Краткосрочная аренда в жилом доме – Что нужно знать владельцам перед покупкой квартиры

Покупка квартиры для краткосрочной туристической аренды долгое время считалась простой инвестиционной моделью. Покупатель находил недвижимость в хорошем месте, ремонтировал и обставлял ее, получал необходимые разрешения и начинал принимать гостей.

Сегодня ситуация значительно сложнее. Помимо цены, местоположения и ожидаемой доходности, необходимо проверить, может ли квартира вообще легально использоваться для краткосрочной аренды. Это особенно важно для объектов недвижимости в многоквартирных и многофункциональных жилых домах.

Согласие совладельцев стало ключевым требованием

Краткосрочная аренда относится к сдаче квартиры или ее части во временное проживание на срок менее 30 дней.

Для начала такой арендной деятельности требуется предварительное письменное согласие совладельцев, представляющих более двух третей долей совместной собственности в здании. Однако одного большинства в две трети недостаточно.

Согласие также должно быть дано всеми владельцами квартир, чьи стены, полы или потолки примыкают к квартире, предназначенной для аренды. На практике это чаще всего включает соседей слева и справа, а также владельцев квартир непосредственно над и под объектом.

Поэтому перед покупкой квартиры с намерением сдавать ее туристам недостаточно спросить продавца, есть ли в здании уже апартаменты для отдыха. Необходимо проверить, существует ли действительное письменное согласие именно для той квартиры, которую вы покупаете.

Согласие передается будущему владельцу

Согласие на краткосрочную аренду предоставляется на фиксированный срок, который не может быть короче пяти лет. Как согласие, так и срок, на который оно было выдано, являются обязательными для будущего владельца квартиры.

Это означает, что покупатель может приобрести квартиру, которая уже имеет необходимое согласие, но должен проверить его содержание и срок действия. Устного заявления о том, что "соседи согласны", недостаточно.

Перед подписанием договора купли-продажи покупатель должен запросить само письменное согласие и установить, относится ли оно к конкретной квартире, кто его подписал и как долго оно остается действительным.

Также важно проверить, получил ли текущий владелец соответствующее разрешение на предоставление услуг по размещению. Согласие совладельцев и разрешение на аренду связаны, но это не один и тот же документ.

Что насчет квартир, которые уже функционировали?

Владельцы квартир, которые уже использовались для краткосрочной аренды на момент вступления в силу новых правил, не были обязаны немедленно прекращать деятельность.

Им был предоставлен пятилетний переходный период для получения необходимых согласий. Если они не получат их в течение этого периода, их право на предоставление услуг по размещению истекает, а существующее разрешение может быть отозвано ex officio.

Поэтому покупатель не должен предполагать, что все решено просто потому, что квартира годами рекламировалась на платформах туристического размещения. Существующая деятельность не является доказательством того, что арендная деятельность будет разрешена после истечения переходного периода.

Согласие также может быть отозвано

Получение согласия не означает, что владелец может игнорировать правила проживания в здании. Если краткосрочная аренда приводит к трем или более нарушениям правил внутреннего распорядка и прав других совладельцев в течение двух лет, согласие может быть отозвано.

Отзыв решается абсолютным большинством совладельцев.

Проблемы чаще всего возникают из-за шума, неподобающего поведения гостей, неправильной утилизации отходов, нецелевого использования общих зон или частых поздних прибытий.

Владелец остается ответственным за то, как используется квартира, даже если управление арендой было поручено агентству или другому лицу. Закон прямо предусматривает, что владелец не освобождается от ответственности просто потому, что квартира была предоставлена в пользование третьему лицу.

Взносы в резервный фонд здания могут быть в два раза выше

В соответствии с соглашением о совместной собственности, совладельцы могут определить, что владельцы квартир, используемых для краткосрочной аренды, платят взносы в резервный фонд здания в размере до двухкратной суммы, уплачиваемой владельцами квартир, используемых для жилых целей.

Это не является автоматическим обязательством в каждом здании, но представляет собой затраты, которые инвесторы должны включить в свой финансовый план.

При оценке рентабельности недостаточно взять ожидаемую ночную ставку и умножить ее на количество дней в сезоне. Необходимо также учитывать комиссии платформ, уборку, коммунальные услуги, взносы в резервный фонд здания, налоги, обслуживание, меблировку, периоды без гостей и расходы на управление.

Местные правила также могут ограничивать новую вместимость размещения

Решение совладельцев не является единственным требованием. Города и муниципалитеты могут принимать решения относительно количества, типа и категории объектов размещения, а также вместимости размещения на своей территории.

При выдаче новых разрешений компетентный орган должен учитывать такие местные решения. Это означает, что квартира может иметь согласие здания, но выдача нового разрешения все еще может зависеть от правил конкретного места назначения.

Правила могут быть особенно важны в городах и туристических направлениях с большим количеством апартаментов для отдыха и нехваткой жилья для долгосрочного проживания.

Что следует проверить перед покупкой?

Перед покупкой квартиры, которую вы планируете использовать для краткосрочной аренды, вам следует проверить документацию о праве собственности и строительную документацию, существующее согласие совладельцев, срок, на который оно остается действительным, разрешение на предоставление услуг по размещению, соглашение о совместной собственности и местные ограничения.

Вам также следует поговорить с представителем совладельцев. Отношение жителей к туристической аренде может быть столь же важным, как вид, расстояние от центра города или дизайн интерьера.

Покупка без проведения необходимых проверок может привести к приобретению недвижимости, оцененной как инвестиционная квартира, которая по закону может использоваться только для жилых целей или долгосрочной аренды.

Краткосрочная аренда все еще может быть выгодной инвестицией, но это уже не та модель, в которую следует входить без детального юридического и финансового анализа.

Eurovilla оказывает клиентам поддержку при выборе и покупке недвижимости для жилых или инвестиционных целей. Свяжитесь с нами, чтобы проверить, подходит ли недвижимость для ваших планов и предполагаемого использования, прежде чем принимать решение.