Je nehnuteľnosť skutočne predražená alebo jednoducho nesprávne ocenená?

Keď nehnuteľnosť zostáva na trhu dlho, zvyčajne sa objaví rovnaká otázka: je cena príliš vysoká, alebo kupujúci jednoducho ešte nerozpoznali jej hodnotu?

V praxi je odpoveď zvyčajne veľmi jednoduchá. Ak dobre prezentovaná ponuka nepriťahuje vážne dopyty, alebo obhliadky nehnuteľnosti nevedú ku konkrétnym ponukám, trh signalizuje, že existuje nesúlad medzi požadovanou cenou a tým, čo kupujúci považujú za realistickú hodnotu.

To neznamená, že nehnuteľnosť je zlá. Často je jednoducho nesprávne ocenená.

Požadovaná cena nie je trhová hodnota

Majitelia často stanovujú cenu na základe ponúk podobných nehnuteľností v rovnakej štvrti. Problém je v tom, že ponuka ukazuje, koľko chce predávajúci získať, nie sumu, za ktorú sa nehnuteľnosť skutočne predá.

Byt inzerovaný za 350 000 € môže zostať na trhu mesiace a nakoniec sa predať za podstatne menej. V takom prípade nebola jeho pôvodná požadovaná cena jeho trhovou hodnotou, ale očakávaním majiteľa.

Realistické ocenenie preto nemôže byť založené výlučne na aktívnych ponukách. Je potrebné zohľadniť dosiahnuté predajné ceny porovnateľných nehnuteľností, aktuálny dopyt, počet konkurenčných nehnuteľností na trhu a špecifické vlastnosti hodnotenej nehnuteľnosti.

Plocha a lokalita nestačia

Dve nehnuteľnosti rovnakej veľkosti na tej istej ulici môžu mať veľmi odlišné hodnoty. Rozdiel môže spočívať v poschodí, prístupe výťahom, parkovaní, orientácii, hluku, usporiadaní miestností, stave budovy a výške požadovaných investícií.

Byt na štvrtom poschodí budovy bez výťahu nebude mať rovnakú trhovú hodnotu ako byt na druhom poschodí dobre udržiavanej budovy, aj keď majú rovnakú podlahovú plochu. Rovnako tak byt s veľkým množstvom nevyužitého priestoru na chodbe môže byť pre kupujúcich menej atraktívny ako menší byt s funkčnejším usporiadaním.

Pri domoch a pozemkoch sú dôležitými faktormi prístupové cesty, infraštruktúra, rozvojový potenciál, tvar pozemku, sklon terénu a či je dokumentácia v poriadku.

Práve preto jednoduché vynásobenie počtu metrov štvorcových priemernou cenou za meter štvorcový zriedka prináša úplne realistický výsledok.

Mikrolokácia má často väčšiu hodnotu ako názov štvrte

Kupujúci nekupujú len byt, ale aj každodenný životný štýl, ktorý s ním súvisí.

Blízkosť škôl, škôlok, verejnej dopravy, obchodov, parkov a pracovísk môže mať významný vplyv na dopyt. Rozdiel len niekoľkých stoviek metrov môže niekedy znamenať tichšiu ulicu, lepší výhľad, menšiu premávku alebo ľahšie parkovanie.

To je obzvlášť viditeľné v Záhrebe, Splite a Dubrovníku, kde sa ceny môžu značne líšiť v rámci tej istej mestskej štvrte. Na pobreží je dodatočná hodnota vytváraná výhľadom na more, blízkosťou pláže, prístupom k nehnuteľnosti a kvalitou turistickej lokality.

Nehnuteľnosť by sa preto nemala oceňovať len podľa širšej oblasti, v ktorej sa nachádza.

Emocionálna hodnota nie je trhová hodnota

Je pochopiteľné, že majitelia po mnohých rokoch bývania v nehnuteľnosti ťažko nahliadajú na nehnuteľnosť úplne objektívne. Investovali do nej čas, peniaze a osobné úsilie a často majú s priestorom spojené silné spomienky.

Kupujúci však neplatí za emocionálnu hodnotu. Posudzuje, koľko bude nehnuteľnosť stáť na kúpu, renováciu, údržbu a prispôsobenie vlastným potrebám.

Zrekonštruovaná kuchyňa mohla byť pre majiteľa drahá, ale ak jej štýl nevyhovuje väčšine kupujúcich, táto investícia sa nemusí plne premietnuť do predajnej ceny. To isté platí pre bazén, luxusné materiály alebo vysoko špecifický interiérový dizajn.

Nie všetky investície majú rovnakú trhovú hodnotu. Najcennejšie sú zvyčajne tie, ktoré zlepšujú funkčnosť, energetickú účinnosť, bezpečnosť a celkový stav nehnuteľnosti.

Príliš vysoká cena môže poškodiť predaj

Mnoho predávajúcich verí, že je lepšie začať s vyššou cenou, pretože ju môžu neskôr vždy znížiť. Táto stratégia sa môže zdať logická, ale často môže mať opačný účinok.

Nehnuteľnosť zvyčajne získava najväčšiu pozornosť počas prvých týždňov na trhu. Ak je cena v tomto období zjavne príliš vysoká, vážni kupujúci si nemusia ani dohodnúť obhliadku. Postupom času sa ponuka stáva menej atraktívnou a kupujúci môžu začať predpokladať, že s nehnuteľnosťou je nejaký problém.

Po niekoľkých zníženiach ceny môže vzniknúť dojem, že majiteľ je pod tlakom, čo vytvára priestor pre agresívnejšie rokovania. Nehnuteľnosť sa potom môže predať za menej, než by mohla, keby bola od začiatku správne umiestnená.

Realistická počiatočná požadovaná cena neznamená predaj pod trhovou hodnotou. Znamená to prilákať väčší počet relevantných kupujúcich a vytvoriť lepšie podmienky pre rokovania.

Ako zistiť, či je cena príliš vysoká?

Ak ponuka dostane veľký počet zobrazení, ale takmer žiadne dopyty, problém je zvyčajne v cene, lokalite alebo prezentácii.

Ak kupujúci navštevujú obhliadky, ale nepredkladajú ponuky, pravdepodobne existuje medzera medzi dojmom vytvoreným ponukou a skutočným stavom nehnuteľnosti. Dôvodom môžu byť požadované investície, hluk, nepraktické usporiadanie alebo očakávania, ktoré požadovaná cena neospravedlňuje.

Ak sú ponuky pravidelne prijímané, ale sú výrazne pod požadovanou cenou, trh dáva veľmi jasnú indikáciu rozsahu, v ktorom vidí hodnotu nehnuteľnosti.

Takáto spätná väzba by sa nemala ignorovať. Je dôležitou súčasťou procesu oceňovania a úpravy predajnej stratégie.

Dobré ocenenie je viac než len číslo

Kvalitné ocenenie musí zohľadniť dokumentáciu, stav nehnuteľnosti, porovnateľné predaje, konkurenčné ponuky a profil kupujúcich, na ktorých je nehnuteľnosť zameraná.

Dôležitý je aj cieľ majiteľa. Niekto, koho prioritou je rýchlejší predaj, nebude mať rovnakú stratégiu ako predávajúci, ktorý si môže dovoliť dlhšie čakať a testovať vyššiu požadovanú cenu. Dlhé čakanie však má malý zmysel, ak je počiatočné očakávanie úplne odtrhnuté od trhu.

Správne stanovená cena zvyšuje počet vážnych dopytov, skracuje čas potrebný na predaj a znižuje riziko významných cenových korekcií neskôr.

Eurovilla poskytuje klientom odbornú podporu pri oceňovaní a umiestňovaní nehnuteľností na trhu. Kontaktujte nás, aby ste ponúkli svoju nehnuteľnosť za cenu, ktorá je realistická, konkurencieschopná a v súlade s aktuálnym dopytom.