Is het pand echt te duur of simpelweg verkeerd gewaardeerd?

Wanneer een woning lange tijd op de markt blijft, rijst meestal dezelfde vraag: is de prijs te hoog, of hebben kopers de waarde ervan simpelweg nog niet ingezien?

In de praktijk is het antwoord meestal heel eenvoudig. Als een goed gepresenteerde advertentie geen serieuze vragen oplevert, of bezichtigingen niet resulteren in concrete aanbiedingen, dan signaleert de markt dat er een mismatch is tussen de vraagprijs en wat kopers als realistische waarde beschouwen.

Dat betekent niet dat de woning slecht is. Vaak is deze simpelweg verkeerd gewaardeerd.

De vraagprijs is niet de marktwaarde

Eigenaren bepalen de prijs vaak op basis van advertenties van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Het probleem is dat een advertentie laat zien hoeveel de verkoper wil ontvangen, niet het bedrag waarvoor de woning daadwerkelijk zal worden verkocht.

Een appartement dat voor €350.000 te koop staat, kan maanden op de markt blijven en uiteindelijk voor aanzienlijk minder worden verkocht. In dat geval was de oorspronkelijke vraagprijs niet de marktwaarde, maar de verwachting van de eigenaar.

Een realistische taxatie kan daarom niet uitsluitend gebaseerd zijn op actieve advertenties. Het is noodzakelijk om rekening te houden met de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, de huidige vraag, het aantal concurrerende woningen op de markt en de specifieke kenmerken van de te taxeren woning.

Vloeroppervlak en locatie zijn niet genoeg

Twee woningen van dezelfde grootte in dezelfde straat kunnen zeer verschillende waarden hebben. Het verschil kan liggen aan de verdieping, lifttoegang, parkeergelegenheid, oriëntatie, geluid, kamerindeling, de staat van het gebouw en de benodigde investering.

Een appartement op de vierde verdieping van een gebouw zonder lift zal niet dezelfde marktwaarde hebben als een appartement op de tweede verdieping van een goed onderhouden gebouw, zelfs als ze hetzelfde vloeroppervlak hebben. Evenzo kan een appartement met veel verspilde gangruimte minder aantrekkelijk zijn voor kopers dan een kleiner appartement met een functionelere indeling.

Voor huizen en grond zijn belangrijke factoren onder meer toegangswegen, infrastructuur, ontwikkelingspotentieel, de vorm van het perceel, de helling van het terrein en of de documentatie in orde is.

Dit is precies waarom het simpelweg vermenigvuldigen van het aantal vierkante meters met de gemiddelde prijs per vierkante meter zelden een volledig realistisch resultaat oplevert.

Microlocatie is vaak meer waard dan de naam van de buurt

Kopers kopen niet alleen een appartement, maar ook de dagelijkse levensstijl die daarbij hoort.

De nabijheid van scholen, kinderdagverblijven, openbaar vervoer, winkels, parken en werkplekken kan een aanzienlijke invloed hebben op de vraag. Een verschil van slechts een paar honderd meter kan soms een rustigere straat, een beter uitzicht, minder verkeer of gemakkelijker parkeren betekenen.

Dit is met name merkbaar in Zagreb, Split en Dubrovnik, waar prijzen aanzienlijk kunnen variëren binnen dezelfde stadswijk. Aan de kust wordt extra waarde gecreëerd door zeezicht, nabijheid van het strand, toegang tot de woning en de kwaliteit van de toeristische locatie.

Een woning mag daarom niet uitsluitend worden gewaardeerd op basis van de bredere omgeving waarin deze zich bevindt.

Emotionele waarde is geen marktwaarde

Het is begrijpelijk dat eigenaren het moeilijk vinden om een woning volledig objectief te bekijken na er vele jaren gewoond te hebben. Ze hebben er tijd, geld en persoonlijke inspanning in geïnvesteerd, en hebben vaak sterke herinneringen aan de ruimte.

Een koper betaalt echter niet voor emotionele waarde. Deze beoordeelt hoeveel de woning zal kosten om te kopen, renoveren, onderhouden en aan te passen aan de eigen behoeften.

Een gerenoveerde keuken is misschien duur geweest voor de eigenaar, maar als de stijl ervan de meeste kopers niet aanspreekt, zal die investering niet noodzakelijkerwijs volledig worden weerspiegeld in de verkoopprijs. Hetzelfde geldt voor een zwembad, luxe materialen of een zeer specifieke interieurinrichting.

Niet alle investeringen hebben dezelfde marktwaarde. De meest waardevolle zijn meestal die welke de functionaliteit, energie-efficiëntie, veiligheid en de algehele staat van de woning verbeteren.

Een te hoge prijs kan de verkoop schaden

Veel verkopers geloven dat het beter is om met een hogere prijs te beginnen, omdat ze deze later altijd kunnen verlagen. Deze strategie lijkt logisch, maar kan vaak het tegenovergestelde effect hebben.

Een woning krijgt meestal de meeste aandacht tijdens de eerste paar weken op de markt. Als de prijs in die periode duidelijk te hoog is, zullen serieuze kopers misschien niet eens een bezichtiging regelen. Na verloop van tijd wordt de advertentie minder aantrekkelijk en kunnen kopers gaan aannemen dat er een probleem is met de woning.

Na verschillende prijsverlagingen kan de indruk ontstaan dat de eigenaar onder druk staat, wat ruimte creëert voor agressievere onderhandelingen. De woning kan dan uiteindelijk voor minder worden verkocht dan mogelijk was geweest als deze vanaf het begin correct was gepositioneerd.

Een realistische initiële vraagprijs betekent niet verkopen onder de marktwaarde. Het betekent een groter aantal relevante kopers aantrekken en betere voorwaarden voor onderhandeling creëren.

Hoe weet je of de prijs te hoog is?

Als een advertentie een groot aantal weergaven ontvangt, maar bijna geen vragen, is het probleem meestal de prijs, locatie of presentatie.

Als kopers bezichtigingen bijwonen maar geen aanbiedingen doen, is er waarschijnlijk een kloof tussen de indruk die de advertentie wekt en de werkelijke staat van de woning. De reden kan een benodigde investering zijn, geluid, een onpraktische indeling of verwachtingen die de vraagprijs niet rechtvaardigt.

Als regelmatig aanbiedingen worden ontvangen, maar deze aanzienlijk onder de vraagprijs liggen, geeft de markt een zeer duidelijke indicatie van het bereik waarin zij de waarde van de woning ziet.

Dergelijke feedback mag niet worden genegeerd. Het is een belangrijk onderdeel van het taxatieproces en van het aanpassen van de verkoopstrategie.

Een goede taxatie is meer dan alleen een getal

Een hoogwaardige taxatie moet rekening houden met de documentatie, staat van de woning, vergelijkbare verkopen, concurrerende aanbiedingen en het profiel van de kopers waar de woning op gericht is.

De doelstelling van de eigenaar is ook belangrijk. Iemand wiens prioriteit een snellere verkoop is, zal niet dezelfde strategie hebben als een verkoper die het zich kan veroorloven langer te wachten en een hogere vraagprijs te testen. Lang wachten heeft echter weinig zin als de initiële verwachting volledig losstaat van de markt.

Een correct bepaalde prijs verhoogt het aantal serieuze vragen, verkort de benodigde verkooptijd en verlaagt het risico op aanzienlijke prijscorrecties later.

Eurovilla biedt klanten deskundige ondersteuning bij het taxeren en positioneren van woningen op de markt. Neem contact met ons op om uw woning aan te bieden tegen een prijs die realistisch, concurrerend en afgestemd is op de huidige vraag.