Koupě nemovitosti v Chorvatsku jako občan Spojeného království po Brexitu – Kompletní průvodce 2026

Nákup nemovitosti v Chorvatsku zůstává pro britské občany po Brexitu možný. Díky svému středomořskému životnímu stylu, krásnému pobřeží, historickým městům a rostoucímu výběru prémiových nemovitostí Chorvatsko nadále nabízí atraktivní příležitosti pro kupující z Velké Británie, kteří hledají druhý domov, rekreační nemovitost, místo pro odchod do důchodu nebo dlouhodobou investici.

Od Istrie a Kvarneru po Split, Dubrovník a dalmatské ostrovy nabízí chorvatský trh s nemovitostmi pozoruhodnou rozmanitost lokalit a životních stylů.

Nicméně, nákup nemovitosti v Chorvatsku jako občan Spojeného království se nyní liší od nákupu nemovitosti jako občan EU.

Po vystoupení Spojeného království z Evropské unie se změnila pravidla upravující vlastnictví nemovitostí, administrativní postupy a práva na pobyt.

To neznamená, že britští občané již nemohou koupit byt, dům nebo vilu v Chorvatsku. Znamená to, že nákup musí být správně zorganizován, se zvláštním důrazem na dodatečné kroky, které mohou ovlivnit transakci.

V tomto komplexním průvodci Eurovilla vysvětluje klíčové právní, finanční a praktické aspekty pro občany Spojeného království kupující nemovitosti v Chorvatsku v roce 2026.

Mohou občané Spojeného království kupovat nemovitosti v Chorvatsku po Brexitu?

Ano. Britští občané mohou kupovat nemovitosti v Chorvatsku, ale standardní akvizice britskými státními příslušníky jednajícími jako kupující mimo EU obecně vyžadují předchozí souhlas příslušného chorvatského ministerstva.

Chorvatsko uznává reciprocitu ve vlastnictví nemovitostí mezi Chorvatskou republikou a Spojeným královstvím.

To znamená, že britští občané mohou žádat o nabytí nemovitosti v Chorvatsku, za předpokladu splnění příslušných právních požadavků.

Reciprocita však neodstraňuje potřebu administrativního schvalovacího postupu.

Na rozdíl od kupujících z Rakouska nebo Německa, kteří obecně nevyžadují zvláštní ministerský souhlas pro standardní rezidenční nemovitosti jako občané EU, musí britští kupující počítat s dodatečnou fází v procesu.

Tento průvodce se primárně zaměřuje na byty, domy a vily. Zemědělská půda a určité zvláštní kategorie nemovitostí mohou podléhat dalším omezením a měly by být individuálně prověřeny.

Co se změnilo pro britské kupující po Brexitu?

Před Brexitem měli občané Spojeného království práva spojená s členstvím Spojeného království v Evropské unii.

Po skončení přechodného období dne 31. prosince 2020 jsou britští státní příslušníci, kteří nemají jiné relevantní občanství nebo chráněný status, obecně považováni za státní příslušníky třetích zemí pro účely nákupu nemovitostí.

V praxi to zavádí několik důležitých rozdílů:

• požadavek na získání ministerského souhlasu pro standardní nabytí nemovitosti
• dodatečná administrativní dokumentace
• delší nebo méně předvídatelný časový rámec nákupu
• odlišná pravidla pobytu
• potřeba posoudit způsobilost samostatně pro delší pobyty.

Je třeba také rozlišovat britské státní příslušníky, kteří měli legální pobyt v Chorvatsku před 1. lednem 2021 a využívají práv podle Dohody o vystoupení, stejně jako ty, kteří mají také občanství země EU.

Jejich individuální okolnosti se mohou lišit od okolností občana Spojeného království, který kupuje v Chorvatsku poprvé v roce 2026.

Potřebují britští občané povolení k nákupu nemovitosti v Chorvatsku?

Obecně ano.

Občané Spojeného království kupující standardní rezidenční nemovitosti jako občané mimo EU obvykle potřebují souhlas chorvatského Ministerstva spravedlnosti, veřejné správy a digitální transformace.

Souhlas se týká nabytí konkrétní nemovitosti.

Nejedná se o obecnou licenci umožňující kupujícímu nakupovat neomezený počet různých nemovitostí bez dalších procedur.

Žádost obvykle vyžaduje dokumentaci, jako jsou:

• smlouva poskytující právní základ pro nabytí
• výpis z katastru nemovitostí potvrzující vlastnictví prodávajícího
• potvrzení od příslušného orgánu týkající se právního územního plánovacího statusu nemovitosti
• doklad o britském občanství, jako je řádně ověřená kopie pasu
• plná moc, pokud je kupující zastoupen
• dodatečné dokumenty, pokud jsou vyžádány během procedury.

Kupující žijící v zahraničí, který nemá zástupce vyřizujícího proceduru, může také potřebovat jmenovat osobu v Chorvatsku oprávněnou přijímat úřední korespondenci.

Nejdůležitějším krokem je naplánovat schvalovací proces předtím, než se zavážete k významným finančním prostředkům na nákup.

Jak dlouho trvá nákup nemovitosti v Chorvatsku po Brexitu?

Neexistuje jednotný časový rámec, který by platil pro každou transakci.

Celková doba závisí na několika faktorech, včetně:

• úplnosti dokumentace
• jednání s prodávajícím
• finančních ujednání
• procesu schvalování ministerstvem
• registrace vlastnictví v katastru nemovitostí.

Britští kupující by se proto měli vyvarovat předpokladu, že jejich nákup může být vždy dokončen ve stejném časovém rámci jako transakce standardního kupujícího z EU.

Správně strukturovaná dohoda by měla řešit platební lhůty, požadavek na schválení a co se stane, pokud procedura trvá déle, než se očekávalo, nebo je schválení zamítnuto.

To je obzvláště důležité při vyjednávání o záloze.

Jak koupit nemovitost v Chorvatsku jako občan Spojeného království: krok za krokem

Přestože britští kupující čelí dodatečné administrativní fázi, celková logika procesu nákupu zůstává podobná ostatním mezinárodním transakcím s nemovitostmi.

1. Rozhodněte se, proč kupujete

Než si prohlédnete stovky nabídek, odpovězte na jednu důležitou otázku:

K čemu je nemovitost vlastně určena?

Můžete hledat:

• druhý domov na Jadranu
• rekreační nemovitost
• budoucí domov pro odchod do důchodu
• luxusní vilu
• byt pro osobní použití
• dlouhodobou investici
• nemovitost určenou k turistickému pronájmu
• kombinaci osobního použití a příjmu z pronájmu.

Účel nákupu by měl ovlivnit lokalitu, dispozici, rozpočet a typ nemovitosti, kterou si vyberete.

Dům používaný několik týdnů každé léto nemusí nutně splňovat stejné požadavky jako domov, kde hodláte trávit několik měsíců každý rok.

2. Vyberte si lokalitu a definujte celkový rozpočet

Chorvatsko nabízí několik odlišných trhů s nemovitostmi.

Namísto okamžitého soustředění se na jedno město porovnejte regiony podle dostupnosti, infrastruktury, místního životního stylu a průběžných nákladů.

Váš rozpočet by měl pokrývat více než inzerovanou kupní cenu.

Počítejte s příslušnými daněmi, právním poradenstvím, poplatky agentuře, kde je to relevantní, údržbou a potenciálním zařízením nebo renovací.

3. Proveďte právní a technickou due diligence

Před podpisem závazných dokumentů by kupující měli zkontrolovat:

• záznamy v katastru nemovitostí
• právní vlastnictví prodávajícího
• hypotéky, zástavní práva a registrovaná omezení
• stavební dokumentaci
• dokumentaci k užívání, kde je to relevantní
• zákonnost přístaveb
• právní status pozemku
• dokumentaci k vlastnictví bytu
• energetickou náročnost a technický stav.

U domů a vil by měla být zvláštní pozornost věnována bazénům, pomocným budovám, přístupovým cestám a pozemku zahrnutému v transakci.

Atraktivní nemovitost může stále vyžadovat podstatné dokumentární kontroly.

4. Koordinujte dohodu se schválením ministerstvem

Britští kupující by měli spolupracovat s řádně kvalifikovaným právním poradcem, aby zajistili, že transakční dokumenty řádně odrážejí požadavek na schválení.

Je obzvláště důležité stanovit, co se stane, pokud je schválení zpožděno nebo zamítnuto.

Záloha, platební plán a podmínky pro dokončení transakce by měly být strukturovány odpovídajícím způsobem.

To je jeden z nejdůležitějších rozdílů mezi nákupem jako občan Spojeného království po Brexitu a nákupem jako občan EU.

5. Dokončete platbu a registraci vlastnictví

Jakmile jsou splněny příslušné právní a smluvní podmínky, transakce probíhá platbou, nezbytnými registračními dokumenty a předáním.

Zaplacení kupní ceny a stání se registrovaným právním vlastníkem nejsou stejné kroky.

Kupující by měli zajistit, aby celý proces byl dokončen prostřednictvím příslušné registrace v katastru nemovitostí.

Potřebuje britský kupující chorvatské OIB?

Pro nákup a související daňové a administrativní postupy budou britští kupující obecně potřebovat chorvatské OIB, neboli osobní identifikační číslo.

Toto číslo se používá k identifikaci jednotlivců v chorvatských úředních záznamech a administrativních systémech.

OIB není povolení k pobytu, udělení občanství ani doklad o vlastnictví nemovitosti.

Je rozumné si ho zařídit v rané fázi nákupního procesu, aby se předešlo zbytečným zpožděním.

Jaké daně z nákupu nemovitosti platí občané Spojeného království v Chorvatsku?

Pokud se na nabytí nevztahuje DPH, chorvatská daň z převodu nemovitostí činí 3 % z tržní hodnoty nemovitosti.

Například, pokud je zdanitelná tržní hodnota 350 000 €:

Daň z převodu nemovitostí = 10 500 €.

Některé transakce s novostavbami mohou místo toho podléhat DPH. Pokud se na nabytí vztahuje DPH, dodatečná daň z převodu nemovitostí se neúčtuje.

Kupující by si také měli uvědomit, že daňově posouzená tržní hodnota nemusí být nutně totožná s cenou uvedenou v kupní smlouvě.

Daňové zacházení by proto mělo být potvrzeno pro konkrétní nemovitost před dokončením.

Existuje v Chorvatsku roční daň z nemovitosti?

Ano.

Chorvatsko zavedlo systém roční daně z nemovitostí v roce 2025.

Zákonný rozsah je 0,60 € až 8,00 € za metr čtvereční užitné plochy, přičemž skutečnou sazbu určuje příslušné město nebo obec.

Zákonné výjimky se mohou vztahovat na určité nemovitosti používané pro trvalé bydlení nebo kvalifikované dlouhodobé nájemní smlouvy.

Pro kupující z Velké Británie, kteří kupují druhý domov určený převážně pro příležitostné použití, je důležité zjistit platnou roční daň.

Mezi další průběžné náklady mohou patřit:

• účty za energie
• pojištění nemovitosti
• příspěvky do fondu oprav budovy
• údržba
• péče o zahradu nebo bazén
• správa nemovitosti.

Mají občané Spojeného království také daňové povinnosti ve Spojeném království?

Potenciálně ano.

Nákup nebo vlastnictví nemovitosti v Chorvatsku automaticky neodstraňuje daňové povinnosti ve Spojeném království.

Pro kupující, kteří zůstávají daňovými rezidenty Spojeného království, mohou mít příjem z pronájmu, budoucí prodej nebo jiné relevantní transakce také daňové dopady ve Spojeném království.

Zacházení závisí na daňové rezidenci, typu příjmu a platných pravidlech pro zamezení dvojího zdanění.

Pro investiční nemovitost je proto obzvláště cenné odborné poradenství pokrývající jak chorvatské, tak britské zdanění.

Může občan Spojeného království získat hypotéku v Chorvatsku?

Britští kupující mohou zkoumat financování u chorvatských bank, ale podmínky pro státní příslušníky třetích zemí a nerezidenty se mohou lišit od těch nabízených domácím kupujícím.

Věřitel může posoudit:

• zemi bydliště
• místo zaměstnání
• příjem a stabilitu zaměstnání
• měnu příjmu
• dostupnou zálohu
• ocenění nemovitosti
• požadavky na zajištění.

Britští kupující by měli také zvážit směnný kurz GBP/EUR.

Ceny chorvatských nemovitostí jsou obecně vyjádřeny v eurech, zatímco kupující z Velké Británie mohou držet většinu svých úspor nebo přijímat svůj příjem v britských librách.

Pokud mezi dohodnutím ceny a dokončením nákupu uplyne několik měsíců, pohyby směnných kurzů mohou ovlivnit konečné náklady v librách šterlinků.

Financování a převod měny by proto měly být zváženy před podpisem závazné dohody.

Můžete koupit nemovitost v Chorvatsku z Velké Británie bez cestování?

Většinu procesu lze připravit na dálku.

Realitní makléř může vybrat nemovitosti, zařídit video prohlídky a shromáždit relevantní informace.

Některé právní a administrativní kroky mohou být také dokončeny prostřednictvím řádně připravené plné moci.

Nicméně, osobní prohlídka zůstává vysoce doporučená pro významnou investici.

Fotografie a video prohlídky nemohou vždy odhalit:

• hluk
• vlhkost
• kvalitu přístupové cesty
• skutečný výhled
• sousední nemovitosti
• atmosféru lokality
• stav nemovitosti mimo turistickou sezónu.

Kdykoli je to možné, zařiďte si alespoň jednu důkladnou fyzickou prohlídku před konečným rozhodnutím.

Dává nákup nemovitosti v Chorvatsku občanovi Spojeného království práva na pobyt?

Ne. Nákup nemovitosti v Chorvatsku automaticky neuděluje povolení k pobytu.

Tento rozdíl je obzvláště důležitý po Brexitu.

Pro britské státní příslušníky bez samostatného kvalifikačního statusu platí obecně standardní pravidlo krátkodobého pobytu v Schengenu: až 90 dní v jakémkoli 180denním období.

Čas strávený návštěvou jiných zemí Schengenu se také započítává do tohoto limitu.

Vlastnictví domu nebo bytu v Chorvatsku proto automaticky neopravňuje někoho strávit v zemi šest měsíců v roce.

Každý, kdo plánuje delší pobyty, musí stanovit vhodný základ pro pobyt a splnit příslušné chorvatské imigrační požadavky.

Britští státní příslušníci, kteří měli legální pobyt v Chorvatsku před koncem přechodného období Brexitu, mohou mít dodatečná práva podle Dohody o vystoupení.

Mohou britští občané odejít do důchodu nebo se trvale přestěhovat do Chorvatska?

Nákup nemovitosti může být součástí plánu na přesídlení nebo odchod do důchodu, ale vlastnictví nemovitosti a imigrační status musí být posuzovány samostatně.

Pokud plánujete odejít do důchodu v Chorvatsku, pracovat na dálku nebo trávit delší období v zemi, měli byste posoudit:

• vhodný základ pro dočasný pobyt
• zdravotní péči
• finanční požadavky
• pravidla pro zaměstnání nebo práci na dálku
• daňovou rezidenci
• podpůrnou dokumentaci.

Jinými slovy, koupě domu a přestěhování se do Chorvatska jsou související rozhodnutí, ale nejsou to stejné právní procesy.

Mohou britští majitelé nemovitostí pronajímat své chorvatské nemovitosti turistům?

Vlastnictví nemovitosti automaticky nedává majiteli právo poskytovat turistické ubytování.

Před nákupem investiční nemovitosti by kupující měli zkontrolovat požadavky na licence, místní pravidla a příslušné daňové zacházení.

Dodatečná pravidla platí pro krátkodobé pronájmy bytů ve vícepodlažních obytných a smíšených budovách.

Zahájení takového pronájmu obecně vyžaduje písemný souhlas spoluvlastníků zastupujících více než dvě třetiny příslušných spoluvlastnických podílů, spolu se souhlasem vlastníků bezprostředně sousedících bytů.

Přechodná pravidla se vztahují také na některé stávající pronájmy.

Majitelé mimo EU by měli navíc potvrdit, jaké právní a obchodní požadavky se vztahují na jejich schopnost registrovat a poskytovat služby turistického ubytování.

Vlastnictví nemovitosti, povolení k jejímu použití pro krátkodobý pronájem a právní oprávnění k poskytování ubytovacích služeb jsou samostatné záležitosti.

Pro podrobný přehled si přečtěte článek Eurovilly o krátkodobém pronájmu v obytných budovách a co majitelé potřebují vědět před nákupem bytu.

Kde jsou nejlepší místa v Chorvatsku pro britské kupující?

Nejlepší lokalita závisí na vašem rozpočtu, zamýšleném použití a frekvenci cestování do Chorvatska.

Přestože mnoho britských kupujících láká středomořský životní styl, různé chorvatské regiony nabízejí velmi odlišné zážitky.

Istrie – vily, soukromí a středomořský charakter

Istrie nabízí široký výběr nemovitostí, od pobřežních bytů po luxusní vily a zrekonstruované tradiční kamenné domy.

Rovinj, Poreč, Pula a Umag jsou zavedené lokality, zatímco vnitrozemská Istrie může oslovit kupující hledající větší pozemky, větší soukromí a klidnější životní styl.

Region je obzvláště atraktivní pro kupující hledající kombinaci pobřežního života, gastronomie, přírodní krásy a vysoce kvalitního druhého domova.

Kvarner – Opatija, Rijeka a ostrovy

Kvarner kombinuje pobřežní destinace s celoročním městským životem.

Opatija oslovuje kupující prémiových nemovitostí, Rijeka nabízí skutečné pracovní město, zatímco Krk poskytuje ostrovní atmosféru s silničním spojením na pevninu.

Split a Dalmácie – středomořský život

Split může být atraktivní volbou pro kupující hledající zavedené pobřežní město s podstatnou infrastrukturou.

Dalmácie také nabízí četná menší města, ostrovy a rekreační vily.

Pro kupující plánující delší pobyty mohou být obzvláště lákavé destinace s rovnováhou dostupnosti, soukromí a celoročního vybavení.

Dubrovník – mezinárodně uznávaný prémiový trh

Dubrovník je jednou z nejznámějších luxusních realitních destinací v Chorvatsku.

Jeho historické prostředí, výhledy na Jadran, výrazné vily a mezinárodní pověst přitahují kupující hledající jedinečnou nemovitost v výjimečné lokalitě.

Při zvažování Dubrovníku je obzvláště důležité porovnat mikro-lokality, dostupnost a praktičnost nemovitosti mimo hlavní turistickou sezónu.

Záhřeb – celoroční městský trh

Záhřeb nabízí jinou nabídku než pobřeží.

Namísto tradičního rekreačního domu může kupující hledat vysoce kvalitní městský byt, dlouhodobou investici nebo nemovitost spojenou s rodinnými a profesními potřebami.

Správná regionální volba by proto neměla začít otázkou, která chorvatská destinace je nejznámější, ale který trh nejlépe odpovídá účelu kupujícího.

Časté chyby britských kupujících

Předpokládání, že pravidla před Brexitem stále platí

Pravidla vlastnictví nemovitostí a pobytu se změnila. Britští kupující by měli pochopit svůj status před zahájením procesu.

Zaplacení zálohy před pochopením ministerského schválení

Kupní smlouva a ujednání o záloze musí odrážet požadavek na schválení a potenciální administrativní zpoždění.

Nákup pouze na základě fotografií

Atraktivní nabídky nemohou nahradit právní due diligence, technickou inspekci a správné pochopení lokality.

Podcenění celkových nákladů na vlastnictví

Kromě kupní ceny musí kupující zvážit daně, údržbu, správu nemovitosti a náklady na financování.

Předpokládání, že vlastnictví dává právo žít v Chorvatsku neomezeně

Vlastnictví nemovitosti není totéž jako povolení k pobytu.

Předpokládání, že turistický pronájem je automaticky povolen

Licence, souhlas spoluvlastníků a obchodní požadavky by měly být zkontrolovány před nákupem.

Často kladené otázky o nákupu nemovitosti v Chorvatsku po Brexitu

Mohou občané Spojeného království kupovat nemovitosti v Chorvatsku po Brexitu?

Ano. Britští občané mohou kupovat nemovitosti v Chorvatsku, s výhradou příslušných právních požadavků a obecně postupu schvalování ministerstvem platného pro kupující mimo EU.

Potřebují britští kupující souhlas chorvatského Ministerstva spravedlnosti?

Obecně ano, při nabývání standardní rezidenční nemovitosti jako občané Spojeného království. Zvláštní osobní okolnosti nebo chráněné statusy by měly být posouzeny individuálně.

Existuje reciprocita mezi Chorvatskem a Spojeným královstvím?

Ano. Chorvatsko uznává reciprocitu se Spojeným královstvím, což umožňuje způsobilým britským kupujícím žádat o vlastnictví nemovitosti s výhradou příslušných podmínek.

Kolik daně z nákupu nemovitosti zaplatím?

Pokud se DPH nevztahuje, daň z převodu nemovitostí činí 3 % z tržní hodnoty nemovitosti.

Může si britský občan koupit dům u moře v Chorvatsku?

Ano, s výhradou platných právních požadavků. Právní status nemovitosti, klasifikace pozemku a dokumentace by měly být zkontrolovány před nákupem.

Mohu vlastnit nemovitost v Chorvatsku, zatímco žiji ve Spojeném království?

Ano. Vlastnictví chorvatské nemovitosti nevyžaduje, abyste se trvale přestěhovali.

Jak dlouho mohou britští občané zůstat v Chorvatsku?

Pro běžné krátké návštěvy platí obecné pravidlo 90 dní v jakémkoli 180denním období v schengenském prostoru, pokud jednotlivec nemá kvalifikační status, který poskytuje odlišná práva na pobyt.

Dává mi nákup nemovitosti v Chorvatsku občanství?

Ne. Nákup nemovitosti automaticky neposkytuje chorvatské občanství.

Mohou kupující z Velké Británie získat hypotéku v Chorvatsku?

Možnosti financování mohou existovat, ale schválení závisí na věřiteli, příjmu, statusu pobytu, nemovitosti a dalších kritériích způsobilosti.

Je lepší kupovat osobně nebo prostřednictvím společnosti?

To závisí na účelu nemovitosti, struktuře vlastnictví, daňových dopadech a obchodních plánech. Nákup prostřednictvím společnosti není automaticky výhodnější a vyžaduje samostatné právní a daňové posouzení.

Která část Chorvatska je nejlepší pro britské kupující nemovitostí?

Neexistuje univerzální odpověď. Istrie, Kvarner, Split, Dubrovník, ostrovy a Záhřeb nabízejí různé výhody. Správná volba závisí na rozpočtu, životním stylu, zamýšleném použití a dlouhodobých cílech.

Jak může Eurovilla pomoci britským kupujícím?

Mezinárodní nákup nemovitosti zahrnuje mnohem více než jen nalezení atraktivní nabídky.

Pro občany Spojeného království kupující v Chorvatsku po Brexitu je obzvláště důležité porozumět procesu schvalování vlastnictví, dokumentaci, časové ose transakce a rozdílům mezi regionálními trhy s nemovitostmi.

Eurovilla pomáhá klientům porovnávat nemovitosti a identifikovat lokality vhodné pro jejich potřeby, od Záhřebu a Istrie po Kvarner, Split a Dubrovník.

Pokud uvažujete o nákupu nemovitosti v Chorvatsku, kontaktujte nás a sdělte nám svůj přibližný rozpočet, preferovanou lokalitu, typ nemovitosti, kterou hledáte, a jak ji hodláte používat.

Nákup nemovitosti v Chorvatsku po Brexitu vyžaduje dodatečnou přípravu, ale se správným procesem, spolehlivými informacemi a profesionální podporou to může být stále odměňující dlouhodobé rozhodnutí.