Europsko tržište nekretnina ponovno raste, ali novac više nije jeftin

Nakon razdoblja usporavanja uzrokovanog inflacijom i naglim rastom kamatnih stopa, cijene stambenih nekretnina u Europi ponovno rastu. Eurovillaprati ta kretanja jer promjene na europskom tržištu utječu i na odluke domaćih kupaca, uvjete financiranja te interes stranih ulagača za hrvatske nekretnine.

Ipak, trenutačni rast razlikuje se od razdoblja kada su izrazito povoljni krediti snažno poticali potražnju. Nekretnine ponovno poskupljuju, ali kupci do novca dolaze uz znatno strože uvjete i veće mjesečne obveze.

Cijene su se vratile rastu

Prema Eurostatu, cijene stambenih nekretnina u Europskoj uniji u prvom tromjesečju 2026. bile su 5,1% više nego u istom razdoblju prethodne godine. U europodručju godišnji rast iznosio je 4,7%. U odnosu na prethodno tromjesečje cijene su porasle 1,2% u EU-u i 1% u europodručju.

To pokazuje da je europsko tržište uglavnom prebrodilo kratko razdoblje korekcije i stagnacije. Ipak, ne postoji jedinstveno europsko tržište. Dok pojedine države bilježe dvoznamenkasti rast, u drugima su cijene stabilneili rastu vrlo umjereno.

Razlikeproizlaze iz dostupnosti stanova, rasta stanovništva, lokalnih primanja, porezne politike i količine nove gradnje. Gradovi s velikom potražnjom i ograničenom ponudom i dalje ostvaruju rast čak i kada su krediti skuplji.

Stambeni krediti i dalje predstavljaju ozbiljan trošak

Prosječan trošak novih stambenih kredita u europodručju u svibnju 2026. iznosio je približno 3,45%. Početkom godine bio je nešto niži, oko 3,35%, što pokazuje da financiranje ne postaje automatski povoljnije samo zato što je završilo razdoblje najviših kamatnih stopa.

Razlika od jednogili dva postotnabodamože tijekom dugog razdoblja otplate značiti desetke tisuća eura dodatnih kamata. Kupac zato ne bi trebao promatrati samo cijenu stana i iznos vlastitog učešća, nego i ukupni iznos koji će vratiti banci.

Važna je i vrsta kamatne stope. Fiksna stopa pruža veću predvidljivost, dok promjenjiva može postati povoljnija ili skuplja, ovisno o budućim tržišnim kretanjima. Odluku treba donositi prema vlastitoj financijskoj stabilnosti, a ne prema pretpostavci da će kamate sigurno uskoro pasti.

Nova stolarija, fasada i podovi nisu dovoljni - kako procijeniti stvarno stanje nekretnine? Odgovor na ovo pitanje pročitajteovdje.

Zašto cijene rastu unatoč skupljim kreditima?

Na prvi pogled može izgledati nelogično da cijene nekretnina rastu dok financiranje ostaje relativno skupo. Jedan od glavnih razloga jest nedostatak ponude.

U mnogim europskim gradovima nova gradnja ne prati rast broja kućanstava i potražnje. Proces dobivanja dozvola traje dugo, građevinsko zemljište je ograničeno, a troškovi materijala, rada i financiranja visoki. Europska unija upravo zato kroz plan priuštivog stanovanja najavljuje pojednostavljenje postupaka gradnje i obnove te smanjenje administrativnog opterećenja.

Dugoročni trend također pokazuje koliko je problem dubok. Cijene nekretnina u EU-u između 2010. i 2024. porasle su ukupno 53%, dok su najamnine porasle 25%.

Kada ponuda kvalitetnih stanova ostane ograničena, dio kupaca koji raspolaže većim vlastitim kapitalom nastavlja kupovati neovisno o trošku kredita. To održava pritisak na cijene, posebno u atraktivnim urbanim i turističkim područjima.

Kako korekcija tržišta nekretnina utječe na kupce i prodavače? Više o tome pročitajteovdje.

Kupci postaju oprezniji i selektivniji

Skuplje financiranje ne mora odmah srušiti cijene, ali mijenja ponašanje kupaca. Veći dio mjesečnog budžeta odlazi na otplatu kredita, pa ostaje manje prostora za adaptaciju, opremanje i nepredviđene troškove.

Kupci zato detaljnije provjeravaju energetsku učinkovitost, stanje zgrade i potrebna ulaganja. Nekretnina koja zahtijeva potpunu obnovu može biti manje privlačna ako se adaptacija također mora financirati kreditom.

Teže se opravdavaju i previsoke tražene cijene. Kvalitetna nekretnina na dobroj lokaciji i dalje može privući više zainteresiranih kupaca, dok prosječan objekt s nerealnom cijenom može mjesecima ostati na tržištu.

Kakav sam ja tip kupca nekretnine? Odgovor na to pitanje saznajteovdje.

Što to znači za investitore?

U razdoblju vrlo niskih kamata dio investitora računao je da će rast vrijednosti nekretnine nadoknaditi skroman prihod od najma. Danas takva strategija nosi veći rizik.

Ako se kupnja financira kreditom, potrebno je usporediti kamatni trošak s realnim neto prihodom od najma. U izračun treba uključiti razdoblja bez najmoprimaca, održavanje, osiguranje, poreze, pričuvu i trošak upravljanja.

Nekretnina može rasti u vrijednosti, a istodobno stvarati negativan mjesečni novčanitok. Zato je važnije nego prije razumjeti zbog čega se kupuje: radi prihoda, dugoročnog očuvanja kapitala, vlastitog korištenja ili kombinacije tih ciljeva.

Kupujete prvi stan ili petu investiciju? Razlike u razmišljanju početnika i iskusnih investitora pronađiteovdje.

Ne treba čekati savršen trenutak

Kupci često pokušavaju pogoditi trenutak kada će cijene pasti, a kamatne stope biti najniže. Problem je što se ta dva uvjeta rijetko pojavljuju istodobno. Kada krediti pojeftine, potražnja se može povećati i ponovno pogurati cijene prema gore.

Razumnije je procijeniti odgovara li konkretna nekretnina vašim potrebama i možete li sigurno podnijeti njezin ukupni trošak. Dobar kupac ne donosi odluku samo prema smjeru tržišta, nego prema kvaliteti nekretnine, financijskoj održivosti i planiranom razdoblju vlasništva.

Eurovilla svojim klijentima pomaže povezati tržišne podatke s realnom vrijednošću konkretne nekretnine. Obratite nam se kako biste kupnju, prodaju ili ulaganje temeljili na provjerenim informacijama, a ne na kratkoročnim tržišnim očekivanjima.