O mercado imobiliário europeu está a crescer novamente – mas o dinheiro barato desapareceu
Após um período de desaceleração impulsionado pela inflação e um forte aumento das taxas de juro, os preços dos imóveis residenciais em toda a Europa estão a subir novamente. A Eurovilla acompanha de perto estas tendências porque os desenvolvimentos no mercado europeu também influenciam as decisões dos compradores croatas, as condições de financiamento e o interesse de investidores estrangeiros no imobiliário croata.
No entanto, a atual recuperação é muito diferente do período em que os custos de empréstimo ultrabaixos apoiavam fortemente a procura. Os preços dos imóveis estão a subir novamente, mas os compradores enfrentam agora condições de empréstimo muito mais rigorosas e prestações mensais mais elevadas.
Os preços dos imóveis estão a subir novamente
De acordo com o Eurostat, os preços dos imóveis residenciais na União Europeia foram 5,1% mais altos no primeiro trimestre de 2026 do que no mesmo período do ano anterior. Na área do euro, o crescimento anual foi de 4,7%. Em comparação com o trimestre anterior, os preços aumentaram 1,2% na UE e 1% na área do euro.
Estes números sugerem que o mercado imobiliário europeu superou em grande parte o curto período de correção e estagnação. No entanto, a Europa está longe de ser um mercado único e uniforme. Enquanto alguns países registam um crescimento de dois dígitos, os preços noutros locais permanecem estáveis ou estão a subir apenas gradualmente.
Estas diferenças refletem a oferta de habitação, o crescimento populacional, os níveis de rendimento locais, a política fiscal e o ritmo da nova construção. Cidades com forte procura e oferta limitada continuam a registar crescimento de preços mesmo quando as hipotecas são mais caras.
As hipotecas ainda têm um custo significativo
O custo médio de novos empréstimos para habitação na área do euro foi de aproximadamente 3,45% em maio de 2026. No início do ano, era ligeiramente inferior, cerca de 3,35%, mostrando que o empréstimo não se torna automaticamente mais barato simplesmente porque o pico das taxas de juro passou.
Uma diferença de um ou dois pontos percentuais pode adicionar dezenas de milhares de euros em juros ao longo de um longo prazo de hipoteca. Os compradores devem, portanto, olhar para além do preço de compra e do valor do seu depósito e considerar o montante total que acabarão por reembolsar ao banco.
O tipo de taxa de juro também importa. Uma taxa fixa oferece maior certeza, enquanto uma taxa variável pode tornar-se mais barata ou mais cara dependendo das futuras condições de mercado. A decisão deve basear-se na sua própria resiliência financeira, e não na suposição de que as taxas irão cair em breve.
Por que os preços estão a subir apesar dos custos de empréstimo mais elevados?
À primeira vista, pode parecer surpreendente que os preços dos imóveis estejam a subir enquanto o financiamento permanece relativamente caro. Uma das principais razões é a oferta limitada.
Em muitas cidades europeias, a construção de novas habitações não acompanha o crescimento das famílias e da procura. Os processos de planeamento e licenciamento são lentos, os terrenos para construção são limitados e os custos de construção, mão de obra e financiamento permanecem elevados. Esta é uma das razões pelas quais a União Europeia procura simplificar os procedimentos de construção e renovação e reduzir as barreiras administrativas como parte das suas iniciativas de habitação a preços acessíveis.
A tendência a longo prazo mostra o quão profundamente enraizado o problema está. Entre 2010 e 2024, os preços dos imóveis na UE aumentaram um total de 53%, enquanto as rendas aumentaram 25%.
Quando a oferta de casas de qualidade permanece limitada, os compradores com mais capital próprio podem continuar a comprar apesar dos custos de empréstimo mais elevados. Isso mantém a pressão sobre os preços, particularmente em áreas urbanas atraentes e destinos turísticos populares.
Os compradores estão a tornar-se mais cautelosos e seletivos
Custos de financiamento mais elevados não causam necessariamente a queda imediata dos preços, mas alteram o comportamento do comprador. Uma parcela maior do orçamento mensal é destinada ao pagamento da hipoteca, deixando menos espaço para reformas, mobiliário e despesas inesperadas.
Como resultado, os compradores estão a analisar as propriedades com mais cuidado, prestando maior atenção à eficiência energética, à condição do edifício e ao nível de investimento necessário. Uma propriedade que necessita de uma renovação completa pode ser menos atraente se essas obras também precisarem ser financiadas com dinheiro emprestado.
Preços de venda excessivamente ambiciosos também estão a tornar-se mais difíceis de justificar. Uma propriedade de alta qualidade numa boa localização ainda pode atrair vários compradores sérios, enquanto uma propriedade média com um preço irrealista pode permanecer no mercado por meses.
O que isto significa para os investidores?
Durante o período de taxas de juro muito baixas, alguns investidores assumiram que o crescimento do capital compensaria retornos de aluguer relativamente modestos. Hoje, essa estratégia acarreta mais risco.
Se uma compra for financiada com uma hipoteca, os investidores precisam de comparar os custos de empréstimo com o rendimento líquido de aluguer realista. O cálculo deve incluir períodos de vacância, manutenção, seguro, impostos, contribuições para a reserva do edifício e custos de gestão.
Uma propriedade pode valorizar-se enquanto ainda produz um fluxo de caixa mensal negativo. Isso torna mais importante do que nunca ter clareza sobre o propósito da compra: rendimento de aluguer, preservação de capital a longo prazo, uso pessoal ou uma combinação desses objetivos.
Não há necessidade de esperar pelo momento perfeito
Os compradores muitas vezes tentam cronometrar o mercado, esperando comprar quando os preços dos imóveis e as taxas de juro estão nos seus níveis mais baixos. O problema é que estas condições raramente ocorrem ao mesmo tempo. Quando o empréstimo se torna mais barato, a procura pode aumentar e empurrar os preços para cima novamente.
Uma abordagem mais prática é avaliar se uma propriedade específica se adequa às suas necessidades e se pode pagar confortavelmente o seu custo total. Uma decisão de compra sólida deve basear-se não apenas na direção do mercado, mas também na qualidade da propriedade, na sustentabilidade financeira e no tempo que planeia possuí-la.
A Eurovilla ajuda os clientes a colocar os dados do mercado no contexto do valor real de uma propriedade específica. Contacte-nos para tomar a sua decisão de compra, venda ou investimento com base em informações fiáveis, em vez de expectativas de mercado de curto prazo.