Покупка недвижимости в Хорватии для граждан Швейцарии – Полное руководство 2026

Хорватия становится все более привлекательной для швейцарских покупателей, ищущих второй дом на Средиземноморье, недвижимость для отдыха, роскошную виллу, квартиру у моря или недвижимость, которую они могут использовать большую часть года.

Легко понять ее привлекательность. В относительно небольшой стране Хорватия предлагает несколько очень разных рынков недвижимости: Истрия и Кварнер, города и острова Далмации, Дубровник, Загреб и широкий спектр небольших прибрежных направлений.

Хорватия использует евро с 2023 года и является частью Шенгенской зоны. Швейцария также участвует в Шенгене, хотя не является членом Европейского Союза и продолжает использовать швейцарский франк. Поэтому швейцарским покупателям следует также учитывать обменный курс CHF/EUR при планировании и финансировании своей покупки.

Однако самое большое отличие по сравнению с покупателями из Австрии или Германии заключается не в валюте.

Граждане Швейцарии имеют особое правовое положение при покупке недвижимости в Хорватии. Для стандартной жилой недвижимости им не требуется предварительное одобрение Министерства юстиции Хорватии, но существует дополнительное требование, связанное с временным проживанием при регистрации права собственности.

По этой причине особенно важно понять процесс, прежде чем вносить залог или подписывать обязывающий договор купли-продажи.

Eurovilla объясняет наиболее важные моменты, которые граждане Швейцарии должны понимать, прежде чем покупать недвижимость в Хорватии.

Могут ли граждане Швейцарии покупать недвижимость в Хорватии?

Да.

Граждане Швейцарии могут приобретать право собственности на стандартную жилую недвижимость в Хорватии на условиях, в целом сопоставимых с теми, которые применяются к гражданам Хорватии.

Для покупки типичной квартиры, дома или виллы гражданам Швейцарии не требуется специальное одобрение Министерства юстиции, которое может применяться к покупателям из некоторых других стран, не входящих в ЕС.

Для сельскохозяйственных земель и некоторых особых категорий недвижимости могут применяться другие правила, поэтому их всегда следует проверять отдельно.

Это руководство в основном посвящено покупке стандартной жилой недвижимости.

В чем основное отличие для швейцарских покупателей?

Это, вероятно, самая важная часть руководства.

Хотя гражданам Швейцарии не требуется одобрение министерства для покупки стандартной жилой недвижимости, процедура регистрации права собственности в Хорватском земельном кадастре включает дополнительное требование, связанное с временным проживанием.

Поэтому швейцарским покупателям необходимо тщательно и заблаговременно планировать административную сторону сделки.

Это не то, что следует обнаруживать только после оплаты покупной цены.

По этой причине покупатель, агент по недвижимости и юрисконсульт должны координировать процесс покупки и требования к проживанию с самого начала.

Какие правила проживания применяются к гражданам Швейцарии?

Хотя Швейцария не является членом Европейского Союза или Европейской экономической зоны, граждане Швейцарии пользуются особыми условиями при пребывании в Хорватии.

Для краткосрочного пребывания поездки и пребывание в Хорватии просты.

Для более длительного пребывания может потребоваться регистрация временного проживания в соответствующих хорватских органах власти.

Поскольку подтверждение временного проживания также может играть роль в процессе регистрации права собственности для швейцарских покупателей, этот вопрос следует прояснить до завершения сделки с недвижимостью, а не после.

Как выглядит процесс покупки недвижимости в Хорватии для граждан Швейцарии?

Общий процесс поиска и покупки аналогичен тому, который используется другими международными покупателями.

Однако граждане Швейцарии должны включить дополнительный административный шаг, связанный с проживанием, в свое планирование.

1. Решите, зачем вы покупаете

Прежде чем осматривать виллы с бассейнами в Истрии или квартиры в Далмации, ответьте на один простой вопрос:

Как вы собираетесь использовать недвижимость?

Возможны многие ответы:

• ваш собственный второй дом
• недвижимость для отдыха
• будущий дом для выхода на пенсию
• долгосрочная инвестиция
• недвижимость для туристической аренды
• сочетание личного использования и аренды
• будущее постоянное место жительства.

Ответ повлияет почти на все остальное: местоположение, бюджет, размер недвижимости, финансирование и расходы на содержание.

2. Определите свой общий бюджет, а не только запрашиваемую цену

Если ваш доступный бюджет составляет 500 000 евро, это не обязательно означает, что вы должны искать исключительно недвижимость, выставленную по цене 500 000 евро.

Процесс покупки также включает дополнительные расходы, такие как:

• налоги, если применимо
• юридическая экспертиза
• агентские сборы, если применимо
• нотариальные расходы
• переводы и документация
• банковские расходы
• меблировка
• ремонт
• текущее обслуживание.

Швейцарские покупатели также имеют еще одно финансовое соображение: обменный курс между швейцарским франком и евро.

Цены на хорватскую недвижимость обычно выражаются в евро, в то время как доход и активы швейцарского покупателя могут в основном храниться в швейцарских франках.

Для крупных сделок даже относительно небольшое изменение обменного курса может существенно повлиять на окончательную стоимость инвестиций в швейцарских франках.

3. Выберите рынок, прежде чем выбирать отдельную недвижимость

Одна из самых распространенных ошибок, которую совершают международные покупатели, — это слишком раннее сосредоточение на одном направлении.

Покупатель может увидеть Ровинь, Дубровник или Хвар онлайн и сразу решить, что именно здесь он хочет купить.

Часто полезнее сначала сравнить несколько хорватских рынков недвижимости.

Например:

• Истрия может подойти покупателям, которые ценят более легкий автомобильный доступ из Швейцарии
• Кварнер сочетает Адриатику с более круглогодичной городской жизнью
• Задар может предложить баланс между городской жизнью, побережьем и новыми застройками
• Сплит сочетает крупный прибрежный город с доступом к островам
• Дубровник представляет собой отличительный премиальный рынок
• Загреб предлагает совершенно другой круглогодичный инвестиционный профиль.

Только после понимания различий между этими рынками имеет смысл сравнивать отдельные объекты недвижимости.

4. Проверьте право собственности и документацию

Независимо от того, насколько привлекательной может показаться недвижимость, юридическая экспертиза должна быть одним из первых серьезных шагов в процессе покупки.

Как минимум, покупатели должны проверить:

• кто зарегистрирован в качестве законного владельца
• есть ли ипотека на недвижимость
• есть ли зарегистрированные претензии или права третьих лиц
• соответствует ли официальная площадь фактической площади недвижимости
• было ли здание построено законно
• существуют ли все соответствующие разрешения
• правовой статус гаражей и парковочных мест
• статус сада или прилегающей земли
• законность бассейнов и вспомогательных зданий в случае вилл.

Особое внимание следует уделить объектам, которые были расширены или изменены на протяжении многих лет.

Красивая летняя кухня, дополнительная терраса или бассейн могут повысить привлекательность недвижимости, но ее правовой статус также должен быть подтвержден до покупки.

5. Организуйте требование о временном проживании

Для швейцарских покупателей это заслуживает отдельного места в процессе.

Поскольку для регистрации права собственности может потребоваться документация, касающаяся временного проживания, процедура должна быть организована достаточно рано.

Прежде чем подписывать обязывающие документы, разумно установить с вашим юрисконсультом:

• какие документы потребуются
• когда должно быть зарегистрировано временное проживание
• куда необходимо подать заявление
• когда может произойти регистрация права собственности
• как должна быть структурирована вся временная шкала сделки.

Хорошая подготовка может предотвратить задержки завершения из-за административных проблем.

6. Предложение, бронирование и залог

Как только вы найдете подходящую недвижимость, начинаются переговоры.

В зависимости от сделки, до окончательного договора купли-продажи может быть подписано соглашение о бронировании или предварительный договор.

При внесении залога особенно важно понимать:

• сколько платится
• на каких условиях
• что произойдет, если покупатель откажется
• что произойдет, если продавец откажется
• были ли уже завершены необходимые юридические проверки.

В хорватских сделках с недвижимостью обычен залог в размере около 10% от покупной цены, хотя фактическая сумма и условия зависят от соглашения между сторонами.

7. Подписание договора купли-продажи

Договор купли-продажи должен четко определять:

• покупаемую недвижимость
• покупателя и продавца
• покупную цену
• сроки оплаты
• способ оплаты
• передачу владения
• условия регистрации в Земельном кадастре
• любые дополнительные соглашения между сторонами.

Швейцарские покупатели также должны заранее проверить, потребуется ли перевод, заверение или иная подготовка документов, выданных в Швейцарии, для использования в Хорватии.

При международной покупке, казалось бы, незначительная административная деталь может задержать всю сделку, если она будет обнаружена всего за несколько дней до запланированной оплаты.

8. Оплата и регистрация права собственности

После выполнения условий, изложенных в соглашении, оплачивается покупная цена, и процесс регистрации права собственности может быть завершен.

Покупатели не должны предполагать:

«Я заплатил за недвижимость, значит, процесс завершен».

Цель состоит в том, чтобы покупатель был правильно зарегистрирован в качестве законного владельца после завершения сделки.

Для граждан Швейцарии это именно тот этап, на котором дополнительная документация о временном проживании уже должна быть надлежащим образом подготовлена.

Сколько налогов платит швейцарский покупатель при покупке недвижимости?

Когда приобретение не облагается НДС, покупатель обычно платит налог на передачу недвижимости по ставке 3% от рыночной стоимости недвижимости.

Например, если налоговая база составляет 400 000 евро:

3% = 12 000 евро.

Некоторые сделки с новостройками могут уже облагаться НДС, в этом случае дополнительный налог на передачу недвижимости не взимается.

Вот почему покупатели не должны автоматически добавлять 3% к цене каждой рекламируемой недвижимости.

Налоговый режим конкретной сделки должен быть подтвержден до покупки.

Существует ли ежегодный налог на недвижимость?

Да.

В Хорватии теперь действует система ежегодного налога на недвижимость, ставки которого определяются на местном уровне.

Законодательный диапазон составляет от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр полезной площади, при этом точная ставка зависит от города или муниципалитета, где находится недвижимость.

Могут применяться исключения в зависимости от того, как используется недвижимость.

Покупатель, планирующий владеть вторым домом в Хорватии, должен поэтому проверить правила соответствующего муниципалитета или города до завершения покупки.

Может ли гражданин Швейцарии получить ипотеку в Хорватии?

Финансирование может быть доступно, но покупатели не должны предполагать, что каждый банк или каждый заявитель получит одинаковые условия.

Для покупателей-нерезидентов банк может оценить:

• место жительства
• страну трудоустройства
• валюту дохода
• требуемый размер собственного капитала
• стоимость недвижимости
• возраст покупателя
• срок погашения
• дополнительное обеспечение.

Швейцарские покупатели также имеют еще одну специфическую проблему: их доход может быть выражен в швейцарских франках, в то время как хорватская недвижимость и потенциальное финансирование обычно оцениваются в евро.

Если ипотечное финансирование является существенным для покупки, доступные варианты следует изучить до начала серьезных переговоров с продавцом.

Другой возможностью может быть финансирование через швейцарский банк, в зависимости от финансового положения покупателя и услуг, доступных в его банке.

Можно ли купить недвижимость в Хорватии из Швейцарии?

Значительная часть процесса может быть подготовлена удаленно.

Агент может:

• составить список подходящих объектов
• организовать видеопросмотры
• собрать документацию
• организовать личные визиты
• координировать общение с продавцом.

Некоторые юридические шаги также могут быть выполнены через надлежащим образом оформленную доверенность.

Однако для дорогостоящей недвижимости настоятельно рекомендуется личный осмотр.

Фотографии не могут полностью раскрыть:

• шум
• запахи
• микролокацию
• наклон участка
• истинное расстояние от моря
• состояние соседних объектов
• уровень трафика
• фактическую конфиденциальность
• истинное качество вида.

Видеотур — отличный способ отсеять неподходящие объекты.

Он не обязательно заменяет окончательный физический осмотр.

Истрия – один из самых практичных регионов для швейцарских покупателей

Истрия может быть особенно привлекательна для швейцарских покупателей, потому что она сочетает в себе доступность по дорогам, развитый рынок недвижимости и широкий спектр типов недвижимости.

Ровинь, Пореч, Умаг и Пула предлагают различные типы прибрежной недвижимости, в то время как внутренняя Истрия предоставляет:

• современные виллы
• отреставрированные каменные дома
• большие участки
• большую конфиденциальность
• сельский средиземноморский образ жизни.

Для покупателя, планирующего использовать недвижимость несколько раз в год, легкость доступа может быть так же важна, как и вид на море.

Кварнер и Опатия – премиальный рынок ближе к Центральной Европе

Кварнер также заслуживает серьезного рассмотрения.

Опатия имеет давнюю традицию премиального туризма и отличительные исторические виллы, в то время как Риека предлагает настоящий круглогодичный городской рынок недвижимости.

Крк может быть особенно интересен, потому что он предлагает островной образ жизни, оставаясь при этом связанным с материком мостом.

Для покупателя, который хочет море и атмосферу острова, не полагаясь на паром каждый раз, когда он посещает, это может быть очень практичное сочетание.

Далмация – когда расстояние не является главным соображением

Если покупатель не намерен ездить в Хорватию на частые выходные, а вместо этого планирует использовать недвижимость для более длительного пребывания, Далмация может стать такой же привлекательной, как и северная Адриатика.

Задар, Сплит, Дубровник и острова предлагают очень разные возможности.

Сплит сочетает городскую инфраструктуру со средиземноморским образом жизни.

Задар предлагает несколько более компактный рынок вместе с доступом к многочисленным островам.

Дубровник — это всемирно признанный рынок элитной недвижимости.

Острова, такие как Хвар и Брач, предлагают совершенно другой образ жизни.

Загреб – инвестиция, которая не зависит от летнего сезона

Загреб следует рассматривать отдельно от хорватского побережья.

Покупатель, ищущий:

• роскошную городскую квартиру
• круглогодичную недвижимость
• потенциал долгосрочной аренды
• базу для бизнеса
• недвижимость для члена семьи, обучающегося или работающего в Хорватии

в конечном итоге может обнаружить, что Загреб лучше соответствует его целям, чем приморский дом для отдыха.

Для инвесторов поэтому имеет смысл сначала определить цель, а затем местоположение.

Планируете сдавать недвижимость туристам? Проверьте правила перед покупкой

Если доход от краткосрочной аренды составляет важную часть вашего инвестиционного расчета, возможность использования недвижимости таким образом должна быть проверена до покупки.

Краткосрочная аренда квартиры в многоквартирном жилом или многофункциональном здании может потребовать письменного одобрения квалифицированного большинства совладельцев, а также согласия непосредственно прилегающих соседей.

Поэтому недостаточно увидеть другую квартиру в том же здании, выставленную на Booking.com или Airbnb, и предположить, что вы автоматически сможете следовать той же модели.

Если доход от аренды критически важен для инвестиций, подтвердите юридические и практические требования до покупки недвижимости.

Распространенные ошибки швейцарских покупателей

Предположение, что Швейцария рассматривается точно так же, как страна ЕС

Граждане Швейцарии имеют благоприятный режим для приобретения стандартной жилой недвижимости, но существуют процедурные различия, особенно в связи с временным проживанием и регистрацией права собственности.

Рассмотрение только цены в евро

Если ваш капитал хранится в швейцарских франках, колебания обменного курса могут изменить реальную стоимость инвестиций в вашей домашней валюте.

Слишком быстрая оплата залога

Прежде чем вносить залог, покупатели должны понимать как правовой статус недвижимости, так и условия, на которых вносятся деньги.

Покупка, основанная только на летнем опыте

Если вы планируете использовать недвижимость в течение всего года, подумайте, как это место ощущается в октябре, январе или марте.

Недооценка обслуживания

Вилла с бассейном и большим садом может выглядеть идеально, но кто-то все равно должен ее обслуживать, пока вы находитесь в Цюрихе, Базеле или Женеве.

Предположение, что краткосрочная аренда автоматически разрешена

Это особенно важно при покупке квартиры в жилом доме.

Часто задаваемые вопросы от швейцарских покупателей

Могут ли граждане Швейцарии покупать недвижимость в Хорватии?

Да. Граждане Швейцарии могут приобретать стандартную жилую недвижимость в Хорватии, с учетом правил, применимых к конкретному типу недвижимости.

Нужно ли гражданину Швейцарии одобрение Министерства юстиции Хорватии?

Нет, не для стандартной покупки квартиры, дома или виллы.

Рассматривается ли Швейцария так же, как и другие страны, не входящие в ЕС?

Не совсем. Граждане Швейцарии пользуются особым правовым режимом, который значительно упрощает покупку стандартной жилой недвижимости по сравнению с покупателями из некоторых других стран, не входящих в ЕС.

Нужно ли швейцарскому покупателю временное проживание?

Документация о временном проживании может быть актуальна при регистрации права собственности в Земельном кадастре, поэтому эта часть процесса должна быть прояснена и организована до завершения.

Сколько налогов платится при покупке недвижимости?

Когда сделка не облагается НДС, налог на передачу недвижимости обычно составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости.

Существует ли ежегодный налог на недвижимость после покупки?

В зависимости от недвижимости и способа ее использования может применяться ежегодный налог на недвижимость. Законодательный диапазон составляет от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр, при этом точная ставка определяется на местном уровне.

Могу ли я продолжать жить в Швейцарии, владея недвижимостью в Хорватии?

Да. Владение недвижимостью не требует от вас переноса постоянного места жительства в Хорватию.

Дает ли покупка недвижимости мне хорватское гражданство?

Нет. Владение недвижимостью и гражданство — это совершенно отдельные вопросы.

Могу ли я купить без поездки в Хорватию?

Часть процесса может быть обработана удаленно или через доверенность, но для значительных инвестиций личный осмотр и надлежащая юридическая экспертиза остаются рекомендуемыми.

Какой хорватский регион лучше всего подходит для швейцарского покупателя?

Универсально лучшего региона нет.

Для покупателей, планирующих частые поездки на автомобиле, Истрия и Кварнер могут быть особенно практичными. Для более длительного пребывания Задар, Сплит, Дубровник и острова становятся привлекательными альтернативами. Покупатели, ищущие круглогодичные городские инвестиции, могут предпочесть Загреб.

Как Eurovilla может помочь швейцарским покупателям?

Самая важная часть международной покупки недвижимости — это не поиск десяти привлекательных объявлений.

Интернет может показать вам сотни.

Истинная ценность профессиональной консультации заключается в сужении поиска до объектов, которые соответствуют бюджету покупателя, предполагаемому использованию, юридическим требованиям и долгосрочным целям.

Eurovilla охватывает ключевые рынки недвижимости по всей Хорватии, включая Загреб, Истрию, Кварнер, Задар, Сплит и Дубровник, что означает, что покупатели не ограничены инвентарем одного города или региона.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Хорватии из Швейцарии, свяжитесь с нами и сообщите нам:

• ваш приблизительный бюджет
• тип недвижимости, которую вы ищете
• как часто вы планируете посещать
• намерены ли вы сдавать недвижимость в аренду
• предпочитаете ли вы город, побережье, остров или более уединенное место.

На основе этой информации становится гораздо легче сравнить несколько хорватских рынков и сосредоточить поиск на объектах, которые действительно соответствуют вашим потребностям.

Успешная международная покупка недвижимости не заканчивается поиском красивого дома. Она начинается с понимания правил, выбора правильного рынка и тщательной проверки того, что именно вы покупаете.