Zakon o priuštivom stanovanju: može li olakšati dolazak do prve nekretnine?
Visoke cijene stanova, rast najamnina i manjak kvalitetne ponude učinili su rješavanje stambenog pitanja jednim od najvećih izazova za mlade i obitelji u Hrvatskoj. Kao odgovor na taj problem donesen je Zakon o priuštivom stanovanju, koji je stupio na snagu u svibnju 2026. godine.
Cilj zakona nije samo izgradnja novih stanova. Njime se pokušava uspostaviti širi sustav koji uključuje priuštivu kupnju, dugoročni najam, gradnju obiteljskih kuća, obnovu postojećih nekretnina i aktiviranje praznih stanova.
Što zapravo znači priuštivo stanovanje?
Priuštivo stanovanje ne znači nužno jeftin stan niti nekretninu čija je cijena jednaka za sve građane. Ključna je povezanost troška stanovanja s prihodima kućanstva.
Prema zakonskoj definiciji, troškovi najamnine ili otplate kredita, zajedno s režijama i održavanjem, trebali bi biti takvi da kućanstvu ostane dovoljno sredstava za ostale životne potrebe. Kao osnovno mjerilo navodi se da ukupan trošak stanovanja u pravilu ne bi trebao prelaziti 30 % neto prihoda uže obitelji.
Primjerice, kućanstvo s ukupnim mjesečnim prihodom od 2.000 € prema tom bi kriteriju za stanovanje trebalo izdvajati najviše oko 600 €. U gradovima u kojima tržišna najamnina već premašuje taj iznos, pronalazak odgovarajućeg stana postaje vrlo težak.
Kome su programi prvenstveno namijenjeni?
Programi priuštivog stanovanja prije svega su usmjereni prema osobama i obiteljima koje nemaju riješeno stambeno pitanje ili žive u prostoru koji ne odgovara njihovim potrebama.
Pri odabiru korisnika mogu se uzimati u obzir prihodi, broj članova kućanstva, dob, prebivalište, zdravstvene i socijalne okolnosti te potrebe za deficitarnim zanimanjima na određenom području.
To znači da neće svaki građanin automatski imati pravo na stan po povoljnijim uvjetima. Konkretni korisnici birat će se putem javnih poziva i prema unaprijed određenim kriterijima.
Veliku ulogu imat će gradovi, općine i županije jer upravo lokalna razina treba utvrditi koliko stanova nedostaje, koje su skupine najugroženije i na kojim lokacijama postoji mogućnost gradnje.
Kupnja po povoljnijim uvjetima dolazi s ograničenjima
Stan kupljen u okviru programa priuštivog stanovanja nije zamišljen kao investicija za brzu preprodaju ili turistički najam.
Za takve stanove propisana je dugotrajna zabrana otuđenja. Tijekom 35 godina stan se u pravilu ne može prodati, dati u najam niti prenamijeniti, osim u posebnim okolnostima predviđenima zakonom.
Takvo ograničenje ima jasnu svrhu: spriječiti da se nekretnine izgrađene ili subvencionirane javnim novcem ubrzo pojave na slobodnom tržištu po znatno višoj cijeni.
Za kupce je zato važno razumjeti da niža početna cijena dolazi uz manju slobodu raspolaganja nekretninom. Ovakav model ima smisla za osobe koje dugoročno rješavaju vlastito stanovanje, ali nije namijenjen investitorima.
Što različiti tipovi kupaca moraju provjeriti prije kupnje - vodič po stvarnim prioritetima pronađite ovdje.
Mogu li prazni stanovi povećati ponudu?
Jedan od važnijih dijelova stambene politike jest Program priuštivog najma, kojim se pokušavaju aktivirati stanovi koji se godinama ne koriste.
Vlasnik praznog stana može ga uključiti u program, dok APN preuzima ulogu u organizaciji najma. Osnovni uvjet u dosadašnjim pozivima bio je da nekretnina bude prazna najmanje dvije godine, što se dokazuje podacima o potrošnji energenata i vode.
Najmoprimac plaća najamninu prilagođenu svojim prihodima, dok se razlika do ugovorenog iznosa vlasniku osigurava kroz program. Cilj je vlasnicima pružiti sigurniji dugoročni najam, a građanima ponuditi stanovanje po cijeni nižoj od tržišne.
Interes postoji. Na javni poziv za najmoprimce u 2026. pristiglo je 1.315 prijava, što pokazuje koliko je potreba za povoljnijim dugoročnim najmom velika.
Ipak, uspjeh programa ovisit će o broju vlasnika spremnih uključiti stanove i o tome hoće li ponuđene nekretnine biti smještene upravo na lokacijama gdje je potražnja najveća.
Koja nekretnina odgovara kojem tipu kupca? Od ambicioznog poduzetnika do obitelji s troje djece - više o tome pročitajte ovdje.
Hoće li se zbog zakona smanjiti tržišne cijene?
Ne treba očekivati da će donošenje zakona samo po sebi dovesti do pada cijena nekretnina. Slobodno tržište i programi priuštivog stanovanja funkcioniraju paralelno.
Ako se izgradi i obnovi dovoljan broj stanova te aktivira značajniji dio praznog fonda, pritisak na najamnine i cijene dugoročno bi se mogao ublažiti. Vlada je najavila izgradnju i obnovu približno 20.200 stanova i obiteljskih kuća tijekom četverogodišnjeg razdoblja.
Međutim, rezultat će ovisiti o brzini provedbe, raspoloživosti zemljišta, građevinskim troškovima i suradnji države s lokalnim jedinicama. Ako se projekti budu razvijali sporo ili uglavnom na područjima slabije potražnje, njihov će utjecaj na najveće gradove biti ograničen.
Prilika, ali ne i brzo rješenje
Zakon o priuštivom stanovanju predstavlja važan pomak jer stanovanje prvi put uređuje kroz širi sustav kupnje, najma, gradnje i aktiviranja postojećih nekretnina.
Za mlade i obitelji može otvoriti mogućnosti koje na komercijalnom tržištu teško mogu ostvariti. Ipak, stvarni učinak neće ovisiti samo o tekstu zakona, nego o broju provedenih projekata, dostupnosti stanova i jasnoći javnih poziva.
Dok se ponuda priuštivih nekretnina ne poveća, građani će i dalje morati pažljivo uspoređivati tržišne mogućnosti, uvjete financiranja i dugoročne troškove stanovanja.
Eurovilla prati promjene zakonodavstva i kretanja na tržištu nekretnina te klijentima pruža stručnu podršku pri kupnji, prodaji i najmu. Obratite nam se kako biste dostupne mogućnosti procijenili u skladu sa svojim potrebama i financijskim mogućnostima.