Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za državljane Ujedinjenog Kraljevstva nakon Brexita

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za britanske državljane i dalje je moguća i nakon Brexita. Hrvatska nudi atraktivne obalne destinacije, mediteranski način života, luksuzne vile, gradske stanove i nekretnine koje mogu služiti kao drugi dom ili dugoročna investicija.

Od Istre i Kvarnera do Splita, Dubrovnika i hrvatskih otoka, britanski kupci mogu birati između vrlo različitih tržišta nekretnina.

Međutim, kupnja nekretnine u Hrvatskoj za državljane Ujedinjenog Kraljevstva danas se razlikuje od kupnje koju provode građani Europske unije.

Nakon izlaska Ujedinjenog Kraljevstva iz EU promijenila su se pravila stjecanja vlasništva, administrativni postupci i određena prava boravka.

To ne znači da britanski državljani ne mogu kupiti stan, kuću ili vilu u Hrvatskoj. Znači da kupnju treba pravilno organizirati i razumjeti dodatne korake koji mogu utjecati na trajanje transakcije.

Eurovilla u ovom vodiču objašnjava najvažnija pitanja koja britanski kupci trebaju razumjeti prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj tijekom 2026. godine.

Mogu li britanski državljani kupiti nekretninu u Hrvatskoj nakon Brexita?

Da. Britanski državljani mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj, ali za standardno stjecanje vlasništva kao državljani države izvan EU u pravilu trebaju prethodnu suglasnost nadležnog hrvatskog ministarstva.

Hrvatska priznaje postojanje uzajamnosti u stjecanju vlasništva nad nekretninama između Republike Hrvatske i Ujedinjenog Kraljevstva.

To znači da britanski državljani mogu pokrenuti postupak za stjecanje vlasništva, ali uzajamnost sama po sebi ne znači da su oslobođeni administrativne procedure.

Za razliku od kupaca iz Austrije ili Njemačke, koji kao građani EU za standardne stambene nekretnine ne trebaju posebnu suglasnost Ministarstva, britanski kupci trebaju planirati dodatni korak.

Važno je naglasiti da se ovaj vodič prvenstveno odnosi na kupnju stanova, kuća i vila. Za poljoprivredno zemljište i određene posebne kategorije nekretnina mogu vrijediti ograničenja koja treba zasebno provjeriti.

Što je Brexit promijenio za britanske kupce?

Prije Brexita britanski državljani imali su prava povezana s članstvom Ujedinjenog Kraljevstva u Europskoj uniji.

Nakon završetka prijelaznog razdoblja 31. prosinca 2020., britanski državljani koji nemaju dodatno relevantno državljanstvo ili poseban zaštićeni status u pravilu se za potrebe stjecanja nekretnina tretiraju kao državljani trećih zemalja.

U praksi to donosi nekoliko važnih razlika:

potrebu za pribavljanjem suglasnosti Ministarstva za standardno stjecanje vlasništva
dodatnu administrativnu dokumentaciju
drukčije planiranje vremenskog tijeka kupnje
primjenu pravila boravka za državljane trećih zemalja
potrebu za zasebnom provjerom mogućnosti dugotrajnog boravka.

Posebnu pozornost trebaju obratiti osobe koje su u Hrvatskoj zakonito živjele prije 1. siječnja 2021. i ostvaruju prava prema Sporazumu o povlačenju, kao i britanski državljani koji imaju još jedno državljanstvo države EU.

Njihov položaj može se razlikovati od položaja britanskog kupca koji prvi put dolazi u Hrvatsku 2026. godine.

Kako britanski državljanin dobiva suglasnost za kupnju nekretnine?

Zahtjev za izdavanje suglasnosti podnosi se Ministarstvu pravosuđa, uprave i digitalne transformacije Republike Hrvatske.

Postupak se odnosi na konkretnu nekretninu koju kupac namjerava steći.

To znači da se ne radi o općoj dozvoli koja britanskom kupcu omogućuje neograničenu kupnju različitih nekretnina, nego o postupku vezanom uz određeno stjecanje vlasništva.

U postupku se u pravilu prilažu:

odgovarajući ugovor koji predstavlja pravnu osnovu stjecanja
zemljišnoknjižni izvadak kao dokaz vlasništva prodavatelja
potvrda nadležnog tijela o pravnom statusu nekretnine i njezinu položaju u odnosu na građevinsko područje
dokaz britanskog državljanstva, primjerice propisno ovjerena preslika putovnice
punomoć ako kupca zastupa druga osoba
druga dokumentacija koju nadležno tijelo može zatražiti tijekom postupka.

Ako se kupac nalazi u inozemstvu i nema punomoćnika koji ga zastupa, može biti potrebno imenovati osobu u Hrvatskoj ovlaštenu za primanje službenih pismena.

Najvažnije je dokumentaciju i slijed koraka dogovoriti prije nego što kupac preuzme ozbiljne financijske obveze.

Koliko traje postupak kupnje nakon Brexita?

Ne postoji jedno trajanje koje vrijedi za sve transakcije.

Ukupni rok ovisi o stanju dokumentacije, brzini pregovora, načinu financiranja, postupku izdavanja suglasnosti i zemljišnoknjižnom upisu.

Britanski kupci zato ne bi trebali pretpostaviti da će kupnju uvijek moći završiti u istom vremenskom roku kao građani EU.

U praksi je korisno unaprijed odrediti:

kada će se provjeriti dokumentacija
kada će se potpisati predugovor ili kupoprodajni ugovor
kada će se podnijeti zahtjev Ministarstvu
pod kojim uvjetima dospijeva plaćanje
kada se očekuje mogućnost upisa vlasništva
što se događa ako se postupak produlji ili suglasnost ne bude izdana.

Posebno je važno pravilno urediti uvjete kapare i plaćanja kako kupac ne bi preuzeo nerazmjeran rizik.

Kako izgleda kupnja nekretnine u Hrvatskoj korak po korak?

Iako britanski kupci imaju dodatni administrativni postupak, osnovna logika kupnje slična je drugim međunarodnim transakcijama.

1. Odredite zašto kupujete

Prije pregledavanja stotina oglasa odgovorite na pitanje:

Koja je stvarna svrha nekretnine?

Možda tražite:

drugi dom na Jadranu
kuću za odmor
nekretninu za mirovinu
luksuznu vilu
apartman za vlastito korištenje
dugoročnu investiciju
nekretninu za turistički najam
kombinaciju osobnog korištenja i iznajmljivanja.

Svrha kupnje određuje koje ćete karakteristike nekretnine staviti na prvo mjesto.

Kuća za nekoliko ljetnih tjedana ne mora zadovoljiti iste kriterije kao dom u kojem planirate provoditi pola godine.

2. Odaberite regiju i budžet

Hrvatska nudi vrlo različita tržišta.

Prije nego što se usredotočite na jedan grad, dobro je usporediti nekoliko lokacija s obzirom na dostupnost, infrastrukturu, način života i očekivane troškove.

Uz cijenu iz oglasa, ostavite prostor za poreze, odvjetnika, agencijske troškove ako su primjenjivi, održavanje i potencijalno opremanje.

3. Provjerite dokumentaciju i pravni status nekretnine

Prije potpisivanja obvezujućih dokumenata potrebno je provjeriti:

zemljišnoknjižno stanje
identitet i pravo vlasništva prodavatelja
hipoteke, terete i zabilježbe
građevinsku dokumentaciju
uporabnu dokumentaciju gdje je primjenjiva
legalnost dogradnji
status zemljišta
etažiranje kod stanova
energetski certifikat i tehničko stanje.

Kod kuća i vila posebnu pažnju treba posvetiti bazenima, pomoćnim objektima, pristupnim cestama i zemljištu koje se prodaje uz objekt.

Nekretnina može izgledati savršeno, a da dokumentacija zahtijeva dodatnu provjeru.

4. Uskladite ugovor i postupak Ministarstva

Britanski kupac treba surađivati s pravnim savjetnikom kako bi ugovor bio prilagođen postupku izdavanja suglasnosti.

Posebno treba jasno definirati što se događa ako Ministarstvo ne odobri stjecanje vlasništva ili ako postupak traje dulje od očekivanog.

Ovo je jedno od područja u kojem se kupnja nakon Brexita najviše razlikuje od standardne kupnje građana EU.

5. Organizirajte plaćanje i upis vlasništva

Nakon ispunjenja ugovornih i zakonskih uvjeta slijede plaćanje, odgovarajuće isprave za zemljišnoknjižni upis i predaja nekretnine.

Plaćanje kupoprodajne cijene i upis prava vlasništva nisu ista stvar.

Kupac treba osigurati da se cijeli proces dovrši pravilnim zemljišnoknjižnim upisom.

Treba li britanskom kupcu hrvatski OIB?

Za kupnju i povezane administrativne i porezne postupke britanskom kupcu u pravilu je potreban OIB – osobni identifikacijski broj.

OIB služi za identifikaciju osobe u hrvatskim službenim evidencijama i postupcima.

Nije isto što i državljanstvo, boravišna dozvola ili pravo vlasništva.

Dobro ga je pribaviti dovoljno rano kako nedostatak identifikacijskog broja ne bi nepotrebno odgodio dokumentaciju i transakciju.

Koliki porez britanski državljani plaćaju pri kupnji?

Kada kupnja nije oporeziva PDV-om, porez na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine.

Primjerice, ako je porezna osnovica 350.000 EUR:

Porez na promet nekretnina iznosi 10.500 EUR.

Kod određenih novogradnji transakcija može biti oporeziva PDV-om. Kada se na stjecanje plaća PDV, ne plaća se dodatno porez na promet nekretnina.

Važno je razumjeti da porezna osnovica nije nužno uvijek identična cijeni koju su kupac i prodavatelj naveli u ugovoru.

Zato porezni tretman konkretne nekretnine treba provjeriti prije zaključivanja kupnje.

Postoji li godišnji porez nakon kupnje?

Da. U Hrvatskoj se od 2025. primjenjuje godišnji porez na nekretnine.

Zakonski raspon iznosi 0,60 do 8,00 EUR po četvornom metru korisne površine, a konkretan iznos ovisi o odluci grada ili općine.

Postoje zakonom propisana oslobođenja, primjerice za određene nekretnine koje služe za stalno stanovanje ili se koriste za kvalificirani dugoročni najam.

Britanski kupac koji planira imati nekretninu kao povremeni drugi dom treba zato provjeriti godišnji porezni trošak na odabranoj lokaciji.

Treba računati i na režije, osiguranje, pričuvu kod stanova te troškove održavanja.

Što je s porezima u Ujedinjenom Kraljevstvu?

Britanski kupci ne bi trebali pretpostaviti da su hrvatski porezi jedine obveze koje mogu imati.

Ako je kupac porezni rezident Ujedinjenog Kraljevstva, prihodi od iznajmljivanja hrvatske nekretnine, buduća prodaja ili drugi relevantni događaji mogu imati porezne posljedice i u Ujedinjenom Kraljevstvu.

Konkretne obveze ovise o poreznoj rezidentnosti, vrsti prihoda i primjenjivim pravilima o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.

Zato je kod investicijske kupnje korisno unaprijed razgovarati sa stručnjakom koji razumije hrvatski i britanski porezni sustav.

Može li britanski državljanin dobiti stambeni kredit u Hrvatskoj?

Moguće je istražiti opcije financiranja kod hrvatskih banaka, ali uvjeti za državljane trećih zemalja i nerezidente mogu se razlikovati od uvjeta koji vrijede za domaće kupce.

Banka može analizirati:

državu prebivališta
državu zaposlenja
iznos i stabilnost prihoda
valutu prihoda
vlastito učešće
vrijednost nekretnine
potrebne instrumente osiguranja.

Britanski kupci trebaju uzeti u obzir i valutni odnos britanske funte i eura.

Hrvatska koristi euro, dok se prihodi i štednja britanskog kupca često nalaze u GBP.

Ako između dogovora cijene i završetka kupnje prođe nekoliko mjeseci, promjene tečaja mogu utjecati na stvarni trošak.

Zbog toga bi financiranje i način konverzije novca trebalo planirati prije potpisivanja obvezujućih dokumenata.

Može li britanski državljanin kupiti nekretninu bez dolaska u Hrvatsku?

Velik dio procesa moguće je pripremiti na daljinu.

Agent može napraviti selekciju nekretnina, organizirati videorazgledavanja i prikupiti potrebne informacije.

Određene pravne i administrativne radnje mogu se obaviti putem pravilno sastavljene punomoći.

Ipak, kupnja nekretnine značajna je financijska odluka.

Fotografije i videopozivi ne mogu uvijek otkriti buku, vlagu, kvalitetu prilazne ceste, stvaran pogled, stanje susjednih zgrada ili atmosferu lokacije.

Zato je prije konačne odluke preporučljivo organizirati barem jedno temeljito razgledavanje uživo.

Daje li kupnja nekretnine britanskom državljaninu pravo boravka?

Ne. Kupnja nekretnine u Hrvatskoj ne znači automatsko dobivanje dozvole boravka.

To je posebno važno pitanje nakon Brexita.

Za britanske državljane koji nemaju poseban status ili drugu osnovu boravka u pravilu vrijedi schengensko pravilo kratkotrajnog boravka: do 90 dana u bilo kojem razdoblju od 180 dana.

U tih 90 dana uračunava se kratkotrajni boravak u drugim državama schengenskog prostora.

To znači da vlasnik kuće u Hrvatskoj ne može automatski provoditi šest mjeseci godišnje u zemlji samo zato što posjeduje nekretninu.

Za dulji boravak potrebno je provjeriti odgovarajuću osnovu i ispuniti uvjete za boravak prema hrvatskim propisima.

Osobe koje su zakonito živjele u Hrvatskoj prije završetka prijelaznog razdoblja Brexita mogu imati posebna prava temeljem Sporazuma o povlačenju.

Možete li se preseliti u Hrvatsku nakon kupnje?

Kupnja nekretnine može biti dio plana preseljenja, ali sama po sebi nije zamjena za postupak reguliranja boravka.

Ako planirate umirovljenje u Hrvatskoj, rad na daljinu ili dugotrajniji boravak s obitelji, potrebno je unaprijed provjeriti:

odgovarajuću osnovu privremenog boravka
zdravstveno osiguranje
potrebna financijska sredstva
pravila rada
poreznu rezidentnost
potrebnu dokumentaciju.

Drugim riječima, kupnja doma i preseljenje u Hrvatsku trebaju biti povezani, ali zasebno planirani postupci.

Smiju li britanski vlasnici iznajmljivati nekretninu turistima?

Kupnja nekretnine ne daje automatski pravo na njezino turističko iznajmljivanje.

Prije kupnje potrebno je provjeriti mogućnost dobivanja odgovarajućeg odobrenja, lokalne uvjete i porezni model.

Kod stanova u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama dodatno su važna pravila o suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam.

Za pokretanje takvog najma u pravilu je potrebna pisana suglasnost suvlasnika koji predstavljaju više od dvije trećine odgovarajućih suvlasničkih udjela, uz suglasnost neposrednih susjeda čiji stanovi graniče s predmetnim stanom.

Za postojeće iznajmljivače određena su i prijelazna pravila.

Osim toga, vlasnik koji nije hrvatski ili EU državljanin treba posebno provjeriti pod kojim uvjetima može registrirati i pružati usluge turističkog smještaja.

Vlasništvo, dopuštenost kratkoročnog najma i pravo obavljanja djelatnosti nisu ista stvar.

Za detaljniji pregled pravila pročitajte Eurovillin članak Kratkoročni najam u stambenoj zgradi – što vlasnici moraju znati prije kupnje apartmana?.

Koje su hrvatske regije najzanimljivije britanskim kupcima?

Najbolja lokacija ovisi o namjeni nekretnine, budžetu i načinu dolaska u Hrvatsku.

Britanski kupci često razmišljaju o mediteranskom načinu života, ali hrvatske regije nude vrlo različita iskustva.

Istra – vile, privatnost i mediteranski karakter

Istra nudi širok izbor nekretnina, od apartmana u obalnim gradovima do luksuznih vila i obnovljenih kamenih kuća.

Rovinj, Poreč, Pula i Umag poznata su tržišta, dok unutrašnjost Istre može biti zanimljiva kupcima koji žele više privatnosti i veće zemljište.

Istra je posebno privlačna kupcima koji traže kombinaciju mora, gastronomije, prirode i kvalitetnog drugog doma.

Kvarner – Opatija, Rijeka i otoci

Kvarner pruža drugačiju kombinaciju obalnog i gradskog života.

Opatija je zanimljiva kupcima premium nekretnina, Rijeka onima koji žele cjelogodišnji grad, a Krk nudi otočni karakter uz cestovnu povezanost s kopnom.

Split i Dalmacija – život uz more

Split zanimljiv je kupcima koji žele veću obalnu gradsku sredinu s razvijenom infrastrukturom.

Dalmacija nudi i brojne manje gradove, otoke te kuće i vile za odmor.

Kupcima koji žele nekretninu za duže boravke mogu biti posebno privlačne lokacije koje nude dobar balans između mira, dostupnosti i sadržaja tijekom cijele godine.

Dubrovnik – međunarodno prepoznatljivo premium tržište

Dubrovnik jedno je od najprepoznatljivijih hrvatskih tržišta luksuznih nekretnina.

Povijesna jezgra, pogled na Jadran, luksuzne vile i snažan međunarodni karakter privlače kupce kojima su važni prestiž, posebnost lokacije i dugoročna kvaliteta.

Kod Dubrovnika je posebno važno usporediti mikrolokacije, dostupnost i praktičnost korištenja nekretnine tijekom cijele godine.

Zagreb – cjelogodišnji gradski život

Zagreb predstavlja potpuno drugačiju opciju.

Umjesto klasičnog drugog doma uz more, kupac može tražiti kvalitetan gradski stan, dugoročnu investiciju ili nekretninu povezanu s poslovnim i obiteljskim potrebama.

Zato izbor regije ne bi trebao početi pitanjem koje je hrvatsko mjesto najpoznatije, nego koje tržište najbolje odgovara vašem cilju kupnje.

Najčešće pogreške britanskih kupaca

Pretpostavka da vrijede ista pravila kao prije Brexita

Pravila stjecanja vlasništva i boravka promijenila su se. Britanski kupci trebaju jasno razumjeti svoj pravni status prije početka postupka.

Plaćanje kapare prije razumijevanja postupka Ministarstva

Ugovor i kapara trebaju uzeti u obzir potrebnu suglasnost i mogućnost administrativnih odgoda.

Kupnja isključivo na temelju fotografija

Atraktivni oglasi ne mogu zamijeniti provjeru tehničkog stanja, dokumentacije i mikrolokacije.

Podcjenjivanje ukupnih troškova

Osim kupoprodajne cijene postoje porezi, održavanje, upravljanje nekretninom i potencijalni troškovi financiranja.

Pretpostavka da kupnja omogućuje stalni život u Hrvatskoj

Vlasništvo nije isto što i dozvola boravka.

Pretpostavka da će turistički najam automatski biti dopušten

Prije kupnje treba provjeriti propise, suglasnosti i uvjete pružanja turističkih usluga.

Često postavljena pitanja britanskih kupaca

Mogu li državljani UK-a kupiti nekretninu u Hrvatskoj nakon Brexita?

Da. Britanski državljani mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj, ali pri standardnom stjecanju vlasništva kao državljani treće zemlje u pravilu moraju proći postupak izdavanja suglasnosti Ministarstva.

Trebaju li britanski državljani suglasnost Ministarstva pravosuđa?

U pravilu da, za kupnju standardne nekretnine kao državljani Ujedinjenog Kraljevstva. Posebni individualni statusi ili okolnosti zahtijevaju zasebnu provjeru.

Postoji li uzajamnost između Hrvatske i Ujedinjenog Kraljevstva?

Da. Postojanje uzajamnosti omogućuje pokretanje postupka stjecanja vlasništva, uz ispunjenje ostalih zakonskih uvjeta.

Koliki je porez na kupnju nekretnine u Hrvatskoj?

Kada transakcija nije oporeziva PDV-om, porez na promet nekretnina iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine.

Može li britanski državljanin kupiti kuću na moru?

Da, uz ispunjenje primjenjivih zakonskih uvjeta. Prije kupnje treba provjeriti status konkretne nekretnine i zemljišta.

Mogu li kupiti nekretninu u Hrvatskoj i nastaviti živjeti u Ujedinjenom Kraljevstvu?

Da. Vlasništvo nad nekretninom ne podrazumijeva obvezu preseljenja.

Koliko dugo Britanci mogu boraviti u Hrvatskoj?

Za uobičajene kratkotrajne posjete primjenjuje se pravilo 90 dana u bilo kojem razdoblju od 180 dana u schengenskom prostoru, osim ako osoba ima odgovarajući status koji omogućuje drukčiji režim boravka.

Daje li kupnja nekretnine pravo na hrvatsko državljanstvo?

Ne. Kupnja nekretnine nije osnova za automatsko dobivanje hrvatskog državljanstva.

Mogu li britanski kupci dobiti stambeni kredit?

Mogu istražiti mogućnosti financiranja, ali odobrenje i uvjeti ovise o banci, prihodima, rezidentnosti i drugim kriterijima.

Je li bolje kupiti nekretninu osobno ili preko tvrtke?

To ovisi o namjeni nekretnine, strukturi vlasništva, poreznim posljedicama i poslovnim planovima. Kupnja putem trgovačkog društva nije automatski povoljnija i zahtijeva zasebnu pravnu i poreznu analizu.

Koja je najbolja regija u Hrvatskoj za britanske kupce?

Ne postoji univerzalan odgovor. Istra, Kvarner, Split, Dubrovnik, otoci i Zagreb nude različite prednosti. Izbor treba uskladiti s budžetom, načinom korištenja i dugoročnim ciljevima.

Kako Eurovilla može pomoći britanskim kupcima?

Međunarodna kupnja nekretnine ne završava pronalaskom privlačnog oglasa.

Posebno za kupce iz Ujedinjenog Kraljevstva nakon Brexita, važno je razumjeti postupak stjecanja vlasništva, dokumentaciju, dinamiku transakcije i razlike između pojedinih hrvatskih tržišta.

Eurovilla pomaže klijentima usporediti nekretnine i odabrati lokacije koje najbolje odgovaraju njihovim potrebama, od Zagreba i Istre do Kvarnera, Splita i Dubrovnika.

Ako razmišljate o kupnji nekretnine u Hrvatskoj, obratite nam se i podijelite s nama svoj okvirni budžet, željenu lokaciju, vrstu nekretnine i način na koji je planirate koristiti.

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj nakon Brexita zahtijeva više pripreme, ali uz pravilan postupak, kvalitetne informacije i stručnu podršku može biti uspješna dugoročna odluka.

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za državljane Ujedinjenog Kraljevstva nakon Brexita – potpuni vodič 2026.