Često postavljena pitanja
Donosimo Vam popis najčešće postavljanih pitanja i naših stručnih odgovora, te se nadamo da će vam pomoći u vašem kupoprodajnom procesu, iako smo vam na raspolaganju i osobno kako za ova, tako i za sva ostala Vaša pitanja i podršku.
Porez na promet nekretnina (PPN) u Hrvatskoj iznosi 3 % i plaća se na tržišnu vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja. Porez plaća stjecatelj (kupac, daroprimatelj, nasljednik...), ali samo ako nekretnina nije oporezovana PDV-om. Kod kupnje rabljene nekretnine od fizičke osobe plaća se PPN 3 %, dok se kod kupnje novogradnje od prodavatelja u sustavu PDV-a obično ne plaća PPN, nego PDV.
Dokumentaciju Poreznoj upravi najčešće dostavlja javni bilježnik nakon ovjere ugovora, a kupac potom prima rješenje o utvrđenom porezu. Rok za plaćanje je u pravilu 15 dana od primitka rješenja.
Postoje brojna oslobođenja i izuzeci, primjerice kod darovanja i nasljeđivanja među bliskim srodnicima, prijenosa između države i jedinica lokalne samouprave, unosa nekretnine u temeljni kapital društva i sličnih posebnih situacija propisanih zakonom.
Ukratko: osnovno pravilo je PPN = 3 %, plaća se kada nema PDV-a, a postoje jasno definirana oslobođenja i posebni slučajevi u kojima se porez ne plaća.
Prijavu poreza na promet nekretnina u Hrvatskoj redovito obavlja Porezna uprava, ali na temelju isprava koje im dostavljaju ovlašteni subjekti. Nakon sklapanja i ovjere kupoprodajnog, darovnog, zamjenskog ili drugog ugovora, javni bilježnik (ili u pojedinim slučajevima sud ili drugo nadležno tijelo) obvezno dostavlja ovjerene isprave Poreznoj upravi.
Na temelju tih isprava Porezna uprava službeno evidentira promet nekretnine i donosi rješenje o porezu. Stjecatelj nekretnine je obveznik plaćanja poreza, ali u uobičajenim situacijama nema obvezu samostalne prijave. Obveza prijave prelazi na njega samo ako ovjerena isprava nije dostavljena od strane bilježnika, suda ili nadležnog tijela — tada stjecatelj sam mora prijaviti promet Poreznoj upravi u propisanom roku.
U praksi, dakle, gotovo uvijek prijavu obavlja javni bilježnik posredno preko Porezne uprave, a kupac samo plaća porez prema zaprimljenom rješenju.
Strani državljani mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod različitim uvjetima, ovisno o tome dolaze li iz EU/EEA ili iz država izvan EU. Državljani EU/EEA imaju pravo kupnje nekretnina pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani, uz ograničenja koja se najčešće odnose na poljoprivredno zemljište i zaštićena prirodna područja. Državljani zemalja izvan EU mogu kupovati nekretnine samo ako postoji načelo recipročnosti između Hrvatske i njihove države, te moraju dobiti prethodno odobrenje Ministarstva pravosuđa.
Ako takva kupnja nije dopuštena, moguće je kupiti nekretninu putem hrvatskog trgovačkog društva koje osnuje strani državljanin. U svim slučajevima, kupac mora ishoditi hrvatski OIB, a određene kategorije nekretnina - poput poljoprivrednog zemljišta, šuma i nekretnina u zaštićenim zonama - mogu biti pod posebnim ograničenjima ili posebnim uvjetima kupnje.
Ugovore o kupoprodaji te Ugovore o najmu/zakupu sastavlja naš odvjetnički tim. Prije sastavljanja Ugovora naš odvjetnički tim detaljno pregleda podatke iz zemljišne knjige za svaku nekretninu. Ugovor o kupoprodaji ugovorne strane idu ovjeriti kod javnog bilježnika uz prisutnost agenta, dok ugovore o najmu/zakupu mogu se ovjeriti na zahtjev ugovornih strana. Ovjeru Ugovora u Republici Hrvatskoj vrše javni bilježnici dok se Ugovori u inozemstvu ako se radi o hrvatskim državljanima mogu ovjeriti u diplomatsko konzularnim predstavništvima RH u inozemstvu ili ako se radi o stranim državljanima kod javnog bilježnika u inozemstvu uz najčešće Apostille.
Osim obične ovjere potpisa, postoji i solemnizacija ugovora, koja se ponekad primjenjuje kod ugovora o najmu ili zakupu. Solemnizacija znači da javni bilježnik ne ovjerava samo potpise, nego u cijelosti potvrđuje sadržaj ugovora, prije toga ga čita stranama, objašnjava im odredbe i provjerava razumiju li ih. Takav ugovor postaje ovršna isprava, što omogućuje izravnu ovrhu - primjerice, iseljenje najmoprimca ili naplatu dugovanja bez vođenja parničnog postupka.
Zbog veće razine pravne sigurnosti, solemnizacija se najčešće koristi kod dugoročnih najma stanova ili poslovnih prostora, posebno kada jedna od strana želi dodatnu pravnu zaštitu.
Stranim državljanima u Republici Hrvatskoj osobni identifikacijski broj (OIB) dodjeljuje se ili automatski ili na njihov zahtjev, ovisno o tome u kakvoj se situaciji prvi put pojavljuju u službenim evidencijama. Ako se stranac prvi put javlja u neki službeni postupak, poput prijave boravišta ili prebivališta, zapošljavanja, pokretanja obrta ili trgovačkog društva, kupnje nekretnine, postupka pred sudom ili poreznom upravom, tada se OIB dodjeljuje po službenoj dužnosti, bez potrebe da osoba sama podnosi zahtjev. U tom slučaju institucija koja vodi postupak automatski traži dodjelu OIB-a od Ministarstva financija.
Ako stranac želi dobiti OIB prije nego što formalno uđe u bilo koji postupak - primjerice radi otvaranja bankovnog računa, kupnje nekretnine ili sklapanja ugovora - može ga zatražiti samostalno. Zahtjev se predaje u bilo kojoj ispostavi Porezne uprave u Hrvatskoj ili u diplomatsko-konzularnom predstavništvu Republike Hrvatske u inozemstvu. Potrebno je predočiti važeću putovnicu ili drugu identifikacijsku ispravu te ispuniti obrazac za dodjelu OIB-a, a ako zahtjev podnosi opunomoćenik, potrebna je i punomoć. OIB se u pravilu izdaje odmah ili tijekom istog radnog dana, a ponekad najkasnije sljedeći dan. Nakon dodjele, stranac dobiva potvrdu o OIB-u, koja služi kao službeni dokaz o njegovom broju, budući da se kartice OIB-a više ne izdaju.
Prebivalište i boravište predstavljaju dva različita pojma u hrvatskom zakonodavstvu, a osnovna razlika među njima odnosi se na trajnost i svrhu boravka na određenoj adresi. Prebivalište je adresa na kojoj se osoba trajno nastanila i gdje ima središte svojih životnih interesa, odnosno mjesto na kojem u pravilu stalno živi, radi, školuje se ili održava obiteljski život. To je službeno i trajno mjesto stanovanja koje se prijavljuje Ministarstvu unutarnjih poslova, a svaka osoba može imati samo jedno prebivalište.
S druge strane, boravište predstavlja privremeni boravak na drugoj adresi na kojoj se osoba nalazi iz određenog razloga, ali bez namjere trajnog preseljenja. Najčešći razlozi uključuju školovanje, studij, privremeni rad, liječenje ili druge privremene okolnosti. Boravište se također prijavljuje MUP-u ako traje dulje od tri mjeseca, može trajati do jedne godine te se po potrebi produljuje. Osoba može istodobno imati prijavljeno jedno prebivalište i jedno boravište na različitim adresama. Tako se prebivalište smatra trajnim središtem životnih aktivnosti, dok je boravište samo privremeno mjesto stanovanja koje ne mijenja službeno prebivalište.