Покупка недвижимости в Хорватии гражданином Великобритании после Брексита – Полное руководство 2026

Покупка недвижимости в Хорватии остается возможной для граждан Великобритании после Брексита. Благодаря средиземноморскому образу жизни, красивому побережью, историческим городам и растущему выбору элитной недвижимости, Хорватия продолжает предлагать привлекательные возможности для покупателей из Великобритании, ищущих второй дом, недвижимость для отдыха, место для выхода на пенсию или долгосрочную инвестицию.

От Истрии и Кварнера до Сплита, Дубровника и Далматинских островов, хорватский рынок недвижимости предлагает удивительное разнообразие мест и стилей жизни.

Однако покупка недвижимости в Хорватии гражданином Великобритании теперь отличается от покупки недвижимости гражданином ЕС.

После выхода Соединенного Королевства из Европейского Союза изменились правила, регулирующие владение недвижимостью, административные процедуры и права на проживание.

Это не означает, что граждане Великобритании больше не могут покупать квартиру, дом или виллу в Хорватии. Это означает, что покупка должна быть организована правильно, с особым вниманием к дополнительным шагам, которые могут повлиять на сделку.

В этом подробном руководстве Eurovilla объясняет ключевые юридические, финансовые и практические аспекты для граждан Великобритании, покупающих недвижимость в Хорватии в 2026 году.

Могут ли граждане Великобритании покупать недвижимость в Хорватии после Брексита?

Да. Граждане Великобритании могут покупать недвижимость в Хорватии, но стандартные приобретения гражданами Великобритании, выступающими в качестве покупателей из стран, не входящих в ЕС, обычно требуют предварительного одобрения компетентного хорватского министерства.

Хорватия признает взаимность в вопросах владения недвижимостью между Республикой Хорватия и Соединенным Королевством.

Это означает, что граждане Великобритании могут подавать заявки на приобретение недвижимости в Хорватии при условии соблюдения соответствующих правовых требований.

Однако взаимность не отменяет необходимости административной процедуры одобрения.

В отличие от покупателей из Австрии или Германии, которым, как гражданам ЕС, обычно не требуется специальное одобрение министерства для стандартной жилой недвижимости, британские покупатели должны учитывать дополнительный этап в процессе.

Это руководство в первую очередь посвящено квартирам, домам и виллам. Сельскохозяйственные земли и некоторые особые категории недвижимости могут подпадать под дополнительные ограничения и должны проверяться индивидуально.

Что изменилось для британских покупателей после Брексита?

До Брексита граждане Великобритании пользовались правами, связанными с членством Соединенного Королевства в Европейском Союзе.

После окончания переходного периода 31 декабря 2020 года граждане Великобритании, не имеющие другого соответствующего гражданства или защищенного статуса, обычно рассматриваются как граждане третьих стран для целей покупки недвижимости.

На практике это вводит несколько важных отличий:

• требование получения одобрения министерства для стандартного приобретения недвижимости
• дополнительная административная документация
• более длительные или менее предсказуемые сроки покупки
• различные правила проживания
• необходимость отдельной оценки права на длительное пребывание.

Следует также проводить различие для граждан Великобритании, которые легально проживали в Хорватии до 1 января 2021 года и пользуются правами в соответствии с Соглашением о выходе, а также для тех, кто также имеет гражданство страны ЕС.

Их индивидуальные обстоятельства могут отличаться от обстоятельств гражданина Великобритании, впервые покупающего недвижимость в Хорватии в 2026 году.

Нужно ли гражданам Великобритании разрешение на покупку недвижимости в Хорватии?

В целом, да.

Гражданам Великобритании, покупающим стандартную жилую недвижимость в качестве граждан стран, не входящих в ЕС, обычно требуется одобрение Министерства юстиции, государственного управления и цифровой трансформации Хорватии.

Одобрение касается приобретения конкретной недвижимости.

Это не общая лицензия, позволяющая покупателю приобретать неограниченное количество различных объектов недвижимости без дальнейших процедур.

Заявление обычно требует такой документации, как:

• соглашение, являющееся правовым основанием для приобретения
• выписка из Земельного кадастра, подтверждающая право собственности продавца
• подтверждение от компетентного органа относительно правового статуса планировки недвижимости
• доказательство британского гражданства, например, надлежащим образом заверенная копия паспорта
• доверенность, если покупатель представлен
• дополнительные документы, если они запрашиваются в ходе процедуры.

Покупателю, проживающему за границей и не имеющему представителя, занимающегося процедурой, также может потребоваться назначить лицо в Хорватии, уполномоченное получать официальную корреспонденцию.

Самый важный шаг — спланировать процесс одобрения до того, как вкладывать значительные средства в покупку.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Хорватии после Брексита?

Единого срока, применимого ко всем сделкам, нет.

Общая продолжительность зависит от нескольких факторов, включая:

• полноту документации
• переговоры с продавцом
• условия финансирования
• процесс одобрения министерством
• регистрация права собственности в Земельном кадастре.

Поэтому британским покупателям не следует предполагать, что их покупка всегда может быть завершена в те же сроки, что и сделка стандартного покупателя из ЕС.

Правильно составленное соглашение должно учитывать сроки оплаты, требование одобрения и то, что произойдет, если процедура займет больше времени, чем ожидалось, или в одобрении будет отказано.

Это особенно важно при согласовании задатка.

Как купить недвижимость в Хорватии гражданину Великобритании: пошаговая инструкция

Хотя британские покупатели сталкиваются с дополнительным административным этапом, общая логика процесса покупки остается аналогичной другим международным сделкам с недвижимостью.

1. Определите, зачем вы покупаете

Прежде чем просматривать сотни объявлений, ответьте на один важный вопрос:

Для чего на самом деле нужна эта недвижимость?

Вы можете искать:

• второй дом на Адриатике
• недвижимость для отдыха
• будущий дом для выхода на пенсию
• роскошную виллу
• квартиру для личного пользования
• долгосрочную инвестицию
• недвижимость, предназначенную для туристической аренды
• сочетание личного пользования и дохода от аренды.

Цель покупки должна влиять на местоположение, планировку, бюджет и тип недвижимости, которую вы выбираете.

Дом, используемый несколько недель каждое лето, не обязательно должен соответствовать тем же требованиям, что и дом, где вы собираетесь проводить несколько месяцев каждый год.

2. Выберите местоположение и определите общий бюджет

Хорватия предлагает несколько различных рынков недвижимости.

Вместо того чтобы сразу концентрироваться на одном городе, сравните регионы по доступности, инфраструктуре, местному образу жизни и текущим расходам.

Ваш бюджет должен покрывать не только заявленную цену покупки.

Учитывайте применимые налоги, юридические консультации, агентские сборы (если применимо), обслуживание и возможное обустройство или ремонт.

3. Проведите юридическую и техническую проверку

Перед подписанием обязывающих документов покупатели должны проверить:

• записи Земельного кадастра
• законное право собственности продавца
• ипотеки, обременения и зарегистрированные ограничения
• строительную документацию
• документацию о заселении (если применимо)
• законность пристроек
• правовой статус земли
• документацию о праве собственности на квартиру
• энергетическую эффективность и техническое состояние.

Для домов и вилл особое внимание следует уделить бассейнам, вспомогательным постройкам, подъездным путям и земле, включенной в сделку.

Привлекательная недвижимость все еще может потребовать существенных документальных проверок.

4. Согласуйте договор с одобрением министерства

Британские покупатели должны работать с соответствующим квалифицированным юрисконсультом, чтобы убедиться, что документы сделки должным образом отражают требование одобрения.

Особенно важно установить, что произойдет, если одобрение будет задержано или отказано.

Задаток, график платежей и условия завершения сделки должны быть структурированы соответствующим образом.

Это одно из наиболее важных отличий между покупкой в качестве гражданина Великобритании после Брексита и покупкой в качестве гражданина ЕС.

5. Завершите оплату и регистрацию права собственности

После выполнения соответствующих юридических и договорных условий сделка проходит через оплату, необходимые регистрационные документы и передачу.

Оплата покупной цены и становление зарегистрированным законным владельцем — это не один и тот же шаг.

Покупатели должны убедиться, что весь процесс завершен посредством соответствующей регистрации в Земельном кадастре.

Нужен ли британскому покупателю хорватский OIB?

Для покупки и связанных с ней налоговых и административных процедур британским покупателям, как правило, потребуется хорватский OIB, или личный идентификационный номер.

Этот номер используется для идентификации физических лиц в хорватских официальных записях и административных системах.

OIB не является видом на жительство, предоставлением гражданства или доказательством права собственности на недвижимость.

Разумно оформить его на ранних этапах процесса покупки, чтобы избежать ненужных задержек.

Какие налоги на покупку недвижимости платят граждане Великобритании в Хорватии?

Если приобретение не облагается НДС, налог на передачу недвижимости в Хорватии составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости.

Например, если налогооблагаемая рыночная стоимость составляет 350 000 евро:

Налог на передачу недвижимости = 10 500 евро.

Некоторые сделки с новостройками могут облагаться НДС. Если НДС применяется к приобретению, дополнительный налог на передачу недвижимости не взимается.

Покупатели также должны понимать, что рыночная стоимость, оцененная налоговым органом, не обязательно должна быть идентична цене, указанной в договоре купли-продажи.

Поэтому налоговый режим должен быть подтвержден для конкретной недвижимости до завершения сделки.

Существует ли ежегодный налог на недвижимость в Хорватии?

Да.

Хорватия ввела систему ежегодного налога на недвижимость в 2025 году.

Установленный диапазон составляет от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр полезной площади, при этом фактическая ставка определяется соответствующим городом или муниципалитетом.

Законодательные исключения могут применяться к определенным объектам недвижимости, используемым для постоянного проживания или отвечающим требованиям долгосрочной аренды.

Для покупателей из Великобритании, приобретающих второй дом, предназначенный в основном для случайного использования, важно установить применимый ежегодный налог.

Другие текущие расходы могут включать:

• коммунальные платежи
• страхование недвижимости
• взносы в фонд капитального ремонта здания
• обслуживание
• уход за садом или бассейном
• управление недвижимостью.

Есть ли у граждан Великобритании налоговые обязательства в Великобритании?

Потенциально, да.

Покупка или владение недвижимостью в Хорватии не отменяет автоматически налоговые обязательства в Соединенном Королевстве.

Для покупателей, которые остаются налоговыми резидентами Великобритании, доход от аренды, будущая продажа или другие соответствующие сделки также могут иметь налоговые последствия в Великобритании.

Режим зависит от налогового резидентства, типа дохода и применимых правил двойного налогообложения.

Для инвестиционной недвижимости профессиональная консультация, охватывающая как хорватское, так и британское налогообложение, поэтому особенно ценна.

Может ли гражданин Великобритании получить ипотеку в Хорватии?

Британские покупатели могут изучить возможности финансирования в хорватских банках, но условия для граждан третьих стран и нерезидентов могут отличаться от тех, что предлагаются местным покупателям.

Кредитор может оценить:

• страну проживания
• место работы
• стабильность дохода и занятости
• валюту дохода
• доступный депозит
• оценку недвижимости
• требования к обеспечению.

Британские покупатели также должны учитывать обменный курс GBP/EUR.

Цены на недвижимость в Хорватии обычно выражаются в евро, в то время как британские покупатели могут хранить большую часть своих сбережений или получать доход в фунтах стерлингов.

Если между согласованием цены и завершением покупки проходит несколько месяцев, колебания обменного курса могут повлиять на окончательную стоимость в фунтах стерлингов.

Поэтому финансирование и конвертация валюты должны быть рассмотрены до подписания обязывающего соглашения.

Можно ли купить недвижимость в Хорватии из Великобритании, не выезжая?

Большую часть процесса можно подготовить удаленно.

Агент по недвижимости может составить список подходящих объектов, организовать видеопросмотры и собрать соответствующую информацию.

Некоторые юридические и административные шаги также могут быть выполнены по надлежащим образом оформленной доверенности.

Однако личный осмотр по-прежнему настоятельно рекомендуется для значительных инвестиций.

Фотографии и видеотуры не всегда могут раскрыть:

• шум
• сырость
• качество подъездной дороги
• фактический вид
• соседние объекты недвижимости
• атмосферу местоположения
• состояние недвижимости вне туристического сезона.

По возможности организуйте хотя бы один тщательный физический осмотр, прежде чем принимать окончательное решение.

Дает ли покупка недвижимости в Хорватии гражданину Великобритании право на проживание?

Нет. Покупка недвижимости в Хорватии не предоставляет автоматически вид на жительство.

Это различие особенно важно после Брексита.

Для граждан Великобритании без отдельного квалификационного статуса обычно применяется стандартное правило краткосрочного пребывания в Шенгенской зоне: до 90 дней в любой 180-дневный период.

Время, проведенное в других странах Шенгенской зоны, также учитывается в этом лимите.

Таким образом, владение домом или квартирой в Хорватии не дает автоматически права проводить в стране шесть месяцев в году.

Любой, кто планирует более длительное пребывание, должен установить соответствующее основание для проживания и соответствовать соответствующим иммиграционным требованиям Хорватии.

Граждане Великобритании, которые легально проживали в Хорватии до окончания переходного периода Брексита, могут иметь дополнительные права в соответствии с Соглашением о выходе.

Могут ли граждане Великобритании выйти на пенсию или переехать на постоянное место жительства в Хорватию?

Покупка недвижимости может быть частью плана переезда или выхода на пенсию, но владение недвижимостью и иммиграционный статус должны рассматриваться отдельно.

Если вы планируете выйти на пенсию в Хорватии, работать удаленно или проводить длительные периоды в стране, вам следует оценить:

• соответствующее основание для временного проживания
• условия медицинского обслуживания
• финансовые требования
• правила трудоустройства или удаленной работы
• налоговое резидентство
• подтверждающую документацию.

Другими словами, покупка дома и переезд в Хорватию — это связанные решения, но это не один и тот же юридический процесс.

Могут ли британские владельцы недвижимости сдавать свою хорватскую недвижимость туристам?

Владение недвижимостью не дает автоматически владельцу права предоставлять туристическое жилье.

Перед покупкой инвестиционной недвижимости покупатели должны проверить требования к лицензированию, местные правила и соответствующий налоговый режим.

Дополнительные правила применяются к краткосрочной аренде квартир в многоквартирных жилых и многофункциональных зданиях.

Начало такой аренды обычно требует письменного одобрения совладельцев, представляющих более двух третей соответствующих долей в совместной собственности, а также согласия владельцев непосредственно прилегающих квартир.

Переходные правила также применяются к некоторым существующим операциям по аренде.

Владельцы из стран, не входящих в ЕС, должны дополнительно подтвердить, какие юридические и деловые требования применяются к их возможности регистрировать и предоставлять услуги по размещению туристов.

Владение недвижимостью, разрешение на ее использование для краткосрочной аренды и законное разрешение на предоставление услуг по размещению — это отдельные вопросы.

Для получения подробного обзора прочитайте статью Eurovilla о краткосрочной аренде в жилых зданиях и о том, что владельцам нужно знать перед покупкой квартиры.

Какие места в Хорватии лучше всего подходят для британских покупателей?

Лучшее место зависит от вашего бюджета, предполагаемого использования и того, как часто вы планируете путешествовать в Хорватию.

Хотя многие британские покупатели привлекаются средиземноморским образом жизни, различные хорватские регионы предлагают очень разные впечатления.

Истрия – виллы, уединение и средиземноморский характер

Истрия предлагает широкий выбор недвижимости, от прибрежных апартаментов до роскошных вилл и отреставрированных традиционных каменных домов.

Ровинь, Пореч, Пула и Умаг являются известными местами, в то время как внутренняя Истрия может привлечь покупателей, ищущих большие участки, больше уединения и более спокойный образ жизни.

Регион особенно привлекателен для покупателей, ищущих сочетание прибрежной жизни, гастрономии, природной красоты и высококачественного второго дома.

Кварнер – Опатия, Риека и острова

Кварнер сочетает прибрежные направления с круглогодичной городской жизнью.

Опатия привлекает покупателей элитной недвижимости, Риека предлагает настоящий рабочий город, а Крк обеспечивает островную атмосферу с автомобильным доступом к материку.

Сплит и Далмация – средиземноморская жизнь

Сплит может быть привлекательным выбором для покупателей, ищущих развитый прибрежный город со значительной инфраструктурой.

Далмация также предлагает многочисленные небольшие города, острова и виллы для отдыха.

Для покупателей, планирующих более длительное пребывание, особенно привлекательными могут быть направления с балансом доступности, уединения и круглогодичных удобств.

Дубровник – международно признанный рынок премиум-класса

Дубровник является одним из самых известных направлений элитной недвижимости в Хорватии.

Его историческая обстановка, виды на Адриатику, характерные виллы и международная репутация привлекают покупателей, ищущих уникальную недвижимость в исключительном месте.

При рассмотрении Дубровника особенно важно сравнивать микрорайоны, доступность и практичность недвижимости вне пикового туристического сезона.

Загреб – круглогодичный городской рынок

Загреб предлагает иное предложение, чем побережье.

Вместо традиционного дома для отдыха покупатель может искать высококачественную городскую квартиру, долгосрочную инвестицию или недвижимость, связанную с семейными и профессиональными потребностями.

Поэтому правильный региональный выбор должен начинаться не с вопроса о том, какое хорватское направление является самым известным, а с того, какой рынок лучше всего соответствует цели покупателя.

Распространенные ошибки британских покупателей

Предположение, что правила до Брексита все еще действуют

Правила владения недвижимостью и проживания изменились. Британские покупатели должны понимать свой статус, прежде чем начинать процесс.

Внесение задатка до понимания одобрения министерства

Договор купли-продажи и условия задатка должны отражать требование одобрения и возможные административные задержки.

Покупка только по фотографиям

Привлекательные объявления не могут заменить юридическую проверку, техническую инспекцию и правильное понимание местоположения.

Недооценка полной стоимости владения

Помимо цены покупки, покупатели должны учитывать налоги, обслуживание, управление недвижимостью и расходы на финансирование.

Предположение, что владение дает право жить в Хорватии неограниченно

Владение недвижимостью не то же самое, что разрешение на проживание.

Предположение, что туристическая аренда автоматически разрешена

Требования к лицензированию, согласию совладельцев и деловым требованиям должны быть проверены перед покупкой.

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Хорватии после Брексита

Могут ли граждане Великобритании покупать недвижимость в Хорватии после Брексита?

Да. Граждане Великобритании могут приобретать недвижимость в Хорватии при соблюдении соответствующих правовых требований и, как правило, процедуры одобрения министерством, применимой к покупателям из стран, не входящих в ЕС.

Нужно ли британским покупателям одобрение Министерства юстиции Хорватии?

В целом, да, при приобретении стандартной жилой недвижимости в качестве граждан Великобритании. Особые личные обстоятельства или защищенные статусы должны оцениваться индивидуально.

Существует ли взаимность между Хорватией и Соединенным Королевством?

Да. Хорватия признает взаимность с Соединенным Королевством, что позволяет соответствующим британским покупателям подавать заявки на владение недвижимостью при соблюдении соответствующих условий.

Сколько налога на покупку недвижимости я заплачу?

Если НДС не применяется, налог на передачу недвижимости составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости.

Может ли гражданин Великобритании купить дом у моря в Хорватии?

Да, при соблюдении применимых правовых требований. Правовой статус недвижимости, классификация земли и документация должны быть проверены перед покупкой.

Могу ли я владеть недвижимостью в Хорватии, проживая в Великобритании?

Да. Владение хорватской недвижимостью не требует от вас постоянного переезда.

Как долго граждане Великобритании могут оставаться в Хорватии?

Для обычных краткосрочных визитов общее правило составляет 90 дней в любой 180-дневный период по всей Шенгенской зоне, если только у человека нет квалификационного статуса, предоставляющего другие права на проживание.

Дает ли покупка недвижимости в Хорватии гражданство?

Нет. Покупка недвижимости не предоставляет автоматически хорватское гражданство.

Могут ли британские покупатели получить ипотеку в Хорватии?

Варианты финансирования могут существовать, но одобрение зависит от кредитора, дохода, статуса проживания, недвижимости и других критериев приемлемости.

Лучше покупать лично или через компанию?

Это зависит от цели недвижимости, структуры собственности, налоговых последствий и бизнес-планов. Покупка через компанию не является автоматически более выгодной и требует отдельной юридической и налоговой оценки.

Какая часть Хорватии лучше всего подходит для британских покупателей недвижимости?

Универсального ответа нет. Истрия, Кварнер, Сплит, Дубровник, острова и Загреб — все они предлагают различные преимущества. Правильный выбор зависит от бюджета, образа жизни, предполагаемого использования и долгосрочных целей.

Как Eurovilla может помочь британским покупателям?

Международная покупка недвижимости включает в себя гораздо больше, чем просто поиск привлекательного объявления.

Для граждан Великобритании, покупающих недвижимость в Хорватии после Брексита, особенно важно понимать процесс одобрения права собственности, документацию, сроки сделки и различия между региональными рынками недвижимости.

Eurovilla помогает клиентам сравнивать объекты недвижимости и определять места, соответствующие их потребностям, от Загреба и Истрии до Кварнера, Сплита и Дубровника.

Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости в Хорватии, свяжитесь с нами и сообщите свой приблизительный бюджет, предпочтительное местоположение, тип недвижимости, которую вы ищете, и как вы собираетесь ее использовать.

Покупка недвижимости в Хорватии после Брексита требует дополнительной подготовки, но при правильном процессе, надежной информации и профессиональной поддержке это все еще может быть выгодным долгосрочным решением.