Pogosto zastavljena vprašanja
Ponujamo vam seznam najpogostejših vprašanj in naše strokovne odgovore, za katere upamo, da vam bodo pomagali pri nakupu in prodaji. Za ta in vsa druga vprašanja in podporo pa smo vam na voljo tudi osebno.
Davek na promet nepremičnin (PPN) v Republiki Hrvaški znaša 3% tržne vrednosti nepremičnine v času pridobitve. Davek plača pridobitelj (kupec, obdarjenec, dedič itd.), pod pogojem, da transakcija ni predmet DDV.
Pri nakupu rabljene nepremičnine od fizične osebe kupec plača 3% davek na promet nepremičnin. Pri nakupu novo zgrajene nepremičnine od prodajalca, registriranega v sistemu DDV, je transakcija namesto tega običajno predmet DDV, in davek na promet nepremičnin ni plačljiv.
Po overitvi pogodbe dokumentacijo najpogosteje predloži davčni upravi notar. Kupec nato prejme davčno odločbo z običajnim rokom plačila 15 dni od prejema.
Hrvaška zakonodaja predvideva številne izjeme in posebne primere, kot so prenosi med bližnjimi družinskimi člani z darilom ali dedovanjem, prenosi, ki vključujejo državo ali lokalne oblasti, vložitev nepremičnin v osnovni kapital podjetja in druge zakonsko določene situacije.
Na kratko: PPN = 3%, plačljiv, kadar se DDV ne uporablja, z jasno urejenimi izjemami in posebnimi primeri.
V standardni praksi postopek davka na promet nepremičnin izvaja Davčna uprava na podlagi dokumentacije, ki jo predložijo pooblaščeni organi.
Po sklenitvi in overitvi kupoprodajne, darilne, menjalne ali podobne pogodbe je notar (ali v nekaterih primerih sodišče ali drug pristojni organ) zakonsko dolžan overjeno dokumentacijo predložiti Davčni upravi. Na podlagi teh dokumentov Davčna uprava izda davčno odločbo.
Čeprav je pridobitelj davčni zavezanec, mu običajno ni treba predložiti ločene davčne napovedi. Ta obveznost nastane le, če overjene dokumentacije ni predložil notar ali pristojni organ. V praksi torej kupec najpogosteje plača davek le v skladu z izdano odločbo.
Pogoji so odvisni od tega, ali je kupec državljan EU/EGP ali tretje države.
Državljani EU/EGP lahko pridobijo nepremičnine pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani, z omejitvami, ki se najpogosteje nanašajo na kmetijska zemljišča in zaščitena naravna območja.
Državljani držav, ki niso članice EU, lahko pridobijo nepremičnine le, če med Hrvaško in njihovo matično državo obstaja načelo vzajemnosti in morajo pridobiti predhodno soglasje Ministrstva za pravosodje. Če pridobitev ni dovoljena, se nepremičnina lahko kupi prek hrvaškega podjetja, ki ga ustanovi tuji državljan.
V vseh primerih morajo kupci pridobiti hrvaško osebno identifikacijsko številko (OIB). Nekatere kategorije nepremičnin – kot so kmetijska zemljišča, gozdovi in nepremičnine v zaščitenih območjih – so lahko predmet dodatnih omejitev.
Kupoprodajne in najemne pogodbe pripravi pravna ekipa EUROVILLA po temeljitem pregledu podatkov zemljiške knjige in pravnega statusa nepremičnine.
Kupoprodajne pogodbe overi notar v Republiki Hrvaški, običajno v prisotnosti agenta EUROVILLA. Najemne in zakupne pogodbe se lahko notarsko overijo na zahtevo pogodbenih strank.
Pogodbe, sklenjene v tujini, se lahko overijo na hrvaških diplomatskih ali konzularnih predstavništvih za hrvaške državljane, ali pri tujem notarju za tuje državljane, najpogosteje z Apostille, če je to potrebno.
Poleg standardnega overjanja podpisa hrvaška zakonodaja omogoča tudi notarsko overitev najemnih pogodb.
Notarska overitev pomeni, da notar potrdi ne le podpise, temveč tudi celotno vsebino pogodbe, jo prebere strankam, razloži določbe in preveri, ali jih stranke v celoti razumejo. Notarsko overjena pogodba postane izvršilni dokument, ki omogoča neposredno izvršbo brez sodnih postopkov.
Zaradi višje ravni pravne zaščite se notarska overitev najpogosteje uporablja za dolgoročne stanovanjske ali poslovne najeme.
Tuji državljani lahko prejmejo hrvaško OIB samodejno ali na zahtevo, odvisno od tega, kako se prvič pojavijo v uradnih postopkih.
Če tuji državljan prvič vstopi v uradni postopek, kot je nakup nepremičnine, prijava prebivališča, zaposlitev, ustanovitev podjetja ali pojavljanje pred sodiščem ali davčno upravo – OIB dodeli pristojna institucija po uradni dolžnosti.
Alternativno lahko tuji državljan samostojno zaprosi za OIB na katerem koli uradu Davčne uprave na Hrvaškem ali na hrvaškem diplomatskem ali konzularnem predstavništvu v tujini. Potreben je veljaven identifikacijski dokument, OIB pa je običajno izdan takoj ali v enem delovnem dnevu.
Stalno prebivališče se nanaša na naslov, kjer se je oseba trajno naselila in kjer je središče njenih življenjskih interesov. Registrirano je pri Ministrstvu za notranje zadeve in vsaka oseba ima lahko le eno stalno prebivališče.
Začasno prebivališče se nanaša na prebivanje na drugem naslovu za določen, omejen namen, kot so izobraževanje, začasno delo ali zdravljenje. Registrirano mora biti, če traja dlje kot tri mesece, in se lahko odobri za največ eno leto, z možnostjo podaljšanja.
Oseba ima lahko hkrati eno stalno in eno začasno prebivališče. Stalno prebivališče predstavlja dolgoročno središče življenjskih dejavnosti, medtem ko začasno prebivališče ne spreminja registriranega stalnega prebivališča.