Krátkodobý pronájem v obytné budově – Co potřebují majitelé vědět před koupí bytu

Koupě bytu pro krátkodobý turistický pronájem byla dlouho považována za jednoduchý investiční model. Kupující našel nemovitost v dobré lokalitě, zrekonstruoval ji a zařídil, získal potřebné schválení a začal vítat hosty.

Dnes je situace podstatně složitější. Kromě ceny, lokality a očekávaného výnosu je nutné zkontrolovat, zda byt vůbec může být legálně využíván pro krátkodobý pronájem. To je obzvláště důležité pro nemovitosti v bytových a smíšených obytných budovách.

Souhlas spoluvlastníků se stal klíčovým požadavkem

Krátkodobý pronájem se týká pronájmu bytu nebo části bytu pro dočasné ubytování na dobu kratší než 30 dní.

Pro zahájení takové nájemní činnosti je vyžadován předchozí písemný souhlas spoluvlastníků, kteří představují více než dvě třetiny spoluvlastnických podílů v budově. Samotná dvoutřetinová většina však nestačí.

Souhlas musí být rovněž udělen všemi vlastníky bytů, jejichž stěny, podlahy nebo stropy sousedí s bytem určeným k pronájmu. V praxi to nejčastěji zahrnuje sousedy vlevo a vpravo, stejně jako vlastníky bytů přímo nad a pod nemovitostí.

Před koupí bytu s úmyslem pronajímat jej turistům proto nestačí zeptat se prodávajícího, zda budova již obsahuje rekreační byty. Je nutné ověřit, zda existuje platný písemný souhlas konkrétně pro byt, který kupujete.

Souhlas se převádí na budoucího vlastníka

Souhlas s krátkodobým pronájmem je udělen na dobu určitou, která nesmí být kratší než pět let. Jak souhlas, tak doba, na kterou byl vydán, jsou závazné pro budoucího vlastníka bytu.

To znamená, že kupující může převzít byt, který již má potřebný souhlas, ale musí ověřit jeho obsah a datum vypršení platnosti. Ústní prohlášení, že „sousedé souhlasí“, nestačí.

Před podpisem kupní smlouvy by kupující měl vyžádat samotný písemný souhlas a zjistit, zda se vztahuje na konkrétní byt, kdo jej podepsal a jak dlouho zůstává platný.

Je také důležité zkontrolovat, zda současný vlastník získal příslušné schválení pro poskytování ubytovacích služeb. Souhlas spoluvlastníků a schválení pro pronájem jsou propojeny, ale nejsou to stejné dokumenty.

Co byty, které již byly v provozu?

Majitelé bytů, které byly již využívány pro krátkodobý pronájem v době, kdy vstoupila v platnost nová pravidla, nebyli povinni okamžitě zastavit provoz.

Byla jim poskytnuta pětiletá přechodná lhůta k získání požadovaných souhlasů. Pokud je v této lhůtě nezískají, jejich právo poskytovat ubytovací služby zaniká a stávající schválení může být z úřední moci zrušeno.

Kupující by proto neměl předpokládat, že vše bylo vyřešeno jen proto, že byt byl roky inzerován na platformách pro turistické ubytování. Stávající provoz není důkazem, že nájemní činnost bude povolena i po uplynutí přechodného období.

Souhlas může být také odvolán

Získání souhlasu neznamená, že vlastník může ignorovat pravidla bydlení v budově. Pokud krátkodobý pronájem vede ke třem nebo více porušením domovního řádu a práv ostatních spoluvlastníků během dvouletého období, může být souhlas odvolán.

O odvolání rozhoduje absolutní většina spoluvlastníků.

Problémy nejčastěji vznikají kvůli hluku, nevhodnému chování hostů, nesprávné likvidaci odpadu, zneužití společných prostor nebo častým pozdním příjezdům.

Vlastník zůstává odpovědný za způsob užívání bytu, i když správa pronájmu byla svěřena agentuře nebo jiné osobě. Zákon výslovně stanoví, že vlastník není zproštěn odpovědnosti jen proto, že byt byl dán k užívání třetí straně.

Příspěvky do fondu oprav mohou být dvakrát vyšší

Podle dohody o spoluvlastnictví mohou spoluvlastníci stanovit, že vlastníci bytů používaných pro krátkodobý pronájem platí příspěvky do fondu oprav až ve dvojnásobné výši oproti vlastníkům bytů používaných k rezidenčním účelům.

Toto není automatická povinnost v každé budově, ale představuje to náklad, který by investoři měli zahrnout do svého finančního plánu.

Při hodnocení ziskovosti nestačí vzít očekávanou noční sazbu a vynásobit ji počtem dnů v sezóně. Je třeba vzít v úvahu také provize platform, úklid, energie, příspěvky do fondu oprav, daně, údržbu, vybavení, období bez hostů a náklady na správu.

Místní pravidla mohou také omezit novou ubytovací kapacitu

Rozhodnutí spoluvlastníků není jediným požadavkem. Města a obce mohou přijímat rozhodnutí týkající se počtu, typu a kategorie ubytovacích zařízení, jakož i ubytovací kapacity na svém území.

Při vydávání nových schválení musí příslušný orgán brát v úvahu taková místní rozhodnutí. To znamená, že byt může mít souhlas budovy, ale vydání nového schválení může stále záviset na pravidlech konkrétní destinace.

Předpisy mohou být obzvláště důležité ve městech a turistických destinacích s velkým počtem rekreačních bytů a nedostatkem bydlení pro dlouhodobé rezidenční užívání.

Co byste měli zkontrolovat před koupí?

Před koupí bytu, který plánujete využívat pro krátkodobý pronájem, byste měli zkontrolovat vlastnickou a stavební dokumentaci, existující souhlas spoluvlastníků, dobu, po kterou zůstává platný, schválení pro poskytování ubytovacích služeb, dohodu o spoluvlastnictví a místní omezení.

Měli byste také promluvit se zástupcem spoluvlastníků. Postoj obyvatel k turistickému pronájmu může být stejně důležitý jako výhled, vzdálenost od centra města nebo design interiéru.

Nákup bez provedení nezbytných kontrol může vést k nákupu nemovitosti oceněné jako investiční byt, která však může být legálně využívána pouze pro rezidenční účely nebo dlouhodobý pronájem.

Krátkodobý pronájem může být stále výhodnou investicí, ale již to není model, do kterého by se mělo vstupovat bez podrobné právní a finanční analýzy.

Eurovilla poskytuje klientům podporu při výběru a nákupu nemovitostí pro rezidenční nebo investiční účely. Kontaktujte nás, abyste před rozhodnutím ověřili, zda je nemovitost vhodná pro vaše plány a zamýšlené použití.