Acheter une propriété en Croatie en tant que citoyen britannique après le Brexit – Guide complet 2026
L'achat d'une propriété en Croatie reste possible pour les citoyens britanniques après le Brexit. Avec son mode de vie méditerranéen, son magnifique littoral, ses villes historiques et sa sélection croissante de biens immobiliers de prestige, la Croatie continue d'offrir des opportunités attrayantes aux acheteurs britanniques à la recherche d'une résidence secondaire, d'une propriété de vacances, d'une destination de retraite ou d'un investissement à long terme.
De l'Istrie et du Kvarner à Split, Dubrovnik et les îles dalmates, le marché immobilier croate offre une variété remarquable de lieux et de modes de vie.
Cependant, l'achat d'une propriété en Croatie en tant que citoyen britannique est désormais différent de l'achat d'un bien immobilier en tant que citoyen de l'UE.
Suite au départ du Royaume-Uni de l'Union européenne, les règles régissant la propriété immobilière, les procédures administratives et les droits de résidence ont changé.
Cela ne signifie pas que les citoyens britanniques ne peuvent plus acheter un appartement, une maison ou une villa en Croatie. Cela signifie que l'achat doit être organisé correctement, avec une attention particulière aux étapes supplémentaires qui peuvent affecter la transaction.
Dans ce guide complet, Eurovilla explique les principales considérations juridiques, financières et pratiques pour les citoyens britanniques achetant une propriété en Croatie en 2026.
Les citoyens britanniques peuvent-ils acheter une propriété en Croatie après le Brexit ?
Oui. Les citoyens britanniques peuvent acheter une propriété en Croatie, mais les acquisitions standard par des ressortissants britanniques agissant en tant qu'acheteurs non-UE nécessitent généralement une approbation préalable du ministère croate compétent.
La Croatie reconnaît la réciprocité en matière de propriété immobilière entre la République de Croatie et le Royaume-Uni.
Cela signifie que les citoyens britanniques peuvent demander à acquérir une propriété en Croatie, à condition que les exigences légales pertinentes soient remplies.
Cependant, la réciprocité ne supprime pas la nécessité de la procédure d'approbation administrative.
Contrairement aux acheteurs autrichiens ou allemands, qui ne nécessitent généralement pas d'approbation ministérielle spéciale pour les propriétés résidentielles standard en tant que citoyens de l'UE, les acheteurs britanniques doivent tenir compte d'une étape supplémentaire dans le processus.
Ce guide se concentre principalement sur les appartements, maisons et villas. Les terres agricoles et certaines catégories spéciales de propriétés peuvent être soumises à des restrictions supplémentaires et doivent être vérifiées individuellement.
Qu'est-ce qui a changé pour les acheteurs britanniques après le Brexit ?
Avant le Brexit, les citoyens britanniques bénéficiaient des droits liés à l'appartenance du Royaume-Uni à l'Union européenne.
Après la fin de la période de transition le 31 décembre 2020, les ressortissants britanniques qui ne détiennent pas une autre citoyenneté pertinente ou un statut protégé sont généralement traités comme des ressortissants de pays tiers aux fins de l'achat de biens immobiliers.
En pratique, cela introduit plusieurs différences importantes :
- une exigence d'obtenir l'approbation ministérielle pour l'acquisition de propriété standard
- une documentation administrative supplémentaire
- un calendrier d'achat plus long ou moins prévisible
- des règles de résidence différentes
- la nécessité d'évaluer séparément l'éligibilité pour les séjours prolongés.
Une distinction doit également être faite pour les ressortissants britanniques qui étaient légalement résidents en Croatie avant le 1er janvier 2021 et bénéficient de droits en vertu de l'accord de retrait, ainsi que ceux qui détiennent également la citoyenneté d'un pays de l'UE.
Leurs circonstances individuelles peuvent différer de celles d'un citoyen britannique achetant en Croatie pour la première fois en 2026.
Les citoyens britanniques ont-ils besoin d'une autorisation pour acheter une propriété en Croatie ?
Généralement, oui.
Les citoyens britanniques achetant une propriété résidentielle standard en tant que ressortissants non-UE ont normalement besoin de l'approbation du ministère croate de la Justice, de l'Administration publique et de la Transformation numérique.
L'approbation concerne l'acquisition d'une propriété particulière.
Il ne s'agit pas d'une licence générale permettant à l'acheteur d'acquérir un nombre illimité de propriétés différentes sans autres procédures.
La demande nécessite généralement des documents tels que :
- l'accord constituant la base juridique de l'acquisition
- un extrait du registre foncier confirmant la propriété du vendeur
- une confirmation de l'autorité compétente concernant le statut juridique de la propriété en matière d'urbanisme
- une preuve de citoyenneté britannique, telle qu'une copie de passeport dûment certifiée
- une procuration si l'acheteur est représenté
- des documents supplémentaires si demandés pendant la procédure.
Un acheteur vivant à l'étranger qui n'a pas de représentant gérant la procédure peut également avoir besoin de désigner une personne en Croatie autorisée à recevoir la correspondance officielle.
L'étape la plus importante est de planifier le processus d'approbation avant d'engager des fonds importants pour l'achat.
Combien de temps faut-il pour acheter une propriété en Croatie après le Brexit ?
Il n'y a pas de délai unique qui s'applique à chaque transaction.
La durée totale dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- l'exhaustivité de la documentation
- les négociations avec le vendeur
- les arrangements de financement
- le processus d'approbation ministérielle
- l'enregistrement de la propriété au registre foncier.
Les acheteurs britanniques doivent donc éviter de supposer que leur achat peut toujours être réalisé dans le même délai qu'une transaction d'un acheteur standard de l'UE.
Un accord correctement structuré doit aborder les délais de paiement, l'exigence d'approbation et ce qui se passe si la procédure prend plus de temps que prévu ou si l'approbation est refusée.
Ceci est particulièrement important lors de la négociation d'un acompte.
Comment acheter une propriété en Croatie en tant que citoyen britannique : étape par étape
Bien que les acheteurs britanniques soient confrontés à une étape administrative supplémentaire, la logique globale du processus d'achat reste similaire aux autres transactions immobilières internationales.
1. Décidez pourquoi vous achetez
Avant de parcourir des centaines d'annonces, répondez à une question importante :
À quoi sert réellement la propriété ?
Vous pourriez rechercher :
- une résidence secondaire sur l'Adriatique
- une propriété de vacances
- une future maison de retraite
- une villa de luxe
- un appartement à usage personnel
- un investissement à long terme
- une propriété destinée à la location touristique
- une combinaison d'usage personnel et de revenus locatifs.
Le but de l'achat doit influencer l'emplacement, l'aménagement, le budget et le type de propriété que vous choisissez.
Une maison utilisée quelques semaines chaque été n'a pas nécessairement besoin de répondre aux mêmes exigences qu'une maison où vous avez l'intention de passer plusieurs mois chaque année.
2. Choisissez votre emplacement et définissez le budget total
La Croatie offre plusieurs marchés immobiliers distincts.
Plutôt que de vous concentrer immédiatement sur une seule ville, comparez les régions en fonction de l'accessibilité, des infrastructures, du mode de vie local et des dépenses courantes.
Votre budget doit couvrir plus que le prix d'achat annoncé.
Prévoyez les taxes applicables, les conseils juridiques, les frais d'agence le cas échéant, l'entretien et l'ameublement ou la rénovation potentiels.
3. Effectuez une diligence raisonnable juridique et technique
Avant de signer des documents contraignants, les acheteurs doivent vérifier :
- les registres fonciers
- la propriété légale du vendeur
- les hypothèques, charges et restrictions enregistrées
- la documentation de construction
- la documentation d'occupation le cas échéant
- la légalité des extensions
- le statut juridique du terrain
- la documentation de propriété de l'appartement
- la performance énergétique et l'état technique.
Pour les maisons et villas, une attention particulière doit être portée aux piscines, aux bâtiments auxiliaires, aux voies d'accès et au terrain inclus dans la transaction.
Une propriété attrayante peut encore nécessiter des vérifications documentaires substantielles.
4. Coordonnez l'accord avec l'approbation ministérielle
Les acheteurs britanniques doivent travailler avec un conseiller juridique dûment qualifié pour s'assurer que les documents de transaction reflètent correctement l'exigence d'approbation.
Il est particulièrement important d'établir ce qui se passe si l'approbation est retardée ou refusée.
L'acompte, le calendrier de paiement et les conditions de réalisation de la transaction doivent tous être structurés en conséquence.
C'est l'une des différences les plus importantes entre l'achat en tant que ressortissant britannique après le Brexit et l'achat en tant que citoyen de l'UE.
5. Effectuez le paiement et l'enregistrement de la propriété
Une fois les conditions légales et contractuelles pertinentes satisfaites, la transaction se déroule par le paiement, les documents d'enregistrement nécessaires et la remise.
Payer le prix d'achat et devenir le propriétaire légal enregistré ne sont pas la même étape.
Les acheteurs doivent s'assurer que l'ensemble du processus est complété par l'enregistrement approprié au registre foncier.
Un acheteur britannique a-t-il besoin d'un OIB croate ?
Pour l'achat et les procédures fiscales et administratives connexes, les acheteurs britanniques auront généralement besoin d'un OIB croate, ou numéro d'identification personnel.
Ce numéro est utilisé pour identifier les individus dans les registres officiels et les systèmes administratifs croates.
Un OIB n'est pas un permis de séjour, une concession de citoyenneté ou une preuve de propriété immobilière.
Il est judicieux de l'obtenir tôt dans le processus d'achat pour éviter des retards inutiles.
Quelles taxes d'achat immobilier les citoyens britanniques paient-ils en Croatie ?
Lorsque l'acquisition n'est pas soumise à la TVA, la taxe de transfert immobilier croate est de 3% de la valeur marchande de la propriété.
Par exemple, si la valeur marchande imposable est de 350 000 € :
Taxe de transfert immobilier = 10 500 €.
Certaines transactions de nouvelles constructions peuvent être soumises à la TVA à la place. Lorsque la TVA s'applique à l'acquisition, aucune taxe de transfert immobilier supplémentaire n'est facturée.
Les acheteurs doivent également comprendre que la valeur marchande évaluée par l'autorité fiscale ne doit pas nécessairement être identique au prix indiqué dans le contrat de vente et d'achat.
Le traitement fiscal doit donc être confirmé pour la propriété spécifique avant la finalisation.
Y a-t-il une taxe foncière annuelle en Croatie ?
Oui.
La Croatie a introduit un système de taxe foncière annuelle en 2025.
La fourchette légale est de 0,60 € à 8,00 € par mètre carré de surface utile, le taux réel étant déterminé par la ville ou la municipalité concernée.
Des exemptions légales peuvent s'appliquer à certaines propriétés utilisées pour la résidence permanente ou les arrangements de location à long terme admissibles.
Pour les acheteurs britanniques acquérant une résidence secondaire destinée principalement à un usage occasionnel, il est important d'établir la taxe annuelle applicable.
D'autres coûts courants peuvent inclure :
- les factures de services publics
- l'assurance habitation
- les contributions au fonds de réserve de l'immeuble
- l'entretien
- l'entretien du jardin ou de la piscine
- la gestion immobilière.
Les citoyens britanniques ont-ils également des obligations fiscales au Royaume-Uni ?
Potentiellement, oui.
L'achat ou la possession d'une propriété en Croatie n'élimine pas automatiquement les obligations fiscales au Royaume-Uni.
Pour les acheteurs qui restent résidents fiscaux britanniques, les revenus locatifs, une future vente ou d'autres transactions pertinentes peuvent également avoir des implications fiscales au Royaume-Uni.
Le traitement dépend de la résidence fiscale, du type de revenu et des règles de double imposition applicables.
Pour une propriété d'investissement, un conseil professionnel couvrant à la fois la fiscalité croate et britannique est donc particulièrement précieux.
Un citoyen britannique peut-il obtenir un prêt immobilier en Croatie ?
Les acheteurs britanniques peuvent explorer les options de financement auprès des banques croates, mais les conditions pour les ressortissants de pays tiers et les non-résidents peuvent différer de celles offertes aux acheteurs nationaux.
Un prêteur peut évaluer :
- le pays de résidence
- le lieu d'emploi
- la stabilité des revenus et de l'emploi
- la devise des revenus
- l'acompte disponible
- l'évaluation de la propriété
- les exigences de garantie.
Les acheteurs britanniques doivent également tenir compte du taux de change GBP/EUR.
Les prix des propriétés croates sont généralement exprimés en euros, tandis que les acheteurs britanniques peuvent détenir la plupart de leurs économies ou recevoir leurs revenus en livres sterling.
Si plusieurs mois s'écoulent entre l'accord sur un prix et la finalisation de l'achat, les mouvements des taux de change peuvent affecter le coût final en livres sterling.
Le financement et la conversion de devises doivent donc être envisagés avant de signer un accord contraignant.
Peut-on acheter une propriété en Croatie depuis le Royaume-Uni sans voyager ?
Une grande partie du processus peut être préparée à distance.
Un agent immobilier peut présélectionner des propriétés, organiser des visites vidéo et recueillir des informations pertinentes.
Certaines étapes juridiques et administratives peuvent également être complétées par une procuration dûment préparée.
Cependant, une visite en personne reste fortement conseillée pour un investissement significatif.
Les photographies et les visites vidéo ne peuvent pas toujours révéler :
- le bruit
- l'humidité
- la qualité de la voie d'accès
- la vue réelle
- les propriétés voisines
- l'atmosphère de l'emplacement
- l'état de la propriété en dehors de la saison touristique.
Dans la mesure du possible, organisez au moins une visite physique approfondie avant de prendre la décision finale.
L'achat d'une propriété en Croatie confère-t-il des droits de résidence à un citoyen britannique ?
Non. L'achat d'une propriété en Croatie n'accorde pas automatiquement un permis de séjour.
Cette distinction est particulièrement importante après le Brexit.
Pour les ressortissants britanniques sans statut qualifiant distinct, la règle standard de court séjour Schengen s'applique généralement : jusqu'à 90 jours sur toute période de 180 jours.
Le temps passé à visiter d'autres pays Schengen compte également pour cette limite.
Posséder une maison ou un appartement en Croatie n'autorise donc pas automatiquement à passer six mois par an dans le pays.
Toute personne prévoyant des séjours plus longs doit établir la base de résidence appropriée et satisfaire aux exigences d'immigration croates pertinentes.
Les ressortissants britanniques qui étaient légalement résidents en Croatie avant la fin de la période de transition du Brexit peuvent avoir des droits supplémentaires en vertu de l'accord de retrait.
Les citoyens britanniques peuvent-ils prendre leur retraite ou s'installer définitivement en Croatie ?
L'achat d'une propriété peut faire partie d'un plan de déménagement ou de retraite, mais la propriété immobilière et le statut d'immigration doivent être considérés séparément.
Si vous envisagez de prendre votre retraite en Croatie, de travailler à distance ou de passer de longues périodes dans le pays, vous devez évaluer :
- la base de résidence temporaire appropriée
- les arrangements de soins de santé
- les exigences financières
- les règles d'emploi ou de travail à distance
- la résidence fiscale
- les documents justificatifs.
En d'autres termes, acheter une maison et déménager en Croatie sont des décisions liées, mais ce ne sont pas les mêmes processus juridiques.
Les propriétaires britanniques peuvent-ils louer leur propriété croate aux touristes ?
Posséder une propriété ne donne pas automatiquement au propriétaire le droit de fournir un hébergement touristique.
Avant d'acheter une propriété d'investissement, les acheteurs doivent vérifier les exigences de licence, les règles locales et le traitement fiscal pertinent.
Des règles supplémentaires s'appliquent aux appartements de location à court terme dans les immeubles résidentiels et à usage mixte à plusieurs unités.
Le démarrage d'une telle location nécessite généralement l'approbation écrite des copropriétaires représentant plus des deux tiers des intérêts de copropriété pertinents, ainsi que le consentement des propriétaires d'appartements immédiatement adjacents.
Des règles transitoires s'appliquent également à certaines opérations de location existantes.
Les propriétaires non-UE doivent en outre confirmer quelles exigences légales et commerciales s'appliquent à leur capacité à enregistrer et à fournir des services d'hébergement touristique.
Posséder une propriété, avoir la permission de l'utiliser pour la location à court terme et être légalement autorisé à fournir des services d'hébergement sont des questions distinctes.
Pour un aperçu détaillé, lisez l'article d'Eurovilla sur la location à court terme dans les immeubles résidentiels et ce que les propriétaires doivent savoir avant d'acheter un appartement.
Quels sont les meilleurs endroits en Croatie pour les acheteurs britanniques ?
Le meilleur emplacement dépend de votre budget, de l'utilisation prévue et de la fréquence de vos voyages en Croatie.
Bien que de nombreux acheteurs britanniques soient attirés par le mode de vie méditerranéen, les différentes régions croates offrent des expériences très différentes.
Istrie – villas, intimité et caractère méditerranéen
L'Istrie offre un large choix de propriétés, des appartements côtiers aux villas de luxe et aux maisons en pierre traditionnelles rénovées.
Rovinj, Porec, Pula et Umag sont des lieux établis, tandis que l'intérieur de l'Istrie peut séduire les acheteurs à la recherche de parcelles plus grandes, d'une plus grande intimité et d'un mode de vie plus calme.
La région est particulièrement attrayante pour les acheteurs recherchant une combinaison de vie côtière, de gastronomie, de beauté naturelle et d'une résidence secondaire de haute qualité.
Kvarner – Opatija, Rijeka et les îles
Le Kvarner combine des destinations côtières avec une vie urbaine toute l'année.
Opatija attire les acheteurs de propriétés de prestige, Rijeka offre une véritable ville active, tandis que Krk offre une atmosphère insulaire avec un accès routier au continent.
Split et Dalmatie – vie méditerranéenne
Split peut être un choix attrayant pour les acheteurs recherchant une ville côtière établie avec des infrastructures substantielles.
La Dalmatie offre également de nombreuses petites villes, îles et villas de vacances.
Pour les acheteurs prévoyant des séjours plus longs, les destinations offrant un équilibre entre accessibilité, intimité et commodités toute l'année peuvent être particulièrement attrayantes.
Dubrovnik – un marché de prestige internationalement reconnu
Dubrovnik est l'une des destinations immobilières de luxe les plus connues de Croatie.
Son cadre historique, ses vues sur l'Adriatique, ses villas distinctives et sa réputation internationale attirent les acheteurs à la recherche d'une propriété unique dans un emplacement exceptionnel.
Lors de l'examen de Dubrovnik, il est particulièrement important de comparer les micro-emplacements, l'accessibilité et la praticité de la propriété en dehors de la haute saison touristique.
Zagreb – un marché urbain toute l'année
Zagreb offre une proposition différente de la côte.
Plutôt qu'une maison de vacances traditionnelle, un acheteur peut rechercher un appartement de ville de haute qualité, un investissement à long terme ou une propriété liée à des besoins familiaux et professionnels.
Le bon choix régional ne doit donc pas commencer par la question de savoir quelle destination croate est la plus célèbre, mais par quel marché correspond le mieux à l'objectif de l'acheteur.
Erreurs courantes commises par les acheteurs britanniques
Supposer que les règles d'avant le Brexit s'appliquent toujours
Les règles de propriété et de résidence ont changé. Les acheteurs britanniques doivent comprendre leur statut avant de commencer le processus.
Payer un acompte avant de comprendre l'approbation ministérielle
Le contrat d'achat et les arrangements d'acompte doivent refléter l'exigence d'approbation et les retards administratifs potentiels.
Acheter uniquement sur la base de photographies
Les annonces attrayantes ne peuvent pas remplacer une diligence raisonnable juridique, une inspection technique et une bonne compréhension de l'emplacement.
Sous-estimer le coût total de la propriété
Au-delà du prix d'achat, les acheteurs doivent tenir compte des taxes, de l'entretien, de la gestion immobilière et des frais de financement.
Supposer que la propriété donne le droit de vivre en Croatie indéfiniment
La propriété immobilière n'est pas la même chose qu'un permis de séjour.
Supposer que la location touristique est automatiquement autorisée
Les licences, le consentement des copropriétaires et les exigences commerciales doivent être vérifiés avant l'achat.
Foire aux questions sur l'achat d'une propriété en Croatie après le Brexit
Les citoyens britanniques peuvent-ils acheter une propriété en Croatie après le Brexit ?
Oui. Les citoyens britanniques peuvent acheter une propriété en Croatie, sous réserve des exigences légales pertinentes et généralement de la procédure d'approbation ministérielle applicable aux acheteurs non-UE.
Les acheteurs britanniques ont-ils besoin de l'approbation du ministère croate de la Justice ?
Généralement, oui, lors de l'acquisition d'une propriété résidentielle standard en tant que ressortissants britanniques. Les circonstances personnelles spéciales ou les statuts protégés doivent être évalués individuellement.
Y a-t-il réciprocité entre la Croatie et le Royaume-Uni ?
Oui. La Croatie reconnaît la réciprocité avec le Royaume-Uni, permettant aux acheteurs britanniques éligibles de demander la propriété immobilière sous réserve des conditions pertinentes.
Combien de taxe d'achat immobilier vais-je payer ?
Lorsque la TVA ne s'applique pas, la taxe de transfert immobilier est de 3% de la valeur marchande de la propriété.
Un citoyen britannique peut-il acheter une maison en bord de mer en Croatie ?
Oui, sous réserve des exigences légales applicables. Le statut juridique de la propriété, la classification du terrain et la documentation doivent être vérifiés avant l'achat.
Puis-je posséder une propriété en Croatie tout en vivant au Royaume-Uni ?
Oui. Posséder une propriété croate ne vous oblige pas à déménager définitivement.
Combien de temps les citoyens britanniques peuvent-ils rester en Croatie ?
Pour les visites courtes ordinaires, la règle générale est de 90 jours sur toute période de 180 jours dans l'espace Schengen, à moins que l'individu ne détienne un statut qualifiant qui confère des droits de résidence différents.
L'achat d'une propriété en Croatie me donne-t-il la citoyenneté ?
Non. L'achat d'un bien immobilier ne confère pas automatiquement la citoyenneté croate.
Les acheteurs britanniques peuvent-ils obtenir un prêt immobilier en Croatie ?
Des options de financement peuvent exister, mais l'approbation dépend du prêteur, des revenus, du statut de résidence, de la propriété et d'autres critères d'éligibilité.
Est-il préférable d'acheter personnellement ou par l'intermédiaire d'une entreprise ?
Cela dépend de l'objectif de la propriété, de la structure de propriété, des implications fiscales et des plans commerciaux. L'achat par l'intermédiaire d'une entreprise n'est pas automatiquement plus avantageux et nécessite une évaluation juridique et fiscale distincte.
Quelle partie de la Croatie est la meilleure pour les acheteurs immobiliers britanniques ?
Il n'y a pas de réponse universelle. L'Istrie, le Kvarner, Split, Dubrovnik, les îles et Zagreb offrent tous des avantages différents. Le bon choix dépend du budget, du mode de vie, de l'utilisation prévue et des objectifs à long terme.
Comment Eurovilla peut-elle aider les acheteurs britanniques ?
Un achat immobilier international implique bien plus que la recherche d'une annonce attrayante.
Pour les citoyens britanniques achetant en Croatie après le Brexit, il est particulièrement important de comprendre le processus d'approbation de la propriété, la documentation, le calendrier des transactions et les différences entre les marchés immobiliers régionaux.
Eurovilla aide ses clients à comparer les propriétés et à identifier les emplacements adaptés à leurs besoins, de Zagreb et de l'Istrie au Kvarner, Split et Dubrovnik.
Si vous envisagez d'acheter une propriété en Croatie, contactez-nous et partagez votre budget approximatif, l'emplacement préféré, le type de propriété que vous recherchez et la façon dont vous avez l'intention de l'utiliser.
L'achat d'une propriété en Croatie après le Brexit nécessite une préparation supplémentaire, mais avec le bon processus, des informations fiables et un soutien professionnel, cela peut toujours être une décision gratifiante à long terme.