Køb af ejendom i Kroatien for schweiziske borgere – Komplet guide 2026

Kroatien er blevet stadig mere attraktivt for schweiziske købere, der søger en anden bolig ved Middelhavet, en feriebolig, en luksusvilla, en lejlighed ved havet eller en ejendom, de kan bruge det meste af året.

Det er let at forstå appellen. Inden for et relativt lille land tilbyder Kroatien flere meget forskellige ejendomsmarkeder: Istrien og Kvarner, Dalmatiens byer og øer, Dubrovnik, Zagreb og et bredt udvalg af mindre kystdestinationer.

Kroatien har brugt euroen siden 2023 og er en del af Schengenområdet. Schweiz deltager også i Schengen, selvom det ikke er medlem af Den Europæiske Union og fortsat bruger schweizerfrancen. Schweiziske købere bør derfor også overveje CHF/EUR-vekselkursen, når de planlægger og finansierer deres køb.

Den største forskel sammenlignet med købere fra Østrig eller Tyskland er dog ikke valutaen.

Schweiziske borgere har en specifik retlig position ved køb af fast ejendom i Kroatien. For standardboliger kræver de ikke forudgående godkendelse fra det kroatiske justitsministerium, men der er et yderligere krav i forbindelse med midlertidigt ophold ved registrering af ejerskab.

Af denne grund er det særligt vigtigt at forstå processen, før man betaler et depositum eller underskriver en bindende købsaftale.

Eurovilla forklarer de vigtigste punkter, schweiziske borgere bør forstå, før de køber ejendom i Kroatien.

Kan schweiziske borgere købe ejendom i Kroatien?

Ja.

Schweiziske borgere kan erhverve ejerskab af standardboliger i Kroatien under betingelser, der stort set kan sammenlignes med dem, der gælder for kroatiske borgere.

For køb af en typisk lejlighed, hus eller villa kræver schweiziske borgere ikke den særlige godkendelse fra Justitsministeriet, som kan gælde for købere fra visse andre ikke-EU-lande.

Der kan gælde forskellige regler for landbrugsjord og visse særlige kategorier af fast ejendom, så disse bør altid kontrolleres separat.

Denne vejledning fokuserer primært på køb af standardboliger.

Hvad er den største forskel for schweiziske købere?

Dette er sandsynligvis den vigtigste del af vejledningen.

Selvom schweiziske borgere ikke kræver ministeriel godkendelse for at købe standardboliger, inkluderer proceduren for registrering af ejerskab i det kroatiske tinglysningsregister et yderligere krav i forbindelse med midlertidigt ophold.

Schweiziske købere skal derfor planlægge den administrative side af transaktionen omhyggeligt og tidligt nok.

Dette er ikke noget, der bør opdages først, efter at købsprisen er betalt.

Derfor bør køber, ejendomsmægler og juridisk rådgiver koordinere købsprocessen og opholdskravene fra begyndelsen.

Hvilke opholdsregler gælder for schweiziske borgere?

Selvom Schweiz ikke er medlem af Den Europæiske Union eller Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, nyder schweiziske borgere godt af en specifik ramme, når de opholder sig i Kroatien.

For kortere ophold er det ligetil at rejse til og opholde sig i Kroatien.

For længere ophold kan det være nødvendigt at registrere midlertidigt ophold hos de relevante kroatiske myndigheder.

Da bevis for midlertidigt ophold også kan spille en rolle i ejendomsregistreringsprocessen for schweiziske købere, bør dette spørgsmål afklares før ejendomstransaktionen afsluttes, snarere end efterfølgende.

Hvordan ser den kroatiske ejendomskøbsproces ud for schweiziske borgere?

Den generelle søge- og købsproces ligner den, der følges af andre internationale købere.

Schweiziske borgere bør dog inkludere det yderligere opholdsrelaterede administrative trin i deres planlægning.

1. Beslut hvorfor du køber

Før du ser villaer med swimmingpools i Istrien eller lejligheder i Dalmatien, skal du besvare et simpelt spørgsmål:

Hvordan agter du at bruge ejendommen?

Der er mange mulige svar:

• din egen anden bolig
• en feriebolig
• et fremtidigt pensionisthjem
• en langsigtet investering
• en ejendom til turistudlejning
• en kombination af personlig brug og udlejning
• en fremtidig permanent bopæl.

Svaret vil påvirke næsten alt andet: beliggenhed, budget, ejendomsstørrelse, finansiering og vedligeholdelsesomkostninger.

2. Definer dit samlede budget, ikke kun udbudsprisen

Hvis dit tilgængelige budget er €500.000, betyder det ikke nødvendigvis, at du udelukkende skal søge efter ejendomme, der er udbudt til €500.000.

Købsprocessen involverer også yderligere omkostninger såsom:

• skatter, hvor relevant
• juridisk due diligence
• mæglerhonorarer, hvor relevant
• notaromkostninger
• oversættelser og dokumentation
• bankomkostninger
• møblering
• renovering
• løbende vedligeholdelse.

Schweiziske købere har også en anden finansiel overvejelse: vekselkursen mellem schweizerfrancen og euroen.

Kroatiske ejendomspriser er generelt angivet i euro, mens en schweizisk købers indkomst og aktiver primært kan være i CHF.

For større transaktioner kan selv en relativt lille ændring i vekselkursen materielt påvirke den endelige omkostning af investeringen i schweizerfranc.

3. Vælg markedet, før du vælger den individuelle ejendom

En af de mest almindelige fejl, internationale købere begår, er at fokusere på en enkelt destination for tidligt.

En køber kan se Rovinj, Dubrovnik eller Hvar online og straks beslutte, at det er her, de vil købe.

Det er ofte mere nyttigt at sammenligne flere kroatiske ejendomsmarkeder først.

For eksempel:

• Istrien kan passe til købere, der værdsætter lettere vejadgang fra Schweiz
• Kvarner kombinerer Adriaterhavet med mere helårligt byliv
• Zadar kan tilbyde en balance mellem byliv, kysten og nye udviklinger
• Split kombinerer en stor kystby med adgang til øerne
• Dubrovnik repræsenterer et særskilt premiummarked
• Zagreb tilbyder en helt anden helårsinvesteringsprofil.

Først efter at have forstået forskellene mellem disse markeder giver det mening at sammenligne individuelle ejendomme.

4. Tjek ejerskab og dokumentation

Uanset hvor attraktiv en ejendom måtte virke, bør juridisk due diligence være et af de første seriøse skridt i købsprocessen.

Som et minimum bør købere verificere:

• hvem der er registreret som den juridiske ejer
• om der er pant i ejendommen
• om der er registrerede krav eller tredjepartsrettigheder
• om det officielle etageareal stemmer overens med den faktiske ejendom
• om bygningen er lovligt opført
• om alle relevante tilladelser eksisterer
• den juridiske status for garager og parkeringspladser
• status for haven eller det omkringliggende land
• lovligheden af swimmingpools og hjælpebygninger i tilfælde af villaer.

Særlig opmærksomhed bør rettes mod ejendomme, der er blevet udvidet eller ændret over mange år.

Et smukt udekøkken, en ekstra terrasse eller en swimmingpool kan øge ejendommens appel, men dens juridiske status bør også bekræftes før køb.

5. Organiser kravet om midlertidigt ophold

For schweiziske købere fortjener dette sin egen plads i processen.

Da registrering af ejerskab kan kræve dokumentation vedrørende midlertidigt ophold, bør proceduren organiseres tidligt nok.

Før du underskriver bindende dokumenter, er det fornuftigt at afklare med din juridiske rådgiver:

• hvilke dokumenter der vil være påkrævet
• hvornår midlertidigt ophold skal registreres
• hvor ansøgningen skal indsendes
• hvornår ejendomsregistrering kan finde sted
• hvordan hele transaktionstidslinjen skal struktureres.

God forberedelse kan forhindre administrative problemer i at forsinke afslutningen.

6. Tilbud, reservation og depositum

Når du finder den rigtige ejendom, begynder forhandlingerne.

Afhængigt af transaktionen kan en reservationsaftale eller foreløbig kontrakt underskrives før den endelige købsaftale.

Ved betaling af et depositum er det særligt vigtigt at forstå:

• hvor meget der betales
• under hvilke betingelser
• hvad der sker, hvis køberen trækker sig
• hvad der sker, hvis sælgeren trækker sig
• om de nødvendige juridiske kontroller allerede er afsluttet.

I kroatiske ejendomstransaktioner er et depositum på omkring 10% af købsprisen almindeligt, selvom det faktiske beløb og betingelser afhænger af aftalen mellem parterne.

7. Underskrivelse af købsaftalen

Købsaftalen bør klart definere:

• ejendommen der købes
• køber og sælger
• købsprisen
• betalingsfrister
• betalingsmetode
• overdragelse af besiddelse
• betingelser for tinglysningsregistrering
• eventuelle yderligere aftaler mellem parterne.

Schweiziske købere bør også på forhånd kontrollere, om dokumenter udstedt i Schweiz skal oversættes, certificeres eller på anden måde forberedes til brug i Kroatien.

I et internationalt køb kan en tilsyneladende mindre administrativ detalje forsinke hele transaktionen, hvis den først opdages få dage før den planlagte betaling.

8. Betaling og ejendomsregistrering

Når betingelserne i aftalen er opfyldt, betales købsprisen, og ejendomsregistreringsprocessen kan afsluttes.

Købere bør ikke antage:

"Jeg har betalt for ejendommen, så processen er afsluttet."

Målet er, at køberen er korrekt registreret som den juridiske ejer, når transaktionen er afsluttet.

For schweiziske borgere er dette netop det stadium, hvor den yderligere dokumentation for midlertidigt ophold allerede skulle være korrekt forberedt.

Hvor meget skat betaler en schweizisk køber ved køb af ejendom?

Når erhvervelsen ikke er momspligtig, betaler køberen generelt ejendomsoverdragelsesafgift på 3% af ejendommens markedsværdi.

For eksempel, hvis skattegrundlaget er €400.000:

3% = €12.000.

Visse nybyggeritransaktioner kan allerede være momspligtige, i hvilket tilfælde yderligere ejendomsoverdragelsesafgift ikke opkræves.

Dette er grunden til, at købere ikke automatisk bør lægge 3% til prisen på hver ejendom, de ser annonceret.

Den skattemæssige behandling af den specifikke transaktion bør bekræftes før køb.

Er der en årlig ejendomsskat?

Ja.

Kroatien har nu et årligt ejendomsskattesystem, hvor satserne bestemmes lokalt.

Det lovbestemte interval er €0,60 til €8,00 pr. kvadratmeter brugsareal, mens den nøjagtige sats afhænger af den by eller kommune, hvor ejendommen er beliggende.

Der kan gælde undtagelser afhængigt af, hvordan ejendommen bruges.

En køber, der planlægger at eje en anden bolig i Kroatien, bør derfor kontrollere reglerne for den relevante kommune eller by, før købet afsluttes.

Kan en schweizisk borger få et realkreditlån i Kroatien?

Finansiering kan være tilgængelig, men købere bør ikke antage, at hver bank eller hver ansøger vil modtage de samme betingelser.

For ikke-bosiddende købere kan en bank vurdere:

• bopæl
• ansættelsesland
• valuta for indkomst
• påkrævet egenkapitalindskud
• ejendomsværdi
• købers alder
• tilbagebetalingsperiode
• yderligere sikkerhed.

Schweiziske købere har også et andet specifikt problem: deres indkomst kan være angivet i CHF, mens den kroatiske ejendom og potentielle finansiering generelt er værdiansat i euro.

Hvis realkreditfinansiering er afgørende for købet, bør tilgængelige muligheder undersøges før man indgår seriøse forhandlinger med sælgeren.

En anden mulighed kan være finansiering gennem en schweizisk bank, afhængigt af købers finansielle situation og de tjenester, der er tilgængelige fra deres bank.

Kan man købe ejendom i Kroatien fra Schweiz?

En betydelig del af processen kan forberedes eksternt.

En agent kan:

• udvælge egnede ejendomme
• organisere videofremvisninger
• indsamle dokumentation
• arrangere personlige besøg
• koordinere kommunikation med sælgeren.

Visse juridiske skridt kan også gennemføres via en korrekt udarbejdet fuldmagt.

For en ejendom af høj værdi anbefales dog stadig en personlig fremvisning.

Fotografier kan ikke fuldt ud afsløre:

• støj
• lugte
• mikro-lokationen
• jordens hældning
• den sande afstand fra havet
• naboejendommes tilstand
• trafikniveauer
• faktisk privatliv
• den sande kvalitet af udsigten.

En videotur er en fremragende måde at eliminere uegnede ejendomme på.

Den erstatter ikke nødvendigvis en endelig fysisk fremvisning.

Istrien – en af de mest praktiske regioner for schweiziske købere

Istrien kan være særligt attraktivt for schweiziske købere, fordi det kombinerer vejadgang, et etableret ejendomsmarked og et bredt udvalg af ejendomstyper.

Rovinj, Porec, Umag og Pula tilbyder forskellige typer kystejendomme, mens det indre Istrien tilbyder:

• moderne villaer
• renoverede stenhuse
• større grunde
• større privatliv
• en landlig middelhavslivsstil.

For en køber, der planlægger at bruge ejendommen flere gange om året, kan nem adgang være lige så vigtig som at have havudsigt.

Kvarner og Opatija – et premiummarked tættere på Centraleuropa

Kvarner fortjener også seriøs overvejelse.

Opatija har en lang tradition for premiumturisme og karakteristiske historiske villaer, mens Rijeka tilbyder et ægte helårligt byejendomsmarked.

Krk kan være særligt interessant, fordi det tilbyder en ø-livsstil, samtidig med at det forbliver forbundet med fastlandet via en bro.

For en køber, der ønsker havet og atmosfæren på en ø uden at skulle stole på en færge hver gang de besøger, kan dette være en meget praktisk kombination.

Dalmatien – når afstand ikke er hovedovervejelsen

Hvis køberen ikke agter at køre til Kroatien for hyppige weekender, men i stedet planlægger at bruge ejendommen til længere ophold, kan Dalmatien blive lige så attraktivt som det nordlige Adriaterhav.

Zadar, Split, Dubrovnik og øerne tilbyder alle meget forskellige muligheder.

Split kombinerer urban infrastruktur med en middelhavslivsstil.

Zadar tilbyder et noget mere kompakt marked sammen med adgang til talrige øer.

Dubrovnik er et internationalt anerkendt premium ejendomsmarked.

Øer som Hvar og Brac tilbyder en helt anden livsstil.

Zagreb – en investering der ikke afhænger af sommersæsonen

Zagreb bør betragtes separat fra den kroatiske kyst.

En køber, der søger:

• en luksuslejlighed i byen
• en helårsejendom
• langvarigt udlejningspotentiale
• en forretningsbase
• en ejendom til et familiemedlem, der studerer eller arbejder i Kroatien

kan i sidste ende finde ud af, at Zagreb bedre matcher deres mål end et sommerhus ved havet.

For investorer giver det derfor mening at definere målet først og placeringen derefter.

Planlægger du at udleje ejendommen til turister? Tjek reglerne før køb

Hvis korttidsudlejningsindtægter udgør en vigtig del af din investeringsberegning, bør muligheden for at bruge ejendommen på denne måde kontrolleres før køb.

Korttidsudlejning af en lejlighed i en flerbolig- eller blandet ejendom kan kræve skriftlig godkendelse fra et kvalificeret flertal af medejere samt samtykke fra umiddelbart tilstødende naboer.

Det er derfor ikke nok at se en anden lejlighed i samme bygning annonceret på Booking.com eller Airbnb og antage, at du automatisk vil kunne følge samme model.

Hvis lejeindtægter er afgørende for investeringen, skal du bekræfte de juridiske og praktiske krav før køb af ejendommen.

Almindelige fejl schweiziske købere begår

Antager at Schweiz behandles præcis som et EU-land

Schweiziske borgere har en gunstig ordning for erhvervelse af standardboliger, men der er proceduremæssige forskelle, især i forbindelse med midlertidigt ophold og ejendomsregistrering.

Kigger kun på prisen i euro

Hvis din kapital er i CHF, kan valutakursbevægelser ændre den reelle omkostning af investeringen i din hjemmevaluta.

Betaler et depositum for hurtigt

Før betaling af et depositum bør købere forstå både ejendommens juridiske status og betingelserne for betalingen.

Køber udelukkende baseret på sommeroplevelsen

Hvis du planlægger at bruge ejendommen hele året, skal du overveje, hvordan beliggenheden føles i oktober, januar eller marts.

Undervurderer vedligeholdelse

En villa med swimmingpool og stor have kan se perfekt ud, men nogen skal stadig vedligeholde den, mens du er i Zürich, Basel eller Genève.

Antager at korttidsudlejning automatisk er tilladt

Dette er særligt vigtigt ved køb af en lejlighed i en beboelsesejendom.

Ofte stillede spørgsmål fra schweiziske købere

Kan schweiziske borgere købe ejendom i Kroatien?

Ja. Schweiziske borgere kan købe standardboliger i Kroatien, underlagt reglerne for den specifikke ejendomstype.

Har en schweizisk borger brug for godkendelse fra det kroatiske justitsministerium?

Nej, ikke for et standardkøb af en lejlighed, et hus eller en villa.

Behandles Schweiz på samme måde som andre ikke-EU-lande?

Ikke helt. Schweiziske borgere nyder godt af en specifik retlig ramme, der gør køb af standardboliger betydeligt mere ligetil, end det kan være for købere fra visse andre ikke-EU-lande.

Har en schweizisk køber brug for midlertidigt ophold?

Dokumentation for midlertidigt ophold kan være relevant ved registrering af ejerskab i tinglysningsregisteret, så denne del af processen bør afklares og organiseres før afslutning.

Hvor meget skat betales ved køb af ejendom?

Når transaktionen ikke er momspligtig, er ejendomsoverdragelsesafgiften generelt 3% af ejendommens markedsværdi.

Er der en årlig ejendomsskat efter købet?

Afhængigt af ejendommen og dens anvendelse kan der gælde årlig ejendomsskat. Det lovbestemte interval er €0,60 til €8,00 pr. kvadratmeter, med den nøjagtige sats bestemt lokalt.

Kan jeg fortsætte med at bo i Schweiz, mens jeg ejer ejendom i Kroatien?

Ja. Ejendomsbesiddelse kræver ikke, at du overfører din permanente bopæl til Kroatien.

Giver køb af ejendom mig kroatisk statsborgerskab?

Nej. Ejendomsbesiddelse og statsborgerskab er helt separate anliggender.

Kan jeg købe uden at rejse til Kroatien?

Dele af processen kan håndteres eksternt eller via en fuldmagt, men for en betydelig investering anbefales stadig en personlig fremvisning og korrekt juridisk due diligence.

Hvilken kroatisk region er bedst for en schweizisk køber?

Der er ingen universelt bedste region.

For købere, der planlægger hyppige ture i bil, kan Istrien og Kvarner være særligt praktiske. For længere ophold bliver Zadar, Split, Dubrovnik og øerne attraktive alternativer. Købere, der søger en helårsinvestering i byen, foretrækker måske Zagreb.

Hvordan kan Eurovilla hjælpe schweiziske købere?

Den vigtigste del af et internationalt ejendomskøb er ikke at finde ti attraktive annoncer.

Internettet kan vise dig hundredvis.

Den virkelige værdi af professionel rådgivning ligger i at indsnævre søgningen til ejendomme, der matcher køberens budget, tilsigtede anvendelse, juridiske krav og langsigtede mål.

Eurovilla dækker vigtige ejendomsmarkeder i hele Kroatien, herunder Zagreb, Istrien, Kvarner, Zadar, Split og Dubrovnik, hvilket betyder, at købere ikke er begrænset til udbuddet i en enkelt by eller region.

Hvis du overvejer at købe ejendom i Kroatien fra Schweiz, kontakt os og fortæl os:

• dit omtrentlige budget
• den type ejendom du leder efter
• hvor ofte du planlægger at besøge
• om du agter at udleje ejendommen
• om du foretrækker en by, kysten, en ø eller en mere privat beliggenhed.

Baseret på denne information bliver det meget lettere at sammenligne flere kroatiske markeder og fokusere søgningen på ejendomme, der virkelig matcher dine behov.

Et succesfuldt internationalt ejendomskøb slutter ikke med at finde et smukt hjem. Det begynder med at forstå reglerne, vælge det rigtige marked og omhyggeligt kontrollere præcis, hvad du køber.