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La taxe sur les transferts immobiliers (PPN) en République de Croatie s'élève à 3% de la valeur marchande de la propriété au moment de l'acquisition. La taxe est payée par l'acquéreur (acheteur, donataire, héritier, etc.), à condition que la transaction ne soit pas soumise à la TVA.

Lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion auprès d'un particulier, l'acheteur paie 3% de taxe sur les transferts immobiliers. Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf auprès d'un vendeur enregistré au régime de la TVA, la transaction est généralement soumise à la TVA à la place, et la taxe sur les transferts immobiliers n'est pas due.

Après la certification du contrat, la documentation est le plus souvent soumise à l'administration fiscale par le notaire. L'acheteur reçoit ensuite une décision fiscale, avec un délai de paiement habituel de 15 jours à compter de la réception.

La loi croate prévoit un certain nombre d'exemptions et de cas particuliers, tels que les transferts entre membres de la famille proche par donation ou succession, les transferts impliquant l'État ou les autorités locales, l'apport de biens immobiliers au capital social d'une entreprise, et d'autres situations légalement définies.

En bref : PPN = 3%, payable lorsque la TVA ne s'applique pas, avec des exemptions et des cas particuliers clairement réglementés.

Dans la pratique courante, la procédure de la taxe sur les transferts immobiliers est effectuée par l'Administration Fiscale sur la base des documents soumis par les organismes autorisés.

Après la conclusion et la certification d'un contrat d'achat, de donation, d'échange ou d'un accord similaire, le notaire (ou, dans certains cas, un tribunal ou une autre autorité compétente) est légalement tenu de soumettre la documentation certifiée à l'Administration Fiscale. Sur la base de ces documents, l'Administration Fiscale émet une décision fiscale.

Bien que l'acquéreur soit le contribuable, il n'est généralement pas tenu de soumettre une déclaration fiscale distincte. Cette obligation ne survient que si la documentation certifiée n'a pas été soumise par le notaire ou l'autorité compétente. En pratique, l'acheteur ne paie donc le plus souvent l'impôt que conformément à la décision émise.

Les conditions dépendent de la nationalité de l'acheteur, qu'il soit citoyen de l'UE/EEE ou d'un pays tiers.

Les citoyens de l'UE/EEE peuvent acquérir des biens immobiliers dans les mêmes conditions que les citoyens croates, avec des restrictions le plus souvent liées aux terres agricoles et aux zones naturelles protégées.

Les citoyens de pays non membres de l'UE ne peuvent acquérir des biens immobiliers que s'il existe un principe de réciprocité entre la Croatie et leur pays d'origine et doivent obtenir l'approbation préalable du ministère de la Justice. Si l'acquisition n'est pas autorisée, le bien immobilier peut être acheté par l'intermédiaire d'une société croate établie par le citoyen étranger.

Dans tous les cas, les acheteurs doivent obtenir un numéro d'identification personnel croate (OIB). Certaines catégories de biens immobiliers – telles que les terres agricoles, les forêts et les propriétés situées dans des zones protégées – peuvent être soumises à des restrictions supplémentaires.

Les contrats d'achat et de location sont préparés par l'équipe juridique d'EUROVILLA, après un examen approfondi des données du cadastre et du statut juridique de la propriété.

Les contrats d'achat sont certifiés par un notaire public en République de Croatie, généralement en présence d'un agent EUROVILLA. Les contrats de location et de bail peuvent être notariés à la demande des parties contractantes.

Les accords conclus à l'étranger peuvent être certifiés auprès des missions diplomatiques ou consulaires croates pour les citoyens croates, ou par un notaire étranger pour les citoyens étrangers, le plus souvent avec une Apostille, si nécessaire.

En plus de la certification de signature standard, le droit croate autorise la solennisation des contrats de location ou de bail.

La solennisation signifie que le notaire confirme non seulement les signatures mais aussi l'intégralité du contenu de l'accord, le lit aux parties, en explique les dispositions et vérifie que les parties les comprennent pleinement. Un accord solennisé devient un document exécutoire, permettant une exécution directe sans procédure judiciaire.

En raison du niveau plus élevé de protection juridique, la solennisation est le plus souvent utilisée pour les baux résidentiels ou commerciaux à long terme.

Les citoyens étrangers peuvent obtenir un OIB croate soit automatiquement, soit sur demande, selon la manière dont ils apparaissent pour la première fois dans les procédures officielles.

Si un citoyen étranger entre pour la première fois dans une procédure officielle, telle que l'achat d'un bien immobilier, l'enregistrement de sa résidence, un emploi, la création d'une entreprise, ou une comparution devant un tribunal ou une autorité fiscale – l'OIB est attribué d'office par l'institution compétente.

Alternativement, un citoyen étranger peut demander un OIB de manière indépendante auprès de n'importe quel bureau de l'administration fiscale en Croatie ou auprès d'une mission diplomatique ou consulaire croate à l'étranger. Un document d'identification valide est requis, et l'OIB est généralement délivré immédiatement ou dans un délai d'un jour ouvrable.

La résidence permanente désigne l'adresse où une personne s'est établie de manière permanente et où se situe le centre de ses intérêts vitaux. Elle est enregistrée auprès du Ministère de l'Intérieur, et chaque personne ne peut avoir qu'une seule résidence permanente.

La résidence temporaire désigne le séjour à une autre adresse pour un but spécifique et limité, tel que l'éducation, un travail temporaire ou un traitement médical. Elle doit être enregistrée si elle dure plus de trois mois et peut être accordée pour une durée maximale d'un an, avec des prolongations possibles.

Une personne peut avoir une résidence permanente et une résidence temporaire simultanément. La résidence permanente représente le centre à long terme des activités de vie, tandis que la résidence temporaire ne modifie pas la résidence permanente enregistrée.