Koupě nemovitosti v Chorvatsku pro švýcarské občany – Kompletní průvodce 2026

Chorvatsko se stalo stále atraktivnějším pro švýcarské kupce, kteří hledají druhý domov ve Středomoří, rekreační nemovitost, luxusní vilu, byt u moře nebo nemovitost, kterou mohou využívat po většinu roku.

Je snadné pochopit, proč je tak lákavé. V rámci poměrně malé země nabízí Chorvatsko několik velmi odlišných realitních trhů: Istrie a Kvarner, města a ostrovy Dalmácie, Dubrovník, Záhřeb a širokou škálu menších pobřežních destinací.

Chorvatsko používá euro od roku 2023 a je součástí schengenského prostoru. Švýcarsko se rovněž účastní Schengenu, ačkoli není členem Evropské unie a nadále používá švýcarský frank. Švýcarští kupci by proto měli při plánování a financování nákupu zohlednit také směnný kurz CHF/EUR.

Největší rozdíl oproti kupcům z Rakouska nebo Německa však není měna.

Švýcarští občané mají specifické právní postavení při nákupu nemovitostí v Chorvatsku. Pro standardní obytné nemovitosti nepotřebují předchozí souhlas chorvatského ministerstva spravedlnosti, ale existuje dodatečný požadavek spojený s dočasným pobytem při registraci vlastnictví.

Z tohoto důvodu je obzvláště důležité porozumět procesu před zaplacením zálohy nebo podpisem závazné kupní smlouvy.

Eurovilla vysvětluje nejdůležitější body, které by švýcarští občané měli pochopit před koupí nemovitosti v Chorvatsku.

Mohou švýcarští občané kupovat nemovitosti v Chorvatsku?

Ano.

Švýcarští občané mohou nabývat vlastnictví standardních obytných nemovitostí v Chorvatsku za podmínek, které jsou obecně srovnatelné s těmi, které platí pro chorvatské občany.

Pro nákup typického bytu, domu nebo vily nepotřebují švýcarští občané zvláštní souhlas ministerstva spravedlnosti, který se může vztahovat na kupce z některých jiných zemí mimo EU.

Na zemědělskou půdu a určité zvláštní kategorie nemovitostí se mohou vztahovat odlišná pravidla, proto by se tyto vždy měly kontrolovat samostatně.

Tento průvodce se primárně zaměřuje na nákup standardních obytných nemovitostí.

Jaký je hlavní rozdíl pro švýcarské kupce?

Toto je pravděpodobně nejdůležitější část průvodce.

Ačkoli švýcarští občané nepotřebují souhlas ministerstva k nákupu standardních obytných nemovitostí, postup pro registraci vlastnictví v chorvatském katastru nemovitostí zahrnuje dodatečný požadavek spojený s dočasným pobytem.

Švýcarští kupci proto musí pečlivě a včas naplánovat administrativní stránku transakce.

To není něco, co by se mělo zjistit až po zaplacení kupní ceny.

Z tohoto důvodu by kupující, realitní makléř a právní poradce měli od začátku koordinovat proces nákupu a požadavky na pobyt.

Jaká pravidla pobytu platí pro švýcarské občany?

Ačkoli Švýcarsko není členem Evropské unie ani Evropského hospodářského prostoru, švýcarští občané těží ze specifického rámce při pobytu v Chorvatsku.

Pro kratší pobyty je cestování a pobyt v Chorvatsku jednoduchý.

Pro delší pobyty může být nutné registrovat dočasný pobyt u příslušných chorvatských úřadů.

Protože doklad o dočasném pobytu může hrát roli i v procesu registrace vlastnictví pro švýcarské kupce, měla by být tato záležitost objasněna před dokončením transakce s nemovitostí, nikoli až poté.

Jak vypadá proces nákupu nemovitosti v Chorvatsku pro švýcarské občany?

Obecný proces vyhledávání a nákupu je podobný tomu, který dodržují ostatní mezinárodní kupci.

Švýcarští občané by však měli do svého plánování zahrnout dodatečný administrativní krok související s pobytem.

1. Rozhodněte se, proč kupujete

Před prohlídkou vil s bazény na Istrii nebo bytů v Dalmácii si odpovězte na jednu jednoduchou otázku:

Jak hodláte nemovitost využívat?

Existuje mnoho možných odpovědí:

vlastní druhý domov
rekreační nemovitost
budoucí domov na důchod
dlouhodobá investice
nemovitost k turistickému pronájmu
kombinace osobního užívání a pronájmu
budoucí trvalé bydliště.

Odpověď ovlivní téměř vše ostatní: lokalitu, rozpočet, velikost nemovitosti, financování a náklady na údržbu.

2. Definujte svůj celkový rozpočet, nejen požadovanou cenu

Pokud je váš dostupný rozpočet 500 000 €, neznamená to nutně, že byste měli hledat výhradně nemovitosti s cenou 500 000 €.

Proces nákupu zahrnuje také dodatečné náklady, jako jsou:

daně, kde je to relevantní
právní prověrka (due diligence)
provize realitní kanceláře, kde je to relevantní
notářské poplatky
překlady a dokumentace
bankovní poplatky
zařízení
renovace
průběžná údržba.

Švýcarští kupci mají také další finanční aspekt: směnný kurz mezi švýcarským frankem a eurem.

Ceny chorvatských nemovitostí jsou obecně denominovány v eurech, zatímco příjem a aktiva švýcarského kupce mohou být primárně drženy v CHF.

U větších transakcí může i relativně malá změna směnného kurzu podstatně ovlivnit konečné náklady investice ve švýcarských francích.

3. Vyberte si trh před výběrem konkrétní nemovitosti

Jednou z nejčastějších chyb, které dělají mezinárodní kupci, je příliš brzké zaměření na jedinou destinaci.

Kupující může vidět Rovinj, Dubrovník nebo Hvar online a okamžitě se rozhodnout, že právě tam chce koupit.

Často je užitečnější nejprve porovnat několik chorvatských realitních trhů.

Například:

Istrie může vyhovovat kupcům, kteří ocení snadnější silniční přístup ze Švýcarska
Kvarner kombinuje Jadran s celoročním městským životem
Zadar může nabídnout rovnováhu mezi městským životem, pobřežím a novými developerskými projekty
Split kombinuje velké pobřežní město s přístupem na ostrovy
Dubrovník představuje osobitý prémiový trh
Záhřeb nabízí zcela odlišný celoroční investiční profil.

Teprve po pochopení rozdílů mezi těmito trhy má smysl porovnávat jednotlivé nemovitosti.

4. Zkontrolujte vlastnictví a dokumentaci

Bez ohledu na to, jak atraktivní se nemovitost může zdát, právní prověrka (due diligence) by měla být jedním z prvních vážných kroků v procesu nákupu.

Minimálně by kupci měli ověřit:

kdo je zapsán jako právoplatný vlastník
zda jsou na nemovitosti hypotéky
zda existují zapsané nároky nebo práva třetích stran
zda oficiální podlahová plocha odpovídá skutečné nemovitosti
zda byla stavba legálně postavena
zda existují všechna relevantní povolení
právní status garáží a parkovacích míst
status zahrady nebo okolního pozemku
zákonnost bazénů a pomocných budov v případě vil.

Zvláštní pozornost by měla být věnována nemovitostem, které byly po mnoho let rozšiřovány nebo upravovány.

Krásná venkovní kuchyně, dodatečná terasa nebo bazén mohou zvýšit atraktivitu nemovitosti, ale její právní status by měl být rovněž potvrzen před nákupem.

5. Zajistěte požadavek na dočasný pobyt

Pro švýcarské kupce si to zaslouží vlastní místo v procesu.

Protože registrace vlastnictví může vyžadovat dokumentaci týkající se dočasného pobytu, měl by být postup zorganizován dostatečně včas.

Před podpisem závazných dokumentů je rozumné si s právním poradcem ujasnit:

jaké dokumenty budou vyžadovány
kdy by měl být dočasný pobyt registrován
kde je třeba žádost podat
kdy může proběhnout registrace vlastnictví
jak by měla být strukturována celá časová osa transakce.

Dobrá příprava může zabránit tomu, aby administrativní problémy zdržely dokončení.

6. Nabídka, rezervace a záloha

Jakmile najdete správnou nemovitost, začnou jednání.

V závislosti na transakci může být před konečnou kupní smlouvou podepsána rezervační smlouva nebo předběžná smlouva.

Při platbě zálohy je obzvláště důležité pochopit:

kolik se platí
za jakých podmínek
co se stane, když kupující odstoupí
co se stane, když prodávající odstoupí
zda byly již dokončeny nezbytné právní prověrky.

V chorvatských realitních transakcích je běžná záloha ve výši přibližně 10 % kupní ceny, ačkoli skutečná částka a podmínky závisí na dohodě mezi stranami.

7. Podpis kupní smlouvy

Kupní smlouva by měla jasně definovat:

kupovanou nemovitost
kupujícího a prodávajícího
kupní cenu
termíny platby
způsob platby
předání držby
podmínky pro zápis do katastru nemovitostí
jakékoli dodatečné dohody mezi stranami.

Švýcarští kupci by si měli také předem ověřit, zda dokumenty vydané ve Švýcarsku budou muset být přeloženy, ověřeny nebo jinak připraveny pro použití v Chorvatsku.

Při mezinárodním nákupu může zdánlivě drobný administrativní detail zdržet celou transakci, pokud je objeven jen několik dní před plánovanou platbou.

8. Platba a registrace vlastnictví

Jakmile jsou splněny podmínky stanovené ve smlouvě, je zaplacena kupní cena a proces registrace vlastnictví může být dokončen.

Kupci by neměli předpokládat:

„Zaplatil jsem za nemovitost, takže proces je hotov.“

Cílem je, aby byl kupující po dokončení transakce správně zapsán jako právoplatný vlastník.

Pro švýcarské občany je to právě ta fáze, ve které by již měla být řádně připravena dodatečná dokumentace k dočasnému pobytu.

Kolik daní platí švýcarský kupující při nákupu nemovitosti?

Pokud nabytí nepodléhá DPH, kupující obecně platí daň z převodu nemovitosti ve výši 3 % z tržní hodnoty nemovitosti.

Například, pokud je základ daně 400 000 €:

3% = 12 000 €.

Některé transakce s novostavbami již mohou podléhat DPH, v takovém případě se dodatečná daň z převodu nemovitosti neúčtuje.

Proto by kupci neměli automaticky připočítávat 3 % k ceně každé nemovitosti, kterou vidí inzerovanou.

Daňové zacházení konkrétní transakce by mělo být potvrzeno před nákupem.

Existuje roční daň z nemovitosti?

Ano.

Chorvatsko má nyní systém roční daně z nemovitosti, přičemž sazby jsou určovány místně.

Zákonný rozsah je 0,60 € až 8,00 € za metr čtvereční užitné plochy, přičemž přesná sazba závisí na městě nebo obci, kde se nemovitost nachází.

Výjimky se mohou vztahovat v závislosti na způsobu užívání nemovitosti.

Kupující, který plánuje vlastnit druhý domov v Chorvatsku, by si proto měl před dokončením nákupu zkontrolovat pravidla příslušné obce nebo města.

Může švýcarský občan získat hypotéku v Chorvatsku?

Financování může být dostupné, ale kupci by neměli předpokládat, že každá banka nebo každý žadatel obdrží stejné podmínky.

Pro kupce, kteří nejsou rezidenty, může banka posuzovat:

místo bydliště
země zaměstnání
měna příjmu
požadovaný vlastní kapitál
hodnota nemovitosti
věk kupujícího
doba splácení
dodatečné zajištění.

Švýcarští kupci mají také další specifický problém: jejich příjem může být denominován v CHF, zatímco chorvatská nemovitost a potenciální financování jsou obecně oceňovány v eurech.

Pokud je hypoteční financování pro nákup zásadní, měly by být dostupné možnosti prozkoumány před zahájením vážných jednání s prodávajícím.

Další možností může být financování prostřednictvím švýcarské banky, v závislosti na finanční situaci kupujícího a službách dostupných u jeho banky.

Můžete koupit nemovitost v Chorvatsku ze Švýcarska?

Významná část procesu může být připravena na dálku.

Agent může:

vybrat vhodné nemovitosti
organizovat videoprohlídky
shromažďovat dokumentaci
zajistit osobní návštěvy
koordinovat komunikaci s prodávajícím.

Některé právní kroky lze také dokončit prostřednictvím řádně připravené plné moci.

Nicméně u nemovitosti s vysokou hodnotou se stále důrazně doporučuje osobní prohlídka.

Fotografie nemohou plně odhalit:

hluk
pachy
mikrolokaci
sklon pozemku
skutečnou vzdálenost od moře
stav sousedních nemovitostí
úroveň dopravy
skutečné soukromí
skutečnou kvalitu výhledu.

Videoprohlídka je vynikající způsob, jak eliminovat nevhodné nemovitosti.

Nenahrazuje nutně závěrečnou fyzickou prohlídku.

Istrie – jeden z nejpraktičtějších regionů pro švýcarské kupce

Istrie může být pro švýcarské kupce obzvláště atraktivní, protože kombinuje silniční dostupnost, zavedený realitní trh a širokou škálu typů nemovitostí.

Rovinj, Poreč, Umag a Pula nabízejí různé typy pobřežních nemovitostí, zatímco vnitrozemí Istrie poskytuje:

moderní vily
renovované kamenné domy
větší pozemky
větší soukromí
venkovský středomořský životní styl.

Pro kupce, který plánuje nemovitost využívat několikrát ročně, může být snadná dostupnost stejně důležitá jako výhled na moře.

Kvarner a Opatija – prémiový trh blíže střední Evropě

Kvarner si také zaslouží vážnou pozornost.

Opatija má dlouhou tradici prémiového cestovního ruchu a osobitých historických vil, zatímco Rijeka nabízí skutečný celoroční městský realitní trh.

Krk může být obzvláště zajímavý, protože nabízí ostrovní životní styl, přičemž zůstává spojen s pevninou mostem.

Pro kupce, který chce moře a atmosféru ostrova, aniž by se při každé návštěvě spoléhal na trajekt, to může být velmi praktická kombinace.

Dalmácie – když vzdálenost není hlavním hlediskem

Pokud kupující nehodlá jezdit do Chorvatska na časté víkendy, ale místo toho plánuje nemovitost využívat pro delší pobyty, může se Dalmácie stát stejně atraktivní jako severní Jadran.

Zadar, Split, Dubrovník a ostrovy nabízejí velmi odlišné příležitosti.

Split kombinuje městskou infrastrukturu se středomořským životním stylem.

Zadar nabízí poněkud kompaktnější trh spolu s přístupem k mnoha ostrovům.

Dubrovník je mezinárodně uznávaný prémiový trh s nemovitostmi.

Ostrovy jako Hvar a Brač nabízejí zcela odlišný životní styl.

Záhřeb – investice, která nezávisí na letní sezóně

Záhřeb by měl být posuzován odděleně od chorvatského pobřeží.

Kupující, který hledá:

luxusní městský byt
celoroční nemovitost
potenciál dlouhodobého pronájmu
obchodní základnu
nemovitost pro člena rodiny studujícího nebo pracujícího v Chorvatsku

může nakonec zjistit, že Záhřeb lépe odpovídá jeho cílům než přímořský rekreační dům.

Pro investory má proto smysl definovat nejprve cíl a teprve poté lokalitu.

Plánujete pronajímat nemovitost turistům? Zkontrolujte pravidla před nákupem

Pokud příjem z krátkodobého pronájmu představuje důležitou součást vašeho investičního výpočtu, měla by být možnost využití nemovitosti tímto způsobem zkontrolována před nákupem.

Krátkodobý pronájem bytu ve vícepodlažní obytné nebo smíšené budově může vyžadovat písemný souhlas kvalifikované většiny spoluvlastníků a také souhlas bezprostředně sousedících sousedů.

Nestačí tedy vidět jiný byt ve stejné budově inzerovaný na Booking.com nebo Airbnb a předpokládat, že budete automaticky moci postupovat podle stejného modelu.

Pokud je příjem z pronájmu pro investici klíčový, potvrďte právní a praktické požadavky před nákupem nemovitosti.

Časté chyby, kterých se dopouštějí švýcarští kupci

Předpoklad, že Švýcarsko je považováno za zemi EU

Švýcarští občané mají výhodný režim pro nabývání standardních obytných nemovitostí, ale existují procedurální rozdíly, zejména v souvislosti s dočasným pobytem a registrací vlastnictví.

Dívat se pouze na cenu v eurech

Pokud je váš kapitál držen v CHF, pohyby směnného kurzu mohou změnit skutečné náklady investice ve vaší domácí měně.

Příliš rychlé zaplacení zálohy

Před zaplacením zálohy by kupci měli pochopit jak právní status nemovitosti, tak podmínky, za kterých jsou peníze placeny.

Nákup pouze na základě letních zkušeností

Pokud plánujete nemovitost využívat po celý rok, zvažte, jak se lokalita jeví v říjnu, lednu nebo březnu.

Podceňování údržby

Vila s bazénem a velkou zahradou může vypadat dokonale, ale někdo ji stále musí udržovat, zatímco jste v Curychu, Basileji nebo Ženevě.

Předpoklad, že krátkodobý pronájem je automaticky povolen

To je obzvláště důležité při nákupu bytu v obytné budově.

Často kladené otázky od švýcarských kupců

Mohou švýcarští občané kupovat nemovitosti v Chorvatsku?

Ano. Švýcarští občané mohou kupovat standardní obytné nemovitosti v Chorvatsku, s výhradou pravidel platných pro konkrétní typ nemovitosti.

Potřebuje švýcarský občan souhlas chorvatského ministerstva spravedlnosti?

Ne, ne pro standardní nákup bytu, domu nebo vily.

Je Švýcarsko považováno stejně jako ostatní země mimo EU?

Ne zcela. Švýcarští občané těží ze specifického právního rámce, který činí nákup standardních obytných nemovitostí podstatně jednodušším, než tomu může být u kupců z některých jiných zemí mimo EU.

Potřebuje švýcarský kupující dočasný pobyt?

Dokumentace k dočasnému pobytu může být relevantní při registraci vlastnictví v katastru nemovitostí, takže tato část procesu by měla být objasněna a zorganizována před dokončením.

Kolik daní se platí při nákupu nemovitosti?

Pokud transakce nepodléhá DPH, daň z převodu nemovitosti činí obecně 3 % z tržní hodnoty nemovitosti.

Existuje roční daň z nemovitosti po nákupu?

V závislosti na nemovitosti a způsobu jejího užívání se může uplatňovat roční daň z nemovitosti. Zákonný rozsah je 0,60 € až 8,00 € za metr čtvereční, přičemž přesná sazba je určena místně.

Mohu nadále žít ve Švýcarsku a vlastnit nemovitost v Chorvatsku?

Ano. Vlastnictví nemovitosti nevyžaduje, abyste si trvalé bydliště přenesli do Chorvatska.

Dává mi nákup nemovitosti chorvatské občanství?

Ne. Vlastnictví nemovitosti a občanství jsou zcela oddělené záležitosti.

Mohu koupit bez cestování do Chorvatska?

Části procesu lze vyřídit na dálku nebo prostřednictvím plné moci, ale pro podstatnou investici se stále doporučuje osobní prohlídka a řádná právní prověrka.

Který chorvatský region je nejlepší pro švýcarského kupce?

Neexistuje univerzálně nejlepší region.

Pro kupce plánující časté cesty autem mohou být obzvláště praktické Istrie a Kvarner. Pro delší pobyty se atraktivními alternativami stávají Zadar, Split, Dubrovník a ostrovy. Kupci hledající celoroční městskou investici mohou preferovat Záhřeb.

Jak může Eurovilla pomoci švýcarským kupcům?

Nejdůležitější část mezinárodního nákupu nemovitosti není najít deset atraktivních nabídek.

Internet vám jich může ukázat stovky.

Skutečná hodnota profesionálního poradenství spočívá v zúžení vyhledávání na nemovitosti, které odpovídají rozpočtu kupujícího, zamýšlenému použití, právním požadavkům a dlouhodobým cílům.

Eurovilla pokrývá klíčové realitní trhy po celém Chorvatsku, včetně Záhřebu, Istrie, Kvarneru, Zadaru, Splitu a Dubrovníku, což znamená, že kupci nejsou omezeni na nabídku jednoho města nebo regionu.

Pokud zvažujete koupi nemovitosti v Chorvatsku ze Švýcarska, kontaktujte nás a sdělte nám:

váš přibližný rozpočet
typ nemovitosti, kterou hledáte
jak často plánujete navštěvovat
zda máte v úmyslu nemovitost pronajímat
zda preferujete město, pobřeží, ostrov nebo soukromější lokalitu.

Na základě těchto informací je mnohem snazší porovnat několik chorvatských trhů a zaměřit vyhledávání na nemovitosti, které skutečně odpovídají vašim potřebám.

Úspěšný mezinárodní nákup nemovitosti nekončí nalezením krásného domova. Začíná pochopením pravidel, výběrem správného trhu a pečlivou kontrolou toho, co přesně kupujete.