Är fastigheten verkligen överprissatt eller helt enkelt felvärderad?
När en fastighet ligger ute på marknaden under lång tid uppstår vanligtvis samma fråga: är priset för högt, eller har köpare helt enkelt ännu inte insett dess värde?
I praktiken är svaret oftast väldigt enkelt. Om en välpresenterad annons inte lockar seriösa förfrågningar, eller om fastighetsvisningar inte leder till konkreta erbjudanden, signalerar marknaden att det finns en diskrepans mellan det begärda priset och vad köpare anser vara ett realistiskt värde.
Det betyder inte att fastigheten är dålig. Ofta är den helt enkelt felvärderad.
Det begärda priset är inte marknadsvärdet
Ägare sätter ofta priset baserat på annonser för liknande fastigheter i samma område. Problemet är att en annons visar hur mycket säljaren vill ha, inte det belopp som fastigheten faktiskt kommer att säljas för.
En lägenhet som annonseras för €350 000 kan ligga ute på marknaden i månader och till slut säljas för betydligt mindre. I så fall var dess ursprungliga begärda pris inte dess marknadsvärde, utan ägarens förväntan.
En realistisk värdering kan därför inte enbart baseras på aktiva annonser. Det är nödvändigt att beakta de uppnådda försäljningspriserna för jämförbara fastigheter, aktuell efterfrågan, antalet konkurrerande fastigheter på marknaden och de specifika egenskaperna hos den fastighet som värderas.
Boyta och läge räcker inte
Två fastigheter av samma storlek på samma gata kan ha mycket olika värden. Skillnaden kan bero på våningsplan, hissåtkomst, parkering, orientering, buller, rumsindelning, byggnadens skick och den investering som krävs.
En lägenhet på fjärde våningen i en byggnad utan hiss kommer inte att ha samma marknadsvärde som en lägenhet på andra våningen i en välskött byggnad, även om de har samma boyta. Likaså kan en lägenhet med mycket bortkastat utrymme i hallen vara mindre attraktiv för köpare än en mindre lägenhet med en mer funktionell planlösning.
För hus och mark är viktiga faktorer tillfartsvägar, infrastruktur, utvecklingspotential, tomtens form, terrängens lutning och om dokumentationen är i ordning.
Det är just därför att en enkel multiplikation av antalet kvadratmeter med det genomsnittliga priset per kvadratmeter sällan ger ett helt realistiskt resultat.
Mikroläget är ofta värt mer än namnet på grannskapet
Köpare köper inte bara en lägenhet, utan också den vardagliga livsstilen som följer med den.
Närhet till skolor, förskolor, kollektivtrafik, affärer, parker och arbetsplatser kan ha en betydande inverkan på efterfrågan. En skillnad på bara några hundra meter kan ibland innebära en tystare gata, en bättre utsikt, mindre trafik eller enklare parkering.
Detta är särskilt märkbart i Zagreb, Split och Dubrovnik, där priserna kan variera avsevärt inom samma stadsdel. Vid kusten skapas ytterligare värde av havsutsikt, närhet till stranden, tillgång till fastigheten och kvaliteten på turistorten.
En fastighet bör därför inte värderas enbart utifrån det bredare område där den är belägen.
Känslomässigt värde är inte marknadsvärde
Det är förståeligt att ägare har svårt att betrakta en fastighet helt objektivt efter att ha bott där i många år. De har investerat tid, pengar och personlig ansträngning i den, och har ofta starka minnen förknippade med utrymmet.
En köpare betalar dock inte för känslomässigt värde. De bedömer hur mycket fastigheten kommer att kosta att köpa, renovera, underhålla och anpassa till deras egna behov.
Ett renoverat kök kan ha varit dyrt för ägaren, men om dess stil inte tilltalar de flesta köpare, kommer den investeringen inte nödvändigtvis att fullt ut återspeglas i försäljningspriset. Detsamma gäller för en pool, lyxmaterial eller mycket specifik inredning.
Alla investeringar har inte samma marknadsvärde. De mest värdefulla är vanligtvis de som förbättrar funktionalitet, energieffektivitet, säkerhet och fastighetens övergripande skick.
Ett alltför högt pris kan skada försäljningen
Många säljare tror att det är bättre att börja med ett högre pris eftersom de alltid kan sänka det senare. Denna strategi kan verka logisk, men den kan ofta ha motsatt effekt.
En fastighet får vanligtvis mest uppmärksamhet under de första veckorna på marknaden. Om priset är tydligt för högt under den perioden, kanske seriösa köpare inte ens ordnar en visning. Med tiden blir annonsen mindre attraktiv, och köpare kan börja anta att det finns ett problem med fastigheten.
Efter flera prissänkningar kan intrycket uppstå att ägaren är under press, vilket skapar utrymme för mer aggressiva förhandlingar. Fastigheten kan då säljas för mindre än den kunde ha gjort om den hade positionerats korrekt från början.
Ett realistiskt initialt begärt pris innebär inte att sälja under marknadsvärde. Det innebär att locka ett större antal relevanta köpare och skapa bättre förutsättningar för förhandling.
Hur kan du se om priset är för högt?
Om en annons får ett stort antal visningar men nästan inga förfrågningar, är problemet vanligtvis priset, läget eller presentationen.
Om köpare deltar i visningar men inte lämnar bud, finns det förmodligen en klyfta mellan det intryck som annonsen skapar och fastighetens faktiska skick. Anledningen kan vara nödvändig investering, buller, en opraktisk planlösning eller förväntningar som det begärda priset inte motiverar.
Om erbjudanden regelbundet tas emot men ligger betydligt under det begärda priset, ger marknaden en mycket tydlig indikation på det intervall där den ser fastighetens värde.
Sådan feedback bör inte ignoreras. Det är en viktig del av värderingsprocessen och av justeringen av försäljningsstrategin.
En bra värdering är mer än bara en siffra
En högkvalitativ värdering måste ta hänsyn till dokumentation, fastighetens skick, jämförbara försäljningar, konkurrerande annonser och profilen för de köpare fastigheten riktar sig till.
Ägarens mål är också viktigt. Någon vars prioritet är en snabbare försäljning kommer inte att ha samma strategi som en säljare som har råd att vänta längre och testa ett högre begärt pris. Att vänta länge är dock meningslöst om den initiala förväntningen är helt frånkopplad från marknaden.
Ett korrekt fastställt pris ökar antalet seriösa förfrågningar, minskar den tid som krävs för att sälja och sänker risken för betydande priskorrigeringar senare.
Eurovilla ger kunder expertstöd vid värdering och positionering av fastigheter på marknaden. Kontakta oss för att erbjuda din fastighet till ett pris som är realistiskt, konkurrenskraftigt och i linje med aktuell efterfrågan.