Je nemovitost skutečně předražená, nebo jen špatně oceněná?

Když nemovitost zůstává na trhu dlouho, obvykle se objeví stejná otázka: je cena příliš vysoká, nebo kupující jednoduše ještě nerozpoznali její hodnotu?

V praxi je odpověď obvykle velmi jednoduchá. Pokud dobře prezentovaná nabídka nepřitahuje vážné dotazy, nebo prohlídky nemovitosti nevedou ke konkrétním nabídkám, trh signalizuje, že existuje nesoulad mezi požadovanou cenou a tím, co kupující považují za realistickou hodnotu.

To neznamená, že nemovitost je špatná. Často je jednoduše špatně oceněna.

Požadovaná cena není tržní hodnota

Majitelé často stanovují cenu na základě nabídek podobných nemovitostí ve stejném sousedství. Problém je v tom, že nabídka ukazuje, kolik chce prodávající získat, nikoli částku, za kterou se nemovitost skutečně prodá.

Byt inzerovaný za 350 000 € může zůstat na trhu měsíce a nakonec se prodat za podstatně méně. V takovém případě nebyla jeho původní požadovaná cena jeho tržní hodnotou, ale očekáváním majitele.

Realistické ocenění proto nemůže být založeno pouze na aktivních nabídkách. Je nutné zohlednit dosažené prodejní ceny srovnatelných nemovitostí, aktuální poptávku, počet konkurenčních nemovitostí na trhu a specifické vlastnosti hodnocené nemovitosti.

Plocha a lokalita nestačí

Dvě nemovitosti stejné velikosti na stejné ulici mohou mít velmi odlišné hodnoty. Rozdíl může spočívat v patře, přístupu výtahem, parkování, orientaci, hluku, uspořádání místností, stavu budovy a výši požadovaných investic.

Byt ve čtvrtém patře budovy bez výtahu nebude mít stejnou tržní hodnotu jako byt ve druhém patře dobře udržované budovy, i když mají stejnou podlahovou plochu. Stejně tak byt s velkým množstvím nevyužitého prostoru v chodbě může být pro kupující méně atraktivní než menší byt s funkčnějším uspořádáním.

U domů a pozemků jsou důležitými faktory přístupové cesty, infrastruktura, rozvojový potenciál, tvar pozemku, sklon terénu a zda je dokumentace v pořádku.

Přesně proto pouhé vynásobení počtu metrů čtverečních průměrnou cenou za metr čtvereční zřídka přináší zcela realistický výsledek.

Mikrolokace má často větší hodnotu než název čtvrti

Kupující nekupují pouze byt, ale také každodenní životní styl, který s ním souvisí.

Blízkost škol, školek, veřejné dopravy, obchodů, parků a pracovišť může mít významný dopad na poptávku. Rozdíl pouhých několika stovek metrů může někdy znamenat klidnější ulici, lepší výhled, menší provoz nebo snazší parkování.

To je zvláště patrné v Záhřebu, Splitu a Dubrovníku, kde se ceny mohou značně lišit v rámci stejné městské čtvrti. Na pobřeží je dodatečná hodnota vytvářena výhledem na moře, blízkostí pláže, přístupem k nemovitosti a kvalitou turistické lokality.

Nemovitost by proto neměla být oceňována pouze podle širší oblasti, ve které se nachází.

Emocionální hodnota není tržní hodnota

Je pochopitelné, že majitelé po mnoha letech bydlení v nemovitosti těžko nahlížejí na nemovitost zcela objektivně. Investovali do ní čas, peníze a osobní úsilí a často mají se prostorem spojené silné vzpomínky.

Kupující však neplatí za emocionální hodnotu. Posuzuje, kolik bude nemovitost stát na pořízení, renovaci, údržbu a přizpůsobení vlastním potřebám.

Zrekonstruovaná kuchyně mohla být pro majitele drahá, ale pokud její styl nevyhovuje většině kupujících, tato investice se nemusí plně promítnout do prodejní ceny. Totéž platí pro bazén, luxusní materiály nebo vysoce specifický interiérový design.

Ne všechny investice mají stejnou tržní hodnotu. Nejcennější jsou obvykle ty, které zlepšují funkčnost, energetickou účinnost, bezpečnost a celkový stav nemovitosti.

Příliš vysoká cena může poškodit prodej

Mnoho prodejců věří, že je lepší začít s vyšší cenou, protože ji mohou později vždy snížit. Tato strategie se může zdát logická, ale často může mít opačný účinek.

Nemovitost obvykle získává největší pozornost během prvních několika týdnů na trhu. Pokud je cena v tomto období zjevně příliš vysoká, vážní kupující si nemusí ani domluvit prohlídku. Postupem času se nabídka stává méně atraktivní a kupující mohou začít předpokládat, že s nemovitostí je nějaký problém.

Po několika sníženích ceny může vzniknout dojem, že majitel je pod tlakem, což vytváří prostor pro agresivnější jednání. Nemovitost se pak může prodat za méně, než by mohla, kdyby byla od začátku správně umístěna.

Realistická počáteční požadovaná cena neznamená prodej pod tržní hodnotou. Znamená to přilákat větší počet relevantních kupujících a vytvořit lepší podmínky pro jednání.

Jak poznat, zda je cena příliš vysoká?

Pokud nabídka obdrží velký počet zhlédnutí, ale téměř žádné dotazy, problém je obvykle v ceně, lokalitě nebo prezentaci.

Pokud kupující navštěvují prohlídky, ale nepředkládají nabídky, pravděpodobně existuje mezera mezi dojmem vytvořeným nabídkou a skutečným stavem nemovitosti. Důvodem mohou být požadované investice, hluk, nepraktické uspořádání nebo očekávání, která požadovaná cena neospravedlňuje.

Pokud jsou nabídky pravidelně přijímány, ale jsou výrazně pod požadovanou cenou, trh dává velmi jasnou indikaci rozsahu, ve kterém vidí hodnotu nemovitosti.

Taková zpětná vazba by neměla být ignorována. Je důležitou součástí procesu oceňování a úpravy prodejní strategie.

Dobré ocenění je více než jen číslo

Kvalitní ocenění musí zohlednit dokumentaci, stav nemovitosti, srovnatelné prodeje, konkurenční nabídky a profil kupujících, na které je nemovitost zaměřena.

Důležitý je také cíl majitele. Někdo, jehož prioritou je rychlejší prodej, nebude mít stejnou strategii jako prodávající, který si může dovolit déle čekat a testovat vyšší požadovanou cenu. Dlouhé čekání však má malý smysl, pokud je počáteční očekávání zcela odtržené od trhu.

Správně stanovená cena zvyšuje počet vážných dotazů, zkracuje dobu potřebnou k prodeji a snižuje riziko významných cenových korekcí později.

Eurovilla poskytuje klientům odbornou podporu při oceňování a umisťování nemovitostí na trhu. Kontaktujte nás, abyste nabídli svou nemovitost za cenu, která je realistická, konkurenceschopná a v souladu s aktuální poptávkou.