Evropski nepremičninski trg ponovno raste – a poceni denarja ni več

Po obdobju upočasnitve, ki sta ga povzročila inflacija in močan dvig obrestnih mer, cene stanovanjskih nepremičnin po Evropi ponovno rastejo. Eurovilla pozorno spremlja te trende, saj dogajanje na evropskem trgu vpliva tudi na odločitve hrvaških kupcev, pogoje financiranja in zanimanje tujih vlagateljev za hrvaške nepremičnine.

Vendar pa se trenutni vzpon močno razlikuje od obdobja, ko so izjemno nizki stroški zadolževanja močno podpirali povpraševanje. Cene nepremičnin ponovno rastejo, vendar se kupci zdaj soočajo z veliko strožjimi pogoji posojanja in višjimi mesečnimi obroki.

Cene nepremičnin ponovno rastejo

Po podatkih Eurostata so bile cene stanovanjskih nepremičnin v Evropski uniji v prvem četrtletju 2026 5,1 % višje kot v enakem obdobju leto prej. V evroobmočju je letna rast znašala 4,7 %. V primerjavi s prejšnjim četrtletjem so se cene v EU zvišale za 1,2 % in za 1 % v evroobmočju.

Ti podatki kažejo, da je evropski nepremičninski trg v veliki meri prešel kratko obdobje korekcije in stagnacije. Vendar pa Evropa še zdaleč ni enoten trg. Medtem ko nekatere države beležijo dvomestno rast, cene drugod ostajajo stabilne ali rastejo le postopoma.

Te razlike odražajo ponudbo stanovanj, rast prebivalstva, lokalne ravni dohodkov, davčno politiko in hitrost novogradenj. Mesta z močnim povpraševanjem in omejeno ponudbo še naprej beležijo rast cen, tudi ko so hipoteke dražje.

Hipoteke so še vedno precejšen strošek

Povprečni stroški novih stanovanjskih posojil v evroobmočju so bili maja 2026 približno 3,45 %. V začetku leta so bili nekoliko nižji, okoli 3,35 %, kar kaže, da zadolževanje ne postane samodejno cenejše samo zato, ker je vrh obrestnih mer minil.

Razlika v eni ali dveh odstotnih točkah lahko v dolgem hipotekarnem obdobju doda več deset tisoč evrov obresti. Kupci bi zato morali gledati dlje od nakupne cene in višine svojega pologa ter upoštevati skupni znesek, ki ga bodo na koncu vrnili banki.

Pomembna je tudi vrsta obrestne mere. Fiksna obrestna mera ponuja večjo gotovost, medtem ko lahko variabilna obrestna mera postane cenejša ali dražja, odvisno od prihodnjih tržnih razmer. Odločitev bi morala temeljiti na vaši lastni finančni odpornosti, ne na predpostavki, da bodo obrestne mere kmalu padle.

Zakaj cene rastejo kljub višjim stroškom zadolževanja?

Na prvi pogled se morda zdi presenetljivo, da cene nepremičnin rastejo, medtem ko financiranje ostaja relativno drago. Eden glavnih razlogov je omejena ponudba.

V mnogih evropskih mestih nova stanovanjska gradnja ne sledi rasti gospodinjstev in povpraševanja. Postopki načrtovanja in pridobivanja dovoljenj so počasni, zemljišč za gradnjo je omejeno, stroški gradnje, dela in financiranja pa ostajajo visoki. To je eden od razlogov, zakaj si Evropska unija prizadeva poenostaviti postopke gradnje in prenove ter zmanjšati administrativne ovire v okviru svojih pobud za cenovno dostopna stanovanja.

Dolgoročni trend kaže, kako globoko zakoreninjen je problem. Med letoma 2010 in 2024 so se cene nepremičnin v EU skupno zvišale za 53 %, medtem ko so se najemnine povečale za 25 %.

Ko ponudba kakovostnih domov ostaja omejena, lahko kupci z večjim lastniškim kapitalom še naprej kupujejo kljub višjim stroškom zadolževanja. To ohranja pritisk na cene, zlasti v privlačnih mestnih območjih in priljubljenih turističnih destinacijah.

Kupci postajajo previdnejši in bolj selektivni

Višji stroški financiranja ne povzročijo nujno takojšnjega padca cen, vendar spremenijo vedenje kupcev. Večji del mesečnega proračuna gre za odplačevanje hipotek, kar pušča manj prostora za prenovo, opremljanje in nepričakovane stroške.

Posledično kupci nepremičnine natančneje pregledujejo, pri čemer so pozorni na energetsko učinkovitost, stanje stavbe in raven potrebnih naložb. Nepremičnina, ki potrebuje popolno prenovo, je lahko manj privlačna, če je treba ta dela financirati tudi z izposojenim denarjem.

Tudi preveč ambiciozne zahtevane cene je težje upravičiti. Kakovostna nepremičnina na dobri lokaciji lahko še vedno pritegne več resnih kupcev, medtem ko povprečna nepremičnina z nerealno ceno lahko ostane na trgu več mesecev.

Kaj to pomeni za vlagatelje?

V obdobju zelo nizkih obrestnih mer so nekateri vlagatelji predvidevali, da bo rast kapitala nadomestila razmeroma skromne donose od najemnin. Danes ta strategija prinaša več tveganja.

Če je nakup financiran s hipoteko, morajo vlagatelji primerjati stroške zadolževanja z realnim neto dohodkom od najemnin. Izračun bi moral vključevati obdobja praznih nepremičnin, vzdrževanje, zavarovanje, davke, prispevke v rezervni sklad stavbe in stroške upravljanja.

Nepremičnina lahko raste v vrednosti, hkrati pa ustvarja negativen mesečni denarni tok. Zato je bolj kot kdaj koli prej pomembno, da je jasen namen nakupa: dohodek od najemnin, dolgoročno ohranjanje kapitala, osebna uporaba ali kombinacija teh ciljev.

Ni treba čakati na popoln trenutek

Kupci pogosto poskušajo časovno uskladiti trg, v upanju, da bodo kupili, ko so cene nepremičnin in obrestne mere najnižje. Težava je v tem, da se ti pogoji redko pojavijo hkrati. Ko zadolževanje postane cenejše, se lahko povpraševanje poveča in cene ponovno dvigne.

Bolj praktičen pristop je oceniti, ali določena nepremičnina ustreza vašim potrebam in ali si lahko udobno privoščite njene skupne stroške. Zanesljiva odločitev o nakupu bi morala temeljiti ne le na smeri trga, temveč tudi na kakovosti nepremičnine, finančni vzdržnosti in na tem, kako dolgo jo nameravate imeti v lasti.

Eurovilla strankam pomaga umestiti tržne podatke v kontekst realne vrednosti določene nepremičnine. Stopite v stik z nami, da boste svojo odločitev o nakupu, prodaji ali naložbi sprejeli na podlagi zanesljivih informacij in ne kratkoročnih tržnih pričakovanj.