Acheter une propriété en Croatie pour les citoyens suisses – Guide complet 2026
La Croatie est devenue de plus en plus attrayante pour les acheteurs suisses à la recherche d'une résidence secondaire en Méditerranée, d'une propriété de vacances, d'une villa de luxe, d'un appartement en bord de mer ou d'une propriété qu'ils peuvent utiliser une grande partie de l'année.
Il est facile de comprendre l'attrait. Au sein d'un pays relativement petit, la Croatie offre plusieurs marchés immobiliers très différents : l'Istrie et le Kvarner, les villes et îles de Dalmatie, Dubrovnik, Zagreb et un large éventail de destinations côtières plus petites.
La Croatie utilise l'euro depuis 2023 et fait partie de l'espace Schengen. La Suisse participe également à Schengen, bien qu'elle ne soit pas membre de l'Union européenne et continue d'utiliser le franc suisse. Les acheteurs suisses devraient donc également tenir compte du taux de change CHF/EUR lors de la planification et du financement de leur achat.
Cependant, la plus grande différence par rapport aux acheteurs autrichiens ou allemands n'est pas la monnaie.
Les citoyens suisses ont une position juridique spécifique lors de l'achat d'un bien immobilier en Croatie. Pour les propriétés résidentielles standard, ils n'ont pas besoin d'approbation préalable du ministère croate de la Justice, mais il existe une exigence supplémentaire liée à la résidence temporaire lors de l'enregistrement de la propriété.
Pour cette raison, il est particulièrement important de comprendre le processus avant de verser un acompte ou de signer un accord d'achat contraignant.
Eurovilla explique les points les plus importants que les citoyens suisses devraient comprendre avant d'acheter une propriété en Croatie.
Les citoyens suisses peuvent-ils acheter une propriété en Croatie ?
Oui.
Les citoyens suisses peuvent acquérir la propriété de biens immobiliers résidentiels standard en Croatie dans des conditions globalement comparables à celles qui s'appliquent aux citoyens croates.
Pour l'achat d'un appartement, d'une maison ou d'une villa typique, les citoyens suisses n'ont pas besoin de l'approbation spéciale du ministère de la Justice qui peut s'appliquer aux acheteurs de certains autres pays non membres de l'UE.
Des règles différentes peuvent s'appliquer aux terres agricoles et à certaines catégories spéciales de biens immobiliers, il convient donc de toujours les vérifier séparément.
Ce guide se concentre principalement sur l'achat de biens immobiliers résidentiels standard.
Quelle est la principale différence pour les acheteurs suisses ?
C'est probablement la partie la plus importante du guide.
Bien que les citoyens suisses n'aient pas besoin de l'approbation du ministère pour acheter des biens immobiliers résidentiels standard, la procédure d'enregistrement de la propriété au cadastre croate comprend une exigence supplémentaire liée à la résidence temporaire.
Les acheteurs suisses doivent donc planifier l'aspect administratif de la transaction avec soin et suffisamment tôt.
Ce n'est pas quelque chose qui devrait être découvert seulement après le paiement du prix d'achat.
Pour cette raison, l'acheteur, l'agent immobilier et le conseiller juridique devraient coordonner le processus d'achat et les exigences de résidence dès le début.
Quelles règles de résidence s'appliquent aux citoyens suisses ?
Bien que la Suisse ne soit pas membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, les citoyens suisses bénéficient d'un cadre spécifique lors de leur séjour en Croatie.
Pour les séjours de courte durée, voyager et passer du temps en Croatie est simple.
Pour les séjours de plus longue durée, une résidence temporaire peut devoir être enregistrée auprès des autorités croates compétentes.
Étant donné que la preuve de résidence temporaire peut également jouer un rôle dans le processus d'enregistrement de la propriété pour les acheteurs suisses, cette question doit être clarifiée avant de finaliser la transaction immobilière, plutôt qu'après.
À quoi ressemble le processus d'achat immobilier croate pour les citoyens suisses ?
Le processus général de recherche et d'achat est similaire à celui suivi par les autres acheteurs internationaux.
Cependant, les citoyens suisses devraient inclure l'étape administrative supplémentaire liée à la résidence dans leur planification.
1. Décidez pourquoi vous achetez
Avant de visiter des villas avec piscine en Istrie ou des appartements en Dalmatie, répondez à une simple question :
Comment comptez-vous utiliser la propriété ?
Il existe de nombreuses réponses possibles :
- votre propre résidence secondaire
- une propriété de vacances
- une future maison de retraite
- un investissement à long terme
- une propriété pour la location touristique
- une combinaison d'utilisation personnelle et de location
- une future résidence permanente.
La réponse influencera presque tout le reste : l'emplacement, le budget, la taille de la propriété, le financement et les coûts d'entretien.
2. Définissez votre budget total, pas seulement le prix demandé
Si votre budget disponible est de 500 000 €, cela ne signifie pas nécessairement que vous devez rechercher exclusivement des propriétés affichées à 500 000 €.
Le processus d'achat implique également des coûts supplémentaires tels que :
- les taxes le cas échéant
- la due diligence juridique
- les frais d'agence le cas échéant
- les frais de notaire
- les traductions et la documentation
- les frais bancaires
- l'ameublement
- la rénovation
- l'entretien courant.
Les acheteurs suisses ont également une autre considération financière : le taux de change entre le franc suisse et l'euro.
Les prix de l'immobilier croate sont généralement libellés en euros, tandis que les revenus et les actifs d'un acheteur suisse peuvent être principalement détenus en CHF.
Pour les transactions plus importantes, même un changement relativement faible du taux de change peut affecter matériellement le coût final de l'investissement en francs suisses.
3. Choisissez le marché avant de choisir la propriété individuelle
L'une des erreurs les plus courantes que font les acheteurs internationaux est de se concentrer trop tôt sur une seule destination.
Un acheteur peut voir Rovinj, Dubrovnik ou Hvar en ligne et décider immédiatement que c'est là qu'il veut acheter.
Il est souvent plus utile de comparer d'abord plusieurs marchés immobiliers croates.
Par exemple :
- l'Istrie peut convenir aux acheteurs qui apprécient un accès routier plus facile depuis la Suisse
- le Kvarner combine l'Adriatique avec une vie urbaine plus présente toute l'année
- Zadar peut offrir un équilibre entre la vie urbaine, la côte et les nouveaux développements
- Split combine une grande ville côtière avec un accès aux îles
- Dubrovnik représente un marché haut de gamme distinctif
- Zagreb offre un profil d'investissement complètement différent toute l'année.
Ce n'est qu'après avoir compris les différences entre ces marchés qu'il est logique de comparer les propriétés individuelles.
4. Vérifiez la propriété et la documentation
Quelle que soit l'attractivité d'une propriété, la due diligence juridique devrait être l'une des premières étapes sérieuses du processus d'achat.
Au minimum, les acheteurs devraient vérifier :
- qui est enregistré comme propriétaire légal
- s'il existe des hypothèques sur la propriété
- s'il existe des réclamations enregistrées ou des droits de tiers
- si la surface officielle correspond à la propriété réelle
- si le bâtiment a été construit légalement
- si tous les permis pertinents existent
- le statut juridique des garages et des places de parking
- le statut du jardin ou du terrain environnant
- la légalité des piscines et des bâtiments auxiliaires dans le cas des villas.
Une attention particulière doit être portée aux propriétés qui ont été agrandies ou modifiées au fil des ans.
Une belle cuisine extérieure, une terrasse supplémentaire ou une piscine peuvent augmenter l'attrait d'une propriété, mais son statut juridique doit également être confirmé avant l'achat.
5. Organisez l'exigence de résidence temporaire
Pour les acheteurs suisses, cela mérite une place à part dans le processus.
Étant donné que l'enregistrement de la propriété peut nécessiter une documentation relative à la résidence temporaire, la procédure doit être organisée suffisamment tôt.
Avant de signer des documents contraignants, il est judicieux d'établir avec votre conseiller juridique :
- quels documents seront requis
- quand la résidence temporaire doit être enregistrée
- où la demande doit être soumise
- quand l'enregistrement de la propriété peut avoir lieu
- comment la chronologie de l'ensemble de la transaction doit être structurée.
Une bonne préparation peut éviter que des problèmes administratifs ne retardent la finalisation.
6. Offre, réservation et acompte
Une fois que vous avez trouvé la bonne propriété, les négociations commencent.
Selon la transaction, un accord de réservation ou un contrat préliminaire peut être signé avant l'accord de vente et d'achat final.
Lors du paiement d'un acompte, il est particulièrement important de comprendre :
- combien est payé
- dans quelles conditions
- ce qui se passe si l'acheteur se retire
- ce qui se passe si le vendeur se retire
- si les vérifications légales nécessaires ont déjà été effectuées.
Dans les transactions immobilières croates, un acompte d'environ 10 % du prix d'achat est courant, bien que le montant réel et les conditions dépendent de l'accord entre les parties.
7. Signature de l'accord de vente et d'achat
L'accord de vente et d'achat doit clairement définir :
- la propriété achetée
- l'acheteur et le vendeur
- le prix d'achat
- les délais de paiement
- le mode de paiement
- la remise de possession
- les conditions d'enregistrement au cadastre
- tout accord supplémentaire entre les parties.
Les acheteurs suisses devraient également vérifier à l'avance si les documents délivrés en Suisse devront être traduits, certifiés ou autrement préparés pour être utilisés en Croatie.
Dans un achat international, un détail administratif apparemment mineur peut retarder l'ensemble de la transaction s'il n'est découvert que quelques jours avant le paiement prévu.
8. Paiement et enregistrement de la propriété
Une fois les conditions énoncées dans l'accord satisfaites, le prix d'achat est payé et le processus d'enregistrement de la propriété peut être finalisé.
Les acheteurs ne devraient pas supposer :
« J'ai payé la propriété, donc le processus est terminé. »
L'objectif est que l'acheteur soit correctement enregistré comme propriétaire légal une fois la transaction terminée.
Pour les citoyens suisses, c'est précisément à ce stade que la documentation supplémentaire de résidence temporaire aurait déjà dû être correctement préparée.
Combien de taxes un acheteur suisse paie-t-il lors de l'achat d'une propriété ?
Lorsque l'acquisition n'est pas soumise à la TVA, l'acheteur paie généralement une taxe de transfert immobilier au taux de 3 % de la valeur marchande de la propriété.
Par exemple, si l'assiette fiscale est de 400 000 € :
3 % = 12 000 €.
Certaines transactions de nouvelles constructions peuvent déjà être soumises à la TVA, auquel cas aucune taxe de transfert immobilier supplémentaire n'est facturée.
C'est pourquoi les acheteurs ne devraient pas ajouter automatiquement 3 % au prix de chaque propriété qu'ils voient annoncée.
Le traitement fiscal de la transaction spécifique doit être confirmé avant l'achat.
Y a-t-il une taxe foncière annuelle ?
Oui.
La Croatie dispose désormais d'un système de taxe foncière annuelle, avec des taux déterminés localement.
La fourchette légale est de 0,60 € à 8,00 € par mètre carré de surface utilisable, tandis que le taux exact dépend de la ville ou de la municipalité où se trouve la propriété.
Des exemptions peuvent s'appliquer en fonction de l'utilisation de la propriété.
Un acheteur qui envisage de posséder une résidence secondaire en Croatie devrait donc vérifier les règles de la municipalité ou de la ville concernée avant de finaliser l'achat.
Un citoyen suisse peut-il obtenir un prêt immobilier en Croatie ?
Le financement peut être disponible, mais les acheteurs ne devraient pas supposer que chaque banque ou chaque demandeur recevra les mêmes conditions.
Pour les acheteurs non-résidents, une banque peut évaluer :
- le lieu de résidence
- le pays d'emploi
- la devise des revenus
- l'apport en fonds propres requis
- la valeur de la propriété
- l'âge de l'acheteur
- la durée de remboursement
- les garanties supplémentaires.
Les acheteurs suisses ont également un autre problème spécifique : leurs revenus peuvent être libellés en CHF, tandis que la propriété croate et le financement potentiel sont généralement évalués en euros.
Si le financement hypothécaire est essentiel à l'achat, les options disponibles devraient être étudiées avant d'entamer des négociations sérieuses avec le vendeur.
Une autre possibilité peut être le financement par une banque suisse, en fonction de la situation financière de l'acheteur et des services disponibles auprès de sa banque.
Pouvez-vous acheter une propriété en Croatie depuis la Suisse ?
Une partie importante du processus peut être préparée à distance.
Un agent peut :
- présélectionner les propriétés appropriées
- organiser des visites vidéo
- collecter la documentation
- organiser des visites en personne
- coordonner la communication avec le vendeur.
Certaines étapes juridiques peuvent également être complétées par une procuration dûment préparée.
Cependant, pour une propriété de grande valeur, une visite en personne reste fortement recommandée.
Les photographies ne peuvent pas révéler entièrement :
- le bruit
- les odeurs
- la micro-localisation
- la pente du terrain
- la vraie distance de la mer
- l'état des propriétés voisines
- les niveaux de trafic
- l'intimité réelle
- la vraie qualité de la vue.
Une visite vidéo est un excellent moyen d'éliminer les propriétés inadaptées.
Elle ne remplace pas nécessairement une visite physique finale.
Istrie – l'une des régions les plus pratiques pour les acheteurs suisses
L'Istrie peut être particulièrement attrayante pour les acheteurs suisses car elle combine l'accessibilité routière, un marché immobilier établi et une large gamme de types de propriétés.
Rovinj, Porec, Umag et Pula offrent différents types de propriétés côtières, tandis que l'intérieur de l'Istrie propose :
- des villas modernes
- des maisons en pierre rénovées
- de plus grandes parcelles
- une plus grande intimité
- un style de vie méditerranéen rural.
Pour un acheteur qui prévoit d'utiliser la propriété plusieurs fois par an, la facilité d'accès peut être tout aussi importante que d'avoir une vue sur la mer.
Kvarner et Opatija – un marché haut de gamme plus proche de l'Europe centrale
Le Kvarner mérite également une attention sérieuse.
Opatija a une longue tradition de tourisme haut de gamme et de villas historiques distinctives, tandis que Rijeka offre un véritable marché immobilier urbain toute l'année.
Krk peut être particulièrement intéressant car elle offre un style de vie insulaire tout en restant connectée au continent par un pont.
Pour un acheteur qui veut la mer et l'atmosphère d'une île sans dépendre d'un ferry à chaque visite, cela peut être une combinaison très pratique.
Dalmatie – quand la distance n'est pas la principale considération
Si l'acheteur n'a pas l'intention de se rendre en Croatie en voiture pour des week-ends fréquents, mais prévoit plutôt d'utiliser la propriété pour des séjours plus longs, la Dalmatie peut devenir tout aussi attrayante que l'Adriatique du Nord.
Zadar, Split, Dubrovnik et les îles offrent toutes des opportunités très différentes.
Split combine une infrastructure urbaine avec un style de vie méditerranéen.
Zadar offre un marché un peu plus compact avec un accès à de nombreuses îles.
Dubrovnik est un marché immobilier haut de gamme internationalement reconnu.
Des îles comme Hvar et Brac offrent un style de vie entièrement différent.
Zagreb – un investissement qui ne dépend pas de la saison estivale
Zagreb devrait être considérée séparément de la côte croate.
Un acheteur à la recherche de :
- un appartement de luxe en ville
- une propriété utilisable toute l'année
- un potentiel de location à long terme
- une base commerciale
- une propriété pour un membre de la famille étudiant ou travaillant en Croatie
pourrait finalement trouver que Zagreb correspond mieux à ses objectifs qu'une maison de vacances en bord de mer.
Pour les investisseurs, il est donc logique de définir d'abord l'objectif et ensuite l'emplacement.
Vous envisagez de louer la propriété aux touristes ? Vérifiez les règles avant d'acheter
Si les revenus de location à court terme représentent une partie importante de votre calcul d'investissement, la possibilité d'utiliser la propriété de cette manière doit être vérifiée avant l'achat.
La location à court terme d'un appartement dans un immeuble résidentiel ou à usage mixte peut nécessiter l'approbation écrite d'une majorité qualifiée de copropriétaires ainsi que le consentement des voisins immédiats.
Il ne suffit donc pas de voir un autre appartement dans le même immeuble répertorié sur Booking.com ou Airbnb et de supposer que vous pourrez automatiquement suivre le même modèle.
Si les revenus locatifs sont essentiels à l'investissement, confirmez les exigences légales et pratiques avant d'acheter la propriété.
Erreurs courantes commises par les acheteurs suisses
Supposer que la Suisse est traitée exactement comme un pays de l'UE
Les citoyens suisses bénéficient d'un régime favorable pour l'acquisition de biens immobiliers résidentiels standard, mais il existe des différences de procédure, notamment en ce qui concerne la résidence temporaire et l'enregistrement de la propriété.
Ne regarder que le prix en euros
Si votre capital est détenu en CHF, les mouvements des taux de change peuvent modifier le coût réel de l'investissement dans votre devise nationale.
Payer un acompte trop rapidement
Avant de verser un acompte, les acheteurs doivent comprendre à la fois le statut juridique de la propriété et les conditions dans lesquelles l'argent est versé.
Acheter uniquement sur la base de l'expérience estivale
Si vous prévoyez d'utiliser la propriété toute l'année, considérez ce que l'emplacement ressent en octobre, janvier ou mars.
Sous-estimer l'entretien
Une villa avec piscine et grand jardin peut sembler parfaite, mais quelqu'un doit encore l'entretenir pendant que vous êtes à Zurich, Bâle ou Genève.
Supposer que la location à court terme est automatiquement autorisée
Ceci est particulièrement important lors de l'achat d'un appartement dans un immeuble résidentiel.
Foire aux questions des acheteurs suisses
Les citoyens suisses peuvent-ils acheter une propriété en Croatie ?
Oui. Les citoyens suisses peuvent acheter des biens immobiliers résidentiels standard en Croatie, sous réserve des règles applicables au type de bien immobilier spécifique.
Un citoyen suisse a-t-il besoin de l'approbation du ministère croate de la Justice ?
Non, pas pour un achat standard d'un appartement, d'une maison ou d'une villa.
La Suisse est-elle traitée de la même manière que les autres pays non membres de l'UE ?
Pas entièrement. Les citoyens suisses bénéficient d'un cadre juridique spécifique qui rend l'achat de biens immobiliers résidentiels standard considérablement plus simple que pour les acheteurs de certains autres pays non membres de l'UE.
Un acheteur suisse a-t-il besoin d'une résidence temporaire ?
La documentation de résidence temporaire peut être pertinente lors de l'enregistrement de la propriété au cadastre, cette partie du processus doit donc être clarifiée et organisée avant la finalisation.
Combien de taxes sont payées lors de l'achat d'une propriété ?
Lorsque la transaction n'est pas soumise à la TVA, la taxe de transfert immobilier est généralement de 3 % de la valeur marchande de la propriété.
Y a-t-il une taxe foncière annuelle après l'achat ?
Selon la propriété et son utilisation, une taxe foncière annuelle peut s'appliquer. La fourchette légale est de 0,60 € à 8,00 € par mètre carré, le taux exact étant déterminé localement.
Puis-je continuer à vivre en Suisse tout en possédant une propriété en Croatie ?
Oui. La propriété immobilière ne vous oblige pas à transférer votre résidence permanente en Croatie.
L'achat d'une propriété me donne-t-il la citoyenneté croate ?
Non. La propriété immobilière et la citoyenneté sont des questions complètement distinctes.
Puis-je acheter sans me rendre en Croatie ?
Une partie du processus peut être gérée à distance ou par procuration, mais pour un investissement substantiel, une visite en personne et une due diligence juridique appropriée restent conseillées.
Quelle région croate est la meilleure pour un acheteur suisse ?
Il n'y a pas de meilleure région universelle.
Pour les acheteurs qui prévoient des voyages fréquents en voiture, l'Istrie et le Kvarner peuvent être particulièrement pratiques. Pour les séjours plus longs, Zadar, Split, Dubrovnik et les îles deviennent des alternatives attrayantes. Les acheteurs recherchant un investissement urbain toute l'année peuvent préférer Zagreb.
Comment Eurovilla peut-elle aider les acheteurs suisses ?
La partie la plus importante d'un achat immobilier international n'est pas de trouver dix annonces attrayantes.
Internet peut vous en montrer des centaines.
La vraie valeur des conseils professionnels réside dans la réduction de la recherche aux propriétés qui correspondent au budget, à l'utilisation prévue, aux exigences légales et aux objectifs à long terme de l'acheteur.
Eurovilla couvre les principaux marchés immobiliers de toute la Croatie, y compris Zagreb, l'Istrie, le Kvarner, Zadar, Split et Dubrovnik, ce qui signifie que les acheteurs ne sont pas limités à l'inventaire d'une seule ville ou région.
Si vous envisagez d'acheter une propriété en Croatie depuis la Suisse, contactez-nous et dites-nous :
- votre budget approximatif
- le type de propriété que vous recherchez
- la fréquence de vos visites prévues
- si vous avez l'intention de louer la propriété
- si vous préférez une ville, la côte, une île ou un endroit plus privé.
Sur la base de ces informations, il devient beaucoup plus facile de comparer plusieurs marchés croates et de concentrer la recherche sur les propriétés qui correspondent réellement à vos besoins.
Un achat immobilier international réussi ne se termine pas par la découverte d'une belle maison. Il commence par la compréhension des règles, le choix du bon marché et la vérification minutieuse de ce que vous achetez.