O imóvel está realmente superfaturado ou simplesmente mal avaliado?

Quando uma propriedade permanece no mercado por muito tempo, geralmente surge a mesma pergunta: o preço é demasiado alto, ou os compradores simplesmente ainda não reconheceram o seu valor?

Na prática, a resposta é geralmente muito simples. Se um anúncio bem apresentado não atrai consultas sérias, ou as visitas à propriedade não resultam em ofertas concretas, o mercado está a sinalizar que existe uma incompatibilidade entre o preço pedido e o que os compradores consideram ser um valor realista.

Isso não significa que a propriedade seja má. Frequentemente, está simplesmente mal avaliada.

O preço pedido não é o valor de mercado

Os proprietários frequentemente definem o preço com base em anúncios de propriedades semelhantes na mesma vizinhança. O problema é que um anúncio mostra quanto o vendedor quer receber, não o valor pelo qual a propriedade será realmente vendida.

Um apartamento anunciado por 350.000 € pode permanecer no mercado por meses e, eventualmente, ser vendido por consideravelmente menos. Nesse caso, o seu preço pedido original não era o seu valor de mercado, mas a expectativa do proprietário.

Uma avaliação realista, portanto, não pode basear-se apenas em anúncios ativos. É necessário considerar os preços de venda alcançados de propriedades comparáveis, a demanda atual, o número de propriedades concorrentes no mercado e as características específicas da propriedade que está a ser avaliada.

Área útil e localização não são suficientes

Duas propriedades do mesmo tamanho na mesma rua podem ter valores muito diferentes. A diferença pode dever-se ao andar, acesso ao elevador, estacionamento, orientação, ruído, disposição dos quartos, estado do edifício e o montante de investimento necessário.

Um apartamento no quarto andar de um edifício sem elevador não terá o mesmo valor de mercado que um apartamento no segundo andar de um edifício bem conservado, mesmo que tenham a mesma área útil. Da mesma forma, um apartamento com uma grande quantidade de espaço de corredor desperdiçado pode ser menos atraente para os compradores do que um apartamento menor com uma disposição mais funcional.

Para casas e terrenos, fatores importantes incluem vias de acesso, infraestrutura, potencial de desenvolvimento, a forma do terreno, a inclinação do terreno e se a documentação está em ordem.

É precisamente por isso que simplesmente multiplicar o número de metros quadrados pelo preço médio por metro quadrado raramente produz um resultado completamente realista.

A microlocalização é frequentemente mais valiosa do que o nome do bairro

Os compradores não estão apenas a comprar um apartamento, mas também o estilo de vida diário que o acompanha.

A proximidade de escolas, creches, transportes públicos, lojas, parques e locais de trabalho pode ter um impacto significativo na demanda. Uma diferença de apenas algumas centenas de metros pode, por vezes, significar uma rua mais tranquila, uma vista melhor, menos tráfego ou estacionamento mais fácil.

Isso é particularmente notável em Zagreb, Split e Dubrovnik, onde os preços podem variar consideravelmente dentro do mesmo bairro da cidade. Na costa, o valor adicional é criado por vistas para o mar, proximidade da praia, acesso à propriedade e a qualidade da localização turística.

Uma propriedade não deve, portanto, ser avaliada apenas de acordo com a área mais ampla em que está localizada.

Valor emocional não é valor de mercado

É compreensível que os proprietários achem difícil ver uma propriedade de forma completamente objetiva depois de viverem lá por muitos anos. Eles investiram tempo, dinheiro e esforço pessoal nela, e frequentemente têm fortes memórias associadas ao espaço.

Um comprador, no entanto, não paga pelo valor emocional. Ele avalia quanto a propriedade custará para comprar, renovar, manter e adaptar às suas próprias necessidades.

Uma cozinha renovada pode ter sido cara para o proprietário, mas se o seu estilo não agradar à maioria dos compradores, esse investimento não se refletirá necessariamente por completo no preço de venda. O mesmo se aplica a uma piscina, materiais de luxo ou um design de interiores muito específico.

Nem todos os investimentos têm o mesmo valor de mercado. Os mais valiosos são geralmente aqueles que melhoram a funcionalidade, a eficiência energética, a segurança e o estado geral da propriedade.

Um preço excessivamente alto pode prejudicar a venda

Muitos vendedores acreditam que é melhor começar com um preço mais alto porque podem sempre reduzi-lo mais tarde. Esta estratégia pode parecer lógica, mas muitas vezes pode ter o efeito oposto.

Uma propriedade geralmente recebe a maior atenção durante as primeiras semanas no mercado. Se o preço for claramente demasiado alto durante esse período, os compradores sérios podem nem sequer agendar uma visita. Com o tempo, o anúncio torna-se menos atraente, e os compradores podem começar a assumir que há um problema com a propriedade.

Após várias reduções de preço, pode surgir a impressão de que o proprietário está sob pressão, criando espaço para negociações mais agressivas. A propriedade pode então acabar por ser vendida por menos do que poderia ter sido se tivesse sido posicionada corretamente desde o início.

Um preço de venda inicial realista não significa vender abaixo do valor de mercado. Significa atrair um maior número de compradores relevantes e criar melhores condições para a negociação.

Como saber se o preço é demasiado alto?

Se um anúncio recebe um grande número de visualizações, mas quase nenhuma consulta, o problema é geralmente o preço, a localização ou a apresentação.

Se os compradores comparecem às visitas, mas não apresentam ofertas, provavelmente há uma lacuna entre a impressão criada pelo anúncio e a condição real da propriedade. A razão pode ser o investimento necessário, ruído, uma disposição pouco prática ou expectativas que o preço pedido não justifica.

Se ofertas são recebidas regularmente, mas estão significativamente abaixo do preço pedido, o mercado está a dar uma indicação muito clara do intervalo em que vê o valor da propriedade.

Tal feedback não deve ser ignorado. É uma parte importante do processo de avaliação e de ajuste da estratégia de vendas.

Uma boa avaliação é mais do que apenas um número

Uma avaliação de alta qualidade deve ter em conta a documentação, o estado da propriedade, as vendas comparáveis, os anúncios concorrentes e o perfil dos compradores a que a propriedade se destina.

O objetivo do proprietário também é importante. Alguém cuja prioridade é uma venda mais rápida não terá a mesma estratégia que um vendedor que pode permitir-se esperar mais tempo e testar um preço pedido mais alto. No entanto, esperar por muito tempo faz pouco sentido se a expectativa inicial estiver completamente desconectada do mercado.

Um preço corretamente determinado aumenta o número de consultas sérias, reduz o tempo necessário para vender e diminui o risco de correções de preço significativas mais tarde.

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