8 podstawowych kroków przy zakupie domu
Kupno domu może być stresujące nawet w najlepszych okolicznościach, a na bardzo konkurencyjnym rynku może czasami wydawać się niemal niemożliwe. Chociaż niektóre szczegóły mogą się różnić, podstawowy proces zakupu pozostaje w dużej mierze taki sam, niezależnie od warunków rynkowych. Zrozumienie tych 8 kluczowych kroków może pomóc Ci osiągnąć cel i zamienić marzenie o posiadaniu domu w rzeczywistość.
Niezależnie od tego, kiedy planujesz kupić, istnieje kilka rzeczy, które musisz wiedzieć. Średnio proces zakupu domu trwa około sześciu miesięcy. W anonimowej ankiecie kupujących z 2021 roku, samo poszukiwanie nieruchomości trwało średnio od dwóch do trzech miesięcy.
Ważne jest, aby pamiętać, że kupno domu to znacznie więcej niż tylko oglądanie nieruchomości. Będziesz także musiał ocenić swoją zdolność kredytową, znaleźć odpowiedniego agenta nieruchomości, składać oferty i negocjować, zorganizować inspekcję, przygotować się do przeprowadzki i, wreszcie, kupić swój nowy dom.
Od czego zacząć kupowanie domu?
Niektóre z pierwszych rzeczy, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie domu, to ile chcesz wydać, gdzie chciałbyś mieszkać i co jest dla Ciebie najważniejsze jako kupującego.
Oto kilka pytań, które warto sobie zadać:
Na jaki dom mnie stać?
Czy będę potrzebować kredytu hipotecznego?
Ile zaoszczędziłem na wkład własny?
Czy stać mnie na życie w mojej preferowanej okolicy?
Czy wartości nieruchomości w okolicy rosną, czy spadają?
Jak długo będzie trwał mój dojazd do pracy?
Czy lokalne szkoły są odpowiednie dla mojej rodziny?
Gdy już będziesz mieć odpowiedzi na te pytania, możesz rozpocząć poszukiwania nieruchomości.
Oto 8 najważniejszych kroków, które należy podjąć przy zakupie domu.
Krok 1: Sprawdź swoją zdolność kredytową
Większość kupujących dziś nabywa nieruchomości z pomocą finansowania. Niezależnie od tego, czy kupujesz nieruchomość jako inwestycję, czy szukasz nowego domu, w którym planujesz spędzić wiele lat, zrozumienie swojej zdolności kredytowej jest kluczowe.
Może również istnieć znacząca różnica między zaciągnięciem pożyczki samodzielnie a złożeniem wniosku z współkredytobiorcą lub poręczycielem.
Czym jest zdolność kredytowa?
Kto lepiej niż Chorwacki Bank Narodowy zdefiniuje zdolność kredytową? CNB opisuje zdolność kredytową w następujący sposób:
„Zdolność kredytowa to ocena, która pokazuje, czy potencjalny kredytobiorca jest w stanie podjąć zobowiązanie regularnego spłacania raty lub części raty za określoną kwotę kredytu.”
Dlaczego zdolność kredytowa jest ważna?
Jak zapewne możesz sobie wyobrazić, Twoja zdolność kredytowa jest bezpośrednio związana z kwotą, którą możesz pożyczyć.
Większa zdolność kredytowa może zapewnić dostęp do nieruchomości o wyższej wartości. Dlatego niezwykle ważne jest, aby zachować realizm przy zakupie nieruchomości. Nasze osobiste życzenia nie zawsze są zgodne z naszymi rzeczywistymi możliwościami finansowymi.
Zaciągnięcie kredytu samodzielnie czy z współkredytobiorcą?
Zaciągnięcie kredytu to duża odpowiedzialność i długoterminowa umowa, która wiąże Cię z konkretną instytucją finansową na wiele lat.
Odpowiedź na pytanie, czy powinieneś złożyć wniosek samodzielnie, czy z inną osobą, w dużej mierze zależy od Twoich osobistych okoliczności. Zdolność kredytowa może być wyższa, gdy bank zatwierdzi pożyczkę, która będzie faktycznie wspierana przez dwie osoby.
Nie ma uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie, a każdy kupujący musi podjąć indywidualną decyzję. Niektórzy kupujący mogą mieć rodziców, partnerów lub inne osoby chętne do działania jako współkredytobiorcy lub poręczyciele.
Przed rozpoczęciem procesu zakupu, kupujący powinni określić swoją zdolność kredytową i rozważyć, czy ich wniosek o kredyt hipoteczny będzie obejmował współkredytobiorcę lub poręczyciela.
Krok 2: Określ, na jaki dom Cię stać
Ocena Twojej zdolności kredytowej da Ci pojęcie o maksymalnej kwocie, jaką możesz pożyczyć. Powinieneś już mieć ogólne pojęcie o tym, na co Cię realistycznie stać.
Kalkulator zdolności kredytowej może pomóc Ci ustalić odpowiedni przedział cenowy, biorąc pod uwagę Twój dochód, istniejące zobowiązania kredytowe i preferowany okres spłaty kredytu.
Uporządkuj swoją listę życzeń według budżetu
Gdy już masz w przybliżeniu określony budżet, stwórz listę rzeczy, których absolutnie chcesz lub potrzebujesz w swoim nowym domu.
Twoja zdolność finansowa prawdopodobnie wpłynie na wielkość, lokalizację i cechy nieruchomości, którą ostatecznie wybierzesz.
Niektóre rzeczy do rozważenia to:
Liczba sypialni i łazienek
Metraż
Przestrzeń zewnętrzna
Preferowana lokalizacja
Rodzaj nieruchomości
Układ, cechy i wykończenia
Okręg szkolny
Udogodnienia dla zwierząt
Odległość od pracy
Krok 3: Znajdź agenta nieruchomości
Większość kupujących uważa za niezwykle pomocne, gdy profesjonalny agent nieruchomości prowadzi ich przez cały proces zakupu domu, który czasami może stać się dość skomplikowany.
W wielu transakcjach zaangażowanie doświadczonego profesjonalisty może znacznie ułatwić proces kupującemu.
Oto niektóre obszary, w których agent może pomóc:
Wiedza rynkowa: identyfikuje trendy wartości nieruchomości, nowe inwestycje, popyt kupujących i ogólne warunki rynkowe
Wycena: ocenia wartość nieruchomości i rekomenduje konkurencyjną ofertę początkową
Negocjacje: rozumie, kiedy może być miejsce na niższą cenę i jak negocjować dodatkowe koszty, naprawy lub inne warunki
Znajomość lokalnego rynku: dostarcza cennych informacji o okolicy, w której znajduje się nieruchomość
Profesjonalne rekomendacje: może polecić wiarygodnych kredytodawców, prawników, wykonawców i innych profesjonalistów
Doświadczenie: upraszcza proces, radząc sobie z potencjalnymi problemami, monitorując terminy i nadzorując dokumentację
Naturalnie, chcesz mieć pewność, że wybierzesz odpowiedniego agenta.
Badanie przeprowadzone w 2022 roku przez dużą amerykańską firmę nieruchomościową wykazało, że 24% nabywców domów stwierdziło, że nie było zadowolonych ze swojego agenta.
Na szczęście Eurovilla ma ponad 80 doświadczonych agentów z doskonałymi opiniami klientów. Nasz zespół możesz poznać tutaj.
Krok 4: Rozpocznij wyszukiwanie
Przeszukiwanie nieruchomości dostępnych na stronie Eurovilla to doskonały sposób na rozpoczęcie poszukiwań nowego domu.
W dzisiejszym cyfrowym świecie 95% kupujących korzysta z zasobów online podczas poszukiwania nieruchomości. Zacznij od przeglądania nieruchomości w preferowanej okolicy, a następnie filtruj wyniki według ceny i innych wymagań.
Twój agent może również wysłać Ci rekomendacje na podstawie Twoich preferencji i zorganizować oglądanie nieruchomości.
Staraj się zachować elastyczność
Być może będziesz musiał dostosować swoje kryteria w miarę postępu wyszukiwania.
Na przykład, możesz zdecydować, że poświęcenie dodatkowej sypialni jest tego warte, jeśli pozwoli Ci to mieszkać w preferowanej okolicy.
Eksperymentuj z parametrami wyszukiwania i zobacz, co Twój budżet mógłby kupić, jeśli wprowadzisz niewielkie zmiany na swojej liście życzeń.
Na co zwrócić uwagę podczas oglądania?
Gdy zaczniesz oglądać dostępne nieruchomości, zwróć uwagę na ogólny „stan zdrowia” domu, aby lepiej zrozumieć wszelkie znaczące problemy, z którymi możesz się zmierzyć, jeśli zdecydujesz się złożyć ofertę.
Profesjonalna inspekcja może ostatecznie dostarczyć bardziej szczegółowy raport na temat stanu i jakości nieruchomości, ale podczas wstępnych oględzin należy zwrócić szczególną uwagę na:
Wady konstrukcyjne i pęknięcia
Ciśnienie wody – włącz krany i prysznice
Problemy elektryczne – sprawdź włączniki światła
Ogrzewanie, chłodzenie i utrzymanie temperatury
Stan dachu i elewacji
Hałas od sąsiadów lub ruchu ulicznego
Krok 5: Złóż ofertę
Gdy znajdziesz odpowiedni dom, Twoja oferta powinna być oparta na Analizie Porównawczej Rynku (CMA) przygotowanej przez Twojego agenta Eurovilla.
CMA to oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie ostatnich sprzedaży porównywalnych nieruchomości w tej samej okolicy.
Wykorzystując CMA jako punkt odniesienia, Twój agent może pomóc Ci określić uczciwą cenę ofertową i zdecydować, czy powinieneś zostawić sobie pole do negocjacji. Będzie to w dużej mierze zależeć od aktualnych warunków na danym rynku nieruchomości.
Ważne jest, aby pamiętać, że Twoja oferta może nie zostać przyjęta.
Może to być rozczarowujące, ale staraj się nie zniechęcać, jeśli nie uda Ci się kupić pierwszego domu, na który złożysz ofertę. Wielu kupujących musi złożyć oferty na kilka nieruchomości, zanim pomyślnie sfinalizuje zakup.
Krok 6: Zorganizuj inspekcję
Zdecydowana większość kupujących sprawdza dom przed dokonaniem zakupu.
Zorganizowanie inspekcji nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów, aby upewnić się, że dom, który rozważasz, nie ma poważnych problemów konstrukcyjnych.
Twój agent nieruchomości powinien być w stanie polecić wiarygodnego i odpowiednio wykwalifikowanego inspektora nieruchomości.
Jako kupujący, zaleca się uczestnictwo w inspekcji. Daje to możliwość lepszego zrozumienia, jak działa nieruchomość i zadawania pytań dotyczących jej stanu. Twój agent Eurovilla zazwyczaj będzie tam z Tobą.
Po otrzymaniu oficjalnego raportu z inspekcji możesz omówić ustalenia ze swoim agentem i zdecydować, jak chcesz odpowiedzieć sprzedającemu.
Jeśli zostaną odkryte znaczące problemy niekosmetyczne, negocjacje mogą zostać wznowione. Możesz zażądać, aby sprzedający rozwiązał problemy przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży lub uzgodnić warunki, które pozwolą Ci wykonać niezbędne prace po sprzedaży.
Jednym z najczęstszych rozwiązań w takich sytuacjach jest korekta ceny zakupu.
Krok 7: Zabezpiecz finansowanie
Nawet jeśli otrzymałeś już wstępną informację, że kwalifikujesz się do finansowania, nadal będziesz musiał wykonać kilka dodatkowych kroków, zanim formalnie zabezpieczysz swój kredyt hipoteczny.
Po wykonaniu wszystkich wymaganych kroków i pomyślnym rozpatrzeniu wniosku, bank może wydać ostateczną zgodę na Twój kredyt.
Wniosek o kredyt hipoteczny
Ubieganie się o kredyt hipoteczny może być długotrwałym procesem, ponieważ bank będzie wymagał dokumentacji, zanim będzie mógł przetworzyć i zatwierdzić Twój wniosek.
Każdy bank ma swoje własne wymagania, ale niektóre z podstawowych dokumentów powszechnie wymaganych to:
Potwierdzenie zatrudnienia
Paski płac, zazwyczaj za co najmniej trzy poprzednie miesiące
Wycena nieruchomości, która może być również zorganizowana przez bank
Pamiętaj, że poszczególne banki mogą żądać dodatkowej dokumentacji.
Wycena domu, który chcesz kupić
Jeśli Twój bank wyznaczy własnego rzeczoznawcę nieruchomości, być może będziesz musiał zrobić bardzo niewiele samodzielnie.
Twój agent nieruchomości powinien koordynować działania z agentem sprzedającego i rzeczoznawcą, aby zorganizować dostęp do nieruchomości.
Po zakończeniu wyceny, Ty i Twój agent możecie przejrzeć raport z wyceny, który pokaże szacunkową godziwą wartość rynkową nieruchomości oraz metodologię używaną do jej obliczenia.
Jeśli wycena odpowiada Twojej cenie ofertowej: powinieneś być w dobrej pozycji, aby kontynuować zakup.
Jeśli wycena jest wyższa niż Twoja cena ofertowa: jeszcze lepiej. Oznacza to, że możesz kupować dom poniżej jego szacowanej aktualnej wartości rynkowej.
Jeśli wycena jest niższa niż Twoja cena ofertowa: Twój bank lub inny kredytodawca może zdecydować o nie finansowaniu pełnej kwoty, ponieważ z jego perspektywy płacisz za nieruchomość więcej niż jej oszacowana wartość.
W takiej sytuacji możesz być zmuszony pokryć różnicę między oszacowaną wartością a uzgodnioną ceną zakupu samodzielnie, lub spróbować ponownie negocjować cenę ze sprzedającym.
Jeśli uważasz, że wycena jest niedokładna, możesz również poprosić o kolejną wycenę od swojego kredytodawcy.
Krok 8: Podpisz umowę i wprowadź się
Wielu kupujących decyduje się na ostatnie oględziny w dniu poprzedzającym lub w dniu podpisania umowy kupna-sprzedaży.
Celem tego ostatniego oglądania jest potwierdzenie, że nieruchomość jest w takim samym stanie, jak w momencie złożenia oferty, oraz że sprzedający wykonał wszelkie uzgodnione naprawy, jeśli dotyczy.
W dniu podpisania umowy spodziewaj się, że spędzisz trochę czasu na przeglądaniu i podpisywaniu wymaganej dokumentacji.
Gdy wszystko zostanie podpisane, a sprzedaż formalnie zakończona, otrzymasz klucze.
Dom jest Twój.
Ostatnim krokiem jest przygotowanie się do przeprowadzki i stopniowe osiedlanie się w nowym domu.