Location à court terme dans un immeuble résidentiel – Ce que les propriétaires doivent savoir avant d'acheter un appartement
L'achat d'un appartement pour la location touristique à court terme a longtemps été considéré comme un modèle d'investissement simple. Un acheteur trouvait une propriété bien située, la rénovait et l'ameublait, obtenait les autorisations nécessaires et commençait à accueillir des hôtes.
Aujourd'hui, la situation est considérablement plus complexe. Outre le prix, l'emplacement et le rendement attendu, il est nécessaire de vérifier si l'appartement peut légalement être utilisé pour la location à court terme. Cela est particulièrement important pour les propriétés situées dans des immeubles résidentiels multifamiliaux et à usage mixte.
Le consentement des copropriétaires est devenu une exigence clé
La location à court terme désigne la location d'un appartement ou d'une partie d'un appartement pour un hébergement temporaire d'une durée de moins de 30 jours.
Pour démarrer une telle activité de location, un consentement écrit préalable des copropriétaires représentant plus des deux tiers des parts de copropriété de l'immeuble est requis. Cependant, une majorité des deux tiers seule ne suffit pas.
Le consentement doit également être donné par tous les propriétaires d'appartements dont les murs, les sols ou les plafonds jouxtent l'appartement destiné à la location. En pratique, cela inclut le plus souvent les voisins de gauche et de droite, ainsi que les propriétaires des appartements directement au-dessus et en dessous de la propriété.
Avant d'acheter un appartement dans l'intention de le louer à des touristes, il ne suffit donc pas de demander au vendeur si l'immeuble contient déjà des appartements de vacances. Il est nécessaire de vérifier s'il existe un consentement écrit valide spécifiquement pour l'appartement que vous achetez.
Le consentement est transféré au futur propriétaire
Le consentement pour la location à court terme est accordé pour une période déterminée, qui ne peut être inférieure à cinq ans. Tant le consentement que la période pour laquelle il a été délivré sont contraignants pour le futur propriétaire de l'appartement.
Cela signifie qu'un acheteur peut reprendre un appartement qui a déjà le consentement nécessaire, mais doit en vérifier le contenu et la date d'expiration. Une déclaration verbale selon laquelle les «voisins sont d'accord» n'est pas suffisante.
Avant de signer le contrat de vente, l'acheteur doit demander le consentement écrit lui-même et établir s'il s'applique à l'appartement spécifique, qui l'a signé et combien de temps il reste valide.
Il est également important de vérifier si le propriétaire actuel a obtenu l'approbation appropriée pour la fourniture de services d'hébergement. Le consentement des copropriétaires et l'approbation de la location sont liés, mais ce ne sont pas les mêmes documents.
Qu'en est-il des appartements déjà en exploitation ?
Les propriétaires d'appartements qui étaient déjà utilisés pour la location à court terme lors de l'entrée en vigueur des nouvelles règles n'ont pas été tenus d'arrêter immédiatement leur activité.
Ils ont bénéficié d'une période transitoire de cinq ans pour obtenir les consentements requis. S'ils ne les obtiennent pas dans ce délai, leur droit de fournir des services d'hébergement expire, et l'approbation existante peut être révoquée d'office.
Un acheteur ne doit donc pas supposer que tout est résolu simplement parce que l'appartement a été annoncé sur des plateformes d'hébergement touristique pendant des années. Les opérations existantes ne prouvent pas que l'activité de location sera autorisée à se poursuivre après l'expiration de la période transitoire.
Le consentement peut également être révoqué
L'obtention du consentement ne signifie pas que le propriétaire peut ignorer les règles de vie dans l'immeuble. Si la location à court terme entraîne trois violations ou plus du règlement intérieur et des droits des autres copropriétaires sur une période de deux ans, le consentement peut être révoqué.
Une révocation est décidée par une majorité absolue des copropriétaires.
Les problèmes surviennent le plus souvent en raison du bruit, du comportement inapproprié des invités, de l'élimination inappropriée des déchets, de l'utilisation abusive des parties communes ou des arrivées fréquentes tard le soir.
Le propriétaire reste responsable de la manière dont l'appartement est utilisé, même lorsque la gestion locative a été confiée à une agence ou à une autre personne. La loi prévoit explicitement que le propriétaire n'est pas dégagé de sa responsabilité simplement parce que l'appartement a été mis à la disposition d'un tiers.
Les contributions à la réserve du bâtiment peuvent être deux fois plus élevées
En vertu de l'accord de copropriété, les copropriétaires peuvent déterminer que les propriétaires d'appartements utilisés pour la location à court terme paient des contributions à la réserve du bâtiment jusqu'à deux fois le montant payé par les propriétaires d'appartements utilisés à des fins résidentielles.
Ce n'est pas une obligation automatique dans chaque immeuble, mais cela représente un coût que les investisseurs devraient inclure dans leur plan financier.
Lors de l'évaluation de la rentabilité, il ne suffit pas de prendre le tarif nocturne attendu et de le multiplier par le nombre de jours de la saison. Les commissions de plateforme, le nettoyage, les charges, les contributions à la réserve du bâtiment, les taxes, l'entretien, l'ameublement, les périodes sans invités et les coûts de gestion doivent également être pris en compte.
Les règles locales peuvent également restreindre la nouvelle capacité d'hébergement
La décision des copropriétaires n'est pas la seule exigence. Les villes et les municipalités peuvent adopter des décisions concernant le nombre, le type et la catégorie des établissements d'hébergement, ainsi que la capacité d'hébergement sur leur territoire.
Lors de la délivrance de nouvelles autorisations, l'autorité compétente doit prendre en compte ces décisions locales. Cela signifie qu'un appartement peut avoir le consentement de l'immeuble, mais la délivrance d'une nouvelle autorisation peut toujours dépendre des règles de la destination spécifique.
Les réglementations peuvent être particulièrement importantes dans les villes et les destinations touristiques avec un grand nombre d'appartements de vacances et une pénurie de logements pour un usage résidentiel à long terme.
Que devez-vous vérifier avant d'acheter ?
Avant d'acheter un appartement que vous prévoyez d'utiliser pour la location à court terme, vous devez vérifier la documentation de propriété et de construction, le consentement existant des copropriétaires, la période pendant laquelle il reste valide, l'approbation pour la fourniture de services d'hébergement, l'accord de copropriété et les restrictions locales.
Vous devriez également parler avec le représentant des copropriétaires. L'attitude des résidents envers la location touristique peut être tout aussi importante que la vue, la distance du centre-ville ou le design intérieur.
L'achat sans effectuer les vérifications nécessaires peut entraîner l'acquisition d'une propriété évaluée comme un appartement d'investissement qui ne peut légalement être utilisé qu'à des fins résidentielles ou de location à long terme.
La location à court terme peut toujours être un investissement intéressant, mais ce n'est plus un modèle dans lequel il faut s'engager sans une analyse juridique et financière détaillée.
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