İsviçre Vatandaşları İçin Hırvatistan'da Mülk Satın Alma – Tam 2026 Rehberi

Hırvatistan, Akdeniz'de ikinci bir ev, tatil mülkü, lüks villa, denize sıfır daire veya yılın büyük bir bölümünde kullanabilecekleri bir mülk arayan İsviçreli alıcılar için giderek daha çekici hale geldi.

Bu çekiciliği anlamak kolaydır. Nispeten küçük bir ülke olan Hırvatistan, birkaç çok farklı emlak piyasası sunmaktadır: Istria ve Kvarner, Dalmaçya'nın şehirleri ve adaları, Dubrovnik, Zagreb ve çok çeşitli daha küçük kıyı destinasyonları.

Hırvatistan, 2023'ten beri euro kullanmaktadır ve Schengen Bölgesi'nin bir parçasıdır. İsviçre de Avrupa Birliği üyesi olmamasına ve İsviçre frangı kullanmaya devam etmesine rağmen Schengen'e katılmaktadır. Bu nedenle İsviçreli alıcılar, satın alma işlemlerini planlarken ve finanse ederken CHF/EUR döviz kurunu da göz önünde bulundurmalıdır.

Ancak, Avusturya veya Almanya'dan gelen alıcılara kıyasla en büyük fark para birimi değildir.

İsviçre vatandaşları, Hırvatistan'da gayrimenkul satın alırken özel bir hukuki konuma sahiptir. Standart konut mülkleri için Hırvatistan Adalet Bakanlığı'ndan önceden onay almaları gerekmez, ancak mülkiyet tescili sırasında geçici ikametle ilgili ek bir gereklilik bulunmaktadır.

Bu nedenle, bir depozito ödemeden veya bağlayıcı bir satın alma sözleşmesi imzalamadan önce süreci anlamak özellikle önemlidir.

Eurovilla, İsviçre vatandaşlarının Hırvatistan'da mülk satın almadan önce anlaması gereken en önemli noktaları açıklamaktadır.

İsviçre vatandaşları Hırvatistan'da mülk satın alabilir mi?

Evet.

İsviçre vatandaşları, Hırvatistan'da standart konut gayrimenkullerinin mülkiyetini, Hırvatistan vatandaşları için geçerli olan koşullara büyük ölçüde benzer koşullar altında edinebilirler.

Tipik bir daire, ev veya villa satın almak için İsviçre vatandaşlarının, bazı diğer AB dışı ülkelerden gelen alıcılar için geçerli olabilecek Adalet Bakanlığı'nın özel onayına ihtiyacı yoktur.

Tarım arazileri ve belirli özel gayrimenkul kategorileri için farklı kurallar geçerli olabilir, bu nedenle bunlar her zaman ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Bu rehber öncelikle standart konut mülkü satın alma işlemine odaklanmaktadır.

İsviçreli alıcılar için temel fark nedir?

Bu muhtemelen rehberin en önemli kısmıdır.

İsviçre vatandaşları standart konut gayrimenkulü satın almak için bakanlık onayına ihtiyaç duymasa da, Hırvatistan Tapu Sicili'ne mülkiyet tescili prosedürü, geçici ikametle ilgili ek bir gereklilik içermektedir.

Bu nedenle İsviçreli alıcıların işlemin idari tarafını dikkatli ve yeterince erken planlaması gerekmektedir.

Bu, satın alma bedeli ödendikten sonra keşfedilmesi gereken bir şey değildir.

Bu nedenle, alıcı, emlakçı ve hukuk danışmanı, satın alma sürecini ve ikamet gerekliliklerini baştan itibaren koordine etmelidir.

İsviçre vatandaşları için hangi ikamet kuralları geçerlidir?

İsviçre, Avrupa Birliği veya Avrupa Ekonomik Alanı üyesi olmamasına rağmen, İsviçre vatandaşları Hırvatistan'da kalırken özel bir çerçeveden yararlanmaktadır.

Kısa süreli konaklamalar için Hırvatistan'a seyahat etmek ve orada zaman geçirmek kolaydır.

Daha uzun süreli konaklamalar için, ilgili Hırvat makamlarına geçici ikamet kaydı yaptırılması gerekebilir.

Geçici ikamet belgesi, İsviçreli alıcılar için mülkiyet tescil sürecinde de rol oynayabileceğinden, bu konunun mülk işlemi tamamlandıktan sonra değil, öncesinde açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

İsviçre vatandaşları için Hırvatistan'da mülk satın alma süreci nasıl işler?

Genel arama ve satın alma süreci, diğer uluslararası alıcıların izlediği sürece benzerdir.

Ancak, İsviçre vatandaşları planlamalarına ikametle ilgili ek idari adımı dahil etmelidir.

1. Neden satın aldığınıza karar verin

Istria'daki yüzme havuzlu villaları veya Dalmaçya'daki daireleri görmeden önce, basit bir soruyu yanıtlayın:

Mülkü nasıl kullanmayı düşünüyorsunuz?

Birçok olası yanıt vardır:

• kendi ikinci eviniz
• bir tatil mülkü
• gelecekteki bir emeklilik evi
• uzun vadeli bir yatırım
• turistik kiralama için bir mülk
• kişisel kullanım ve kiralama kombinasyonu
• gelecekteki kalıcı bir ikametgah.

Yanıt, diğer hemen hemen her şeyi etkileyecektir: konum, bütçe, mülk boyutu, finansman ve bakım maliyetleri.

2. Sadece istenen fiyatı değil, toplam bütçenizi belirleyin

Mevcut bütçeniz 500.000 € ise, bu, yalnızca 500.000 € olarak listelenen mülkleri aramanız gerektiği anlamına gelmez.

Satın alma süreci ayrıca aşağıdaki gibi ek maliyetleri de içerir:

• uygulanabilir vergiler
• hukuki durum tespiti
• uygulanabilir acente ücretleri
• noter masrafları
• çeviriler ve belgeler
• bankacılık masrafları
• mobilya
• yenileme
• sürekli bakım.

İsviçreli alıcıların bir başka finansal düşüncesi daha vardır: İsviçre frangı ile euro arasındaki döviz kuru.

Hırvatistan'daki mülk fiyatları genellikle euro cinsinden belirlenirken, İsviçreli bir alıcının geliri ve varlıkları öncelikle CHF cinsinden tutulabilir.

Daha büyük işlemler için, döviz kurundaki nispeten küçük bir değişiklik bile yatırımın İsviçre frangı cinsinden nihai maliyetini önemli ölçüde etkileyebilir.

3. Bireysel mülkü seçmeden önce piyasayı seçin

Uluslararası alıcıların yaptığı en yaygın hatalardan biri, tek bir destinasyona çok erken odaklanmaktır.

Bir alıcı Rovinj, Dubrovnik veya Hvar'ı çevrimiçi görebilir ve hemen burayı satın almak istediğine karar verebilir.

Önce birkaç Hırvatistan emlak piyasasını karşılaştırmak genellikle daha faydalıdır.

Örneğin:

• Istria, İsviçre'den daha kolay karayolu erişimini önemseyen alıcılara uygun olabilir
• Kvarner, Adriyatik'i daha yıl boyunca süren şehir hayatıyla birleştirir
• Zadar, şehir yaşamı, kıyı ve yeni gelişmeler arasında bir denge sunabilir
• Split, büyük bir kıyı şehrini adalara erişimle birleştirir
• Dubrovnik, kendine özgü bir premium piyasayı temsil eder
• Zagreb, tamamen farklı bir yıl boyunca yatırım profili sunar.

Bu piyasalar arasındaki farkları anladıktan sonra bireysel mülkleri karşılaştırmak mantıklı olacaktır.

4. Mülkiyeti ve belgeleri kontrol edin

Bir mülk ne kadar çekici görünürse görünsün, hukuki durum tespiti satın alma sürecindeki ilk ciddi adımlardan biri olmalıdır.

Minimum olarak, alıcılar şunları doğrulamalıdır:

• yasal malik olarak kimin kayıtlı olduğu
• mülk üzerinde ipotek olup olmadığı
• kayıtlı iddialar veya üçüncü taraf hakları olup olmadığı
• resmi kat alanının gerçek mülkle uyuşup uyuşmadığı
• binanın yasal olarak inşa edilip edilmediği
• ilgili tüm izinlerin mevcut olup olmadığı
• garaj ve otoparkların hukuki durumu
• bahçe veya çevredeki arazinin durumu
• villalar söz konusu olduğunda yüzme havuzları ve yardımcı binaların yasallığı.

Uzun yıllar boyunca genişletilmiş veya değiştirilmiş mülklere özellikle dikkat edilmelidir.

Güzel bir açık mutfak, ek bir teras veya yüzme havuzu bir mülkün çekiciliğini artırabilir, ancak satın almadan önce yasal durumu da teyit edilmelidir.

5. Geçici ikamet gerekliliğini düzenleyin

İsviçreli alıcılar için bu, süreçte kendi yerini hak etmektedir.

Mülkiyet tescili geçici ikametle ilgili belgeler gerektirebileceğinden, prosedür yeterince erken organize edilmelidir.

Bağlayıcı belgeleri imzalamadan önce, hukuk danışmanınızla şunları belirlemek mantıklıdır:

• hangi belgelerin gerekli olacağı
• geçici ikametin ne zaman tescil edilmesi gerektiği
• başvurunun nereye yapılması gerektiği
• mülkiyet tescilinin ne zaman yapılabileceği
• tüm işlem zaman çizelgesinin nasıl yapılandırılması gerektiği.

İyi bir hazırlık, idari sorunların tamamlanmayı geciktirmesini önleyebilir.

6. Teklif, rezervasyon ve depozito

Doğru mülkü bulduğunuzda, müzakereler başlar.

İşleme bağlı olarak, nihai satış ve satın alma sözleşmesinden önce bir rezervasyon sözleşmesi veya ön sözleşme imzalanabilir.

Bir depozito öderken, özellikle şunları anlamak önemlidir:

• ne kadar ödendiği
• hangi koşullar altında
• alıcı geri çekilirse ne olacağı
• satıcı geri çekilirse ne olacağı
• gerekli hukuki kontrollerin zaten tamamlanıp tamamlanmadığı.

Hırvatistan emlak işlemlerinde, satın alma bedelinin yaklaşık %10'u kadar bir depozito yaygındır, ancak gerçek miktar ve koşullar taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır.

7. Satış ve satın alma sözleşmesini imzalama

Satış ve satın alma sözleşmesi şunları açıkça tanımlamalıdır:

• satın alınan mülk
• alıcı ve satıcı
• satın alma fiyatı
• ödeme son tarihleri
• ödeme yöntemi
• zilyetliğin devri
• Tapu Sicili tescili için koşullar
• taraflar arasındaki ek anlaşmalar.

İsviçreli alıcılar ayrıca, İsviçre'de düzenlenen belgelerin Hırvatistan'da kullanılmak üzere tercüme edilmesi, onaylanması veya başka bir şekilde hazırlanması gerekip gerekmediğini önceden kontrol etmelidir.

Uluslararası bir satın alma işleminde, görünüşte küçük bir idari ayrıntı, planlanan ödemeden sadece birkaç gün önce keşfedilirse tüm işlemi geciktirebilir.

8. Ödeme ve mülkiyet tescili

Sözleşmede belirtilen koşullar yerine getirildikten sonra, satın alma bedeli ödenir ve mülkiyet tescil süreci tamamlanabilir.

Alıcılar şunu varsaymamalıdır:

“Mülk için ödeme yaptım, bu yüzden süreç bitti.”

Amaç, işlem tamamlandıktan sonra alıcının yasal malik olarak doğru bir şekilde tescil edilmesidir.

İsviçre vatandaşları için, ek geçici ikamet belgelerinin zaten düzgün bir şekilde hazırlanmış olması gereken aşama tam da budur.

İsviçreli bir alıcı mülk satın alırken ne kadar vergi öder?

Edinim KDV'ye tabi değilse, alıcı genellikle mülkün piyasa değerinin %3'ü oranında emlak devir vergisi öder.

Örneğin, vergi matrahı 400.000 € ise:

%3 = 12.000 €.

Bazı yeni inşaat işlemleri zaten KDV'ye tabi olabilir, bu durumda ek emlak devir vergisi alınmaz.

Bu nedenle alıcılar, reklamı yapılan her mülkün fiyatına otomatik olarak %3 eklememelidir.

Belirli işlemin vergi muamelesi satın almadan önce teyit edilmelidir.

Yıllık emlak vergisi var mı?

Evet.

Hırvatistan'da artık oranları yerel olarak belirlenen yıllık bir emlak vergisi sistemi bulunmaktadır.

Yasal aralık, kullanılabilir alanın metrekare başına 0,60 € ile 8,00 € arasındadır, kesin oran ise mülkün bulunduğu şehir veya belediyeye bağlıdır.

Mülkün kullanım şekline bağlı olarak muafiyetler uygulanabilir.

Hırvatistan'da ikinci bir ev sahibi olmayı planlayan bir alıcı, bu nedenle satın alma işlemini tamamlamadan önce ilgili belediyenin veya şehrin kurallarını kontrol etmelidir.

İsviçre vatandaşı Hırvatistan'da ipotek alabilir mi?

Finansman mevcut olabilir, ancak alıcılar her bankanın veya her başvuru sahibinin aynı koşulları alacağını varsaymamalıdır.

Yerleşik olmayan alıcılar için bir banka şunları değerlendirebilir:

• ikamet yeri
• istihdam ülkesi
• gelir para birimi
• gerekli öz sermaye katkısı
• mülk değeri
• alıcının yaşı
• geri ödeme süresi
• ek teminat.

İsviçreli alıcıların ayrıca başka bir özel sorunu vardır: gelirleri CHF cinsinden olabilirken, Hırvatistan'daki mülk ve potansiyel finansman genellikle euro cinsinden değerlenir.

İpotek finansmanı satın alma için hayati önem taşıyorsa, mevcut seçenekler satıcıyla ciddi müzakerelere girmeden önce araştırılmalıdır.

Başka bir olasılık da, alıcının finansal durumuna ve bankasının sunduğu hizmetlere bağlı olarak bir İsviçre bankası aracılığıyla finansman olabilir.

Hırvatistan'da İsviçre'den mülk satın alabilir misiniz?

Sürecin önemli bir kısmı uzaktan hazırlanabilir.

Bir acente şunları yapabilir:

• uygun mülkleri kısa listeye almak
• video gösterimleri düzenlemek
• belgeleri toplamak
• şahsen ziyaretler ayarlamak
• satıcıyla iletişimi koordine etmek.

Belirli hukuki adımlar, usulüne uygun olarak hazırlanmış bir vekaletname aracılığıyla da tamamlanabilir.

Ancak, yüksek değerli bir mülk için şahsen görüntüleme şiddetle tavsiye edilmektedir.

Fotoğraflar şunları tam olarak gösteremez:

• gürültü
• kokular
• mikro konum
• arazinin eğimi
• denize gerçek uzaklık
• komşu mülklerin durumu
• trafik seviyeleri
• gerçek mahremiyet
• manzaranın gerçek kalitesi.

Bir video turu, uygun olmayan mülkleri elemek için mükemmel bir yoldur.

Nihai fiziksel bir görüntülemenin yerini mutlaka almaz.

Istria – İsviçreli alıcılar için en pratik bölgelerden biri

Istria, karayolu erişilebilirliğini, köklü bir emlak piyasasını ve geniş bir mülk türü yelpazesini birleştirdiği için İsviçreli alıcılar için özellikle çekici olabilir.

Rovinj, Porec, Umag ve Pula farklı kıyı mülkü türleri sunarken, iç Istria şunları sağlar:

• modern villalar
• restore edilmiş taş evler
• daha büyük arsalar
• daha fazla mahremiyet
• kırsal Akdeniz yaşam tarzı.

Mülkü yılda birkaç kez kullanmayı planlayan bir alıcı için, erişim kolaylığı deniz manzarası kadar önemli olabilir.

Kvarner ve Opatija – Orta Avrupa'ya daha yakın premium bir pazar

Kvarner da ciddi şekilde değerlendirilmeyi hak ediyor.

Opatija, uzun bir premium turizm geleneğine ve kendine özgü tarihi villalara sahipken, Rijeka gerçek bir yıl boyunca süren kentsel emlak piyasası sunmaktadır.

Krk, bir ada yaşam tarzı sunarken köprüyle anakaraya bağlı kalması nedeniyle özellikle ilginç olabilir.

Denizi ve bir adanın atmosferini her ziyaretinde feribota bağımlı kalmadan isteyen bir alıcı için bu, çok pratik bir kombinasyon olabilir.

Dalmaçya – mesafe ana etken olmadığında

Alıcı sık sık hafta sonları Hırvatistan'a arabayla gitmeyi düşünmüyor, bunun yerine mülkü daha uzun konaklamalar için kullanmayı planlıyorsa, Dalmaçya kuzey Adriyatik kadar çekici hale gelebilir.

Zadar, Split, Dubrovnik ve adaların hepsi çok farklı fırsatlar sunmaktadır.

Split, kentsel altyapıyı Akdeniz yaşam tarzıyla birleştirir.

Zadar, çok sayıda adaya erişimle birlikte biraz daha kompakt bir pazar sunar.

Dubrovnik, uluslararası alanda tanınan premium bir emlak piyasasıdır.

Hvar ve Brač gibi adalar tamamen farklı bir yaşam tarzı sunar.

Zagreb – yaz sezonuna bağlı olmayan bir yatırım

Zagreb, Hırvatistan kıyılarından ayrı olarak değerlendirilmelidir.

Arayan bir alıcı:

• lüks bir şehir dairesi
• yıl boyunca kullanılabilecek bir mülk
• uzun vadeli kiralama potansiyeli
• bir iş merkezi
• Hırvatistan'da okuyan veya çalışan bir aile üyesi için bir mülk

sonuçta Zagreb'in hedeflerine bir sahil tatil evinden daha iyi uyduğunu görebilir.

Yatırımcılar için bu nedenle önce hedefi, sonra konumu belirlemek mantıklıdır.

Mülkü turistlere kiralamayı mı planlıyorsunuz? Satın almadan önce kuralları kontrol edin

Kısa dönem kiralama geliri yatırım hesabınızın önemli bir bölümünü oluşturuyorsa, mülkü bu şekilde kullanma yeteneği satın almadan önce kontrol edilmelidir.

Çok birimli konut veya karma kullanımlı bir binadaki bir dairenin kısa dönem kiralanması, nitelikli çoğunluktaki ortak maliklerden yazılı onay ve hemen bitişik komşulardan rıza gerektirebilir.

Bu nedenle, aynı binada Booking.com veya Airbnb'de listelenen başka bir daireyi görmek ve otomatik olarak aynı modeli takip edebileceğinizi varsaymak yeterli değildir.

Kira geliri yatırım için kritikse, yasal ve pratik gereklilikleri mülkü satın almadan önce teyit edin.

İsviçreli alıcıların yaptığı yaygın hatalar

İsviçre'nin tam olarak bir AB ülkesi gibi muamele gördüğünü varsaymak

İsviçre vatandaşları standart konut mülkü edinimi için uygun bir rejime sahiptir, ancak özellikle geçici ikamet ve mülkiyet tescili ile ilgili usul farklılıkları bulunmaktadır.

Sadece euro cinsinden fiyata bakmak

Sermayeniz CHF cinsinden tutuluyorsa, döviz kuru hareketleri yatırımın kendi para biriminizdeki gerçek maliyetini değiştirebilir.

Çok hızlı depozito ödemek

Bir depozito ödemeden önce, alıcılar hem mülkün hukuki durumunu hem de paranın hangi koşullar altında ödendiğini anlamalıdır.

Sadece yaz deneyimine dayanarak satın almak

Mülkü yıl boyunca kullanmayı planlıyorsanız, konumun Ekim, Ocak veya Mart aylarında nasıl hissettirdiğini düşünün.

Bakımı hafife almak

Yüzme havuzlu ve geniş bahçeli bir villa mükemmel görünebilir, ancak siz Zürih, Basel veya Cenevre'deyken birinin yine de bakımını yapması gerekir.

Kısa dönem kiralamanın otomatik olarak izin verildiğini varsaymak

Bu, özellikle bir konut binasında daire satın alırken önemlidir.

İsviçreli alıcılardan sıkça sorulan sorular

İsviçre vatandaşları Hırvatistan'da mülk satın alabilir mi?

Evet. İsviçre vatandaşları, belirli gayrimenkul türüne uygulanan kurallara tabi olarak Hırvatistan'da standart konut mülkü satın alabilirler.

İsviçre vatandaşının Hırvatistan Adalet Bakanlığı'ndan onay alması gerekiyor mu?

Hayır, standart bir daire, ev veya villa satın alımı için gerekmez.

İsviçre, diğer AB dışı ülkelerle aynı şekilde mi muamele görüyor?

Tamamen değil. İsviçre vatandaşları, standart konut gayrimenkulü satın almayı, bazı diğer AB dışı ülkelerden gelen alıcılar için olabileceğinden önemli ölçüde daha basit hale getiren özel bir hukuki çerçeveden yararlanmaktadır.

İsviçreli bir alıcının geçici ikamete ihtiyacı var mı?

Geçici ikamet belgeleri, Tapu Sicili'ne mülkiyet tescili sırasında ilgili olabilir, bu nedenle sürecin bu kısmı tamamlanmadan önce açıklığa kavuşturulmalı ve düzenlenmelidir.

Mülk satın alırken ne kadar vergi ödenir?

İşlem KDV'ye tabi değilse, emlak devir vergisi genellikle mülkün piyasa değerinin %3'ü kadardır.

Satın alma sonrası yıllık emlak vergisi var mı?

Mülke ve kullanım şekline bağlı olarak yıllık emlak vergisi uygulanabilir. Yasal aralık metrekare başına 0,60 € ile 8,00 € arasındadır, kesin oran yerel olarak belirlenir.

Hırvatistan'da mülk sahibi olurken İsviçre'de yaşamaya devam edebilir miyim?

Evet. Mülk sahipliği, kalıcı ikametinizi Hırvatistan'a taşımanızı gerektirmez.

Mülk satın almak bana Hırvatistan vatandaşlığı kazandırır mı?

Hayır. Mülk sahipliği ve vatandaşlık tamamen ayrı konulardır.

Hırvatistan'a seyahat etmeden satın alabilir miyim?

Sürecin bazı kısımları uzaktan veya vekaletname aracılığıyla halledilebilir, ancak önemli bir yatırım için şahsen görüntüleme ve uygun hukuki durum tespiti tavsiye edilmeye devam etmektedir.

İsviçreli bir alıcı için hangi Hırvatistan bölgesi en iyisidir?

Evrensel olarak en iyi bölge diye bir şey yoktur.

Sık sık arabayla seyahat etmeyi planlayan alıcılar için Istria ve Kvarner özellikle pratik olabilir. Daha uzun konaklamalar için Zadar, Split, Dubrovnik ve adalar çekici alternatifler haline gelir. Yıl boyunca kentsel yatırım arayan alıcılar Zagreb'i tercih edebilir.

Eurovilla İsviçreli alıcılara nasıl yardımcı olabilir?

Uluslararası bir mülk satın alma işleminin en önemli kısmı, on çekici ilan bulmak değildir.

İnternet size yüzlercesini gösterebilir.

Profesyonel danışmanlığın gerçek değeri, aramayı alıcının bütçesine, kullanım amacına, yasal gerekliliklerine ve uzun vadeli hedeflerine uygun mülklerle daraltmaktır.

Eurovilla, Zagreb, Istria, Kvarner, Zadar, Split ve Dubrovnik dahil olmak üzere Hırvatistan genelindeki ana emlak piyasalarını kapsar, bu da alıcıların tek bir şehir veya bölgenin envanteriyle sınırlı olmadığı anlamına gelir.

İsviçre'den Hırvatistan'da mülk satın almayı düşünüyorsanız, bize ulaşın ve bize şunları söyleyin:

• yaklaşık bütçeniz
• aradığınız mülk türü
• ne sıklıkla ziyaret etmeyi planladığınız
• mülkü kiralamayı düşünüp düşünmediğiniz
• bir şehir, kıyı, ada veya daha özel bir konum tercih edip etmediğiniz.

Bu bilgilere dayanarak, birkaç Hırvatistan piyasasını karşılaştırmak ve aramayı ihtiyaçlarınıza gerçekten uyan mülklere odaklamak çok daha kolay hale gelir.

Başarılı bir uluslararası mülk satın alma, güzel bir ev bulmakla bitmez. Kuralları anlamak, doğru piyasayı seçmek ve tam olarak ne satın aldığınızı dikkatlice kontrol etmekle başlar.