Často kladené otázky
Prinášame vám zoznam najčastejšie kladených otázok a našich odborných odpovedí a dúfame, že vám pomôžu v procese nákupu a predaja. Na tieto a všetky ďalšie otázky a podporu sme vám však k dispozícii aj osobne.
Daň z prevodu nehnuteľností (PPN) v Chorvátskej republike predstavuje 3% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti v čase nadobudnutia. Daň platí nadobúdateľ (kupujúci, obdarovaný, dedič atď.), za predpokladu, že transakcia nepodlieha DPH.
Pri kúpe použitej nehnuteľnosti od súkromnej osoby kupujúci platí 3% daň z prevodu nehnuteľností. Pri kúpe novopostavenej nehnuteľnosti od predávajúceho registrovaného v systéme DPH, transakcia je namiesto toho zvyčajne predmetom DPH a daň z prevodu nehnuteľností nie je splatná.
Po overení zmluvy dokumentáciu najčastejšie predkladá daňovej správe notár. Kupujúci potom dostane daňové rozhodnutie s obvyklou lehotou splatnosti 15 dní od doručenia.
Chorvátske právo stanovuje množstvo výnimiek a osobitných prípadov, ako sú prevody medzi blízkymi rodinnými príslušníkmi darom alebo dedičstvom, prevody zahŕňajúce štátne alebo miestne orgány, vklad nehnuteľnosti do základného imania spoločnosti a iné zákonom definované situácie.
Stručne: PPN = 3%, splatné, ak sa neuplatňuje DPH, s jasne regulovanými výnimkami a osobitnými prípadmi.
V štandardnej praxi postup pri dani z prevodu nehnuteľností vykonáva Daňová správa na základe dokumentácie predloženej oprávnenými orgánmi.
Po uzavretí a overení kúpnej, darovacej, výmennej alebo podobnej zmluvy je notár (alebo v niektorých prípadoch súd alebo iný príslušný orgán) zo zákona povinný predložiť overenú dokumentáciu Daňovej správe. Na základe týchto dokumentov vydá Daňová správa daňové rozhodnutie.
Hoci nadobúdateľ je daňovníkom, vo všeobecnosti sa od neho nevyžaduje podanie samostatného daňového priznania. Táto povinnosť vzniká len vtedy, ak overená dokumentácia nebola predložená notárom alebo príslušným orgánom. V praxi teda kupujúci najčastejšie platí daň len podľa vydaného rozhodnutia.
Podmienky závisia od toho, či je kupujúci občanom EÚ/EHP alebo tretej krajiny.
Občania EÚ/EHP môžu nadobúdať nehnuteľnosti za rovnakých podmienok ako chorvátski občania, s obmedzeniami najčastejšie súvisiacimi s poľnohospodárskou pôdou a chránenými prírodnými oblasťami.
Občania krajín mimo EÚ môžu nadobúdať nehnuteľnosti len vtedy, ak existuje princíp reciprocity medzi Chorvátskom a ich domovskou krajinou a musia získať predchádzajúci súhlas Ministerstva spravodlivosti. Ak nadobudnutie nie je povolené, nehnuteľnosť môže byť zakúpená prostredníctvom chorvátskej spoločnosti založenej zahraničným občanom.
Vo všetkých prípadoch musia kupujúci získať chorvátske osobné identifikačné číslo (OIB). Niektoré kategórie nehnuteľností – ako sú poľnohospodárska pôda, lesy a nehnuteľnosti v chránených zónach – môžu podliehať dodatočným obmedzeniam.
Kúpne a nájomné zmluvy pripravuje právny tím EUROVILLA po dôkladnom preverení údajov z katastra nehnuteľností a právneho stavu nehnuteľnosti.
Kúpne zmluvy sú osvedčené notárom v Chorvátskej republike, typicky za prítomnosti agenta EUROVILLA. Nájomné a prenájomné zmluvy môžu byť notársky overené na žiadosť zmluvných strán.
Zmluvy uzavreté v zahraničí môžu byť osvedčené na chorvátskych diplomatických alebo konzulárnych misiách pre chorvátskych občanov, alebo zahraničným notárom pre zahraničných občanov, najčastejšie s apostilou, ak je to potrebné.
Okrem štandardnej certifikácie podpisu chorvátske právo umožňuje úradné overenie nájomných zmlúv.
Úradné overenie znamená, že notár potvrdzuje nielen podpisy, ale aj celý obsah zmluvy, prečíta ju stranám, vysvetlí ustanovenia a overí, či ich strany plne rozumejú. Úradne overená zmluva sa stáva vykonateľným dokumentom, umožňujúcim priame vymáhanie bez súdneho konania.
Vzhľadom na vyššiu úroveň právnej ochrany sa úradné overenie najčastejšie používa pre dlhodobé rezidenčné alebo komerčné nájmy.
Zahraniční občania môžu získať chorvátske OIB buď automaticky, alebo na požiadanie, v závislosti od toho, ako sa prvýkrát objavia v oficiálnych postupoch.
Ak zahraničný občan prvýkrát vstúpi do oficiálneho postupu, ako je kúpa nehnuteľnosti, registrácia pobytu, zamestnanie, založenie spoločnosti alebo vystúpenie pred súdom alebo daňovým úradom – OIB je pridelené ex offo príslušnou inštitúciou.
Alternatívne môže zahraničný občan požiadať o OIB nezávisle na ktoromkoľvek úrade daňovej správy v Chorvátsku alebo na chorvátskej diplomatickej alebo konzulárnej misii v zahraničí. Vyžaduje sa platný identifikačný doklad a OIB je zvyčajne vydané okamžite alebo do jedného pracovného dňa.
Trvalý pobyt sa vzťahuje na adresu, kde sa osoba trvalo usadila a kde sa nachádza centrum jej životných záujmov. Je registrovaný na Ministerstve vnútra a každá osoba môže mať len jeden trvalý pobyt.
Prechodný pobyt sa vzťahuje na pobyt na inej adrese na špecifický, obmedzený účel, ako je vzdelávanie, dočasná práca alebo lekárske ošetrenie. Musí byť zaregistrovaný, ak trvá dlhšie ako tri mesiace a môže byť udelený na dobu až jedného roka s možnými predĺženiami.
Osoba môže mať súčasne jeden trvalý pobyt a jeden prechodný pobyt. Trvalý pobyt predstavuje dlhodobé centrum životných aktivít, zatiaľ čo prechodný pobyt nemení registrovaný trvalý pobyt.