Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za švicarske državljane – potpuni vodič 2026.

Hrvatska je posljednjih godina postala sve zanimljivija kupcima iz Švicarske koji traže drugu nekretninu na Mediteranu, kuću za odmor, luksuznu vilu, apartman uz more ili nekretninu koju planiraju koristiti tijekom većeg dijela godine.

Privlačnost Hrvatske nije teško razumjeti. Zemlja nudi više vrlo različitih tržišta na relativno malom području: Istru i Kvarner, dalmatinske gradove i otoke, Dubrovnik, Zagreb te velik izbor manjih obalnih mjesta.

Hrvatska od 2023. koristi euro i članica je schengenskog prostora. Švicarska također sudjeluje u Schengenu, ali nije članica Europske unije i koristi švicarski franak, zbog čega švicarski kupac mora razmišljati i o konverziji CHF/EUR kod financiranja kupnje.

Ipak, najveća razlika u odnosu na kupca iz Njemačke ili Austrije nije valuta.

Švicarski državljani imaju poseban položaj kod kupnje nekretnina u Hrvatskoj. Za standardne nekretnine nije im potrebna prethodna suglasnost hrvatskog Ministarstva pravosuđa, ali postoji dodatni zahtjev povezan s prijavom privremenog boravka prilikom upisa vlasništva.

Zbog toga je posebno važno razumjeti postupak prije nego što se uplati kapara ili potpiše kupoprodajni ugovor.

Eurovilla u ovom vodiču objašnjava najvažnije stvari koje švicarski državljani trebaju znati prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj.

Mogu li švicarski državljani kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Da.

Hrvatske službene informacije izričito navode da državljani Švicarske Konfederacije mogu stjecati vlasništvo nad nekretninama u Hrvatskoj pod uvjetima koji vrijede za hrvatske državljane, uz iznimke za posebne kategorije poput poljoprivrednog zemljišta.

Za kupnju uobičajenog stana, kuće ili vile švicarskom državljaninu nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa.

To je značajna razlika u odnosu na mnoge druge kupce iz država koje nisu članice Europske unije, za koje se može primjenjivati sustav uzajamnosti i prethodne suglasnosti Ministarstva.

Švicarska je u tom pogledu izdvojena kao posebna kategorija.

Koja je glavna posebnost za švicarske kupce?

Ovo je vjerojatno najvažniji dio cijelog vodiča.

Iako švicarskom državljaninu nije potrebna suglasnost Ministarstva za kupnju standardne nekretnine, službene upute navode da prilikom podnošenja prijedloga za upis prava vlasništva u zemljišne knjige uz ostalu dokumentaciju mora biti priložena i:

potvrda prijave privremenog boravka.

To je proceduralna razlika koju kupac iz Švicarske treba uzeti u obzir dovoljno rano.

Ne treba čekati završetak kupoprodaje i tek tada otkriti da postoji dodatni dokument potreban za zemljišnoknjižni postupak.

Upravo zato agent, odvjetnik i kupac trebaju unaprijed uskladiti kupoprodajni postupak i reguliranje boravka.

Kakva pravila boravka vrijede za švicarske državljane?

Iako Švicarska nije članica Europske unije ni Europskog gospodarskog prostora, hrvatski propisi koji uređuju boravak građana EGP-a primjenjuju se i na državljane Švicarske Konfederacije. Švicarski državljanin može u Hrvatskoj boraviti do tri mjeseca uz važeću putnu ispravu ili osobnu iskaznicu bez obveze prijave kratkotrajnog boravka policiji.

Za boravak dulji od tri mjeseca potrebno je prijaviti privremeni boravak nadležnoj policijskoj upravi ili postaji.

Kod privremenog boravka u druge svrhe MUP među uvjetima navodi dovoljna sredstva za uzdržavanje i zdravstveno osiguranje.

Budući da potvrda prijave privremenog boravka ima ulogu i u postupku upisa vlasništva švicarskog kupca, ovaj dio postupka treba provjeriti prije zaključivanja transakcije, a ne nakon nje.

Kako izgleda kupnja nekretnine u Hrvatskoj za švicarskog državljanina?

Sam proces traženja i kupnje u velikoj je mjeri sličan procesu za ostale međunarodne kupce.

Međutim, kod švicarskog kupca treba unaprijed uključiti dodatni korak povezan s boravkom.

1. Odredite svrhu kupnje

Prije nego što krenete gledati vile s bazenom u Istri ili apartmane u Dalmaciji, odgovorite na jedno jednostavno pitanje:

Kako ćete koristiti nekretninu?

Mogućnosti mogu biti vrlo različite:

vlastiti drugi dom
kuća za odmor
nekretnina za mirovinu
dugoročna investicija
nekretnina za turistički najam
kombinacija vlastitog korištenja i najma
buduće stalno mjesto stanovanja.

Odgovor na to pitanje utjecat će na gotovo sve ostalo – lokaciju, budžet, veličinu nekretnine, način financiranja i troškove održavanja.

2. Odredite ukupni budžet, ne samo cijenu iz oglasa

Ako raspolažete s 500.000 EUR, to ne znači da biste trebali tražiti nekretninu čija je cijena točno 500.000 EUR.

Kupnja uključuje i dodatne troškove:

porez kada je primjenjiv
pravnu provjeru
potencijalnu agencijsku naknadu
javnog bilježnika
prijevode i dokumentaciju
bankovne troškove
opremanje
renovaciju
održavanje nakon kupnje.

Kod švicarskog kupca postoji i dodatna financijska tema – tečaj između švicarskog franka i eura.

Hrvatska koristi euro od 1. siječnja 2023., pa kupac čija se imovina ili prihodi vode u CHF treba uzeti u obzir valutni rizik ako od trenutka odluke do završetka kupnje prođe nekoliko mjeseci.

Kod većih transakcija relativno mala promjena tečaja može predstavljati značajan iznos.

3. Odaberite tržište prije pojedinačne nekretnine

Jedna od najčešćih pogrešaka stranih kupaca jest da se prerano usredotoče na jedan grad.

Kupac vidi Rovinj, Dubrovnik ili Hvar na internetu i odmah odluči da upravo tamo želi kupiti.

Puno je korisnije prvo usporediti nekoliko hrvatskih tržišta.

Primjerice:

Istra može odgovarati kupcu koji želi lakšu cestovnu dostupnost iz Švicarske
Kvarner može ponuditi kombinaciju mora i cjelogodišnjeg života
Zadar može biti zanimljiv za balans grada, mora i novogradnje
Split pruža veliki obalni grad i pristup otocima
Dubrovnik predstavlja specifično premium tržište
Zagreb ima potpuno drugačiji, cjelogodišnji investicijski profil.

Tek nakon toga ima smisla uspoređivati pojedinačne nekretnine.

4. Provjerite vlasništvo i dokumentaciju

Bez obzira na to koliko je nekretnina privlačna, pravna provjera mora biti jedan od prvih ozbiljnih koraka.

Hrvatske službene preporuke kod kupnje posebno navode provjeru zemljišnoknjižnog izvatka, odgovarajućih akata za građenje, uporabne dozvole i energetskog certifikata.

U praksi treba provjeriti najmanje:

tko je stvarni i zemljišnoknjižni vlasnik
postoje li hipoteke
postoje li zabilježbe ili druga prava trećih osoba
odgovara li površina u dokumentaciji stvarnom stanju
je li zgrada legalno izgrađena
postoje li potrebne dozvole
status garaže i parkirnog mjesta
status okućnice
legalnost bazena i pomoćnih objekata kod vila.

Posebnu pažnju treba posvetiti nekretninama koje su godinama dograđivane ili mijenjane.

Prekrasna ljetna kuhinja, dodatna terasa ili bazen mogu povećati privlačnost nekretnine, ali prije kupnje treba utvrditi i njihov pravni status.

5. Organizirajte pitanje privremenog boravka

Za švicarske kupce ovaj korak zaslužuje zasebno mjesto na listi.

Budući da je potvrda prijave privremenog boravka potrebna uz prijedlog za upis vlasništva, postupak treba organizirati dovoljno rano.

To ne znači da svaki kupac treba improvizirati i sam pokušavati povezati postupke.

Prije potpisivanja obvezujućih dokumenata dobro je s pravnim savjetnikom utvrditi:

koja dokumentacija će biti potrebna
kada treba regulirati privremeni boravak
gdje se podnosi prijava
kada se može predati prijedlog za upis vlasništva
kako će izgledati cijeli vremenski slijed transakcije.

6. Ponuda, rezervacija i kapara

Kada pronađete odgovarajuću nekretninu, slijede pregovori.

Ovisno o konkretnoj kupnji, prije završnog ugovora može postojati rezervacijski dokument ili predugovor.

Kod kapare je posebno važno razumjeti:

koliki se iznos plaća
pod kojim uvjetima
što se događa ako kupac odustane
što se događa ako prodavatelj odustane
jesu li provedene potrebne pravne provjere.

U hrvatskoj praksi kapara često iznosi oko 10% cijene, iako konkretni uvjeti ovise o dogovoru stranaka. Službeni portal gov.hr navodi 10% kao uobičajen iznos.

7. Potpisivanje kupoprodajnog ugovora

Kupoprodajni ugovor treba precizno definirati:

predmet kupnje
kupca i prodavatelja
cijenu
rokove plaćanja
način plaćanja
predaju posjeda
uvjete za zemljišnoknjižni upis
sve dodatne dogovore stranaka.

Kod švicarskog kupca treba unaprijed provjeriti i dokumente izdane u Švicarskoj ako će biti potrebni u hrvatskom postupku.

U međunarodnoj kupnji mali administrativni detalj može odgoditi transakciju ako se otkrije tek nekoliko dana prije planirane isplate.

8. Plaćanje i upis vlasništva

Nakon ispunjenja uvjeta iz ugovora slijedi plaćanje kupoprodajne cijene i zemljišnoknjižni postupak.

Kupac ne bi trebao razmišljati:

“Platio sam nekretninu, dakle posao je gotov.”

Cilj procesa je da kupac nakon završetka transakcije bude pravilno upisan kao vlasnik.

A upravo kod tog koraka za švicarskog državljanina treba voditi računa o potvrdi prijave privremenog boravka koju navode hrvatske službene upute.

Koliki porez švicarski kupac plaća pri kupnji?

Ako se na stjecanje nekretnine ne plaća PDV, kupac plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3% tržišne vrijednosti nekretnine.

Ako je porezna osnovica primjerice 400.000 EUR:

3% = 12.000 EUR.

Kod nekih novogradnji na transakciju se primjenjuje PDV i tada se ne plaća dodatno porez na promet nekretnina.

Zato kupac ne bi trebao automatski dodati 3% na svaku nekretninu koju vidi u oglasu.

Porezni tretman konkretne transakcije treba provjeriti prije kupnje.

Postoji li godišnji porez na nekretnine?

Da.

Od 1. siječnja 2025. u Hrvatskoj postoji godišnji porez na nekretnine koji je zamijenio raniji porez na kuće za odmor.

Zakonski raspon iznosi od 0,60 do 8,00 EUR po četvornom metru korisne površine, a konkretnu visinu određuje lokalna jedinica.

Postoje zakonska oslobođenja, pa iznos i sama obveza ovise i o načinu korištenja nekretnine.

Kupac koji planira imati stan ili kuću kao drugu nekretninu treba zato provjeriti pravila grada ili općine u kojoj kupuje.

Može li švicarski državljanin dobiti kredit u Hrvatskoj?

Mogućnost postoji, ali ne treba pretpostaviti da će svaki kupac ili svaka banka imati iste uvjete.

Kod nerezidenta banka može posebno analizirati:

mjesto prebivališta
državu zaposlenja
valutu prihoda
visinu vlastitog učešća
vrijednost nekretnine
dob kupca
rok otplate
dodatne instrumente osiguranja.

Švicarski kupac ima i dodatnu specifičnost jer su njegova primanja često denominirana u CHF, dok je vrijednost hrvatske nekretnine i kredit u pravilu izražen u eurima.

Ako je kredit nužan za realizaciju kupnje, mogućnosti financiranja treba provjeriti prije početka ozbiljnih pregovora s prodavateljem.

Druga mogućnost je financiranje putem švicarske banke, ovisno o financijskoj situaciji kupca i mogućnostima koje njegova banka nudi.

Može li se nekretnina kupiti iz Švicarske?

Velik dio procesa moguće je pripremiti na daljinu.

Agent može:

napraviti početnu selekciju
organizirati video pregled
prikupiti dokumentaciju
dogovoriti obilazak
koordinirati komunikaciju s prodavateljem.

Određeni pravni poslovi mogu se obavljati i putem odgovarajuće punomoći.

Međutim, kod nekretnine visoke vrijednosti preporučljivo je osobno je pogledati.

Fotografija ne pokazuje:

buku
miris
mikrolokaciju
nagib terena
realnu udaljenost od mora
stanje susjednih nekretnina
promet tijekom dana
osjećaj privatnosti
stvarnu kvalitetu pogleda.

Video obilazak odličan je alat za eliminaciju loših opcija.

Ne mora biti zamjena za konačno razgledavanje.

Istra – jedna od najpraktičnijih regija za švicarske kupce

Istra može biti posebno zanimljiva švicarskim kupcima zbog kombinacije cestovne dostupnosti, razvijenog tržišta i velikog izbora nekretnina.

Rovinj, Poreč, Umag i Pula nude različite tipove obalnih nekretnina, dok unutrašnjost Istre nudi:

moderne vile
obnovljene kamene kuće
veće parcele
više privatnosti
ruralni mediteranski stil života.

Kupcu koji nekretninu namjerava koristiti nekoliko puta godišnje praktičnost dolaska može biti jednako važna kao pogled na more.

Kvarner i Opatija – premium tržište bliže srednjoj Europi

Kvarner također zaslužuje ozbiljno razmatranje.

Opatija ima dugu tradiciju premium turizma i prepoznatljive povijesne vile, dok Rijeka nudi pravo cjelogodišnje urbano tržište.

Krk je posebno zanimljiv jer nudi otočni stil života, ali je s kopnom povezan mostom.

Za kupca koji želi more i otok, ali ne želi ovisiti o trajektu svaki put kada dođe u Hrvatsku, to može biti vrlo praktična kombinacija.

Dalmacija – kada udaljenost nije glavni kriterij

Ako kupac ne planira dolaziti automobilom na nekoliko vikenda tijekom godine, nego nekretninu koristi za duže boravke, Dalmacija može postati jednako zanimljiva kao sjeverni Jadran.

Zadar, Split, Dubrovnik i otoci nude vrlo različite mogućnosti.

Split kombinira gradsku infrastrukturu i Mediteran.

Zadar pruža nešto kompaktnije tržište i pristup velikom broju otoka.

Dubrovnik je međunarodno prepoznatljivo premium tržište.

Otoci poput Hvara ili Brača nude sasvim drugačiji životni stil.

Zagreb – investicija koja ne ovisi o ljetnoj sezoni

Zagreb treba promatrati odvojeno od hrvatske obale.

Kupac koji traži:

luksuzni gradski stan
cjelogodišnju nekretninu
dugoročni najam
poslovnu bazu
nekretninu za člana obitelji koji studira ili radi u Hrvatskoj

može zaključiti da Zagreb bolje odgovara njegovim ciljevima od kuće za odmor na moru.

Za investitora je zato korisno prvo definirati cilj, a tek onda lokaciju.

Planirate turistički najam? Provjerite pravila prije kupnje

Ako prihod od kratkoročnog najma čini značajan dio vaše investicijske računice, mogućnost takvog korištenja treba provjeriti prije kupnje.

Za kratkoročni najam stana u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi novi hrvatski sustav zahtijeva prethodnu pisanu suglasnost suvlasnika koji raspolažu s više od dvije trećine ukupne površine posebnih dijelova zgrade, uz suglasnost neposrednih susjeda čiji stanovi graniče sa stanom koji se želi iznajmljivati.

Zato nije dovoljno vidjeti susjedni apartman na Booking.comu i zaključiti da je isti model automatski dostupan i vama.

Najčešće pogreške švicarskih kupaca

Pretpostaviti da Švicarska ima potpuno ista pravila kao EU

Švicarski državljani imaju vrlo povoljan režim stjecanja vlasništva, ali postoji posebnost vezana uz potvrdu prijave privremenog boravka za zemljišnoknjižni upis.

Gledati samo cijenu u eurima

Ako se kapital nalazi u CHF, promjena tečaja može promijeniti stvarnu cijenu investicije u vašoj domaćoj valuti.

Prebrzo platiti kaparu

Prije kapare treba razumjeti pravnu situaciju i uvjete pod kojima se novac daje.

Kupiti nekretninu samo na temelju ljetnog dojma

Ako nekretninu planirate koristiti tijekom cijele godine, pogledajte kako lokacija funkcionira u listopadu, siječnju ili ožujku.

Podcijeniti održavanje

Vila s bazenom i velikim vrtom može izgledati savršeno, ali netko je mora održavati i kada ste vi u Zürichu, Baselu ili Ženevi.

Pretpostaviti da je turistički najam automatski moguć

Posebno kod stanova u zgradama, ovo treba provjeriti prije kupnje.

Često postavljena pitanja švicarskih kupaca

Mogu li švicarski državljani kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Da. Za standardne stambene nekretnine mogu stjecati vlasništvo pod uvjetima koji vrijede za hrvatske državljane, uz posebna pravila za određene kategorije nekretnina.

Treba li švicarskom državljaninu suglasnost Ministarstva pravosuđa?

Ne za standardnu kupnju stana, kuće ili vile.

Je li Švicarska tretirana kao ostale države izvan EU?

Ne potpuno. Hrvatska službeno izdvaja Švicarsku u poseban režim zajedno s pravilima koja joj omogućuju stjecanje standardnih nekretnina bez prethodne suglasnosti ministra.

Treba li švicarski kupac privremeni boravak?

Kod prijedloga za upis prava vlasništva službene upute navode da švicarski državljanin treba priložiti potvrdu prijave privremenog boravka.

Koliki je porez pri kupnji nekretnine?

Kada transakcija nije u sustavu PDV-a, porez na promet nekretnina iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine.

Plaća li vlasnik godišnji porez nakon kupnje?

Ovisno o nekretnini i načinu njezina korištenja, može postojati godišnja obveza. Zakonski raspon poreza na nekretnine iznosi 0,60 do 8,00 EUR/m², a lokalna jedinica utvrđuje svoju stopu.

Mogu li živjeti u Švicarskoj i imati nekretninu u Hrvatskoj?

Da. Vlasništvo nad nekretninom ne znači da morate preseliti svoje stalno mjesto života u Hrvatsku.

Daje li kupnja nekretnine hrvatsko državljanstvo?

Ne. Kupnja nekretnine i državljanstvo potpuno su odvojena pitanja.

Mogu li kupiti nekretninu bez osobnog dolaska?

Dijelove postupka moguće je organizirati na daljinu i putem punomoći, ali kod veće investicije osobno razgledavanje i pravna provjera i dalje su preporučljivi.

Koja je hrvatska regija najbolja za švicarskog kupca?

Ne postoji univerzalno najbolja regija.

Za češće dolaske automobilom Istra i Kvarner mogu biti vrlo praktični. Za duže boravke i kupce kojima udaljenost nije glavni kriterij otvaraju se Zadar, Split, Dubrovnik i otoci. Kupcima koji žele cjelogodišnju urbanu investiciju zanimljiv može biti Zagreb.

Kako Eurovilla može pomoći švicarskim kupcima?

Najvažniji dio međunarodne kupnje nije pronaći deset lijepih nekretnina.

Internet ih može pokazati stotine.

Prava vrijednost stručnog savjetovanja je u tome da se izbor suzi na nekretnine koje odgovaraju budžetu, načinu korištenja, pravnoj situaciji i dugoročnim ciljevima kupca.

Eurovilla pokriva ključna tržišta diljem Hrvatske, uključujući Zagreb, Istru, Kvarner, Zadar, Split i Dubrovnik, zbog čega kupac nije ograničen na ponudu samo jednog grada ili jedne regije.

Ako razmišljate o kupnji nekretnine u Hrvatskoj iz Švicarske, obratite nam se i recite nam:

okvirni budžet
vrstu nekretnine koju tražite
koliko često planirate dolaziti
želite li nekretninu iznajmljivati
preferirate li grad, obalu, otok ili privatniju lokaciju.

Na temelju toga moguće je usporediti više hrvatskih tržišta i usmjeriti potragu prema nekretninama koje zaista odgovaraju vašim potrebama.

Dobra međunarodna kupnja ne završava pronalaskom lijepe nekretnine. Počinje razumijevanjem pravila, odabirom pravog tržišta i detaljnom provjerom onoga što kupujete.