa o una villa come cittadino dell'UE.
Quanta tassa si paga quando si acquista una proprietà?
Se la transazione non è soggetta ad IVA, l'imposta sul trasferimento immobiliare è del 3% del valore di mercato.
Pagherò la tassa sulla proprietà dopo l'acquisto?
A seconda di come viene utilizzata la proprietà, potrebbe essere applicata una tassa annuale sulla proprietà. L'aliquota varia da 0,60 € a 8,00 € per metro quadrato, a seconda della decisione della città o del comune competente e di eventuali esenzioni legali applicabili.
Devo vivere in Croazia se acquisto una proprietà lì?
No. Puoi possedere una proprietà in Croazia mantenendo la tua residenza permanente in Austria.
L'acquisto di una proprietà mi dà automaticamente i diritti di residenza?
No. La proprietà immobiliare e la registrazione della residenza sono questioni separate. Come cittadino dell'UE, hai già specifici diritti di residenza, ma soggiorni superiori a tre mesi richiedono la regolamentazione della residenza temporanea.
Posso acquistare una proprietà dall'Austria senza viaggiare in Croazia?
Parti del processo possono essere completate a distanza e tramite procura, ma per un investimento significativo raccomandiamo di visionare la proprietà di persona prima di prendere una decisione finale.
L'Istria è la migliore regione croata per gli acquirenti austriaci?
Non necessariamente, anche se a causa dell'accessibilità stradale, l'Istria e il Quarnero sono luoghi logici per iniziare la vostra ricerca. La migliore posizione dipende dal vostro budget, da come intendete utilizzare la proprietà e da quanto spesso prevedete di visitarla.
Come può Eurovilla aiutare gli acquirenti austriaci?
Trovare un annuncio immobiliare attraente è spesso la parte più facile di un acquisto immobiliare internazionale.
La parte più difficile è determinare se il prezzo richiesto è realistico, se la documentazione è in ordine, se la posizione si adatta al modo in cui intendete utilizzare la proprietà e se un'opzione migliore potrebbe esistere a poche decine di chilometri di distanza.
Eurovilla copre i principali mercati immobiliari della Croazia, tra cui Zagabria, Istria, Quarnero, Zara, Spalato e Dubrovnik, consentendo agli acquirenti austriaci di confrontare diverse regioni tramite un'unica agenzia immobiliare.
Se state considerando l'acquisto di una proprietà in Croazia, contattateci e comunicateci il vostro budget approssimativo, il tipo di proprietà che cercate e come intendete utilizzarla.
Un acquisto immobiliare di successo in Croazia non inizia scegliendo la fotografia più attraente. Inizia scegliendo il mercato giusto, verificando correttamente la proprietà e comprendendo chiaramente l'intero processo di acquisto.