Europejski rynek nieruchomości ponownie rośnie – ale tanie pieniądze zniknęły

Po okresie spowolnienia spowodowanego inflacją i gwałtownym wzrostem stóp procentowych, ceny nieruchomości mieszkalnych w całej Europie ponownie rosną. Eurovilla uważnie śledzi te trendy, ponieważ rozwój sytuacji na rynku europejskim wpływa również na decyzje chorwackich nabywców, warunki finansowania i zainteresowanie zagranicznych inwestorów chorwackimi nieruchomościami.

Jednakże, obecne ożywienie bardzo różni się od okresu, gdy ultraniskie koszty pożyczek silnie wspierały popyt. Ceny nieruchomości ponownie rosną, ale nabywcy stoją teraz w obliczu znacznie surowszych warunków kredytowania i wyższych miesięcznych rat.

Ceny nieruchomości ponownie rosną

Według Eurostatu, ceny nieruchomości mieszkalnych w Unii Europejskiej były w pierwszym kwartale 2026 roku o 5,1% wyższe niż w tym samym okresie rok wcześniej. W strefie euro roczny wzrost wyniósł 4,7%. W porównaniu z poprzednim kwartałem ceny wzrosły o 1,2% w UE i o 1% w strefie euro.

Dane te sugerują, że europejski rynek nieruchomości w dużej mierze przeszedł krótki okres korekty i stagnacji. Jednak Europa daleka jest od bycia jednolitym rynkiem. Podczas gdy niektóre kraje odnotowują dwucyfrowy wzrost, ceny gdzie indziej pozostają stabilne lub rosną tylko stopniowo.

Te różnice odzwierciedlają podaż mieszkań, wzrost populacji, lokalne poziomy dochodów, politykę podatkową i tempo nowych budów. Miasta z silnym popytem i ograniczoną podażą nadal odnotowują wzrost cen, nawet gdy kredyty hipoteczne są droższe.

Kredyty hipoteczne nadal wiążą się ze znacznymi kosztami

Średni koszt nowych kredytów mieszkaniowych w strefie euro wynosił w maju 2026 roku około 3,45%. Na początku roku był nieco niższy, około 3,35%, co pokazuje, że zaciąganie kredytów nie staje się automatycznie tańsze tylko dlatego, że szczyt stóp procentowych minął.

Różnica jednego lub dwóch punktów procentowych może dodać dziesiątki tysięcy euro odsetek w ciągu długiego okresu kredytowania hipotecznego. Nabywcy powinni zatem patrzeć poza cenę zakupu i wysokość wkładu własnego, a rozważyć całkowitą kwotę, którą ostatecznie spłacą bankowi.

Ważny jest również rodzaj oprocentowania. Stała stopa procentowa oferuje większą pewność, natomiast zmienna stopa może stać się tańsza lub droższa w zależności od przyszłych warunków rynkowych. Decyzja powinna opierać się na własnej odporności finansowej, a nie na założeniu, że stopy procentowe wkrótce spadną.

Dlaczego ceny rosną pomimo wyższych kosztów kredytowania?

Na pierwszy rzut oka może wydawać się zaskakujące, że ceny nieruchomości rosną, podczas gdy finansowanie pozostaje stosunkowo drogie. Jednym z głównych powodów jest ograniczona podaż.

W wielu europejskich miastach nowe budownictwo mieszkaniowe nie nadąża za wzrostem liczby gospodarstw domowych i popytu. Procesy planowania i wydawania pozwoleń są powolne, grunty pod zabudowę są ograniczone, a koszty budowy, pracy i finansowania pozostają wysokie. Jest to jeden z powodów, dla których Unia Europejska dąży do uproszczenia procedur budowlanych i renowacyjnych oraz zmniejszenia barier administracyjnych w ramach swoich inicjatyw na rzecz przystępnych cenowo mieszkań.

Długoterminowy trend pokazuje, jak głęboko zakorzeniony jest problem. W latach 2010-2024 ceny nieruchomości w UE wzrosły łącznie o 53%, podczas gdy czynsze wzrosły o 25%.

Gdy podaż wysokiej jakości domów pozostaje ograniczona, nabywcy z większym kapitałem własnym mogą kontynuować zakupy pomimo wyższych kosztów kredytowania. Utrzymuje to presję na ceny, zwłaszcza w atrakcyjnych obszarach miejskich i popularnych miejscowościach turystycznych.

Nabywcy stają się bardziej ostrożni i selektywni

Wyższe koszty finansowania niekoniecznie powodują natychmiastowy spadek cen, ale zmieniają zachowanie nabywców. Większa część miesięcznego budżetu przeznaczana jest na spłatę kredytu hipotecznego, pozostawiając mniej miejsca na remonty, wyposażenie i nieprzewidziane wydatki.

W rezultacie nabywcy dokładniej analizują nieruchomości, zwracając większą uwagę na efektywność energetyczną, stan budynku i poziom wymaganych inwestycji. Nieruchomość wymagająca kompletnego remontu może być mniej atrakcyjna, jeśli te prace również muszą być finansowane z pożyczonych pieniędzy.

Zbyt ambitne ceny ofertowe również stają się trudniejsze do uzasadnienia. Wysokiej jakości nieruchomość w dobrej lokalizacji nadal może przyciągnąć kilku poważnych nabywców, podczas gdy przeciętna nieruchomość z nierealistyczną ceną może pozostać na rynku przez miesiące.

Co to oznacza dla inwestorów?

W okresie bardzo niskich stóp procentowych niektórzy inwestorzy zakładali, że wzrost kapitału zrekompensuje stosunkowo skromne dochody z wynajmu. Dziś ta strategia wiąże się z większym ryzykiem.

Jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, inwestorzy muszą porównać koszty kredytowania z realistycznym dochodem netto z wynajmu. Kalkulacja powinna uwzględniać okresy pustostanów, konserwację, ubezpieczenie, podatki, składki na fundusz remontowy i koszty zarządzania.

Nieruchomość może zyskiwać na wartości, jednocześnie generując ujemny miesięczny przepływ pieniężny. To sprawia, że ważniejsze niż kiedykolwiek jest jasne określenie celu zakupu: dochód z wynajmu, długoterminowe zachowanie kapitału, użytek osobisty lub kombinacja tych celów.

Nie ma potrzeby czekać na idealny moment

Nabywcy często próbują wyczuć rynek, mając nadzieję na zakup, gdy zarówno ceny nieruchomości, jak i stopy procentowe są najniższe. Problem polega na tym, że te warunki rzadko występują jednocześnie. Gdy kredytowanie staje się tańsze, popyt może wzrosnąć i ponownie podnieść ceny.

Bardziej praktycznym podejściem jest ocena, czy dana nieruchomość odpowiada Twoim potrzebom i czy możesz sobie pozwolić na jej całkowity koszt. Rozsądna decyzja o zakupie powinna opierać się nie tylko na kierunku rynku, ale także na jakości nieruchomości, stabilności finansowej i tym, jak długo planujesz ją posiadać.

Eurovilla pomaga klientom umieścić dane rynkowe w kontekście rzeczywistej wartości konkretnej nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby podjąć decyzję o zakupie, sprzedaży lub inwestycji w oparciu o wiarygodne informacje, a nie krótkoterminowe oczekiwania rynkowe.