Vind je huis

De overdrachtsbelasting (PPN) in de Republiek Kroatië bedraagt 3% van de marktwaarde van het onroerend goed op het moment van verwerving. De belasting wordt betaald door de verkrijger (koper, begiftigde, erfgenaam, enz.), op voorwaarde dat de transactie niet onderworpen is aan btw.

Bij de aankoop van een gebruikt pand van een particulier betaalt de koper 3% overdrachtsbelasting. Bij de aankoop van een nieuwbouwobject van een verkoper die in het btw-systeem is geregistreerd, is de transactie doorgaans onderworpen aan btw in plaats daarvan, en is overdrachtsbelasting niet verschuldigd.

Nadat het contract is gecertificeerd, worden de documenten meestal door de notaris ingediend bij de Belastingdienst. De koper ontvangt dan een belastingbesluit, met een gebruikelijke betalingstermijn van 15 dagen na ontvangst.

De Kroatische wet voorziet in een aantal vrijstellingen en speciale gevallen, zoals overdrachten tussen naaste familieleden door schenking of erfenis, overdrachten waarbij de staat of lokale autoriteiten betrokken zijn, inbreng van onroerend goed in het aandelenkapitaal van een bedrijf, en andere wettelijk gedefinieerde situaties.

Kortom: PPN = 3%, verschuldigd wanneer btw niet van toepassing is, met duidelijk gereguleerde vrijstellingen en speciale gevallen.

In de standaardpraktijk wordt de procedure voor de overdrachtsbelasting uitgevoerd door de Belastingdienst op basis van documentatie ingediend door geautoriseerde instanties.

Nadat een koop-, schenkings-, ruil- of soortgelijke overeenkomst is gesloten en gecertificeerd, is de notaris (of, in sommige gevallen, een rechtbank of andere bevoegde autoriteit) wettelijk verplicht de gecertificeerde documentatie in te dienen bij de Belastingdienst. Op basis van deze documenten neemt de Belastingdienst een belastingbesluit.

Hoewel de verkrijger de belastingplichtige is, is hij over het algemeen niet verplicht een aparte belastingaangifte in te dienen. Deze verplichting ontstaat alleen als de gecertificeerde documentatie niet is ingediend door de notaris of bevoegde autoriteit. In de praktijk betaalt de koper daarom meestal alleen de belasting volgens het genomen besluit.

De voorwaarden zijn afhankelijk van de vraag of de koper een burger van de EU/EER of een derde land is.

EU/EER-burgers kunnen onroerend goed verwerven onder dezelfde voorwaarden als Kroatische burgers, met beperkingen die meestal betrekking hebben op landbouwgrond en beschermde natuurgebieden.

Burgers van niet-EU-landen kunnen onroerend goed verwerven alleen als er een wederkerigheidsbeginsel bestaat tussen Kroatië en hun thuisland en moeten voorafgaande goedkeuring verkrijgen van het Ministerie van Justitie. Als verwerving niet is toegestaan, kan onroerend goed worden gekocht via een Kroatische onderneming die door de buitenlandse burger is opgericht.

In alle gevallen moeten kopers een Kroatisch persoonlijk identificatienummer (OIB) verkrijgen. Bepaalde categorieën onroerend goed – zoals landbouwgrond, bossen en eigendommen in beschermde zones – kunnen onderworpen zijn aan aanvullende beperkingen.

Koop- en huurovereenkomsten worden opgesteld door het juridische team van EUROVILLA, na een grondige controle van kadastrale gegevens en de juridische status van het onroerend goed.

Koopovereenkomsten worden gecertificeerd door een notaris in de Republiek Kroatië, doorgaans in aanwezigheid van een EUROVILLA-agent. Huur- en leaseovereenkomsten kunnen op verzoek van de contracterende partijen notarieel worden bekrachtigd.

Overeenkomsten die in het buitenland zijn gesloten, kunnen worden gecertificeerd bij Kroatische diplomatieke of consulaire missies voor Kroatische burgers, of door een buitenlandse notaris voor buitenlandse burgers, meestal met een Apostille, indien vereist.

Naast de standaard handtekeningcertificering staat de Kroatische wet de solemnisatie van huur- of leaseovereenkomsten toe.

Solemnisatie betekent dat de notaris niet alleen de handtekeningen bevestigt, maar ook de gehele inhoud van de overeenkomst, deze voorleest aan de partijen, de bepalingen uitlegt en verifieert of de partijen deze volledig begrijpen. Een gesolemniseerde overeenkomst wordt een afdwingbaar document, waardoor directe handhaving zonder gerechtelijke procedures mogelijk is.

Vanwege het hogere niveau van wettelijke bescherming wordt solemnisatie het meest gebruikt voor langlopende woon- of commerciële huurovereenkomsten.

Buitenlandse burgers kunnen een Kroatisch OIB automatisch of op verzoek ontvangen, afhankelijk van hoe zij voor het eerst verschijnen in officiële procedures.

Als een buitenlandse burger voor het eerst een officiële procedure ingaat, zoals de aankoop van onroerend goed, het registreren van een verblijfplaats, werkgelegenheid, bedrijfsvorming, of verschijning voor een rechtbank of belastingautoriteit – wordt het OIB ambtshalve toegewezen door de bevoegde instelling.

Als alternatief kan een buitenlandse burger onafhankelijk een OIB aanvragen bij elk kantoor van de Belastingdienst in Kroatië of bij een Kroatische diplomatieke of consulaire missie in het buitenland. Een geldig identiteitsdocument is vereist, en het OIB wordt meestal onmiddellijk of binnen één werkdag afgegeven.

Permanente verblijfplaats verwijst naar het adres waar een persoon zich permanent heeft gevestigd en waar het centrum van zijn of haar levensbelangen zich bevindt. Het wordt geregistreerd bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken, en elke persoon mag slechts één permanente verblijfplaats hebben.

Tijdelijke verblijfplaats verwijst naar verblijf op een ander adres voor een specifiek, beperkt doel, zoals onderwijs, tijdelijk werk of medische behandeling. Het moet worden geregistreerd als het langer dan drie maanden duurt en kan worden toegekend voor maximaal één jaar, met mogelijke verlengingen.

Een persoon mag tegelijkertijd één permanente verblijfplaats en één tijdelijke verblijfplaats hebben. De permanente verblijfplaats vertegenwoordigt het langetermijncentrum van levensactiviteiten, terwijl de tijdelijke verblijfplaats de geregistreerde permanente verblijfplaats niet wijzigt.