Er eiendommen virkelig overpriset eller rett og slett feilvurdert?
Når en eiendom forblir på markedet i lang tid, oppstår vanligvis det samme spørsmålet: er prisen for høy, eller har kjøpere rett og slett ennå ikke anerkjent dens verdi?
I praksis er svaret vanligvis veldig enkelt. Hvis en godt presentert annonse ikke tiltrekker seg seriøse henvendelser, eller visninger ikke resulterer i konkrete tilbud, signaliserer markedet at det er et misforhold mellom prisantydningen og det kjøpere anser som realistisk verdi.
Det betyr ikke at eiendommen er dårlig. Ofte er den rett og slett feilvurdert.
Prisantydningen er ikke markedsverdien
Eiere setter ofte prisen basert på annonser for lignende eiendommer i samme nabolag. Problemet er at en annonse viser hvor mye selgeren ønsker å motta, ikke beløpet eiendommen faktisk vil bli solgt for.
En leilighet annonsert til €350.000 kan forbli på markedet i måneder og til slutt selges for betydelig mindre. I så fall var den opprinnelige prisantydningen ikke dens markedsverdi, men eierens forventning.
En realistisk verdivurdering kan derfor ikke utelukkende baseres på aktive annonser. Det er nødvendig å vurdere de oppnådde salgsprisene for sammenlignbare eiendommer, nåværende etterspørsel, antall konkurrerende eiendommer på markedet og de spesifikke egenskapene til eiendommen som vurderes.
Gulvareal og beliggenhet er ikke nok
To eiendommer av samme størrelse i samme gate kan ha svært forskjellige verdier. Forskjellen kan skyldes etasje, heisadgang, parkering, orientering, støy, romløsning, bygningens tilstand og nødvendig investering.
En leilighet i fjerde etasje i en bygning uten heis vil ikke ha samme markedsverdi som en leilighet i andre etasje i en velholdt bygning, selv om de har samme gulvareal. På samme måte kan en leilighet med mye bortkastet gangplass være mindre attraktiv for kjøpere enn en mindre leilighet med en mer funksjonell planløsning.
For hus og tomter er viktige faktorer adkomstveier, infrastruktur, utviklingspotensial, tomtens form, terrenghelling og om dokumentasjonen er i orden.
Dette er nettopp grunnen til at en enkel multiplikasjon av antall kvadratmeter med gjennomsnittlig pris per kvadratmeter sjelden gir et fullstendig realistisk resultat.
Mikro-lokasjon er ofte verdt mer enn navnet på nabolaget
Kjøpere kjøper ikke bare en leilighet, men også den daglige livsstilen som følger med.
Nærhet til skoler, barnehager, offentlig transport, butikker, parker og arbeidsplasser kan ha en betydelig innvirkning på etterspørselen. En forskjell på bare noen få hundre meter kan noen ganger bety en roligere gate, bedre utsikt, mindre trafikk eller enklere parkering.
Dette er spesielt merkbart i Zagreb, Split og Dubrovnik, hvor prisene kan variere betydelig innenfor samme bydel. Ved kysten skapes ytterligere verdi av havutsikt, nærhet til stranden, adkomst til eiendommen og kvaliteten på turiststedet.
En eiendom bør derfor ikke verdsettes utelukkende etter det bredere området den ligger i.
Emosjonell verdi er ikke markedsverdi
Det er forståelig at eiere synes det er vanskelig å vurdere en eiendom helt objektivt etter å ha bodd der i mange år. De har investert tid, penger og personlig innsats i den, og har ofte sterke minner knyttet til rommet.
En kjøper betaler imidlertid ikke for emosjonell verdi. De vurderer hvor mye eiendommen vil koste å kjøpe, renovere, vedlikeholde og tilpasse til egne behov.
Et renovert kjøkken kan ha vært dyrt for eieren, men hvis stilen ikke appellerer til de fleste kjøpere, vil ikke den investeringen nødvendigvis fullt ut gjenspeiles i salgsprisen. Det samme gjelder for et svømmebasseng, luksusmaterialer eller svært spesifikk interiørdesign.
Ikke alle investeringer har samme markedsverdi. De mest verdifulle er vanligvis de som forbedrer funksjonalitet, energieffektivitet, sikkerhet og eiendommens generelle tilstand.
En for høy pris kan skade salget
Mange selgere tror det er bedre å starte med en høyere pris fordi de alltid kan redusere den senere. Denne strategien kan virke logisk, men den kan ofte ha motsatt effekt.
En eiendom får vanligvis mest oppmerksomhet i løpet av de første ukene på markedet. Hvis prisen er tydelig for høy i den perioden, vil seriøse kjøpere kanskje ikke engang avtale en visning. Over tid blir annonsen mindre attraktiv, og kjøpere kan begynne å anta at det er et problem med eiendommen.
Etter flere prisreduksjoner kan inntrykket oppstå at eieren er under press, noe som skaper rom for mer aggressive forhandlinger. Eiendommen kan da ende opp med å selges for mindre enn den kunne ha gjort hvis den hadde blitt posisjonert riktig fra starten.
En realistisk startpris betyr ikke å selge under markedsverdi. Det betyr å tiltrekke seg et større antall relevante kjøpere og skape bedre forhandlingsbetingelser.
Hvordan kan du se om prisen er for høy?
Hvis en annonse mottar et stort antall visninger, men nesten ingen henvendelser, er problemet vanligvis prisen, beliggenheten eller presentasjonen.
Hvis kjøpere deltar på visninger, men ikke sender inn tilbud, er det sannsynligvis et gap mellom inntrykket annonsen skaper og eiendommens faktiske tilstand. Årsaken kan være nødvendig investering, støy, en upraktisk planløsning eller forventninger som prisantydningen ikke rettferdiggjør.
Hvis tilbud regelmessig mottas, men er betydelig under prisantydningen, gir markedet en veldig klar indikasjon på hvilket prisområde det ser eiendommens verdi i.
Slik tilbakemelding bør ikke ignoreres. Det er en viktig del av verdivurderingsprosessen og av justeringen av salgsstrategien.
En god verdivurdering er mer enn bare et tall
En kvalitetsverdivurdering må ta hensyn til dokumentasjon, eiendommens tilstand, sammenlignbare salg, konkurrerende annonser og profilen til kjøperne eiendommen er rettet mot.
Eierens mål er også viktig. En person hvis prioritet er et raskere salg vil ikke ha samme strategi som en selger som har råd til å vente lenger og teste en høyere prisantydning. Imidlertid gir det lite mening å vente lenge hvis den opprinnelige forventningen er fullstendig frakoblet markedet.
En korrekt fastsatt pris øker antall seriøse henvendelser, reduserer tiden det tar å selge og senker risikoen for betydelige prisjusteringer senere.
Eurovilla gir kundene ekspertstøtte i verdivurdering og posisjonering av eiendommer på markedet. Kontakt oss for å tilby din eiendom til en pris som er realistisk, konkurransedyktig og i tråd med dagens etterspørsel.