Evropský realitní trh opět roste – ale levné peníze jsou pryč

Po období zpomalení způsobeném inflací a prudkým nárůstem úrokových sazeb ceny rezidenčních nemovitostí po celé Evropě opět rostou. Eurovilla tyto trendy bedlivě sleduje, protože vývoj na evropském trhu ovlivňuje i rozhodování chorvatských kupců, podmínky financování a zájem zahraničních investorů o chorvatské nemovitosti.

Nicméně, současný vzestup se velmi liší od období, kdy ultranízké náklady na půjčky silně podporovaly poptávku. Ceny nemovitostí opět rostou, ale kupující nyní čelí mnohem přísnějším úvěrovým podmínkám a vyšším měsíčním splátkám.

Ceny nemovitostí opět rostou

Podle Eurostatu byly ceny rezidenčních nemovitostí v Evropské unii v prvním čtvrtletí roku 2026 o 5,1 % vyšší než ve stejném období o rok dříve. V eurozóně činil roční růst 4,7 %. Ve srovnání s předchozím čtvrtletím se ceny zvýšily o 1,2 % v EU a o 1 % v eurozóně.

Tyto údaje naznačují, že evropský trh s nemovitostmi z velké části překonal krátké období korekce a stagnace. Evropa však zdaleka není jednotným trhem. Zatímco některé země zaznamenávají dvouciferný růst, ceny jinde zůstávají stabilní nebo rostou jen postupně.

Tyto rozdíly odrážejí nabídku bydlení, růst populace, místní úrovně příjmů, daňovou politiku a tempo nové výstavby. Města se silnou poptávkou a omezenou nabídkou nadále zaznamenávají růst cen, i když jsou hypotéky dražší.

Hypotéky stále představují značné náklady

Průměrné náklady na nové úvěry na bydlení v eurozóně činily v květnu 2026 přibližně 3,45 %. Na začátku roku byly mírně nižší, kolem 3,35 %, což ukazuje, že půjčování se automaticky nestává levnějším jen proto, že vrchol úrokových sazeb pominul.

Rozdíl jednoho nebo dvou procentních bodů může během dlouhé doby splácení hypotéky přidat desítky tisíc eur na úrocích. Kupující by proto měli hledět dál než na kupní cenu a výši své zálohy a zvážit celkovou částku, kterou nakonec bance splatí.

Důležitý je také typ úrokové sazby. Pevná sazba nabízí větší jistotu, zatímco variabilní sazba se může stát levnější nebo dražší v závislosti na budoucích tržních podmínkách. Rozhodnutí by mělo být založeno na vaší vlastní finanční odolnosti, nikoli na předpokladu, že sazby brzy klesnou.

Proč ceny rostou navzdory vyšším nákladům na půjčky?

Na první pohled se může zdát překvapivé, že ceny nemovitostí rostou, zatímco financování zůstává relativně drahé. Jedním z hlavních důvodů je omezená nabídka.

V mnoha evropských městech nová bytová výstavba nedrží krok s růstem domácností a poptávkou. Procesy plánování a povolování jsou pomalé, stavební pozemky jsou omezené a náklady na výstavbu, práci a financování zůstávají vysoké. To je jeden z důvodů, proč se Evropská unie snaží zjednodušit stavební a renovační postupy a snížit administrativní překážky v rámci svých iniciativ pro dostupné bydlení.

Dlouhodobý trend ukazuje, jak hluboce zakořeněný problém je. Mezi lety 2010 a 2024 vzrostly ceny nemovitostí v EU celkem o 53 %, zatímco nájmy se zvýšily o 25 %.

Pokud nabídka kvalitních domů zůstává omezená, kupující s větším vlastním kapitálem mohou i nadále nakupovat navzdory vyšším nákladům na půjčky. To udržuje tlak na ceny, zejména v atraktivních městských oblastech a oblíbených turistických destinacích.

Kupující jsou opatrnější a selektivnější

Vyšší náklady na financování nemusí nutně způsobit okamžitý pokles cen, ale mění chování kupujících. Větší část měsíčního rozpočtu jde na splátky hypotéky, což ponechává méně prostoru pro renovace, vybavení a neočekávané výdaje.

V důsledku toho kupující pečlivěji prověřují nemovitosti, věnují větší pozornost energetické účinnosti, stavu budovy a úrovni požadovaných investic. Nemovitost, která potřebuje kompletní renovaci, může být méně atraktivní, pokud tyto práce musí být financovány také z vypůjčených peněz.

Přehnaně ambiciózní požadované ceny je také těžší ospravedlnit. Vysoce kvalitní nemovitost na dobrém místě může stále přilákat několik vážných kupců, zatímco průměrná nemovitost s nerealistickou cenou může zůstat na trhu měsíce.

Co to znamená pro investory?

Během období velmi nízkých úrokových sazeb někteří investoři předpokládali, že kapitálový růst vyrovná relativně skromné výnosy z pronájmu. Dnes tato strategie nese větší riziko.

Pokud je nákup financován hypotékou, investoři musí porovnat náklady na půjčky s realistickým čistým příjmem z pronájmu. Výpočet by měl zahrnovat období neobsazenosti, údržbu, pojištění, daně, příspěvky do fondu oprav a náklady na správu.

Nemovitost může růst na hodnotě, zatímco stále produkuje negativní měsíční peněžní tok. To činí důležitějším než kdy jindy jasně si ujasnit účel nákupu: příjem z pronájmu, dlouhodobé uchování kapitálu, osobní užívání nebo kombinace těchto cílů.

Není třeba čekat na ideální okamžik

Kupující se často snaží načasovat trh v naději, že koupí, když jsou ceny nemovitostí i úrokové sazby nejnižší. Problém je v tom, že tyto podmínky se zřídka vyskytují současně. Když se půjčování stane levnějším, poptávka může vzrůst a tlačit ceny opět výše.

Praktičtější přístup je posoudit, zda konkrétní nemovitost vyhovuje vašim potřebám a zda si můžete pohodlně dovolit její celkové náklady. Správné rozhodnutí o koupi by mělo být založeno nejen na směru trhu, ale také na kvalitě nemovitosti, finanční udržitelnosti a na tom, jak dlouho ji plánujete vlastnit.

Eurovilla pomáhá klientům zasadit tržní data do kontextu skutečné hodnoty konkrétní nemovitosti. Kontaktujte nás, abyste své rozhodnutí o koupi, prodeji nebo investici učinili na základě spolehlivých informací, nikoli krátkodobých tržních očekávání.