Европейский рынок недвижимости снова растет – но дешевые деньги ушли

После периода замедления, вызванного инфляцией и резким ростом процентных ставок, цены на жилую недвижимость по всей Европе снова растут. Eurovilla внимательно следит за этими тенденциями, поскольку изменения на европейском рынке также влияют на решения хорватских покупателей, условия финансирования и интерес иностранных инвесторов к хорватской недвижимости.

Однако текущий подъем сильно отличается от периода, когда сверхнизкие затраты на заимствования сильно поддерживали спрос. Цены на недвижимость снова растут, но покупатели теперь сталкиваются с гораздо более жесткими условиями кредитования и более высокими ежемесячными платежами.

Цены на недвижимость снова растут

По данным Евростата, цены на жилую недвижимость в Европейском Союзе в первом квартале 2026 года были на 5,1% выше, чем за аналогичный период годом ранее. В еврозоне годовой рост составил 4,7%. По сравнению с предыдущим кварталом цены выросли на 1,2% в ЕС и на 1% в еврозоне.

Эти цифры показывают, что европейский рынок недвижимости в значительной степени преодолел короткий период коррекции и стагнации. Однако Европа далека от того, чтобы быть единым унифицированным рынком. В то время как некоторые страны фиксируют двузначный рост, цены в других местах остаются стабильными или растут лишь постепенно.

Эти различия отражают предложение жилья, рост населения, местные уровни доходов, налоговую политику и темпы нового строительства. Города с высоким спросом и ограниченным предложением продолжают демонстрировать рост цен, даже когда ипотека становится дороже.

Ипотека по-прежнему обходится дорого

Средняя стоимость новых жилищных кредитов в еврозоне в мае 2026 года составляла примерно 3,45%. В начале года она была немного ниже, около 3,35%, что показывает, что заимствования не становятся автоматически дешевле просто потому, что пик процентных ставок пройден.

Разница в один или два процентных пункта может добавить десятки тысяч евро в виде процентов за длительный срок ипотеки. Поэтому покупателям следует смотреть не только на цену покупки и размер своего первоначального взноса, но и учитывать общую сумму, которую они в конечном итоге выплатят банку.

Тип процентной ставки также имеет значение. Фиксированная ставка предлагает большую определенность, в то время как переменная ставка может стать как дешевле, так и дороже в зависимости от будущих рыночных условий. Решение должно основываться на вашей собственной финансовой устойчивости, а не на предположении, что ставки скоро обязательно упадут.

Почему цены растут, несмотря на более высокие затраты на заимствования?

На первый взгляд может показаться удивительным, что цены на недвижимость растут, в то время как финансирование остается относительно дорогим. Одна из основных причин – ограниченное предложение.

Во многих европейских городах новое жилищное строительство не поспевает за ростом числа домохозяйств и спроса. Процессы планирования и получения разрешений медленные, земли под застройку ограничены, а затраты на строительство, рабочую силу и финансирование остаются высокими. Это одна из причин, по которой Европейский Союз стремится упростить процедуры строительства и ремонта и сократить административные барьеры в рамках своих инициатив по доступному жилью.

Долгосрочная тенденция показывает, насколько глубоко укоренилась проблема. В период с 2010 по 2024 год цены на недвижимость в ЕС выросли в общей сложности на 53%, в то время как арендная плата увеличилась на 25%.

Когда предложение качественного жилья остается ограниченным, покупатели с большим собственным капиталом могут продолжать покупать, несмотря на более высокие затраты на заимствования. Это поддерживает давление на цены, особенно в привлекательных городских районах и популярных туристических направлениях.

Покупатели становятся более осторожными и избирательными

Более высокие затраты на финансирование не обязательно приводят к немедленному падению цен, но они изменяют поведение покупателей. Большая часть ежемесячного бюджета уходит на выплаты по ипотеке, оставляя меньше места для ремонта, меблировки и непредвиденных расходов.

В результате покупатели более тщательно изучают недвижимость, уделяя пристальное внимание энергоэффективности, состоянию здания и уровню необходимых инвестиций. Недвижимость, требующая полного ремонта, может быть менее привлекательной, если эти работы также необходимо финансировать за счет заемных средств.

Завышенные запрашиваемые цены также становится труднее оправдать. Высококачественная недвижимость в хорошем месте все еще может привлечь нескольких серьезных покупателей, в то время как средняя недвижимость с нереалистичной ценой может оставаться на рынке месяцами.

Что это значит для инвесторов?

В период очень низких процентных ставок некоторые инвесторы предполагали, что рост капитала компенсирует относительно скромную доходность от аренды. Сегодня эта стратегия несет больше рисков.

Если покупка финансируется за счет ипотеки, инвесторам необходимо сравнить затраты на заимствования с реалистичным чистым доходом от аренды. Расчет должен включать периоды простоя, обслуживание, страхование, налоги, взносы в строительный резерв и расходы на управление.

Недвижимость может расти в цене, при этом все еще принося отрицательный ежемесячный денежный поток. Это делает более важным, чем когда-либо, четко определить цель покупки: доход от аренды, долгосрочное сохранение капитала, личное использование или комбинация этих целей.

Не нужно ждать идеального момента

Покупатели часто пытаются угадать момент на рынке, надеясь купить, когда и цены на недвижимость, и процентные ставки находятся на самом низком уровне. Проблема в том, что эти условия редко совпадают. Когда заимствования становятся дешевле, спрос может вырасти и снова подтолкнуть цены вверх.

Более практичный подход заключается в оценке того, подходит ли конкретная недвижимость вашим потребностям и можете ли вы комфортно позволить себе ее общую стоимость. Обоснованное решение о покупке должно основываться не только на направлении рынка, но и на качестве недвижимости, финансовой устойчивости и сроке, в течение которого вы планируете ею владеть.

Eurovilla помогает клиентам помещать рыночные данные в контекст реальной стоимости конкретной недвижимости. Свяжитесь с нами, чтобы принять решение о покупке, продаже или инвестировании на основе надежной информации, а не краткосрочных рыночных ожиданий.