Európsky realitný trh opäť rastie – ale lacné peniaze ...

Po období spomalenia spôsobenom infláciou a prudkým nárastom úrokových sadzieb ceny rezidenčných nehnuteľností v celej Európe opäť rastú. Eurovilla pozorne sleduje tieto trendy, pretože vývoj na európskom trhu ovplyvňuje aj rozhodnutia chorvátskych kupujúcich, podmienky financovania a záujem zahraničných investorov o chorvátske nehnuteľnosti.

Avšak, súčasný vzostup sa veľmi líši od obdobia, keď ultranízke náklady na pôžičky silne podporovali dopyt. Ceny nehnuteľností opäť rastú, ale kupujúci teraz čelia oveľa prísnejším úverovým podmienkam a vyšším mesačným splátkam.

Ceny nehnuteľností opäť rastú

Podľa Eurostatu boli ceny rezidenčných nehnuteľností v Európskej únii v prvom štvrťroku 2026 o 5,1 % vyššie ako v rovnakom období pred rokom. V eurozóne dosiahol ročný rast 4,7 %. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom sa ceny zvýšili o 1,2 % v EÚ a o 1 % v eurozóne.

Tieto údaje naznačujú, že európsky trh s nehnuteľnosťami do značnej miery prekonal krátke obdobie korekcie a stagnácie. Európa však zďaleka nie je jednotným trhom. Zatiaľ čo niektoré krajiny zaznamenávajú dvojciferný rast, ceny inde zostávajú stabilné alebo rastú len postupne.

Tieto rozdiely odrážajú ponuku bývania, rast populácie, miestne úrovne príjmov, daňovú politiku a tempo novej výstavby. Mestá so silným dopytom a obmedzenou ponukou naďalej zaznamenávajú rast cien, aj keď sú hypotéky drahšie.

Hypotéky stále predstavujú značné náklady

Priemerné náklady na nové úvery na bývanie v eurozóne boli v máji 2026 približne 3,45 %. Na začiatku roka boli mierne nižšie, okolo 3,35 %, čo ukazuje, že pôžičky sa automaticky nestávajú lacnejšími len preto, že vrchol úrokových sadzieb pominul.

Rozdiel jedného alebo dvoch percentuálnych bodov môže počas dlhej doby splácania hypotéky pridať desiatky tisíc eur na úrokoch. Kupujúci by preto mali hľadieť ďalej než na kúpnu cenu a výšku svojej zálohy a zvážiť celkovú sumu, ktorú nakoniec banke splatia.

Dôležitý je aj typ úrokovej sadzby. Fixná sadzba ponúka väčšiu istotu, zatiaľ čo variabilná sadzba sa môže stať lacnejšou alebo drahšou v závislosti od budúcich trhových podmienok. Rozhodnutie by malo byť založené na vašej vlastnej finančnej odolnosti, nie na predpoklade, že sadzby čoskoro klesnú.

Prečo ceny rastú napriek vyšším nákladom na pôžičky?

Na prvý pohľad sa môže zdať prekvapujúce, že ceny nehnuteľností rastú, zatiaľ čo financovanie zostáva relatívne drahé. Jedným z hlavných dôvodov je obmedzená ponuka.

V mnohých európskych mestách nová bytová výstavba nedrží krok s rastom domácností a dopytom. Procesy plánovania a povoľovania sú pomalé, stavebné pozemky sú obmedzené a náklady na výstavbu, prácu a financovanie zostávajú vysoké. To je jeden z dôvodov, prečo sa Európska únia snaží zjednodušiť stavebné a renovačné postupy a znížiť administratívne prekážky v rámci svojich iniciatív pre dostupné bývanie.

Dlhodobý trend ukazuje, ako hlboko zakorenený problém je. Medzi rokmi 2010 a 2024 vzrástli ceny nehnuteľností v EÚ celkovo o 53 %, zatiaľ čo nájmy sa zvýšili o 25 %.

Keď ponuka kvalitných domov zostáva obmedzená, kupujúci s väčším vlastným kapitálom môžu naďalej nakupovať napriek vyšším nákladom na pôžičky. To udržuje tlak na ceny, najmä v atraktívnych mestských oblastiach a obľúbených turistických destináciách.

Kupujúci sú opatrnejší a selektívnejší

Vyššie náklady na financovanie nemusia nevyhnutne spôsobiť okamžitý pokles cien, ale menia správanie kupujúcich. Väčšia časť mesačného rozpočtu ide na splátky hypotéky, čo ponecháva menej priestoru na renovácie, zariadenie a neočakávané výdavky.

V dôsledku toho kupujúci dôkladnejšie preverujú nehnuteľnosti, venujú väčšiu pozornosť energetickej účinnosti, stavu budovy a úrovni požadovaných investícií. Nehnuteľnosť, ktorá potrebuje kompletnú rekonštrukciu, môže byť menej atraktívna, ak tieto práce musia byť financované aj z požičaných peňazí.

Príliš ambiciózne požadované ceny je tiež ťažšie ospravedlniť. Vysokokvalitná nehnuteľnosť na dobrom mieste môže stále prilákať niekoľko vážnych kupcov, zatiaľ čo priemerná nehnuteľnosť s nerealistickou cenou môže zostať na trhu mesiace.

Čo to znamená pre investorov?

Počas obdobia veľmi nízkych úrokových sadzieb niektorí investori predpokladali, že kapitálový rast vyrovná relatívne skromné výnosy z prenájmu. Dnes táto stratégia nesie väčšie riziko.

Ak je nákup financovaný hypotékou, investori musia porovnať náklady na pôžičky s realistickým čistým príjmom z prenájmu. Výpočet by mal zahŕňať obdobia neobsadenosti, údržbu, poistenie, dane, príspevky do fondu opráv a náklady na správu.

Nehnuteľnosť môže rásť na hodnote, zatiaľ čo stále produkuje negatívny mesačný peňažný tok. To robí dôležitejším ako kedykoľvek predtým jasne si ujasniť účel nákupu: príjem z prenájmu, dlhodobé uchovanie kapitálu, osobné užívanie alebo kombinácia týchto cieľov.

Netreba čakať na dokonalý okamih

Kupujúci sa často snažia načasovať trh v nádeji, že kúpia, keď sú ceny nehnuteľností aj úrokové sadzby najnižšie. Problém je v tom, že tieto podmienky sa zriedka vyskytujú súčasne. Keď sa pôžičky stanú lacnejšími, dopyt môže vzrásť a tlačiť ceny opäť vyššie.

Praktickejší prístup je posúdiť, či konkrétna nehnuteľnosť vyhovuje vašim potrebám a či si môžete pohodlne dovoliť jej celkové náklady. Správne rozhodnutie o kúpe by malo byť založené nielen na smere trhu, ale aj na kvalite nehnuteľnosti, finančnej udržateľnosti a na tom, ako dlho ju plánujete vlastniť.

Eurovilla pomáha klientom zasadiť trhové údaje do kontextu skutočnej hodnoty konkrétnej nehnuteľnosti. Kontaktujte nás, aby ste svoje rozhodnutie o kúpe, predaji alebo investícii urobili na základe spoľahlivých informácií, nie krátkodobých trhových očakávaní.