Der europäische Immobilienmarkt wächst wieder – aber das billige Geld ist weg

Nach einer Phase der Verlangsamung, die durch Inflation und einen starken Anstieg der Zinssätze verursacht wurde, steigen die Preise für Wohnimmobilien in ganz Europa wieder an. Eurovilla verfolgt diese Trends genau, da die Entwicklungen auf dem europäischen Markt auch die Entscheidungen kroatischer Käufer, die Finanzierungsbedingungen und das Interesse ausländischer Investoren an kroatischen Immobilien beeinflussen.

Allerdings unterscheidet sich der aktuelle Aufschwung stark von der Zeit, in der extrem niedrige Kreditkosten die Nachfrage stark stützten. Die Immobilienpreise steigen wieder, aber Käufer sehen sich jetzt mit deutlich strengeren Kreditbedingungen und höheren monatlichen Raten konfrontiert.

Immobilienpreise steigen wieder

Laut Eurostat waren die Preise für Wohnimmobilien in der Europäischen Union im ersten Quartal 2026 5,1 % höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Im Euroraum betrug das jährliche Wachstum 4,7 %. Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Preise in der EU um 1,2 % und im Euroraum um 1 %.

Diese Zahlen deuten darauf hin, dass der europäische Immobilienmarkt die kurze Phase der Korrektur und Stagnation weitgehend hinter sich gelassen hat. Europa ist jedoch weit davon entfernt, ein einziger einheitlicher Markt zu sein. Während einige Länder zweistellige Wachstumsraten verzeichnen, bleiben die Preise anderswo stabil oder steigen nur allmählich.

Diese Unterschiede spiegeln das Wohnungsangebot, das Bevölkerungswachstum, die lokalen Einkommensniveaus, die Steuerpolitik und das Tempo des Neubaus wider. Städte mit starker Nachfrage und begrenztem Angebot verzeichnen weiterhin Preiswachstum, selbst wenn Hypotheken teurer sind.

Hypotheken sind immer noch mit erheblichen Kosten verbunden

Die durchschnittlichen Kosten für neue Wohnungsbaudarlehen im Euroraum lagen im Mai 2026 bei etwa 3,45 %. Zu Beginn des Jahres waren sie mit rund 3,35 % etwas niedriger, was zeigt, dass Kredite nicht automatisch billiger werden, nur weil der Höhepunkt der Zinssätze überschritten ist.

Ein Unterschied von einem oder zwei Prozentpunkten kann über eine lange Hypothekenlaufzeit Zehntausende von Euro an Zinsen hinzufügen. Käufer sollten daher über den Kaufpreis und die Höhe ihrer Anzahlung hinausblicken und den Gesamtbetrag berücksichtigen, den sie letztendlich an die Bank zurückzahlen werden.

Auch die Art des Zinssatzes ist wichtig. Ein fester Zinssatz bietet größere Sicherheit, während ein variabler Zinssatz je nach zukünftigen Marktbedingungen entweder billiger oder teurer werden kann. Die Entscheidung sollte auf Ihrer eigenen finanziellen Belastbarkeit basieren und nicht auf der Annahme, dass die Zinsen bald fallen werden.

Warum steigen die Preise trotz höherer Kreditkosten?

Auf den ersten Blick mag es überraschend erscheinen, dass die Immobilienpreise steigen, während die Finanzierung relativ teuer bleibt. Einer der Hauptgründe ist das begrenzte Angebot.

In vielen europäischen Städten hält der Neubau von Wohnungen nicht mit dem Wachstum der Haushalte und der Nachfrage Schritt. Planungs- und Genehmigungsverfahren sind langsam, Bauland ist begrenzt, und Bau-, Arbeits- und Finanzierungskosten bleiben hoch. Dies ist einer der Gründe, warum die Europäische Union im Rahmen ihrer Initiativen für bezahlbaren Wohnraum versucht, Bau- und Renovierungsverfahren zu vereinfachen und administrative Hürden abzubauen.

Der langfristige Trend zeigt, wie tief verwurzelt das Problem ist. Zwischen 2010 und 2024 stiegen die Immobilienpreise in der EU insgesamt um 53 %, während die Mieten um 25 % zunahmen.

Wenn das Angebot an hochwertigen Wohnungen begrenzt bleibt, können Käufer mit mehr Eigenkapital trotz höherer Kreditkosten weiterhin kaufen. Das hält den Druck auf die Preise aufrecht, insbesondere in attraktiven städtischen Gebieten und beliebten Touristenzielen.

Käufer werden vorsichtiger und wählerischer

Höhere Finanzierungskosten führen nicht unbedingt sofort zu sinkenden Preisen, aber sie verändern das Käuferverhalten. Ein größerer Teil des monatlichen Budgets fließt in die Hypothekenrückzahlung, wodurch weniger Spielraum für Renovierungen, Einrichtung und unerwartete Ausgaben bleibt.

Infolgedessen prüfen Käufer Immobilien sorgfältiger und achten genauer auf Energieeffizienz, den Zustand des Gebäudes und den erforderlichen Investitionsumfang. Eine Immobilie, die eine komplette Renovierung benötigt, kann weniger attraktiv sein, wenn diese Arbeiten ebenfalls mit geliehenem Geld finanziert werden müssen.

Auch überzogene Angebotspreise sind schwerer zu rechtfertigen. Eine hochwertige Immobilie in guter Lage kann immer noch mehrere ernsthafte Käufer anziehen, während eine durchschnittliche Immobilie mit einem unrealistischen Preis monatelang auf dem Markt bleiben kann.

Was bedeutet das für Investoren?

In der Zeit der sehr niedrigen Zinsen gingen einige Investoren davon aus, dass das Kapitalwachstum relativ bescheidene Mietrenditen ausgleichen würde. Heute birgt diese Strategie mehr Risiken.

Wird ein Kauf mit einer Hypothek finanziert, müssen Investoren die Kreditkosten mit realistischen Netto-Mieteinnahmen vergleichen. Die Berechnung sollte Leerstandszeiten, Wartung, Versicherung, Steuern, Beiträge zur Gebäuderücklage und Verwaltungskosten umfassen.

Eine Immobilie kann im Wert steigen und dennoch einen negativen monatlichen Cashflow erzeugen. Das macht es wichtiger denn je, sich über den Zweck des Kaufs im Klaren zu sein: Mieteinnahmen, langfristiger Kapitalerhalt, persönliche Nutzung oder eine Kombination dieser Ziele.

Es gibt keinen Grund, auf den perfekten Moment zu warten

Käufer versuchen oft, den Markt zu timen, in der Hoffnung, zu kaufen, wenn sowohl die Immobilienpreise als auch die Zinssätze am niedrigsten sind. Das Problem ist, dass diese Bedingungen selten gleichzeitig auftreten. Wenn Kredite billiger werden, kann die Nachfrage steigen und die Preise wieder in die Höhe treiben.

Ein praktischerer Ansatz ist es, zu beurteilen, ob eine bestimmte Immobilie Ihren Bedürfnissen entspricht und ob Sie sich die Gesamtkosten bequem leisten können. Eine fundierte Kaufentscheidung sollte nicht nur auf der Marktentwicklung basieren, sondern auch auf der Qualität der Immobilie, der finanziellen Tragfähigkeit und der geplanten Besitzdauer.

Eurovilla hilft Kunden, Marktdaten in den Kontext des realen Wertes einer bestimmten Immobilie zu setzen. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Kauf-, Verkaufs- oder Investitionsentscheidung auf der Grundlage zuverlässiger Informationen statt kurzfristiger Markterwartungen zu treffen.