Tényleg túlárazott az ingatlan, vagy egyszerűen csak rosszul értékelték?

Amikor egy ingatlan hosszú ideig a piacon marad, általában ugyanaz a kérdés merül fel: túl magas az ár, vagy a vevők egyszerűen még nem ismerték fel az értékét?

A gyakorlatban a válasz általában nagyon egyszerű. Ha egy jól bemutatott hirdetés nem vonz komoly érdeklődést, vagy az ingatlan megtekintései nem vezetnek konkrét ajánlatokhoz, a piac azt jelzi, hogy eltérés van a kikiáltási ár és aközött, amit a vevők reális értéknek tartanak.

Ez nem jelenti azt, hogy az ingatlan rossz. Gyakran egyszerűen rosszul értékelt.

A kikiáltási ár nem a piaci érték

A tulajdonosok gyakran a környékbeli hasonló ingatlanok hirdetései alapján határozzák meg az árat. A probléma az, hogy egy hirdetés azt mutatja, mennyit szeretne kapni az eladó, nem pedig azt az összeget, amennyiért az ingatlan ténylegesen elkel.

Egy 350 000 euróért hirdetett lakás hónapokig a piacon maradhat, és végül jelentősen kevesebbért kelhet el. Ebben az esetben az eredeti kikiáltási ára nem a piaci értéke volt, hanem a tulajdonos elvárása.

A reális értékbecslés ezért nem alapulhat kizárólag az aktív hirdetéseken. Figyelembe kell venni a hasonló ingatlanok elért eladási árait, a jelenlegi keresletet, a piacon lévő versengő ingatlanok számát és az értékelt ingatlan specifikus jellemzőit.

Az alapterület és a helyszín nem elegendő

Két, azonos méretű, ugyanazon utcában lévő ingatlan nagyon eltérő értékkel rendelkezhet. A különbség adódhat az emeletből, a lift hozzáféréséből, a parkolásból, a tájolásból, a zajból, a szobaelrendezésből, az épület állapotából és a szükséges beruházás mértékéből.

Egy lift nélküli épület negyedik emeletén lévő lakásnak nem lesz ugyanaz a piaci értéke, mint egy jól karbantartott épület második emeletén lévő lakásnak, még akkor sem, ha azonos az alapterületük. Hasonlóképpen, egy nagy mennyiségű folyosói térrel rendelkező lakás kevésbé vonzó lehet a vevők számára, mint egy kisebb, funkcionálisabb elrendezésű lakás.

Házak és telkek esetében fontos tényezők a bekötőutak, az infrastruktúra, a fejlesztési potenciál, a telek alakja, a terep lejtése és az, hogy a dokumentáció rendben van-e.

Éppen ezért a négyzetméterek számának egyszerű megszorzása az átlagos négyzetméterárral ritkán eredményez teljesen reális eredményt.

A mikrolokáció gyakran többet ér, mint a környék neve

A vevők nem csak egy lakást vásárolnak, hanem az azzal járó mindennapi életstílust is.

Az iskolák, óvodák, tömegközlekedés, üzletek, parkok és munkahelyek közelsége jelentős hatással lehet a keresletre. Néhány száz méteres különbség néha csendesebb utcát, jobb kilátást, kevesebb forgalmat vagy könnyebb parkolást jelenthet.

Ez különösen észrevehető Zágrábban, Splitben és Dubrovnikban, ahol az árak jelentősen eltérhetnek ugyanazon városrészen belül. A tengerparton a tengerre néző kilátás, a strand közelsége, az ingatlanhoz való hozzáférés és a turisztikai helyszín minősége további értéket teremt.

Ezért egy ingatlant nem szabad kizárólag a tágabb terület alapján értékelni, ahol található.

Az érzelmi érték nem piaci érték

Érthető, hogy a tulajdonosoknak nehéz teljesen objektíven tekinteni egy ingatlanra, miután sok évet éltek benne. Időt, pénzt és személyes erőfeszítést fektettek bele, és gyakran erős emlékek fűződnek a térhez.

A vevő azonban nem fizet az érzelmi értékért. Azt értékeli, mennyibe fog kerülni az ingatlan megvásárlása, felújítása, karbantartása és saját igényeihez való igazítása.

Egy felújított konyha drága lehetett a tulajdonosnak, de ha a stílusa nem tetszik a legtöbb vevőnek, az a befektetés nem feltétlenül fog teljes mértékben tükröződni az eladási árban. Ugyanez vonatkozik a medencére, a luxus anyagokra vagy a nagyon specifikus belsőépítészeti megoldásokra.

Nem minden befektetés hordozza ugyanazt a piaci értéket. A legértékesebbek általában azok, amelyek javítják a funkcionalitást, az energiahatékonyságot, a biztonságot és az ingatlan általános állapotát.

A túlzottan magas ár károsíthatja az eladást

Sok eladó úgy gondolja, hogy jobb magasabb árral kezdeni, mert később mindig csökkentheti azt. Ez a stratégia logikusnak tűnhet, de gyakran éppen ellenkező hatást válthat ki.

Egy ingatlan általában a legtöbb figyelmet a piacon töltött első hetekben kapja. Ha az ár ebben az időszakban egyértelműen túl magas, a komoly vevők talán még megtekintést sem szerveznek. Idővel a hirdetés kevésbé vonzóvá válik, és a vevők elkezdhetik feltételezni, hogy valamilyen probléma van az ingatlannal.

Több árcsökkentés után az a benyomás alakulhat ki, hogy a tulajdonos nyomás alatt van, ami teret enged az agresszívebb tárgyalásoknak. Az ingatlan ekkor végül kevesebbért kelhet el, mint amennyiért elkelhetett volna, ha kezdettől fogva helyesen pozicionálták volna.

A realisztikus kezdeti irányár nem azt jelenti, hogy piaci érték alatt adunk el. Azt jelenti, hogy nagyobb számú releváns vevőt vonzunk, és jobb feltételeket teremtünk a tárgyalásokhoz.

Hogyan lehet megállapítani, hogy túl magas-e az ár?

Ha egy hirdetés nagy számú megtekintést kap, de szinte semmilyen érdeklődést, a probléma általában az ár, a helyszín vagy a bemutatás.

Ha a vevők részt vesznek a megtekintéseken, de nem tesznek ajánlatot, valószínűleg szakadék van a hirdetés által keltett benyomás és az ingatlan tényleges állapota között. Ennek oka lehet a szükséges beruházás, a zaj, a nem praktikus elrendezés vagy olyan elvárások, amelyeket a kikiáltási ár nem indokol.

Ha rendszeresen érkeznek ajánlatok, de azok jelentősen a kikiáltási ár alatt vannak, a piac nagyon egyértelműen jelzi, milyen tartományban látja az ingatlan értékét.

Az ilyen visszajelzéseket nem szabad figyelmen kívül hagyni. Ez az értékbecslési folyamat és az értékesítési stratégia kiigazításának fontos része.

Egy jó értékbecslés több, mint egy szám

Egy magas színvonalú értékbecslésnek figyelembe kell vennie a dokumentációt, az ingatlan állapotát, az összehasonlítható eladásokat, a versenytárs hirdetéseket és a vevők profilját, akiknek az ingatlan szól.

A tulajdonos célja is fontos. Aki számára a gyorsabb eladás a prioritás, annak nem lesz ugyanaz a stratégiája, mint egy olyan eladónak, aki megengedheti magának, hogy tovább várjon és magasabb kikiáltási árat teszteljen. Azonban a hosszú várakozásnak kevés értelme van, ha a kezdeti elvárás teljesen elszakad a piactól.

A helyesen meghatározott ár növeli a komoly érdeklődések számát, csökkenti az eladáshoz szükséges időt és csökkenti a későbbi jelentős ármódosítások kockázatát.

Eurovilla szakértői támogatást nyújt ügyfeleinek az ingatlanok értékbecslésében és piaci pozicionálásában. Lépjen kapcsolatba velünk, hogy ingatlanát reális, versenyképes és a jelenlegi kereslethez igazodó áron kínálhassa.