Er ejendommen virkelig overprissat eller simpelthen fejlbedømt?

Når en ejendom forbliver på markedet i lang tid, opstår det samme spørgsmål som regel: er prisen for høj, eller har købere simpelthen endnu ikke anerkendt dens værdi?

I praksis er svaret som regel meget enkelt. Hvis en velpræsenteret annonce ikke tiltrækker seriøse henvendelser, eller ejendomsvisninger ikke resulterer i konkrete tilbud, signalerer markedet, at der er et misforhold mellem udbudsprisen og det, købere anser for at være en realistisk værdi.

Det betyder ikke, at ejendommen er dårlig. Ofte er den simpelthen fejlvurderet.

Udbudsprisen er ikke markedsværdien

Ejere fastsætter ofte prisen baseret på annoncer for lignende ejendomme i samme nabolag. Problemet er, at en annonce viser, hvor meget sælgeren ønsker at modtage, ikke det beløb, som ejendommen faktisk vil blive solgt for.

En lejlighed udbudt til €350.000 kan forblive på markedet i måneder og til sidst sælges for betydeligt mindre. I så fald var dens oprindelige udbudspris ikke dens markedsværdi, men ejerens forventning.

En realistisk vurdering kan derfor ikke udelukkende baseres på aktive annoncer. Det er nødvendigt at overveje de opnåede salgspriser for sammenlignelige ejendomme, den nuværende efterspørgsel, antallet af konkurrerende ejendomme på markedet og de specifikke karakteristika ved den ejendom, der vurderes.

Gulvareal og beliggenhed er ikke nok

To ejendomme af samme størrelse på samme gade kan have meget forskellige værdier. Forskellen kan skyldes etage, adgang til elevator, parkering, orientering, støj, rumindretning, bygningens tilstand og den nødvendige investering.

En lejlighed på fjerde sal i en bygning uden elevator vil ikke have samme markedsværdi som en lejlighed på anden sal i en velholdt bygning, selvom de har samme gulvareal. Ligeledes kan en lejlighed med meget spildplads i gangen være mindre attraktiv for købere end en mindre lejlighed med en mere funktionel indretning.

For huse og jord er vigtige faktorer adgangsveje, infrastruktur, udviklingspotentiale, grundens form, terrænets hældning og om dokumentationen er i orden.

Det er netop derfor, at en simpel multiplikation af antallet af kvadratmeter med den gennemsnitlige pris pr. kvadratmeter sjældent giver et fuldstændig realistisk resultat.

Mikro-beliggenhed er ofte mere værd end navnet på nabolaget

Købere køber ikke kun en lejlighed, men også den daglige livsstil, der følger med.

Nærhed til skoler, børnehaver, offentlig transport, butikker, parker og arbejdspladser kan have en betydelig indvirkning på efterspørgslen. En forskel på kun et par hundrede meter kan nogle gange betyde en mere stille gade, en bedre udsigt, mindre trafik eller lettere parkering.

Dette er især mærkbart i Zagreb, Split og Dubrovnik, hvor priserne kan variere betydeligt inden for samme bydel. Ved kysten skabes yderligere værdi af havudsigt, nærhed til stranden, adgang til ejendommen og kvaliteten af turistdestinationen.

En ejendom bør derfor ikke kun vurderes ud fra det bredere område, den er beliggende i.

Følelsesmæssig værdi er ikke markedsværdi

Det er forståeligt, at ejere finder det svært at vurdere en ejendom fuldstændig objektivt efter at have boet der i mange år. De har investeret tid, penge og personlig indsats i den og har ofte stærke minder forbundet med rummet.

En køber betaler dog ikke for følelsesmæssig værdi. De vurderer, hvor meget ejendommen vil koste at købe, renovere, vedligeholde og tilpasse til deres egne behov.

Et renoveret køkken kan have været dyrt for ejeren, men hvis dets stil ikke appellerer til de fleste købere, vil den investering ikke nødvendigvis fuldt ud afspejles i salgsprisen. Det samme gælder for en swimmingpool, luksusmaterialer eller meget specifik indretning.

Ikke alle investeringer har samme markedsværdi. De mest værdifulde er normalt dem, der forbedrer funktionalitet, energieffektivitet, sikkerhed og ejendommens generelle tilstand.

En for høj pris kan skade salget

Mange sælgere mener, at det er bedre at starte med en højere pris, fordi de altid kan sætte den ned senere. Denne strategi kan virke logisk, men den kan ofte have den modsatte effekt.

En ejendom får som regel mest opmærksomhed i løbet af de første par uger på markedet. Hvis prisen er tydeligt for høj i den periode, vil seriøse købere måske ikke engang arrangere en fremvisning. Over tid bliver annoncen mindre attraktiv, og købere kan begynde at antage, at der er et problem med ejendommen.

Efter flere prisnedsættelser kan indtrykket opstå, at ejeren er under pres, hvilket skaber rum for mere aggressive forhandlinger. Ejendommen kan derefter ende med at blive solgt for mindre, end den kunne have været, hvis den var blevet positioneret korrekt fra starten.

En realistisk startpris betyder ikke at sælge under markedsværdi. Det betyder at tiltrække et større antal relevante købere og skabe bedre betingelser for forhandling.

Hvordan kan du se, om prisen er for høj?

Hvis en annonce modtager et stort antal visninger, men næsten ingen henvendelser, er problemet som regel prisen, beliggenheden eller præsentationen.

Hvis købere deltager i fremvisninger, men ikke afgiver tilbud, er der sandsynligvis et gab mellem det indtryk, annoncen skaber, og ejendommens faktiske tilstand. Årsagen kan være nødvendig investering, støj, en upraktisk indretning eller forventninger, som udbudsprisen ikke retfærdiggør.

Hvis der regelmæssigt modtages tilbud, men de er betydeligt under udbudsprisen, giver markedet en meget klar indikation af det interval, hvori det ser ejendommens værdi.

Sådan feedback bør ikke ignoreres. Det er en vigtig del af vurderingsprocessen og af justeringen af salgsstrategien.

En god vurdering er mere end bare et tal

En kvalitetsvurdering skal tage højde for dokumentation, ejendommens tilstand, sammenlignelige salg, konkurrerende annoncer og profilen af de købere, ejendommen er rettet mod.

Ejerens mål er også vigtigt. En person, hvis prioritet er et hurtigere salg, vil ikke have samme strategi som en sælger, der har råd til at vente længere og teste en højere udbudspris. Men at vente længe giver ikke meget mening, hvis den oprindelige forventning er fuldstændig afkoblet fra markedet.

En korrekt fastsat pris øger antallet af seriøse henvendelser, reducerer den nødvendige salgstid og mindsker risikoen for betydelige prisjusteringer senere.

Eurovilla yder kunderne ekspertstøtte til vurdering og positionering af ejendomme på markedet. Kontakt os for at tilbyde din ejendom til en pris, der er realistisk, konkurrencedygtig og i overensstemmelse med den nuværende efterspørgsel.